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Arrendamiento indefinido
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Arrendamiento indefinido
¿Existe la diferencia entre contrato de arrendamiento indefinido y de prorroga forzosa?, según mi gestor el local con negocio de bar que tengo arrendado no finalizará en 2015 porque es indefinido (por cierto en el contrato si pone indefinido), necesitaria saber si esto es cierto, muchas gracias por adelantado
Por definición, no existen contratos indefinidos. Los arrendamientos, duren el tiempo que duren, tienen un plazo. Unas veces el plazo lo marcan las partes de forma clara y otras no, por lo que debe ser sometido al criterio de un juez. De lo contrario, los inquilinos se convertirian, de facto, en "dueños" al poder tener para siempre la posesión del local.
Gracias Dupont por tu rápida respuesta, pero entonces la duda es que si siguiendo tu criterio de que no puede ser indefinido aunque lo ponga en dicho contrato como puedo saber si el contrato que tengo, (siento no disponer ahora de la fecha, pero por supuesto esta es anterior al 94) finalizara en el 2015 o me tengo que esperar a que se jubile el y/o su conyugue. Perdonar mi insistencia pero tengo que tomar una decisión y necesitaría tener clara esta cuestión. Gracias de nuevo.
no es que exista un contrato de arrendamiento indefinido, sino que, en general, si el contrato no tiene pactada una duración inicial, se entiende hecha por cinco años. antes de finalizar este periodo el arrendador deberá notificar (burofax por ej) su intención de no renovar el contrato con al menos 2 meses de antelación. si no lo hiciere se entiende prorrogado por otros 5 años mas. podrias consultarlo en la ley de arrendamientos urbanos
Hola Lolo72. Gracias por exponer la fecha de celebración del contrato.
Existe un régimen normativo aplicable distinto en función de que el contrato sea anterior o posterior al 9 de mayo de 1985. Los contratos celebrados antes del 9 de mayo de 1985 se rigen por la Disp Transt. Segunda de la LAU 1994 y por la LAU 1994( salvo algunos preceptos).Ello da lugar a que sea aplicable el art 57 LAU 1964:
Artículo 57
"Cualquiera que sea la fecha de la ocupación de viviendas, con o sin mobiliario, y locales de negocio, llegado el día del vencimiento del plazo pactado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el inquilino o arrendatario, aun cuando un tercero suceda al arrendador en sus derechos y obligaciones. Se aplicará igual norma en los casos de extinción de usufructo, sin perjuicio de lo prevenido en el artículo 114, causa 12. "
Lo más interesante del citado precepto se encuentra en su inicio".Cualquiera que sea la fecha de la ocupación de viviendas, con o sin mobiliario, y locales de negocio, llegado el día del vencimiento del plazo pactado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el inquilino o arrendatario, aun cuando un tercero suceda al arrendador en sus derechos y obligaciones".
La interpretación que yo hago de dicho es que aun cuando haya expirado el plazo concertado por las partes( 1,2,8 o 20 años) el contrato se prorrogará si el arrendatario no comunica a su arrendador la voluntad de no renovarlo. Es decir, es "indefinido" pues la duración del mismo dependerá de la voluntad del Arrendatario, salvo por las causas de resolución y de denegación de prórroga que recoge la Ley.
Para acabar con esta situación se aprobó el RDLey 2/1985 de 30 de Abril,el cual a través de su art 9 derogaba la prórroga forzosa( para el arrendador) del art 57 LAU 1964. Sin embargo, la Jurisprudencia no es unánime en cuanto a que el art 9 del RD derogara el art 57 LAU 1964 estableciendose 2 corrientes jurisprudenciales al respecto:
1)Entiende que el art 9 del RD deroga el art 57 LAU 1964 , salvo que expresamente se señale en el contrato que las partes se somenten voluntariamente al régimen de prórroga forzosa, o que no exista duda, intrepretando la voluntad de las partes plasmada en los pactos del contrato y actos coetáneos, que su intención fue acogerse al régimen de prórroga forzosa.SSTS 12 de mayo de 1989; 4 de febrero de 1992 y 9 de junio de 1993.
2) Entiende que lo que determinó el RDLey fue la posibilidad de renunciar al derecho de prórroga forzosa, por lo que NO renunciándose expresamente en el contrato al mismo, dicha prórroga forzosa se debe mantener.STS de 20 de abril de 1993.
Espero no haberme extendido demasiado.
Salvo mejor criterio. Un saludo.
Existe un régimen normativo aplicable distinto en función de que el contrato sea anterior o posterior al 9 de mayo de 1985. Los contratos celebrados antes del 9 de mayo de 1985 se rigen por la Disp Transt. Segunda de la LAU 1994 y por la LAU 1994( salvo algunos preceptos).Ello da lugar a que sea aplicable el art 57 LAU 1964:
Artículo 57
"Cualquiera que sea la fecha de la ocupación de viviendas, con o sin mobiliario, y locales de negocio, llegado el día del vencimiento del plazo pactado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el inquilino o arrendatario, aun cuando un tercero suceda al arrendador en sus derechos y obligaciones. Se aplicará igual norma en los casos de extinción de usufructo, sin perjuicio de lo prevenido en el artículo 114, causa 12. "
Lo más interesante del citado precepto se encuentra en su inicio".Cualquiera que sea la fecha de la ocupación de viviendas, con o sin mobiliario, y locales de negocio, llegado el día del vencimiento del plazo pactado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el inquilino o arrendatario, aun cuando un tercero suceda al arrendador en sus derechos y obligaciones".
La interpretación que yo hago de dicho es que aun cuando haya expirado el plazo concertado por las partes( 1,2,8 o 20 años) el contrato se prorrogará si el arrendatario no comunica a su arrendador la voluntad de no renovarlo. Es decir, es "indefinido" pues la duración del mismo dependerá de la voluntad del Arrendatario, salvo por las causas de resolución y de denegación de prórroga que recoge la Ley.
Para acabar con esta situación se aprobó el RDLey 2/1985 de 30 de Abril,el cual a través de su art 9 derogaba la prórroga forzosa( para el arrendador) del art 57 LAU 1964. Sin embargo, la Jurisprudencia no es unánime en cuanto a que el art 9 del RD derogara el art 57 LAU 1964 estableciendose 2 corrientes jurisprudenciales al respecto:
1)Entiende que el art 9 del RD deroga el art 57 LAU 1964 , salvo que expresamente se señale en el contrato que las partes se somenten voluntariamente al régimen de prórroga forzosa, o que no exista duda, intrepretando la voluntad de las partes plasmada en los pactos del contrato y actos coetáneos, que su intención fue acogerse al régimen de prórroga forzosa.SSTS 12 de mayo de 1989; 4 de febrero de 1992 y 9 de junio de 1993.
2) Entiende que lo que determinó el RDLey fue la posibilidad de renunciar al derecho de prórroga forzosa, por lo que NO renunciándose expresamente en el contrato al mismo, dicha prórroga forzosa se debe mantener.STS de 20 de abril de 1993.
Espero no haberme extendido demasiado.
Salvo mejor criterio. Un saludo.
Ante todo Jan, gracias por tu extensa respuesta (soy un poco repetitivo, pero no cuesta nada ser agradecido), volviendo al tema, ósea que lo que quieres decir es que según la corriente número dos tengo que esperarme a que se jubile el inquilino o incluso más si se subroga su cónyuge o alguno de sus hijos?
Ante todo Jan, gracias por tu extensa respuesta (soy un poco repetitivo, pero no cuesta nada ser agradecido), volviendo al tema, ósea que lo que quieres decir es que según la corriente número dos tengo que esperarme a que se jubile el inquilino o incluso más si se subroga su cónyuge o alguno de sus hijos?
