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Asignación de porcentajes de participación. (Enteros)
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Asignación de porcentajes de participación. (enteros)
Hola, mi consulta es sobre el criterio de asignación de enteros en el régimen de propiedad horizontal.
Estoy a punto de comprar un piso a un promotor que tiene una superficie construida de 90 m2 y una terraza común (la terraza forma parte de las cubiertas del edificio) pero de uso privativo de 150 m2. A la vivienda se le ha asignado en la escritura de obra nueva y declaración de propiedad horizontal un porcentaje de participación del 12,33%.
La vivienda de abajo con 95 m2 construidos, sin uso privativo de ningún elemento común tiene asignado un porcentaje del 8,12.
Mi consulta es si es normal y legal esa diferencia de porcentajes, y en caso de que esos porcentajes no sean correctos, qué vias de reclamación tengo.
La entrega de llaves no se ha hecho aún, por lo tanto no he firmado nada para constituir la comunidad de propietarios.
Gracias
Estoy a punto de comprar un piso a un promotor que tiene una superficie construida de 90 m2 y una terraza común (la terraza forma parte de las cubiertas del edificio) pero de uso privativo de 150 m2. A la vivienda se le ha asignado en la escritura de obra nueva y declaración de propiedad horizontal un porcentaje de participación del 12,33%.
La vivienda de abajo con 95 m2 construidos, sin uso privativo de ningún elemento común tiene asignado un porcentaje del 8,12.
Mi consulta es si es normal y legal esa diferencia de porcentajes, y en caso de que esos porcentajes no sean correctos, qué vias de reclamación tengo.
La entrega de llaves no se ha hecho aún, por lo tanto no he firmado nada para constituir la comunidad de propietarios.
Gracias
El artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal establece respecto de la cuota de participación que corresponde a cada piso o local (determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o resolución judicial) se ha de fijar tomando como base la SUPERFICIE ÚTIL de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su EMPLAZAMIENTO interior o exterior, su SITUACIÓN y el USO que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los SERVICIOS O ELEMENTOS COMUNES.
En tu caso la cuota de participación es mayor poruq e a tu piso se le ha adjudicado el uso privativo de un elemento común como es la terraza de 150 metros cuadrados.
De todos modos para saber si son correctos las cuotas de participación, es necesario partir de un peritaje consistente en la medición del conjunto del edificio (100%) , elementos comunes y superficie de cada piso o local y despues repartir las cuotas (no solo en función de superficie sino de otras caractrerísticas ya mencionadas) conforme al art. 5 que te he citado.
Espero haberte servido de ayuda.
Salu2.
En tu caso la cuota de participación es mayor poruq e a tu piso se le ha adjudicado el uso privativo de un elemento común como es la terraza de 150 metros cuadrados.
De todos modos para saber si son correctos las cuotas de participación, es necesario partir de un peritaje consistente en la medición del conjunto del edificio (100%) , elementos comunes y superficie de cada piso o local y despues repartir las cuotas (no solo en función de superficie sino de otras caractrerísticas ya mencionadas) conforme al art. 5 que te he citado.
Espero haberte servido de ayuda.
Salu2.
No estoy de acuerdo en que la justificación del mayor coeficiente de participación asignado sea por haberse incluido en el cálculo de los % el factor de usufructo de la terraza . Por lo menos si así lo han hecho, entiendo que no es correcto.Las cuotas deben calcularse en base a los parámetros que correctamente se han expuesto, peró relacionados sólo en razón de las superficies asignadas en propiedad. El otorgamiento del derecho en usufructo de la terraza es cuestión por imperativo del acceso a la misma a través de la propiedad del que la tiene asignada y no deberia ser elemento penalizante en el coeficiente asignado.
Sólo seria lógico que así fuese , si la terraza fuese concedida en propiedad. Si el propietario tiene que, por el régimen de usufructo, sufrir las limitaciones propias de tal régimen ( no poder modificar, añadir, etc.etc., sin permiso comunitario ) , no seria lógico que encima tuviera que apechugar con una quota incrementada por la que no obtiene ninguna ventaja.
Otra cosa es que el constructor/promotor le pide un sobreprecio en su adquisición por tal derecho de usufructo, peró eso ya son cuestiones de mercado.
Deberias pedir detalle del cálculo aritmético ponderado de las unidades de superficie utilizado en la asignación de los porcentajes y verificar el agravio comporativo con el piso inferior. De tal manera sabrás si puedes impugnar esta repartición,si existe algún otro motivo que justifique tu mayor %.
Sólo seria lógico que así fuese , si la terraza fuese concedida en propiedad. Si el propietario tiene que, por el régimen de usufructo, sufrir las limitaciones propias de tal régimen ( no poder modificar, añadir, etc.etc., sin permiso comunitario ) , no seria lógico que encima tuviera que apechugar con una quota incrementada por la que no obtiene ninguna ventaja.
Otra cosa es que el constructor/promotor le pide un sobreprecio en su adquisición por tal derecho de usufructo, peró eso ya son cuestiones de mercado.
Deberias pedir detalle del cálculo aritmético ponderado de las unidades de superficie utilizado en la asignación de los porcentajes y verificar el agravio comporativo con el piso inferior. De tal manera sabrás si puedes impugnar esta repartición,si existe algún otro motivo que justifique tu mayor %.
Gracias a todos por vuestras respuestas.
No se trata de "anexo privativo" sino de bien común de uso privativo.
Como señala Patricia, La ley de Propiedad Horizontal en el artículo 5º sí que dice que la base es la SUPERFICIE ÚTIL, pero que los porcentajes pueden verse modificados su EMPLAZAMIENTO interior o exterior, su SITUACIÓN y el USO que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los SERVICIOS O ELEMENTOS COMUNES.
Pero no marca claramente la forma en que ese emplazamiento, situación o uso repercuten en el cálculo final.
El tema de la superficie está muy claro, pero ¿cómo se ponderan y se aplican los coeficientes de los otros tres factores? ¿Al libre albedrío de arquitecto o notario o está estipulado claramente en algún reglamento?
¿Existe algún organismo oficial al que se lo pueda consultar?
Creo que debe ser la opción del libre albedrío, pues conozco comunidades en las que esos bienes comunes de uso privativo se tienen en cuenta para el cálculo de los enteros y comunidades en las que no.
Saludos y gracias de nuevo
No se trata de "anexo privativo" sino de bien común de uso privativo.
Como señala Patricia, La ley de Propiedad Horizontal en el artículo 5º sí que dice que la base es la SUPERFICIE ÚTIL, pero que los porcentajes pueden verse modificados su EMPLAZAMIENTO interior o exterior, su SITUACIÓN y el USO que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los SERVICIOS O ELEMENTOS COMUNES.
Pero no marca claramente la forma en que ese emplazamiento, situación o uso repercuten en el cálculo final.
El tema de la superficie está muy claro, pero ¿cómo se ponderan y se aplican los coeficientes de los otros tres factores? ¿Al libre albedrío de arquitecto o notario o está estipulado claramente en algún reglamento?
¿Existe algún organismo oficial al que se lo pueda consultar?
Creo que debe ser la opción del libre albedrío, pues conozco comunidades en las que esos bienes comunes de uso privativo se tienen en cuenta para el cálculo de los enteros y comunidades en las que no.
Saludos y gracias de nuevo
Estás pillado.
Mientras no seas propietario no puedes impugnar y cuando seas propietario, para cambiar el título constitutivo necesitarás la unanimidad, dificil de conseguir por no decir imposible.
De momento lo único que se me ocurre es que si cuando compres la vivienda no ha pasado más de un año desde la declaración de obra nueva y división horizontal, puedas impugnar dicha división.
Mientras no seas propietario no puedes impugnar y cuando seas propietario, para cambiar el título constitutivo necesitarás la unanimidad, dificil de conseguir por no decir imposible.
De momento lo único que se me ocurre es que si cuando compres la vivienda no ha pasado más de un año desde la declaración de obra nueva y división horizontal, puedas impugnar dicha división.
"....tiene una superficie construida de 90 m2 y una terraza común (la terraza forma parte de las cubiertas del edificio) pero de uso privativo de 150 m2. A la vivienda se le ha asignado en la escritura de obra nueva y declaración de propiedad horizontal un porcentaje de participación del 12,33%.
La vivienda de abajo con 95 m2 construidos, sin uso privativo de ningún elemento común tiene
asignado un porcentaje del 8,12".
Pues si, Arquiloco, así estan las cosas.
Verás, el caso es que tu vecino de abajo, tendrá que contribuir en función al 8,12 %, en el caso de reparaciones en tu terraza de uso privativo, sin pisarla, ni disfrutarla.
De cualquier modo el tema de las terrazas se las trae, porque en realidad el que tiene el uso y disfrute de las mismas, no tiene en absoluto libertad en cuanto a decidir, cual es el uso que desea dar a ese elemento comun de uso privativo.
Seguramente, el piso te habrá costado más caro que a tu vecino de abajo, a asignarsete el uso de la terraza.
Pues bien, es posible que tengas problemas, si quieres instalar un toldo, plantas etc.
Lo de las terrazas de uso privativo, es otra argucia más de los constructores, para vender más caro.
En cuanto a la aplicación de coeficientes, no hay un criterio, aunque se presuma que se va a realizar racionalmente.
Yo creo que en las escrituras se deberían asignar un coeficiente que indicase la propiedad real sobre la edificación y suelo, y otro, cuota de participación en este caso, relacionandose los diferentes parametros y criterios de usos racionales de elementos comunes.
Salvo mejor opinión.
La vivienda de abajo con 95 m2 construidos, sin uso privativo de ningún elemento común tiene
asignado un porcentaje del 8,12".
Pues si, Arquiloco, así estan las cosas.
Verás, el caso es que tu vecino de abajo, tendrá que contribuir en función al 8,12 %, en el caso de reparaciones en tu terraza de uso privativo, sin pisarla, ni disfrutarla.
De cualquier modo el tema de las terrazas se las trae, porque en realidad el que tiene el uso y disfrute de las mismas, no tiene en absoluto libertad en cuanto a decidir, cual es el uso que desea dar a ese elemento comun de uso privativo.
Seguramente, el piso te habrá costado más caro que a tu vecino de abajo, a asignarsete el uso de la terraza.
Pues bien, es posible que tengas problemas, si quieres instalar un toldo, plantas etc.
Lo de las terrazas de uso privativo, es otra argucia más de los constructores, para vender más caro.
En cuanto a la aplicación de coeficientes, no hay un criterio, aunque se presuma que se va a realizar racionalmente.
Yo creo que en las escrituras se deberían asignar un coeficiente que indicase la propiedad real sobre la edificación y suelo, y otro, cuota de participación en este caso, relacionandose los diferentes parametros y criterios de usos racionales de elementos comunes.
Salvo mejor opinión.
