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Ático fuera de ordenación
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ático fuera de ordenación
Buenas y gracias de antemano.
¿Qué se puede hacer en un ático que está fuera de ordenanza?
¿Si un edificio está en casco histórico, pertenece a Patrimonio o Urbanismo?
Suponiendo que el edificio esta fuera de ordenanza:
¿Cambiar un techo de terrazo a teja es rehabilitación o reconstrucción? ¿Se puede hacer?
¿Construir una terraza que esta desnivelada, poniendo el piso a nivel es, rehabilitación o reconstrucción?¿Se puede hacer?
Si el ático dispone de una cubierta de acero galvanizada que tiene huecos en su ejecución y un alero insuficiente lo cual hace filtraciones de agua y además esta cubierta se supone es ilegal
¿Se puede rehabilitar y legalizar la citada cubierta?
El edificio esta situado en casco histórico, se construyó entre 1960 y 1970, quedando fuera de ordenanza en 2005, por 3 plantas. En la escritura pone que tenemos uso exclusivo y disfrute del ático.
¿Debe correr a nuestra cuenta la reparación o al ser el techo del edificio se supone una zona común?
¿Qué se puede hacer en un ático que está fuera de ordenanza?
¿Si un edificio está en casco histórico, pertenece a Patrimonio o Urbanismo?
Suponiendo que el edificio esta fuera de ordenanza:
¿Cambiar un techo de terrazo a teja es rehabilitación o reconstrucción? ¿Se puede hacer?
¿Construir una terraza que esta desnivelada, poniendo el piso a nivel es, rehabilitación o reconstrucción?¿Se puede hacer?
Si el ático dispone de una cubierta de acero galvanizada que tiene huecos en su ejecución y un alero insuficiente lo cual hace filtraciones de agua y además esta cubierta se supone es ilegal
¿Se puede rehabilitar y legalizar la citada cubierta?
El edificio esta situado en casco histórico, se construyó entre 1960 y 1970, quedando fuera de ordenanza en 2005, por 3 plantas. En la escritura pone que tenemos uso exclusivo y disfrute del ático.
¿Debe correr a nuestra cuenta la reparación o al ser el techo del edificio se supone una zona común?
Puesto que me parece muy, muy complicado responder a tantas preguntas con la información facilitada, mi consejo es:
Teniendo en cuenta que para las intervenciones que quieres realizar vas a necesitar un arquitecto que te redacte un proyecto, contrátalo y que sea él quien se haga cargo de estudiar la situación del edificio y hacer las consultas pertinentes en el departamento de urbanismo municipal.
Teniendo en cuenta que para las intervenciones que quieres realizar vas a necesitar un arquitecto que te redacte un proyecto, contrátalo y que sea él quien se haga cargo de estudiar la situación del edificio y hacer las consultas pertinentes en el departamento de urbanismo municipal.
Se contrato a un aparejador, el cual nos estafo, por que hizo un proyecto con algo que no era lo que se pretendía subsanar. Nos hizo un proyecto por valor de 7000€ cuando lo que se tiene que reparar solo asciende a 1000€.
Las preguntas son escuetas por no exponer aquí un texto similar a un libro de mil paginas.
pero si me dicen que información necesitan se la podría facilitar de buen agrado, pues pende una posible denuncia sobre mi de entre 600 y 30000€ y no tengo ni lo mínimo como para pagar lo máximo.
Las preguntas son escuetas por no exponer aquí un texto similar a un libro de mil paginas.
pero si me dicen que información necesitan se la podría facilitar de buen agrado, pues pende una posible denuncia sobre mi de entre 600 y 30000€ y no tengo ni lo mínimo como para pagar lo máximo.
Estando declarado fuera de ordenación, en el ático sólo pueden las actuaciones propias de este régimen indicadas en la ley urbanística de la CCAA y planeamiento municipal. No obstante puede decirse, en términos generales, que no pueden realizarse en ellos obras de consolidación, aumento de volumen, modernización e incremento de su valor de expropiación, pero sí las pequeñas reparaciones que exigieren la higiene, el ornato, la seguridad y la conservación del inmueble.
Un edificio catalogado, que es lo que entiendo quieres decir, pertenece a su propietario pero cualquier intervención que quiera ejecutarse en él deberá tener informe favorable de Patrimonio para que el ayuntamiento pueda conceder licencia urbanística.
Ha expensas de lo que establece el planeamiento municipal para edificios catalogados en fuera de ordenación parcial, considero que cambiar el suelo de la terraza o construir una nueva son obras de consolidación no autorizables.
Si la cubierta está en mal estado, teniendo en cuenta que podría afectar a la seguridad y conservación del inmueble, entiendo que la reparación sería factible.
Mi indicación de que debías contactar con un arquitecto estaba motivada en la percepción de que era el técnico competente para redactar proyectos relativas a actuaciones en edificios catalogados.
No obstante, antes de proceder, te sugiero formular estas mismas preguntas al técnico municipal, por ser quien mejor conoce la situación y entiende del planeamiento municipal.
Un edificio catalogado, que es lo que entiendo quieres decir, pertenece a su propietario pero cualquier intervención que quiera ejecutarse en él deberá tener informe favorable de Patrimonio para que el ayuntamiento pueda conceder licencia urbanística.
Ha expensas de lo que establece el planeamiento municipal para edificios catalogados en fuera de ordenación parcial, considero que cambiar el suelo de la terraza o construir una nueva son obras de consolidación no autorizables.
Si la cubierta está en mal estado, teniendo en cuenta que podría afectar a la seguridad y conservación del inmueble, entiendo que la reparación sería factible.
Mi indicación de que debías contactar con un arquitecto estaba motivada en la percepción de que era el técnico competente para redactar proyectos relativas a actuaciones en edificios catalogados.
No obstante, antes de proceder, te sugiero formular estas mismas preguntas al técnico municipal, por ser quien mejor conoce la situación y entiende del planeamiento municipal.
Que es la ley urbanística de la CCAA? (perdona mi ignorancia).
El tema es que según el PGOU de la población, la cubierta puede poseer un alero de no mas de 25 cm y no debe tener huecos en su ejecución y eso es lo que subsanamos ya que ese era el principal motivo por el que entraba agua, lo grueso del asunto es que ahora no ponen la denuncia por arreglarlo para evitar daños mayores, pero si nos dejaban cambiar el techo superior a la cubierta de terrazo a teja, y para mas inrri nivelar la terraza del otro lado la cual esta a desnivel y con tela asfaltica, para nivelarla y empisarla pero no arreglar la parte del cobertizo. Ahora tenemos un mes para derribar la cubierta, pero no sabemos si podemos defender esto.
El tema es que según el PGOU de la población, la cubierta puede poseer un alero de no mas de 25 cm y no debe tener huecos en su ejecución y eso es lo que subsanamos ya que ese era el principal motivo por el que entraba agua, lo grueso del asunto es que ahora no ponen la denuncia por arreglarlo para evitar daños mayores, pero si nos dejaban cambiar el techo superior a la cubierta de terrazo a teja, y para mas inrri nivelar la terraza del otro lado la cual esta a desnivel y con tela asfaltica, para nivelarla y empisarla pero no arreglar la parte del cobertizo. Ahora tenemos un mes para derribar la cubierta, pero no sabemos si podemos defender esto.
Simplemente pedía saber la Comunidad Autónoma del lugar de los hechos para conocer con precisión el régimen de fuera de ordenación de su Ley Urbanística, pero después de tu última intervención podría ser innecesario.
Al parecer la consulta en el foro no consiste en saber si se puede o no hacer determinadas obras en edificios catalogados o en los declarados fuera de ordenación, según se desprende de to último post, debiste preguntar que hacer ante una orden de derribo por una actuación no ajustada a licencia o exceder de las permitidas en la misma. Es decir, tienes un problema derivado de un procedimiento de restauración de la legalidad urbanística, que es muy distinto a lo que en un principio planteabas.
Sigo diciendo que al parecer, porque tampoco tengo muy clara la situación, solicitaste licencia, que te fue concedida, para realizar unas obras ajustadas a normativa urbanística, acompañando a la solicitud un proyecto o memoria detallada de las mismas firmado por técnico competente, ¿me equivoco?,
Si es esa la situación responde a la siguiente pregunta, por favor, ¿ejecutaste las obras conforme a las reflejadas en el proyecto o memoria y a las condiciones establecidas en la licencia concedida?. Te formulo esta pregunta porque si en la ejecución de las obras cumpliste con las condiciones de la concesión de licencia, el problema aludido en tu último post no lo debiste de tener.
Respecto a la posibilidad de evitar cumplir la orden de derribo habría de saberse si ha adquirido firmeza y si ha sido dictada ajustándose a la legalidad urbanística o procedimental y eso sin examinar todo el procedimiento, desde la A a la Z, es imposible determinarlo.
Al parecer la consulta en el foro no consiste en saber si se puede o no hacer determinadas obras en edificios catalogados o en los declarados fuera de ordenación, según se desprende de to último post, debiste preguntar que hacer ante una orden de derribo por una actuación no ajustada a licencia o exceder de las permitidas en la misma. Es decir, tienes un problema derivado de un procedimiento de restauración de la legalidad urbanística, que es muy distinto a lo que en un principio planteabas.
Sigo diciendo que al parecer, porque tampoco tengo muy clara la situación, solicitaste licencia, que te fue concedida, para realizar unas obras ajustadas a normativa urbanística, acompañando a la solicitud un proyecto o memoria detallada de las mismas firmado por técnico competente, ¿me equivoco?,
Si es esa la situación responde a la siguiente pregunta, por favor, ¿ejecutaste las obras conforme a las reflejadas en el proyecto o memoria y a las condiciones establecidas en la licencia concedida?. Te formulo esta pregunta porque si en la ejecución de las obras cumpliste con las condiciones de la concesión de licencia, el problema aludido en tu último post no lo debiste de tener.
Respecto a la posibilidad de evitar cumplir la orden de derribo habría de saberse si ha adquirido firmeza y si ha sido dictada ajustándose a la legalidad urbanística o procedimental y eso sin examinar todo el procedimiento, desde la A a la Z, es imposible determinarlo.
No nos ajustamos, ya que el cobertizo no venia en el proyecto, por un lado tienes razón y no consiste en saber esas cosas, pero por el otro lado si, por que no entendemos la negativa por parte del arquitecto en negarse a que podamos reparar esa parte del ático, de ahí la pregunta de lo que se puede o no. La denuncia esta clara que es por no ajustarse y tocar algo que no venia en el proyecto.
El asunto es que no entendemos tampoco como esa normativa se ajusta por un lado con la reconstrucción del tejado de terrazo a teja, el cual a mi entender y como decías en las primeras respuestas daría mayor valor o incluso como nos dejaban la posibilidad de poner un anexo al proyecto para reconstruir la terraza y nivelarla, la cual a mi entender de nuevo, da un mayor valor, ya que en teoría ahora no se debería poder y una vez reconstruida se podría circular y estar en ella., ya que como bien dices las obras serian meramente para alargar su vida. Pero en cambio no dejan que arregle esta parte del cobertizo poniendo las cosas tal y como establece el PGOU este o no el ático, fuera de ordenanza. Somo un matrimonio que no entendemos de estas cosas, y la verdad lo unico que intentabamos era subsanar un mal mayor y nos hemos encontrado en esta tesitura.
El asunto es que no entendemos tampoco como esa normativa se ajusta por un lado con la reconstrucción del tejado de terrazo a teja, el cual a mi entender y como decías en las primeras respuestas daría mayor valor o incluso como nos dejaban la posibilidad de poner un anexo al proyecto para reconstruir la terraza y nivelarla, la cual a mi entender de nuevo, da un mayor valor, ya que en teoría ahora no se debería poder y una vez reconstruida se podría circular y estar en ella., ya que como bien dices las obras serian meramente para alargar su vida. Pero en cambio no dejan que arregle esta parte del cobertizo poniendo las cosas tal y como establece el PGOU este o no el ático, fuera de ordenanza. Somo un matrimonio que no entendemos de estas cosas, y la verdad lo unico que intentabamos era subsanar un mal mayor y nos hemos encontrado en esta tesitura.
Este hilo parece el de las adivinanzas.
Mírate detalladamente el texto de la solicitud y el de la propia concesión de licencia, podría ser que en la solicitud o en la autorización, se contemple el posible incrementan el valor del edificio con la condición de renunciar, expresamente, a la percepción de dicho valor en caso de expropiación.
Respecto al tejado del cobertizo quizá y digo sólo quizá, pudo evitarse el actual problema si en el plazo dado en la notificación de inicio del procedimiento de legalización, del que no tengo ninguna duda el ayuntamiento a tramitado, hubieses procedido a presentar proyecto y solicitar licencia..
Mírate detalladamente el texto de la solicitud y el de la propia concesión de licencia, podría ser que en la solicitud o en la autorización, se contemple el posible incrementan el valor del edificio con la condición de renunciar, expresamente, a la percepción de dicho valor en caso de expropiación.
Respecto al tejado del cobertizo quizá y digo sólo quizá, pudo evitarse el actual problema si en el plazo dado en la notificación de inicio del procedimiento de legalización, del que no tengo ninguna duda el ayuntamiento a tramitado, hubieses procedido a presentar proyecto y solicitar licencia..
Lamento enormemente que te parezcan Adivinanzas a ti que pareces tener alguna idea sobre el asunto, no quieras saber que me parece a mi.
Todo son dudas y no entendemos muy bien todo esto, lamento enormemente si te ha parecido una perdida de tiempo o algo similar. Solo pretendiamos algo de ayuda. El ayuntamiento directamente puso una denuncia por reformarlo sin licencia no dijo que hicieramos alegaciones pero en ningún momento nos propuso su legalización. Ni nos ha dejado hacerlo.
Todo son dudas y no entendemos muy bien todo esto, lamento enormemente si te ha parecido una perdida de tiempo o algo similar. Solo pretendiamos algo de ayuda. El ayuntamiento directamente puso una denuncia por reformarlo sin licencia no dijo que hicieramos alegaciones pero en ningún momento nos propuso su legalización. Ni nos ha dejado hacerlo.
Disculpa por el comentario, ni me parece una pérdida de tiempo lo que hasta ahora he escrito, ni ha sido mi intención molestarte, sino resaltar que el hilo comenzó con una serie de preguntas que nada tiene que ver con el que finalmente ha resultado ser el problema. Un problema que en realidad ha consistido en que el ayuntamiento acordó iniciar un procedimiento de legalización y orden de restauración del orden físico alterado por habse ejecutado obras sin licencia y que el asunto pudo comenzar desde el principio con esa simple y sencilla exposición sin sacar a colación cuestiones que no vienen al caso.
Si en la notificación de iniciación del procedimiento no dio plazo para legalizar, supongo que el motivo sería la imposibilidad de legalización de las obras origen del expediente.
Si en la notificación de iniciación del procedimiento no dio plazo para legalizar, supongo que el motivo sería la imposibilidad de legalización de las obras origen del expediente.
