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Aseguradora y División Horizontal o el timo de la estampita
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- Tema: Aseguradora y división horizontal o el timo de la estampita
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Muchas gracias, Anto.
No soy letrado y a veces nos resulta difícil entender vuestra jerga legal pero entiendo que a partir del momento en que una Ley que data de 1960 no ha sido derogada sino, todo lo contrario, reformada por otra de 1999 cuenta con todas las garantías constitucionales.
También entiendo que si la reforma de 1999 no modifica el Artº 2 de la LPH de 1960 ese artículo continúa en pleno vigor y que, por lo tanto, tan legales son los edificios con título constitutivo de propiedad horizontal como los que se rigen por el Código Civil (que supongo que son la mayoría de inmuebles antiguos de España) y que con posterioridad a 1999 no existe ninguna nueva ley que obligue a otorgar, escriturar o registrar ese título de propiedad o división horizontal al menos en lo que respecta a los edificios de antigua construcción.
¿Es correcto lo que he entendido?
Todo este tinglado viene a raiz de esa zancadilla que una compañía de seguros le ha puesto a uno de los nuevos vecinos tal como expuse en mi primer mensaje y que no se ajusta a la temática de este foro. Sin embargo nos ha alertado a todos los vecinos.
¿es conveniente o qué ventajas aportaría constituirnos como Comunidad Horizontal de “derecho”? En alguna otra web he leído que, por ejemplo, unos Estatutos pueden ser impugnados por cualquier propietario nuevo en tanto que no hayan sido registrados y que para registrarlos en el Registro de la Propiedad es condición previa que el edificio se haya constituido notarialmente y registrado como Propiedad Horizontal. Si ésta es la única ventaja me parece un absurdo total. Quien no tiene ánimo de respeto, ni respeta los acuerdos privados ni los pactados ante notario y se burla de todos, hasta de la Justicia.
Al margen de la Propiedad Horizontal yo también estoy siendo “choriceado” por mi compañía de seguros. ¿en qué apartado de esta web tendría cabida ese problemilla, problemón?
Gracias a todos
No soy letrado y a veces nos resulta difícil entender vuestra jerga legal pero entiendo que a partir del momento en que una Ley que data de 1960 no ha sido derogada sino, todo lo contrario, reformada por otra de 1999 cuenta con todas las garantías constitucionales.
También entiendo que si la reforma de 1999 no modifica el Artº 2 de la LPH de 1960 ese artículo continúa en pleno vigor y que, por lo tanto, tan legales son los edificios con título constitutivo de propiedad horizontal como los que se rigen por el Código Civil (que supongo que son la mayoría de inmuebles antiguos de España) y que con posterioridad a 1999 no existe ninguna nueva ley que obligue a otorgar, escriturar o registrar ese título de propiedad o división horizontal al menos en lo que respecta a los edificios de antigua construcción.
¿Es correcto lo que he entendido?
Todo este tinglado viene a raiz de esa zancadilla que una compañía de seguros le ha puesto a uno de los nuevos vecinos tal como expuse en mi primer mensaje y que no se ajusta a la temática de este foro. Sin embargo nos ha alertado a todos los vecinos.
¿es conveniente o qué ventajas aportaría constituirnos como Comunidad Horizontal de “derecho”? En alguna otra web he leído que, por ejemplo, unos Estatutos pueden ser impugnados por cualquier propietario nuevo en tanto que no hayan sido registrados y que para registrarlos en el Registro de la Propiedad es condición previa que el edificio se haya constituido notarialmente y registrado como Propiedad Horizontal. Si ésta es la única ventaja me parece un absurdo total. Quien no tiene ánimo de respeto, ni respeta los acuerdos privados ni los pactados ante notario y se burla de todos, hasta de la Justicia.
Al margen de la Propiedad Horizontal yo también estoy siendo “choriceado” por mi compañía de seguros. ¿en qué apartado de esta web tendría cabida ese problemilla, problemón?
Gracias a todos
Hola Kayser,
El artículo 2 de la Ley de Propiedad Horizontal dice lo siguiente:
Esta Ley será de aplicación:
a) A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el artículo 5.
b) A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal.
Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros.
c) A los complejos inmobiliarios privados, en los términos establecidos en esta Ley.
El artículo 396 del Código Civil dice lo siguiente:
Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.
En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto. Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.
Creo que con esto respondo a su pregunta.
Un saludo.
El artículo 2 de la Ley de Propiedad Horizontal dice lo siguiente:
Esta Ley será de aplicación:
a) A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el artículo 5.
b) A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal.
Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros.
c) A los complejos inmobiliarios privados, en los términos establecidos en esta Ley.
El artículo 396 del Código Civil dice lo siguiente:
Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.
En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto. Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.
Creo que con esto respondo a su pregunta.
Un saludo.
Muchas gracias por su contestación.
Sin ninguna duda son trabas para no pagar o demorar el pago. Además, no creo que sea el primer caso con el que se tropieza esa aseguradora ni creo que la situación de nuestro inmueble sea un caso único en España. Al menos en mi localidad y en muchas otras estoy convencido de que el 100% de edificios de más de 50 años no tienen título constitutivo y se rigen por la costumbre o Estatutos propios y cuotas pactadas de mutuo acuerdo.
De existir alguna Ley que obligase a todos los edificios –incluyendo los antiguos- a una División Horizontal (y ese es el quid de mi consulta, saber si existe o no existe) supongo que hubiera sonado a bombo y platillo por su impopularidad, por sus efectos retroactivos y por los enormes costes que ocasionaría a millones de españoles el hecho de tener que contratar los servicios de un perito tasador y tener que re-escriturar notarialmente y “re-registrar”.
Por supuesto que es una artimaña de esa aseguradora para ganar tiempo pero de entrada nuestro vecino se verá obligado a recurrir a un abogado y agotar sus escasos recursos económicos. A lo mejor todo es más fácil y una simple fotocopia de un BOE es suficiente para que ese empleado tozudo de esa aseguradora cambie rápidamente de parecer.
Ni tan siquiera sería necesario entrar en pleitos sobre la División Horizontal. Todo es mucho más fácil. Desde el momento que una aseguradora acepta asegurar una vivienda e incluye en sus condiciones generales una cláusula referente a “participación en riesgos comunitarios en tanto que no haya concurrencia con otra póliza” se debe entender que esa compañía de seguros es consciente –a través de la Escritura- de lo que está asegurando, su estado de salud, su edad y el riesgo que está asumiendo que muy bien lo repercuten en las primas. ¿No? Si en caso de siniestro te piden un papel que ellos saben de antemano que no puedes aportar, en mi opinión es “dolo y mala fé”. (una expresión muy habitual en las pólizas de seguros)
Estoy entrecruzando dos temas que quizás sean propios de consideración en foros diferentes a éste. Sin embargo vuelvo a lo que me afecta: la División Horizontal. ¿Hay alguna ley que obligue de forma retroactiva a los miles de miles de inmuebles de antigua construcción a dividirse horizontalmente y a constituirse en Comunidades?
Gracias
Sin ninguna duda son trabas para no pagar o demorar el pago. Además, no creo que sea el primer caso con el que se tropieza esa aseguradora ni creo que la situación de nuestro inmueble sea un caso único en España. Al menos en mi localidad y en muchas otras estoy convencido de que el 100% de edificios de más de 50 años no tienen título constitutivo y se rigen por la costumbre o Estatutos propios y cuotas pactadas de mutuo acuerdo.
De existir alguna Ley que obligase a todos los edificios –incluyendo los antiguos- a una División Horizontal (y ese es el quid de mi consulta, saber si existe o no existe) supongo que hubiera sonado a bombo y platillo por su impopularidad, por sus efectos retroactivos y por los enormes costes que ocasionaría a millones de españoles el hecho de tener que contratar los servicios de un perito tasador y tener que re-escriturar notarialmente y “re-registrar”.
Por supuesto que es una artimaña de esa aseguradora para ganar tiempo pero de entrada nuestro vecino se verá obligado a recurrir a un abogado y agotar sus escasos recursos económicos. A lo mejor todo es más fácil y una simple fotocopia de un BOE es suficiente para que ese empleado tozudo de esa aseguradora cambie rápidamente de parecer.
Ni tan siquiera sería necesario entrar en pleitos sobre la División Horizontal. Todo es mucho más fácil. Desde el momento que una aseguradora acepta asegurar una vivienda e incluye en sus condiciones generales una cláusula referente a “participación en riesgos comunitarios en tanto que no haya concurrencia con otra póliza” se debe entender que esa compañía de seguros es consciente –a través de la Escritura- de lo que está asegurando, su estado de salud, su edad y el riesgo que está asumiendo que muy bien lo repercuten en las primas. ¿No? Si en caso de siniestro te piden un papel que ellos saben de antemano que no puedes aportar, en mi opinión es “dolo y mala fé”. (una expresión muy habitual en las pólizas de seguros)
Estoy entrecruzando dos temas que quizás sean propios de consideración en foros diferentes a éste. Sin embargo vuelvo a lo que me afecta: la División Horizontal. ¿Hay alguna ley que obligue de forma retroactiva a los miles de miles de inmuebles de antigua construcción a dividirse horizontalmente y a constituirse en Comunidades?
Gracias
Dado como está el asunto, me temo que tendrá que acudir a un abogado especialista en Propiedad Horizontal. De todas formas, no entiendo que sea sólo uno el que ha tenido problemas, lo que me da que pensar que son trabas para no pagar. Debería usted hacer publicidad de esa compañía para tenerlo en cuenta en este foro.
Por otra parte y mirando el tema de las cuotas, el código civil dice:
Artículo 392.
Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas.
A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este título.
Artículo 393.
El concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas, será proporcional a sus respectivas cuotas.
Se presumirán iguales, mientras no se pruebe lo contrario, las porciones correspondientes a los partícipes en la comunidad.
............................
En su caso, al no existir título constitutivo, entiendo que es de aplicación el artículo anteriormente expuesto.
Un saludo.
Por otra parte y mirando el tema de las cuotas, el código civil dice:
Artículo 392.
Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas.
A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este título.
Artículo 393.
El concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas, será proporcional a sus respectivas cuotas.
Se presumirán iguales, mientras no se pruebe lo contrario, las porciones correspondientes a los partícipes en la comunidad.
............................
En su caso, al no existir título constitutivo, entiendo que es de aplicación el artículo anteriormente expuesto.
Un saludo.
Aseguradora y división horizontal o el timo de la estampita
Hola
Soy presidente de una comunidad ubicada en edificio construido en los años 50. Recientemente se presentó una avería comunitaria y en defecto de una póliza comunitaria cada vecino tuvo que recurrir a su propia compañía. Un vecino está teniendo serios problemas con su compañía ya que para seguir tramitando su indemnización le exigen un documento que él no puede presentar: al acta o certificado notarial de División Horizontal.
Se trata de un vecino que adquirió uno de los pisos hace un par de años y que escrituró, hipotecó y aseguró –evidentemente en una cía de seguros participada o vinculada al banco-. Y ahora le salen con la petenera de que como en su Escritura no se indica ningún Coeficiente, entonces para enmendar esa omisión debe presentar un certificado o diligencia notarial de División Horizontal. Resulta burlesco que a la hora de hipotecar y de asegurar ni el banco ni la aseguradora se percatasen de esa omisión pero sin embargo a la hora de soltar los cuartos la han detectado muy rápidamente.
Le facilité un escrito certificando que tratándose de un inmueble de los años 50 no está afecto a la División Horizontal (esa figura legal ni existía), que durante toda la vida de este edificio todos los gastos comunitarios se han prorrateado por partes iguales entre todos los propietarios y que en una Junta celebrada en el 2003 todos los propietarios ratificaron y revalidaron ese uso y costumbre. La aseguradora de este vecino no acepta ese certificado por considerarlo un documento o acuerdo privado.
El resto de vecinos no hemos tenido ningún problema pues ha bastado la presentación de la factura global acompañada por un certificado en el que se indica que a cada uno le corresponde una octava parte.
He hablado de este tema con un promotor que me ha explicado cómo funciona la División Horizontal y el reparto de coeficientes en obras nuevas pero ignora cómo afecta a los edificios antiguos. Me ha dejado entrever que todo es posible: habría que contratar los servicios de un tasador, legalizar notarialmente su informe, pasar después todos los vecinos por un Notario para que nos añada ese diligencia en nuestra Escritura, después el Registro y hasta quizás Hacienda. O sea, que la broma puede resultar carísima.
Todos los vecinos esperamos como agua de mayo que este vecino cobre de su aseguradora para reembolsarnos de las cantidades que le hemos financiado. Si ahora resulta que este vecino tiene que contratar los servicios de un abogado para pleitear contra su aseguradora....apaga y vámonos.
¿Es una zancadilla de una aseguradora para demorar el pago? ¿Realmente hay alguna Ley que obligue a la División Horizontal en lo que respecta a edificios de antigua construcción? ¿En qué BOE puedo encontrar todo lo referente a la División y Coeficientes? ¿Es lícito que una aseguradora se saque de la manga condiciones que no están indicadas en la Póliza?
Gracias
Soy presidente de una comunidad ubicada en edificio construido en los años 50. Recientemente se presentó una avería comunitaria y en defecto de una póliza comunitaria cada vecino tuvo que recurrir a su propia compañía. Un vecino está teniendo serios problemas con su compañía ya que para seguir tramitando su indemnización le exigen un documento que él no puede presentar: al acta o certificado notarial de División Horizontal.
Se trata de un vecino que adquirió uno de los pisos hace un par de años y que escrituró, hipotecó y aseguró –evidentemente en una cía de seguros participada o vinculada al banco-. Y ahora le salen con la petenera de que como en su Escritura no se indica ningún Coeficiente, entonces para enmendar esa omisión debe presentar un certificado o diligencia notarial de División Horizontal. Resulta burlesco que a la hora de hipotecar y de asegurar ni el banco ni la aseguradora se percatasen de esa omisión pero sin embargo a la hora de soltar los cuartos la han detectado muy rápidamente.
Le facilité un escrito certificando que tratándose de un inmueble de los años 50 no está afecto a la División Horizontal (esa figura legal ni existía), que durante toda la vida de este edificio todos los gastos comunitarios se han prorrateado por partes iguales entre todos los propietarios y que en una Junta celebrada en el 2003 todos los propietarios ratificaron y revalidaron ese uso y costumbre. La aseguradora de este vecino no acepta ese certificado por considerarlo un documento o acuerdo privado.
El resto de vecinos no hemos tenido ningún problema pues ha bastado la presentación de la factura global acompañada por un certificado en el que se indica que a cada uno le corresponde una octava parte.
He hablado de este tema con un promotor que me ha explicado cómo funciona la División Horizontal y el reparto de coeficientes en obras nuevas pero ignora cómo afecta a los edificios antiguos. Me ha dejado entrever que todo es posible: habría que contratar los servicios de un tasador, legalizar notarialmente su informe, pasar después todos los vecinos por un Notario para que nos añada ese diligencia en nuestra Escritura, después el Registro y hasta quizás Hacienda. O sea, que la broma puede resultar carísima.
Todos los vecinos esperamos como agua de mayo que este vecino cobre de su aseguradora para reembolsarnos de las cantidades que le hemos financiado. Si ahora resulta que este vecino tiene que contratar los servicios de un abogado para pleitear contra su aseguradora....apaga y vámonos.
¿Es una zancadilla de una aseguradora para demorar el pago? ¿Realmente hay alguna Ley que obligue a la División Horizontal en lo que respecta a edificios de antigua construcción? ¿En qué BOE puedo encontrar todo lo referente a la División y Coeficientes? ¿Es lícito que una aseguradora se saque de la manga condiciones que no están indicadas en la Póliza?
Gracias
