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Arrendamiento rústico.
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Arrendamiento rústico.
Dos hermanas arriendan varias fincas rústicas a un tercero por una duración de 7 años. que incluye una cláusula en la cuál finalizado el contrato éste puede adquirir las mismas por una cantidad. Y reciben un burofax el 30/10/2023 cuyo texto:
Le dirijo la presente en relación con el contrato de arrendamiento rústico firma de la do con usted y su hermana..., el 20/01/2016 con respecto a las parcelas de las que son propietarias, números.................
Como quiera que el contrato de arrendamiento se firmó por una duración de 7 años, establecido en el art. 12.3 de la Ley de Arrendamientos Rústicos, que de no mediar el preaviso del arrendador con al menos un año de antelación, el contrato se entiende prorrogado por otros 5 años más, y no habiéndose denunciado la no prórroga del contrato en plazo, sino todo lo contrario, le recuerdo que vía telefónica acordamos que el contrato se prorroga por otros 7 años más llegado el día 20/01/23, es por lo que en virtud de este acuerdo verbal, el contrato de arrendamientos estará en situación de prórroga has el próximo 20/01/2030.
De igual modo, y en cuanto a las mejoras que se han realizado en las parcelas arrendadas, las mismas al día de la fecha ascienden a la cantidad aproximada de 20.000 euros, de las que invito compruebe las mismas.
Finalmente, recordarle que de acuerdo con la Estipulación Quinta del contrato de arrendamiento, usted y su hermana se obligaban a tener que abonarme el tercio del valor de la subvención de cada anualidad, cantidades que debían de pagarme a la fecha en la recibieran, sin que a día de la fecha hayan efectuado pago alguno, por lo que ruego regularicen este pago a mi favor en a la mayor brevedad posible.
Comentario para dar un poco de luz a éste asunto: Las fincas son olivares, una de ellas posee una balsa natural cuyo agua mana continuamente en la misma... En una de ellas olivar de secano y con una buena extensión de suelo libre, el arrendatario ha hecho un pozo sin consentimiento de las mismas y tiene en ellas una plantación de pimientos, cebollas... de las que las hermanas no han recibido ningún dinero. Ellas piensan que quiere adquirir las mismas cuando finalice éste
-entre comillas contrato- por un precio que se habría fijado 14 años antes. Y por otro lado, las cantidades que perciben las hermanas en concepto de oliva, según los del pueblo, y en base al contrato que tenían con el arrendador no se corresponden con la producción; porque a ellas les da una miseria.
Ruego que se pueda clarificar éste asunto y ver que se puede hacer.
Gracias y un saludo a todos.
Le dirijo la presente en relación con el contrato de arrendamiento rústico firma de la do con usted y su hermana..., el 20/01/2016 con respecto a las parcelas de las que son propietarias, números.................
Como quiera que el contrato de arrendamiento se firmó por una duración de 7 años, establecido en el art. 12.3 de la Ley de Arrendamientos Rústicos, que de no mediar el preaviso del arrendador con al menos un año de antelación, el contrato se entiende prorrogado por otros 5 años más, y no habiéndose denunciado la no prórroga del contrato en plazo, sino todo lo contrario, le recuerdo que vía telefónica acordamos que el contrato se prorroga por otros 7 años más llegado el día 20/01/23, es por lo que en virtud de este acuerdo verbal, el contrato de arrendamientos estará en situación de prórroga has el próximo 20/01/2030.
De igual modo, y en cuanto a las mejoras que se han realizado en las parcelas arrendadas, las mismas al día de la fecha ascienden a la cantidad aproximada de 20.000 euros, de las que invito compruebe las mismas.
Finalmente, recordarle que de acuerdo con la Estipulación Quinta del contrato de arrendamiento, usted y su hermana se obligaban a tener que abonarme el tercio del valor de la subvención de cada anualidad, cantidades que debían de pagarme a la fecha en la recibieran, sin que a día de la fecha hayan efectuado pago alguno, por lo que ruego regularicen este pago a mi favor en a la mayor brevedad posible.
Comentario para dar un poco de luz a éste asunto: Las fincas son olivares, una de ellas posee una balsa natural cuyo agua mana continuamente en la misma... En una de ellas olivar de secano y con una buena extensión de suelo libre, el arrendatario ha hecho un pozo sin consentimiento de las mismas y tiene en ellas una plantación de pimientos, cebollas... de las que las hermanas no han recibido ningún dinero. Ellas piensan que quiere adquirir las mismas cuando finalice éste
-entre comillas contrato- por un precio que se habría fijado 14 años antes. Y por otro lado, las cantidades que perciben las hermanas en concepto de oliva, según los del pueblo, y en base al contrato que tenían con el arrendador no se corresponden con la producción; porque a ellas les da una miseria.
Ruego que se pueda clarificar éste asunto y ver que se puede hacer.
Gracias y un saludo a todos.
0.- Vaya por delante que no sé casi nada de arrendamientos rústicos. De urbanos sé algo más, pero de rústicos no.
1.- De entrada todo parece indicar que la cláusula según la cual al finalizar el contrato el arrendatario tiene derecho a comprar la finca me parece muy confuso, porque no queda claro si ese final del contrato se refiere a la finalización de los primeros 7 años o a la finalización de la relación arrendaticia. Yo me inclino por lo primero, es decir, que al finalizar los 7 primeros años de contrato el inquilino tiene que decir si quiere comprar la finca o no. Si yo estuviera en lo cierto el inquilino ya habría perdido esa oportunidad.
2.- Que la prórroga sea de 7 años también es discutible porque una conversación telefónica no es prueba de la duración de dicha prórroga.
3.- La valoración de las mejoras tendrá que hacerla un perito. No basta con la palabra del inquilino.
Tampoco sé ahora mismo si al propietario de la finca tiene o no el deber de reembolsar esas mejoras.
4.- En cuanto al pago de la subvención, yo pienso que el inquilino lleva razón.
5.- En cuanto al pozo tampoco sé si está bien o mal hecho, pero no creo que la legislación vigente apruebe hacer un pozo así como así sin permisos.
1.- De entrada todo parece indicar que la cláusula según la cual al finalizar el contrato el arrendatario tiene derecho a comprar la finca me parece muy confuso, porque no queda claro si ese final del contrato se refiere a la finalización de los primeros 7 años o a la finalización de la relación arrendaticia. Yo me inclino por lo primero, es decir, que al finalizar los 7 primeros años de contrato el inquilino tiene que decir si quiere comprar la finca o no. Si yo estuviera en lo cierto el inquilino ya habría perdido esa oportunidad.
2.- Que la prórroga sea de 7 años también es discutible porque una conversación telefónica no es prueba de la duración de dicha prórroga.
3.- La valoración de las mejoras tendrá que hacerla un perito. No basta con la palabra del inquilino.
Tampoco sé ahora mismo si al propietario de la finca tiene o no el deber de reembolsar esas mejoras.
4.- En cuanto al pago de la subvención, yo pienso que el inquilino lleva razón.
5.- En cuanto al pozo tampoco sé si está bien o mal hecho, pero no creo que la legislación vigente apruebe hacer un pozo así como así sin permisos.
Es de aplicación la Ley de Arrendamientos Rústicos del 2003. Aplicable desde el 27-5-2004.
Si hay acuerdo, aunque sea telefónico, deberían respetarlo: a falta de dicho aucerdo la prórroga, en virtud del art. 12 LAR correctamente invocado por el arrendatario, es de cinco años.
La subvención mencionada imagino que se refiere a la PAC: si hay un aucerdo de abonarla, debe cumplirse.
¿Está seguro de que no nos encontramos ante un contrato de aparcería?
El art. 13 de la LAR establece:
"La renta se fijará en dinero y será la que libremente estipulen las partes. No obstante, si la fijaran en especie o parte en dinero y parte en especie, llevarán a cabo su conversión a dinero"
No me cuadra su relato, del que parece desprenderse más bién que lo que están recibibiendo las arrendadoras es una participación en la cosecha; además, añádase a ésto que refiere usted que cree que tiene derecho a participación en otros productos de huerta.
Si le están dando poco dinero, pueden resolver el contrato por incumplimiento de obligaciones: deberán citar como testigo al dueño de la almazara que recibe las olivas, y con examen de un perito de los libros de dicha almazara y de los libros del arrendatario determinar si el volumen de olivas declarado es real o no. Y lleven de testigos también a esos veicnos que dicen que les dan poco.
Sobre supuestas mejoras, lo primero tasarlas, y lo segundo (art. 17 y ss. LAR):
"El arrendador y el arrendatario están obligados a permitir la realización de las obras, reparaciones y mejoras que deba o pueda realizar la otra parte contratante"
"Incumben también al arrendador las obras, mejoras o inversiones que, por disposición legal o por resolución judicial o administrativa firmes o por acuerdo firme de la comunidad de regantes sobre la modernización de regadíos para el cambio de sistema de riego, hayan de realizarse sobre la finca arrendada.
Cuando las obras, mejoras o inversiones a que alude el apartado anterior sean de tal entidad y naturaleza que, excediendo de la natural conservación de la finca, supongan una transformación que redunde en el incremento de la producción, el arrendador tendrá derecho a la revalorización proporcional de la renta y, en su caso, a la rescisión del contrato, cuando el arrendatario no estuviese conforme con dicha revalorización."
"Corresponde al arrendatario efectuar las reparaciones, mejoras e inversiones que sean propias del empresario agrario en el desempeño normal de su actividad y las que le vengan impuestas por disposición legal o por resolución judicial o administrativa firmes, o por acuerdo firme de la comunidad de regantes relativo a la mejora del regadío que sea también propia del empresario agrario en el desempeño normal de su actividad, sin que por ello tenga derecho a disminución de la renta, ni a la prórroga del arriendo, salvo que por acuerdo de las partes o de las propias disposiciones legales o resoluciones judiciales o administrativas, resultase otra cosa"
"Finalizado el contrato de arrendamiento, el arrendatario tendrá derecho a pedir una indemnización al arrendador por el aumento del valor de la finca arrendada por las mejoras realizadas, siempre que éstas se hayan efectuado con el consentimiento del arrendador"
¿Existe dicho consentimiento?
En cuanto a la compra:
- Será incompatible en todo caso con la indemnización de mejoras, no puede exigirse compensación por mejoras en un bien que pasa a ser tuyo.
- El plazo para ejercitarla ya ha terminado, como bien nos dice Leonjbr; era -a salvo de leer bien el contrato- durante la vigencia del mismo, no de sus prórrogas.
- Según las SSAAPP de Madrid de 6 de abril de 2006 y 15 de septiembre de 2004. la opción de compra debe ejercitarse en el plazo contractual, no en sus prórrogas, salvo pacto expreso en tal sentido y siempre que el plazo no sea indefinido.
El arrendatario sabe más de este tema que ustedes, y está mejor asesorado que ustedes. Les encarezco que se busquen un buen abogado. Yo les ayudaré en lo que pueda pero deben ser conscientes de que una consulta en un foro tiene sus limitaciones y nunca podrá suplir a la opinión que les dé un abogado que conozca de primera mano el asunto y estudie la documentación.
Si hay acuerdo, aunque sea telefónico, deberían respetarlo: a falta de dicho aucerdo la prórroga, en virtud del art. 12 LAR correctamente invocado por el arrendatario, es de cinco años.
La subvención mencionada imagino que se refiere a la PAC: si hay un aucerdo de abonarla, debe cumplirse.
¿Está seguro de que no nos encontramos ante un contrato de aparcería?
El art. 13 de la LAR establece:
"La renta se fijará en dinero y será la que libremente estipulen las partes. No obstante, si la fijaran en especie o parte en dinero y parte en especie, llevarán a cabo su conversión a dinero"
No me cuadra su relato, del que parece desprenderse más bién que lo que están recibibiendo las arrendadoras es una participación en la cosecha; además, añádase a ésto que refiere usted que cree que tiene derecho a participación en otros productos de huerta.
Si le están dando poco dinero, pueden resolver el contrato por incumplimiento de obligaciones: deberán citar como testigo al dueño de la almazara que recibe las olivas, y con examen de un perito de los libros de dicha almazara y de los libros del arrendatario determinar si el volumen de olivas declarado es real o no. Y lleven de testigos también a esos veicnos que dicen que les dan poco.
Sobre supuestas mejoras, lo primero tasarlas, y lo segundo (art. 17 y ss. LAR):
"El arrendador y el arrendatario están obligados a permitir la realización de las obras, reparaciones y mejoras que deba o pueda realizar la otra parte contratante"
"Incumben también al arrendador las obras, mejoras o inversiones que, por disposición legal o por resolución judicial o administrativa firmes o por acuerdo firme de la comunidad de regantes sobre la modernización de regadíos para el cambio de sistema de riego, hayan de realizarse sobre la finca arrendada.
Cuando las obras, mejoras o inversiones a que alude el apartado anterior sean de tal entidad y naturaleza que, excediendo de la natural conservación de la finca, supongan una transformación que redunde en el incremento de la producción, el arrendador tendrá derecho a la revalorización proporcional de la renta y, en su caso, a la rescisión del contrato, cuando el arrendatario no estuviese conforme con dicha revalorización."
"Corresponde al arrendatario efectuar las reparaciones, mejoras e inversiones que sean propias del empresario agrario en el desempeño normal de su actividad y las que le vengan impuestas por disposición legal o por resolución judicial o administrativa firmes, o por acuerdo firme de la comunidad de regantes relativo a la mejora del regadío que sea también propia del empresario agrario en el desempeño normal de su actividad, sin que por ello tenga derecho a disminución de la renta, ni a la prórroga del arriendo, salvo que por acuerdo de las partes o de las propias disposiciones legales o resoluciones judiciales o administrativas, resultase otra cosa"
"Finalizado el contrato de arrendamiento, el arrendatario tendrá derecho a pedir una indemnización al arrendador por el aumento del valor de la finca arrendada por las mejoras realizadas, siempre que éstas se hayan efectuado con el consentimiento del arrendador"
¿Existe dicho consentimiento?
En cuanto a la compra:
- Será incompatible en todo caso con la indemnización de mejoras, no puede exigirse compensación por mejoras en un bien que pasa a ser tuyo.
- El plazo para ejercitarla ya ha terminado, como bien nos dice Leonjbr; era -a salvo de leer bien el contrato- durante la vigencia del mismo, no de sus prórrogas.
- Según las SSAAPP de Madrid de 6 de abril de 2006 y 15 de septiembre de 2004. la opción de compra debe ejercitarse en el plazo contractual, no en sus prórrogas, salvo pacto expreso en tal sentido y siempre que el plazo no sea indefinido.
El arrendatario sabe más de este tema que ustedes, y está mejor asesorado que ustedes. Les encarezco que se busquen un buen abogado. Yo les ayudaré en lo que pueda pero deben ser conscientes de que una consulta en un foro tiene sus limitaciones y nunca podrá suplir a la opinión que les dé un abogado que conozca de primera mano el asunto y estudie la documentación.
