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¿aumento de la cuota "perpetuo" por obras de reparacion?
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¿aumento de la cuota "perpetuo" por obras de reparacion?
Hola, a ver qué os parece este problema:
Situacion: alquiler de local de negocio firmado a finales de los años 60. En el edificio se han hecho obras de reparacion necesarias.
Ahora el dueño del local quiere subir la renta por esas obras y para siempre, incorporando la cuantia al recibo mensual (y esa renta total mayor será la base para calcular futuras actualizaciones con el IPC, claro).
Yo en principio pensaba que podía ser posible, teniendo en cuenta la DT 3 de la ley de 1994, que contiene ocho normas de actualización que, si bien no son todas aplicables al caso concreto, la 5ª sí creo que lo es, y dice que la renta actualizada absorberá las cantidades asimiladas a renta, entendiendo por tales las del art. 107 de la ley antigua, la de 1964 (que se refiere a obras necesarias). Me extrañaba que, teniendo el propietario la obligacion de mantener el bien arrendado en buen uso, fuera posible hacer que el arrendatario pagara una obra necesaria, pero en fin...
Seguí investigando y he encontrado una sentencia, de 21 de mayo de 2009 que me ha sorprendido mucho:
"Declarar como doctrina jurisprudencial la de que el epígrafe 10.3 apartado c) de la Disposición Transitoria Segunda, por su referencia con el apartado d) 9 de la Disposición Transitoria Tercera, de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos ( RCL 1994, 3272 y RCL 1995, 1141) no se opone a que, cuando se trate de un contrato de arrendamiento de local de negocio, celebrado durante la vigencia del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos ( RCL 1964, 2885 y RCL 1965, 86) , aprobada por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, no es aplicable el artículo 108 de este ordenamiento, respecto a la repercusión de las obras necesarias en el arrendatario, dada la determinación de la liberalización de las rentas acordada en su artículo 97 , ni en los contratos de esta naturaleza celebrados con cobertura en disposiciones legales posteriores, Real Decreto Ley de 2/1985, de 30 de abril ( RCL 1985, 1064) , y Ley 29/1994, de 24 de noviembre , habida cuenta de que en las mismas se mantiene la libertad de las partes para determinar las rentas y sus sistemas de actualización."
Así pues, si no es aplicable el 108 de la ley vieja, ¿está diciendo que el arrendatario de local de negocio no está obligado a pagar por las obras necesarias? ¿No es un poco contradictorio ese parrafo con la ley?
Una cosa más: por parte del propietario del local no consta comunicacion fehaciente alguna, es el tipico que todo lo dice de palabra.
Situacion: alquiler de local de negocio firmado a finales de los años 60. En el edificio se han hecho obras de reparacion necesarias.
Ahora el dueño del local quiere subir la renta por esas obras y para siempre, incorporando la cuantia al recibo mensual (y esa renta total mayor será la base para calcular futuras actualizaciones con el IPC, claro).
Yo en principio pensaba que podía ser posible, teniendo en cuenta la DT 3 de la ley de 1994, que contiene ocho normas de actualización que, si bien no son todas aplicables al caso concreto, la 5ª sí creo que lo es, y dice que la renta actualizada absorberá las cantidades asimiladas a renta, entendiendo por tales las del art. 107 de la ley antigua, la de 1964 (que se refiere a obras necesarias). Me extrañaba que, teniendo el propietario la obligacion de mantener el bien arrendado en buen uso, fuera posible hacer que el arrendatario pagara una obra necesaria, pero en fin...
Seguí investigando y he encontrado una sentencia, de 21 de mayo de 2009 que me ha sorprendido mucho:
"Declarar como doctrina jurisprudencial la de que el epígrafe 10.3 apartado c) de la Disposición Transitoria Segunda, por su referencia con el apartado d) 9 de la Disposición Transitoria Tercera, de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos ( RCL 1994, 3272 y RCL 1995, 1141) no se opone a que, cuando se trate de un contrato de arrendamiento de local de negocio, celebrado durante la vigencia del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos ( RCL 1964, 2885 y RCL 1965, 86) , aprobada por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, no es aplicable el artículo 108 de este ordenamiento, respecto a la repercusión de las obras necesarias en el arrendatario, dada la determinación de la liberalización de las rentas acordada en su artículo 97 , ni en los contratos de esta naturaleza celebrados con cobertura en disposiciones legales posteriores, Real Decreto Ley de 2/1985, de 30 de abril ( RCL 1985, 1064) , y Ley 29/1994, de 24 de noviembre , habida cuenta de que en las mismas se mantiene la libertad de las partes para determinar las rentas y sus sistemas de actualización."
Así pues, si no es aplicable el 108 de la ley vieja, ¿está diciendo que el arrendatario de local de negocio no está obligado a pagar por las obras necesarias? ¿No es un poco contradictorio ese parrafo con la ley?
Una cosa más: por parte del propietario del local no consta comunicacion fehaciente alguna, es el tipico que todo lo dice de palabra.
pikaleyes: sí, ya conocía esa sentencia del supremo que Ud. menciona y efectivamente es muy chocante, ya que aparentemente se contradice con lo que figura en la Ley, pero eso es típico del Derecho.
Mi opinión es que efectivamente esa sentencia impide que el casero aplique el art. 108, lo cual es tanto como impedir que pueda cobrar "para siempre" esa cuota. Sin embargo, eso no quiere decir que el casero no pueda repercutirles las obras. Si se da cuenta, DT 3.ª.D).9 (en se de locales) remite a la DT 2.ª.C).10 que regula la repercusión del coste de las obras (en sede de viviendas). En dicha DT 2.ª podrá comprobar que hay 2 vías: la del 108 y la específica que se regula en esa misma DT 2.ª desglosada en 10 apartados. Ahí figura una "segunda forma" de repercutir el coste de las obras, que no incluye el pago de una cuota a perpetuidad. Yo interpreto que el casero no puede repercutir conforme al art. 108 pero si conforme a las 10 reglas de la DT 2.ª.C).10. O sea: que puede repercutir, pero al menos no a perpetuidad.
Mi opinión es que efectivamente esa sentencia impide que el casero aplique el art. 108, lo cual es tanto como impedir que pueda cobrar "para siempre" esa cuota. Sin embargo, eso no quiere decir que el casero no pueda repercutirles las obras. Si se da cuenta, DT 3.ª.D).9 (en se de locales) remite a la DT 2.ª.C).10 que regula la repercusión del coste de las obras (en sede de viviendas). En dicha DT 2.ª podrá comprobar que hay 2 vías: la del 108 y la específica que se regula en esa misma DT 2.ª desglosada en 10 apartados. Ahí figura una "segunda forma" de repercutir el coste de las obras, que no incluye el pago de una cuota a perpetuidad. Yo interpreto que el casero no puede repercutir conforme al art. 108 pero si conforme a las 10 reglas de la DT 2.ª.C).10. O sea: que puede repercutir, pero al menos no a perpetuidad.
hola, gracias por responder.
Creo que la DT2 dice que o bien se aplica el 108 o bien se aplican sus propias normas. Para esta segunda posibilidad deberia haberse dado el caso de que el arrendamiento hubiera pedido las obras, o de que las obras hubieran sido ordenadas por un juez, etc. Por eso, la tenia descartada. Y luego, a la hora de aplicar el 108, parece que es la famosa sentencia la que dice que no tiene por qué aplicarse.
Por eso, he pensado que lo mejor era ver jurisprudencia y parece que se suele dar por buena la repercusion en el arrendatario del importe de la obra necesaria, salvo en alguna sentencia.
en tu opinion, en caso de repercutirse, ¿cuál es la cuantía a repercutir? Es decir, el propietario ha pagado como uno más de la comunidad del edificio. ¿Puede pedirle al arrendatario del local que pague toda la cantidad, a lo largo de unos años? o es solo un porcentaje de todo eso?
Creo que la DT2 dice que o bien se aplica el 108 o bien se aplican sus propias normas. Para esta segunda posibilidad deberia haberse dado el caso de que el arrendamiento hubiera pedido las obras, o de que las obras hubieran sido ordenadas por un juez, etc. Por eso, la tenia descartada. Y luego, a la hora de aplicar el 108, parece que es la famosa sentencia la que dice que no tiene por qué aplicarse.
Por eso, he pensado que lo mejor era ver jurisprudencia y parece que se suele dar por buena la repercusion en el arrendatario del importe de la obra necesaria, salvo en alguna sentencia.
en tu opinion, en caso de repercutirse, ¿cuál es la cuantía a repercutir? Es decir, el propietario ha pagado como uno más de la comunidad del edificio. ¿Puede pedirle al arrendatario del local que pague toda la cantidad, a lo largo de unos años? o es solo un porcentaje de todo eso?
1.- Efectivamente la mayoría de las sentencias permiten la repercusión. Esa sentencia del supremo es excepcional y reciente, aunque yo he leido algunas de las audiencias provinciales que dicen lo mismo. En fin, cosas de los Juzgados. Pero yo creo que en principio puede uno oponerse a la aplicación del art. 108 con base en dicha sentencia.
2.- En caso de que se permitiera la repercusión, el porcentaje que permite el art. 108 es del 12% de la parte del coste de las obras que haya pagado el casero.
2.- En caso de que se permitiera la repercusión, el porcentaje que permite el art. 108 es del 12% de la parte del coste de las obras que haya pagado el casero.
no, pero eso seria si se cumplieran los otros requisitos de la DT2: que hubiera instado las obras el arrendatario (o una autoridad) y demás. No ha pasado en el caso concreto, fue cosa de la comunidad de vecinos.
luego me he encontrado esta otra sentencia:
Audiencia Provincial de Madrid (Sección 19ª)
Sentencia de 22 marzo 1999. AC 1999810
"Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto ... contra la Sentencia dictada con fecha 24 de septiembre de 1997 en los autos seguidos en el Juzgado de Primera Instancia núm. 41 de los de Madrid bajo el núm. 188/1997, debemos revocar y revocamos parcialmente dicha sentencia, en el solo sentido de que la repercusión, a que se refiere el punto 6 de la parte dispositiva de la sentencia, por reparaciones que corresponde abonar al ahora apelante de una vez o fraccionada mensualmente durante un año habrá de tener como límite el 12% del capital invertido, éste en los términos señalados por la demandada en forma proporcional a la superficie de la finca, defiriendo la determinación a la fase de ejecución de sentencia; todo ello sin hacer expresa imposición de las costas del presente recurso."
luego me he encontrado esta otra sentencia:
Audiencia Provincial de Madrid (Sección 19ª)
Sentencia de 22 marzo 1999. AC 1999810
"Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto ... contra la Sentencia dictada con fecha 24 de septiembre de 1997 en los autos seguidos en el Juzgado de Primera Instancia núm. 41 de los de Madrid bajo el núm. 188/1997, debemos revocar y revocamos parcialmente dicha sentencia, en el solo sentido de que la repercusión, a que se refiere el punto 6 de la parte dispositiva de la sentencia, por reparaciones que corresponde abonar al ahora apelante de una vez o fraccionada mensualmente durante un año habrá de tener como límite el 12% del capital invertido, éste en los términos señalados por la demandada en forma proporcional a la superficie de la finca, defiriendo la determinación a la fase de ejecución de sentencia; todo ello sin hacer expresa imposición de las costas del presente recurso."
pero si no se cumplen los requisitos de esa DT, tampoco podemos aplicar el resto de ella, con lo cual entiendo que no ha lugar a repercutir el 100% de la obra al arrendatario.
por eso, lo aplicable no es la DT2, sino el 108, pero de la ley de 1964 (cuestiones jurisprudenciales aparte). entonces, el importe es "el abono del 12 % anual del capital invertido", segun este articulo.
luego viene la famosa sentencia a liarlo todo y dice que eso no es exigible.
en fin, yo entiendo que, si el arrendatario no se pone en plan peleon y se aviene a pagar algo (quiza para no aprovecharse, para mantener la buena relacion...), en todo caso no tendria por qué ser más del 12% del importe de la obra. O sea, que si el arrendador ha puesto 1000 euros para la obra, el arrendatario no le pagaria más de 120 euros.
como lo veis?
por eso, lo aplicable no es la DT2, sino el 108, pero de la ley de 1964 (cuestiones jurisprudenciales aparte). entonces, el importe es "el abono del 12 % anual del capital invertido", segun este articulo.
luego viene la famosa sentencia a liarlo todo y dice que eso no es exigible.
en fin, yo entiendo que, si el arrendatario no se pone en plan peleon y se aviene a pagar algo (quiza para no aprovecharse, para mantener la buena relacion...), en todo caso no tendria por qué ser más del 12% del importe de la obra. O sea, que si el arrendador ha puesto 1000 euros para la obra, el arrendatario no le pagaria más de 120 euros.
como lo veis?
vaya, rectifico: me parece que ni eso, que el arrendatario no tendria que pagar nada, salvo que realmente quiera hacerlo.
el 108 remite al 95, ahi se habla de los contratos subsistentes a la entrada en vigor de la ley (el año 1964). en el caso concreto, el contrato es posterior a este año. por tanto, no veo en la ley obligacion alguna para el arrendatario con respecto al pago de obras necesarias.
pero admito opiniones...
el 108 remite al 95, ahi se habla de los contratos subsistentes a la entrada en vigor de la ley (el año 1964). en el caso concreto, el contrato es posterior a este año. por tanto, no veo en la ley obligacion alguna para el arrendatario con respecto al pago de obras necesarias.
pero admito opiniones...
