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Es un tema completamente distinto, y hay que distinguir entre vivienda y uso distinto de vivienda. Para que opere el instituto de la subragación deberá ponerse en conocimiento de la otra parte, y la otra parte aceptarla, o simplemente puesta de manifiesto por ministerio de la Ley. Es decir si una persona se subroga en otra, por fallecimiento del titular, deberá ser así notificado al arrendador, sino en el caso de vivienda el arrendamiento finalizará a lo tres meses del fallecimiento. En el caso de los locales el fallecimiento del titular, dará lugar a la finalización del arriendo, salvo que se subrogue el conyuge y continue con la actividad, etc.( DT. 3ª LAU 94) En contratos de la nueva LAU la subrogación deberá notificarse por escrito al arrendador dentro de los dos meses siguientes a la fecha del fallecimiento del arrendatario. Pues bien en el caso que AFAROP indica, y salvo mejor opinión, entiendo que el arrendador acepta la subrogación, por su propio acto de aceptar el pago y emitir el recibo a nombre del subrogado. ¿ es un contrato procedente de una subrogación o es un arrrendamiento nuevo? Entiendo que si en el recibo de pago no se hace mención a esta circunstancia o no se ha perfeccionado un documento al respecto, estamos ante un contrato NUEVO de la LAU, de caracter verbal, ahora bien la nueva Ley permite entablar un desahucio por la falta de pago de la fianza, y compelerse las partes a trasladar por escrito el arrendamiento.
No se si he sonseguido aclarar algo. El tema de las subrogaciones no es tan sencillo como parece y hay que estudiar cada caso muy individualmente, tanto en viviendas como uso distinto de viviendas.
saludos.
No se si he sonseguido aclarar algo. El tema de las subrogaciones no es tan sencillo como parece y hay que estudiar cada caso muy individualmente, tanto en viviendas como uso distinto de viviendas.
saludos.
Voy a intentar ser lo más breve. Transcribo literal de la sentencia de fecha 10/02/1999 de la sección 1ª d la AP de Valladolid. "Don CLG interpone recurso de apelación contra sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia, en autos de juicio de desahucio, en la que desestimando la acción entablada no accede el Juez de Instancia a la pretensión de desahucio ejercitada en la demanda, al considerar que en el contrato de arrendamiento objeto de litigio ha operado el instituto de la tácita reconducción del artículo 1566 del Código Civil, y ello por el hecho de que llegada la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento se ha mantenido en el arriendo el demandado abonando las rentas correspondientes sin objeción alguna a su admisión, así una voluntad favorable a la continuación del arriendo. Considera la Sala que asiste razón al apelante y que en modo alguno puede entenderse que en el caso presente se haya producido el efecto que la tácita reconducción del artículo 1566 del Código Civil establece para aquellos supuestos en que finalizado el término del arriendo permanece el arrendatario en el disfrute de la finca arrendada". "En este sentido es reiteradísima la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo ( S 28.06.79 ) entre otras muchas. indicando que la percepción de renta una vez concluido el término del arriendo no genera la tácita reconducción, sino que puede tener su explicación, no aceptar la preexistencia de la relación jurídica arrendaticia afectada, sino en la simple mecánica seguida en los años de vigencia del contrato, y pricipalmente en una mera contraprestación indemnizatoria por la persistencia en la ocupación". En este caso a mayor abundamiento el arrendador presenta al arrendatario un NUEVO contrato, el cual no acepta y por eso se entabla el procedimiento. la sala dice: "la remisión de un nuevo contrato en condiciones económicas diferentes hasta entonces vigentes muestran una voluntad radicalmente disconforme del arrendador con la continuación del contrato en condiciones similares".
No se si he reflejado correctamente el espiritu de esta sentencia, ahora bien cada caso es un mundo completamente distinto y cada Jzgador puede interpretarla de otra manera, yo a pesar de todo sigo con mis dudas.
Saludos.
No se si he reflejado correctamente el espiritu de esta sentencia, ahora bien cada caso es un mundo completamente distinto y cada Jzgador puede interpretarla de otra manera, yo a pesar de todo sigo con mis dudas.
Saludos.
Erodri, si no es molestia me gustaria que me indicaras más jurisprudencia sobre la no estimación de tácita reconducción, yo pienso que no deberia considerarse que hubiera tácita reconducción, pero con un transcurso tan largo de tiempo, y con la inseguridad jurídica en cuanto a la interpretación de algunos jueces, no estoy en absoluto segura de el final que pudiera tener un expiración de termino. No digo que no sea viable, pero creo que tiene cierto riesgo, y por otra parte si debe siete meses, la cantidad será lo suficientemente alta como para no disponer de ella facilmente y por lo tanto no creo que consiguiera enervar.
Un saludo
Virginia
Un saludo
Virginia
ante todo, quiero dar las gracias a Virginia y a Erodri. Aunque realmente la propietaria del piso es una familiar, tengo que estudiar el asunto y decidir de qué manera lo planteamos. Realmente lo que nos gustaría, más que reclamarle las rentas, es que se vaya de la vivienda, y por tanto, que no cupiera la tácita reconducción. Por todo ello, Erodri, te agradeceré que me aclares más el tema, si puedes. Muchas gracias a los dos.
Entendiendo el punto de vista de Virginia, que pudiera prosperar, yo no lo tengo tan claro, y más en casos recientes, que incluso abonando la renta con lo cual sería más claro la reconducción tácita, la AP. de Valladolid, a estimado la demanda del actor de su pretensión de desahucio por expiración del término contractual. Considera el pago de la renta como una indemnización. Ahora mismo no puedo profundizar, dado que no estoy en el despacho, pero si fuera de interés os cuento más en algunos días. No se si otra AP. diría lo mismo.
En algún sentido la sentencia de la AP de Barcelona de 10-II-1999 (..) pues el art. 1566 del Código Civil sólo lo contempla para decir que aunque le arrendatario haya permanecido 15 días más en el uso de la cosa arrendada no operará la tácita reconducción si ha mediado previamente requerimiento en contra.(sic).
En cuanto al desahucio por falta de pago. En ese caso, y salvo mejor opinión, Ahí sí estamos reconociendo la tácita reconducción del arriendo, y en este caso se prorogará por tres años más. Pero una cosa, a mi entender, es la falta de pago, y otro la falta de cobro. Son dos conceptos muy distintos que en este caso habrá que tener en cuenta.
Saludos
En algún sentido la sentencia de la AP de Barcelona de 10-II-1999 (..) pues el art. 1566 del Código Civil sólo lo contempla para decir que aunque le arrendatario haya permanecido 15 días más en el uso de la cosa arrendada no operará la tácita reconducción si ha mediado previamente requerimiento en contra.(sic).
En cuanto al desahucio por falta de pago. En ese caso, y salvo mejor opinión, Ahí sí estamos reconociendo la tácita reconducción del arriendo, y en este caso se prorogará por tres años más. Pero una cosa, a mi entender, es la falta de pago, y otro la falta de cobro. Son dos conceptos muy distintos que en este caso habrá que tener en cuenta.
Saludos
Aunque al notificar de forma fehaciente la solicitud del abandono del piso no tienes la premura de presentar la demanda en los 15 primeros dias despues de finalizado el plazo contractual, entiendo que despues de 7 meses sería en cierto modo discutible que no se haya producido la tácita reconducción, que no es otra cosa que por el mero transcurso del tiempo y sin que no haya un requerimiento de desalojo se prorrogue tacitamente el contrato de arrendamiento.
Yo personalmente, y ante la posible dificultad de que alegaran la tácita reconducción, plantearia la acción de desahucio por falta de pago y acumularia la acción de reclamación de cantidad, pero antes de eso le mandaria un telegrama exigiendole el pago de las rentas adeudadas y le advertiría que si en el plazo 72 horas no se pone al corriente de pago iniciaré el desahucio.
Un saludo
Virginia
varce76@hotmail.com
Yo personalmente, y ante la posible dificultad de que alegaran la tácita reconducción, plantearia la acción de desahucio por falta de pago y acumularia la acción de reclamación de cantidad, pero antes de eso le mandaria un telegrama exigiendole el pago de las rentas adeudadas y le advertiría que si en el plazo 72 horas no se pone al corriente de pago iniciaré el desahucio.
Un saludo
Virginia
varce76@hotmail.com
Arrendamiento
soy propietaria de un piso que tras cinco años de alquiler, no quiero seguir arrendando. Le notifique a la inquilina con dos meses de antelacion, que no quería renovar, y me firmó como enterada. Pero de ello, han pasado 7 meses diciéndome que se iba, y ahora ni se va, ni me paga. Puedo desahuciarla por fin del contrato despues de 7 meses, o porque no me paga, o por las dos cosas?
