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atrasos de IBI causa de resolucion
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Atrasos de ibi causa de resolucion
Hola, visto con el "entusiasmo " que en este foro se defienden algunas posturas he decidido abrir una nueva vía de debate.
He tenido ocasión de leer una sentencia de la Audiencia Provincial de Girona que en apelación ha resuelto una demanda de resolución del contrato de arrendamiento por impago del IBI.
Me gustaria escuchar el comentario ,sobre todo de Jan y Akiles, con respecto al fundamento de derecho cuarto de dicha sentencia.
Como habeis podido comprobar, soy bastante profana en temas civiles y mas concretamente en arrendamiento, mi materia es principalmente tributaria y administrativa, no obstante, habeis conseguido despertar mi curiosidad con el tema de arrendamientos de renta antigua.
Para los que no podais acceder a la sentencia misma transcribo el mencionado fundamento de derecho:
"Teniendo en cuenta que la renta se estipula en el contrato de arrendamiento, siendo la obligación principal de arrendatario la de su pago, generalmente se estima la resolucion, aunque solo se haya impagdo una mensualidad. Pero, cuando se trata de otras cantidades (...) Es claro que el arrendador debio haber comunicado al arrendatario que debìa pagarle el IBI en las anualidades correspondiente, siendo extemporaneo pretender reclama dicho impuesto en el año 2000 y respecto de los cuatro años anteriores o por lo menos ello seria discutible, visto que dicho precepto establece que en ningun caso la elevacion puede tener efectos retroactivo. Por tanto, la oposición del arrendatario a su pago no se estima que se trate de un verdadero y real incumplimiento del contrato como para ser merecedor de la resolución....
Me gustaria oir comentarios sobre esta sentencia, que cuanto menos resulta interesante.
JUR 2006/272423 Recurso de apelación nº 620/2005 Ponente SR. D. Fernando Ferrero Hidalgo
Sentencia 156/2006, seccion 1 de 28 de abril
Un saludo para todos
He tenido ocasión de leer una sentencia de la Audiencia Provincial de Girona que en apelación ha resuelto una demanda de resolución del contrato de arrendamiento por impago del IBI.
Me gustaria escuchar el comentario ,sobre todo de Jan y Akiles, con respecto al fundamento de derecho cuarto de dicha sentencia.
Como habeis podido comprobar, soy bastante profana en temas civiles y mas concretamente en arrendamiento, mi materia es principalmente tributaria y administrativa, no obstante, habeis conseguido despertar mi curiosidad con el tema de arrendamientos de renta antigua.
Para los que no podais acceder a la sentencia misma transcribo el mencionado fundamento de derecho:
"Teniendo en cuenta que la renta se estipula en el contrato de arrendamiento, siendo la obligación principal de arrendatario la de su pago, generalmente se estima la resolucion, aunque solo se haya impagdo una mensualidad. Pero, cuando se trata de otras cantidades (...) Es claro que el arrendador debio haber comunicado al arrendatario que debìa pagarle el IBI en las anualidades correspondiente, siendo extemporaneo pretender reclama dicho impuesto en el año 2000 y respecto de los cuatro años anteriores o por lo menos ello seria discutible, visto que dicho precepto establece que en ningun caso la elevacion puede tener efectos retroactivo. Por tanto, la oposición del arrendatario a su pago no se estima que se trate de un verdadero y real incumplimiento del contrato como para ser merecedor de la resolución....
Me gustaria oir comentarios sobre esta sentencia, que cuanto menos resulta interesante.
JUR 2006/272423 Recurso de apelación nº 620/2005 Ponente SR. D. Fernando Ferrero Hidalgo
Sentencia 156/2006, seccion 1 de 28 de abril
Un saludo para todos
Perd'on por entrometerme, no soy ninguna de las dos personas que mencionas, pero, entiendo que el fundamento cuarto se basa en el art. 27 de la LAU, por lo que queda claro que el contrato se resuelve por impago de las cantidades correspondientes a la renta o de los pagos que haya asumido o correspondan al arrendatario.
Lo que queda claro es que el pago de la renta es obligacion principal del arrendatario, pero no las otras cantidades que en unos casos sero obligacion del arrendatario o en su caso no lo sera.
Por ello, el fundamento se basa en que mientras el impago de un mes de la renta es causa de resolucion, el impago de las otras cantidades para ser causa de resolucion han de ser cantidades ASIMILADAS a la renta y por tanto, reclamadas por el arrendador previamente.
Lo que ocurre con la sentencia es que al parecer, ademas, existe mala fe por parte del arrendador al interponer la resoluci'on por la deuda de los cuatro anos anteriores por impago de IBI y esta circunstancia buscada de proposito por el arrendador nunca debe ser causa de su favorecimiento.
Salvo mejor opinion.
Lo que queda claro es que el pago de la renta es obligacion principal del arrendatario, pero no las otras cantidades que en unos casos sero obligacion del arrendatario o en su caso no lo sera.
Por ello, el fundamento se basa en que mientras el impago de un mes de la renta es causa de resolucion, el impago de las otras cantidades para ser causa de resolucion han de ser cantidades ASIMILADAS a la renta y por tanto, reclamadas por el arrendador previamente.
Lo que ocurre con la sentencia es que al parecer, ademas, existe mala fe por parte del arrendador al interponer la resoluci'on por la deuda de los cuatro anos anteriores por impago de IBI y esta circunstancia buscada de proposito por el arrendador nunca debe ser causa de su favorecimiento.
Salvo mejor opinion.
Hola italia. La verdad es que la sentencia que mencionas viene a recoger la corriente jurisprudencial de algunas AP.
Esta sentencia interpreta que al haber sido reclamado el IBI de forma extemporánea, NO hay lógicamente causa de resolución,pues el Arrendatario no estaría obligado al pago de dichas cantidades.
Incluso si hubiese admitido que los años de IBI habían sido correctamente computados y requeridos al Arrendatario,es decir,que debía dichas cantidades,podría,asímismo, NO considerarlas como CANTIDADES ASIMILADAS A LA RENTA y,por tanto, dicho impago no provocaría la resolución del contrato.
Un saludo.
Esta sentencia interpreta que al haber sido reclamado el IBI de forma extemporánea, NO hay lógicamente causa de resolución,pues el Arrendatario no estaría obligado al pago de dichas cantidades.
Incluso si hubiese admitido que los años de IBI habían sido correctamente computados y requeridos al Arrendatario,es decir,que debía dichas cantidades,podría,asímismo, NO considerarlas como CANTIDADES ASIMILADAS A LA RENTA y,por tanto, dicho impago no provocaría la resolución del contrato.
Un saludo.
Hola,
Al parecer, la STS, sala 1ª, de 12 de enero de 2007, viene a unificar doctrina sobre la consideración del IBI como cantidad asimilada a renta, en los contratos sometidos al régimen de 1964, y por tanto su impago (supuesto el requerimiento en plazo y forma), es causa de resolución del contrato con base en el 114.1 de la ley de 1964.
En cualquier caso, es cierto que hasta ahora había sentencias contradictorias de las AP. Pero si yo fuera inquilino de renta antigua, me apresuraría a pagar el IBI requerido por el arrendador, antes que exponerme a perder esta situación privilegiada, por el impago de un puñado de euros.
Lo que ocurría antes es que cada año, el propietario se veía obligado a exigir judicialmente el IBI, porque el inquilino sabía que no pagarlo no era causa de resolución.
Eso, en las ciudades donde los tribunales defendían esta postura. En ciudades como Madrid hace tiempo que se interpretaba como lo hace ahora el Supremo, y por eso había muy pocos impagos de IBI.
Al parecer, la STS, sala 1ª, de 12 de enero de 2007, viene a unificar doctrina sobre la consideración del IBI como cantidad asimilada a renta, en los contratos sometidos al régimen de 1964, y por tanto su impago (supuesto el requerimiento en plazo y forma), es causa de resolución del contrato con base en el 114.1 de la ley de 1964.
En cualquier caso, es cierto que hasta ahora había sentencias contradictorias de las AP. Pero si yo fuera inquilino de renta antigua, me apresuraría a pagar el IBI requerido por el arrendador, antes que exponerme a perder esta situación privilegiada, por el impago de un puñado de euros.
Lo que ocurría antes es que cada año, el propietario se veía obligado a exigir judicialmente el IBI, porque el inquilino sabía que no pagarlo no era causa de resolución.
Eso, en las ciudades donde los tribunales defendían esta postura. En ciudades como Madrid hace tiempo que se interpretaba como lo hace ahora el Supremo, y por eso había muy pocos impagos de IBI.
Hola, disculpad mi demora en agradeceros vuestro interés en este tema, no obstante, seguramente no me expliqué con claridad cuando quise comentar el fundamento cuarto de la sentencia de referencia.
Mi objetivo era encaminar vuestra opinión sobre la posibilidad de que resultase improcedente la reclamación de los importes del IBI de años anteriores, habida cuenta que si consideramos que este impuesto forma parte de la elevación que corresponda incrementar en la cuota mensual de renta , no puede ser exigido con carácter retroactivo, por lo cual sólo puede ser reclamado en cualquier tiempo sin que "en ningún caso tenga carácter retroactivo".
Ello significa que cualquier reclamación de importes que eleven la rentas sólo podran ejercitarse en el la anualidad correspondiente ¿o no?
UN saludo
Mi objetivo era encaminar vuestra opinión sobre la posibilidad de que resultase improcedente la reclamación de los importes del IBI de años anteriores, habida cuenta que si consideramos que este impuesto forma parte de la elevación que corresponda incrementar en la cuota mensual de renta , no puede ser exigido con carácter retroactivo, por lo cual sólo puede ser reclamado en cualquier tiempo sin que "en ningún caso tenga carácter retroactivo".
Ello significa que cualquier reclamación de importes que eleven la rentas sólo podran ejercitarse en el la anualidad correspondiente ¿o no?
UN saludo
Hola, perdona también por el retraso en contestar.
tengo entendido que la reclamación de importes de IBI correspondientes a años anteriores es una cuestión bastante polémica, pero yo creo que hay fundamento para reclamar los de cinco años anteriores (el corriente más cuatro). La LAU creó ese derecho y el arrendador tiene la posibilidad de ejercerlo mientras no prescriba la acción. Ver por ejemplo, SAP Madrid, sección 14ª, de 21-11-2006.
un saludo
tengo entendido que la reclamación de importes de IBI correspondientes a años anteriores es una cuestión bastante polémica, pero yo creo que hay fundamento para reclamar los de cinco años anteriores (el corriente más cuatro). La LAU creó ese derecho y el arrendador tiene la posibilidad de ejercerlo mientras no prescriba la acción. Ver por ejemplo, SAP Madrid, sección 14ª, de 21-11-2006.
un saludo
Voy a intentar "rescatar" este tema, a ver si alguien puede arrojar algo más de luz sobre él. En mi caso, sigo sin saber si puedo repercutir sobre el arrendatario (de renta antigua) el importe del IBI de los últimos 5 años y por miedo a hacer algo indebido ahí sigo sin saber qué hacer. He leído, mirado, investigado, preguntado en este foro, y sigo sin saber cómo actuar. Está claro que desde la LAU del 94, podíamos haberlo hecho, pero por desconocimiento total de la ley y por un mal asesoramiento de un profesional, no lo hicimos en su momento. Tampoco pretendo exigir ahora el pago desde el año 95 pese a que hay jurisprudencia que lo avala, ya que piensa que la prescripción de la acción es de 15 años. Lo único que quiero es tener más o menos claro si la pretensión va a tener algo de éxito. En mi "tarea de investigación", he encontrado numerosas sentencias de Audiencias Provinciales en las que se estima el plazo de caducidad para ejercer la acción en 5 años:
-AP Valladolid Sec 1ª 281/2006 5/10/06
-AP Madrid Sec 3ª 594/2005 24/11/05
-AP Madrid Sec 14ª 580/2005 20/09/05
-AP Madrid Sec 14ª 521/2005 19/07/05
-AP Madrid Sec 18ª 677/2004 27/10/04
-AP Madrid Sec 25ª 557/2004 13/10/04
-AP Baleares Sec 5ª 222/2004 3/6/04
(etc...)
Pero en otras, se estima que sólo es posible reclamar la anualidad del año en curso y nada más. Mi pregunta es ¿qué posibilidades hay de tener éxito en la repercusión del IBI de los últimos 5 años?, ¿es algo tan subjetivo que depende de la interpretación del tribunal?, ¿qué tendencia siguen ahora los juzgados en este tema?.
Y más concretamente, en mi caso, lo que pretendo hacer es reclamar el pago de los años 2002 a 2007 y por supuesto el del año en curso que acabamos de abonar ¿es posible hacerlo en una misma notificación (burofax con certificación de texto)?.
Les agradecería a todos su respuesta, su opinión y su experiencia en este tipo de casos.
-AP Valladolid Sec 1ª 281/2006 5/10/06
-AP Madrid Sec 3ª 594/2005 24/11/05
-AP Madrid Sec 14ª 580/2005 20/09/05
-AP Madrid Sec 14ª 521/2005 19/07/05
-AP Madrid Sec 18ª 677/2004 27/10/04
-AP Madrid Sec 25ª 557/2004 13/10/04
-AP Baleares Sec 5ª 222/2004 3/6/04
(etc...)
Pero en otras, se estima que sólo es posible reclamar la anualidad del año en curso y nada más. Mi pregunta es ¿qué posibilidades hay de tener éxito en la repercusión del IBI de los últimos 5 años?, ¿es algo tan subjetivo que depende de la interpretación del tribunal?, ¿qué tendencia siguen ahora los juzgados en este tema?.
Y más concretamente, en mi caso, lo que pretendo hacer es reclamar el pago de los años 2002 a 2007 y por supuesto el del año en curso que acabamos de abonar ¿es posible hacerlo en una misma notificación (burofax con certificación de texto)?.
Les agradecería a todos su respuesta, su opinión y su experiencia en este tipo de casos.
Buenas, en esta misma situacion me encuentro yo, a diferencia que ya se lo reclame via burofax. Mi piso es una herencia y lo tengo a mi nombre desde el 2006, y el inquilino me ha contestado que solo pagara los recibos del Ibi desde la muerte de mi padre, (dice que esos no eran los tratos que tenia con mi padre, hacia de él un pandero). cual es mi sorpresa cuando esta semana me ingresa el IBI del 2006, dejando los otros a deber. Yo ya no se que hacer, pero leyendo en este foro, creo que tengo derecho a reclamarlos, lo que pasa es que ya lo tengo que hacer mediante juzgado. Además de que ha dejado de pagar la comunidad claro. que hago????
