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Arrendamiento "¿ilegal?" - "¿Es posible un deshaucio?"
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Arrendamiento "¿ilegal?" - "¿es posible un deshaucio?"
Necesito aclarar alguna de estas dudas ...
"Buenas tardes a todos,
En primer lugar, agradecer de antemano las posibles respuestas que se den a mis dudas acerca del contrato de arrendamiento que les planteo.
Firmé, en Junio de este año, un contrato de arrendamiento privado con la propietaria de un edificio de viviendas que no consta como tal en el catastro. Eso lo sabía de antemano, las condiciones económicas y otras circunstancias me convienen, y por eso estoy aquí. Pues bien, el contrato se firmó con una duración de 6 meses y con una cláusula en la que especifica que "No procederá la prórroga obligatoria del contrato si la arrendadora necesita el inmueble arrendado para destinarlo a vivienda permanente para si". Debido a problemas con la arrendadora (quería sacarme una puerta de casa para ponerla en otro piso ... y cosas del estilo) me ha "amenazado sutilmente" con rescindir el contrato y echarme del piso al fin de estos seis primeros meses. Mi duda se plantea en saber qué condiciones se tendrían que dar para que eso ocurriera: ¿Ha de enviarme alguna notificación conforme necesita esta vivienda para si? Siendo propietaria de muchas otras viviendas, algunas vacías ... ¿es posible que alegue que necesita esa vivienda para si? Según la ley tiene un plazo de 3 meses para ocupar la vivienda. De lo contrario tendría que restituirme el contrato e indeminizarme, ... ¿Como se demuestra que, efectivamente, ha trasladado su residencia a ésta vivienda en concreto (que, recuerdo, no consta en el catastro, es imposible empadronarse...)?
Por otra parte, cuando firmamos el contrato, la arrendadora sabía que tengo un perro, pero me recuerda cada vez que necesita algún favor que ella me está haciendo un favor a mi por dejarme vivir con el perro. ¿Es posible que, si el perro no causa desperfectos ni molestias a los vecinos, ni nada ... ella pueda apoyarse en eso para rescindir el contrato?
Tratándose de un contrato de arrendamiento privado, tiene alguna validez si la vivienda no está dada de alta como tal ? (consta como "Almacén")
En fin, como podéis ver, mis dudas residen en la relación con la arrendadora, y en que trata de amenazar para conseguir "favores" que no tienen ni pies ni cabeza.
Agradezco, de nuevo, cualquier respuesta para poder aclarar un poco mis dudas.
Saludos "
"Buenas tardes a todos,
En primer lugar, agradecer de antemano las posibles respuestas que se den a mis dudas acerca del contrato de arrendamiento que les planteo.
Firmé, en Junio de este año, un contrato de arrendamiento privado con la propietaria de un edificio de viviendas que no consta como tal en el catastro. Eso lo sabía de antemano, las condiciones económicas y otras circunstancias me convienen, y por eso estoy aquí. Pues bien, el contrato se firmó con una duración de 6 meses y con una cláusula en la que especifica que "No procederá la prórroga obligatoria del contrato si la arrendadora necesita el inmueble arrendado para destinarlo a vivienda permanente para si". Debido a problemas con la arrendadora (quería sacarme una puerta de casa para ponerla en otro piso ... y cosas del estilo) me ha "amenazado sutilmente" con rescindir el contrato y echarme del piso al fin de estos seis primeros meses. Mi duda se plantea en saber qué condiciones se tendrían que dar para que eso ocurriera: ¿Ha de enviarme alguna notificación conforme necesita esta vivienda para si? Siendo propietaria de muchas otras viviendas, algunas vacías ... ¿es posible que alegue que necesita esa vivienda para si? Según la ley tiene un plazo de 3 meses para ocupar la vivienda. De lo contrario tendría que restituirme el contrato e indeminizarme, ... ¿Como se demuestra que, efectivamente, ha trasladado su residencia a ésta vivienda en concreto (que, recuerdo, no consta en el catastro, es imposible empadronarse...)?
Por otra parte, cuando firmamos el contrato, la arrendadora sabía que tengo un perro, pero me recuerda cada vez que necesita algún favor que ella me está haciendo un favor a mi por dejarme vivir con el perro. ¿Es posible que, si el perro no causa desperfectos ni molestias a los vecinos, ni nada ... ella pueda apoyarse en eso para rescindir el contrato?
Tratándose de un contrato de arrendamiento privado, tiene alguna validez si la vivienda no está dada de alta como tal ? (consta como "Almacén")
En fin, como podéis ver, mis dudas residen en la relación con la arrendadora, y en que trata de amenazar para conseguir "favores" que no tienen ni pies ni cabeza.
Agradezco, de nuevo, cualquier respuesta para poder aclarar un poco mis dudas.
Saludos "
Hola caramela. Las respuestas que voy a ofrecerle son meramente ORIENTATIVAS ya que no dispongo de todos los datos necesarios no de la documentación para responder adecuadamente a su consulta. Por ello le aconsejo que acuda con brevedad a un/a profesional de la abogacía EXPERTO/A en arrendamientos urbanos.
Hecha la advertencia anterior procedo a darle mi opinión profesional:
1)"Pues bien, el contrato se firmó con una duración de 6 meses y con una cláusula en la que especifica que "No procederá la prórroga obligatoria del contrato si la arrendadora necesita el inmueble arrendado para destinarlo a vivienda permanente para si"
Lo primordial es determinar si su contrato es de VIVIENDA o de USO distinto al de vivienda(temporada). Para ello lo importante NO es la duración pactada en el contrato sino que usted, en el momento de firmar el contrato, NECESITABA O NO la vivienda como permanente. Otra forma de averiguar la voluntad de las partes es lo que se haya reflejado en el contrato.
He remarcado la cláusula que usted ha transcrito porque la misma es PROPIA de los contratos de arrendamiento de VIVIENDA, en los cuales opera el art 9.1 LAU 1994(prórrogas POTESTATIVAS para el arrendatario(usted) y OBLIGATORIAS para el arrendador de 1 año CADA UNA, hasta alcanzar un MÍNIMO de 5 años.
En el caso de que su contrato sea EFECTIVAMENTE DE VIVIENDA, la cláusula transcrita, PARA QUE SEA EFECTIVA, debe cumplir los siguientes requisitos:
1) La cláusula de necesidad ,para que sea operativa, debe constar expresamente en el momento de celebrarse el contrato.
La razón jurídica es la propia redacción del art 9.3 LAU 1994: "NO PROCEDERÁ LA PRÓRROGA FORZOSA..."
2)La cláusula de necesidad NO PODRÁ EJERCERSE durante el periodo INICIALMENTE PACTADO. Vg Contrato de Arrendamiento de Vivienda con una duración inicial de 2 años. La cláusula SÓLO PODRÁ EJECUTARSE una vez finalizado el plazo contractual y comenzado las prórrogas forzosas.
3) Teniendo en cuenta el punto anterior, la cláusula de necesidad puede ejecutarse en CUALQUIER MOMENTO dentro de las PRÓRROGAS FORZOSAS del art 9 LAU 1994.
4) La LAU NO establece obligación de PREAVISAR NI NOTIFICAR la ejecución de la citada clausula. Sin embargo,es CONVENIENTE pactar la NOTIFICACIÓN así como dar un preaviso de,Vg, 30 días.
5) La citada cláusula podrá ser ejecutada también una vez que haya entrado en juego la prórroga del art 10.
6) La cláusula sólo surtirá efectos para la persona que ostente LA CONDICIÓN DE ARRENDADOR en el contrato, excluyéndose el cónyuge y los familiares.
7) Si es preciso alegar causa alguna
2)"Por otra parte, cuando firmamos el contrato, la arrendadora sabía que tengo un perro, pero me recuerda cada vez que necesita algún favor que ella me está haciendo un favor a mi por dejarme vivir con el perro. ¿Es posible que, si el perro no causa desperfectos ni molestias a los vecinos, ni nada ... ella pueda apoyarse en eso para rescindir el contrato? "
Es poco viable que en vía judicial se estime como causa de resolución que usted conviva con un perro si este NO causa daños, olores, quejas de vecinos,etc.. y además puede demostrar que lo tiene con el consentimiento de la arrendadora.
3)"Tratándose de un contrato de arrendamiento privado, tiene alguna validez si la vivienda no está dada de alta como tal ? (consta como "Almacén")"
El contrato es válido. Cuestión distinta es que el organismo competente tuviese conocimiento de que un almacén es arrendado como vivienda. En este caso impondría una sanción económica a la arrendadora y, posteriormente, podría decretar el cierre de la "vivienda"-Almacen.
Reciba un cordial saludo.
Hecha la advertencia anterior procedo a darle mi opinión profesional:
1)"Pues bien, el contrato se firmó con una duración de 6 meses y con una cláusula en la que especifica que "No procederá la prórroga obligatoria del contrato si la arrendadora necesita el inmueble arrendado para destinarlo a vivienda permanente para si"
Lo primordial es determinar si su contrato es de VIVIENDA o de USO distinto al de vivienda(temporada). Para ello lo importante NO es la duración pactada en el contrato sino que usted, en el momento de firmar el contrato, NECESITABA O NO la vivienda como permanente. Otra forma de averiguar la voluntad de las partes es lo que se haya reflejado en el contrato.
He remarcado la cláusula que usted ha transcrito porque la misma es PROPIA de los contratos de arrendamiento de VIVIENDA, en los cuales opera el art 9.1 LAU 1994(prórrogas POTESTATIVAS para el arrendatario(usted) y OBLIGATORIAS para el arrendador de 1 año CADA UNA, hasta alcanzar un MÍNIMO de 5 años.
En el caso de que su contrato sea EFECTIVAMENTE DE VIVIENDA, la cláusula transcrita, PARA QUE SEA EFECTIVA, debe cumplir los siguientes requisitos:
1) La cláusula de necesidad ,para que sea operativa, debe constar expresamente en el momento de celebrarse el contrato.
La razón jurídica es la propia redacción del art 9.3 LAU 1994: "NO PROCEDERÁ LA PRÓRROGA FORZOSA..."
2)La cláusula de necesidad NO PODRÁ EJERCERSE durante el periodo INICIALMENTE PACTADO. Vg Contrato de Arrendamiento de Vivienda con una duración inicial de 2 años. La cláusula SÓLO PODRÁ EJECUTARSE una vez finalizado el plazo contractual y comenzado las prórrogas forzosas.
3) Teniendo en cuenta el punto anterior, la cláusula de necesidad puede ejecutarse en CUALQUIER MOMENTO dentro de las PRÓRROGAS FORZOSAS del art 9 LAU 1994.
4) La LAU NO establece obligación de PREAVISAR NI NOTIFICAR la ejecución de la citada clausula. Sin embargo,es CONVENIENTE pactar la NOTIFICACIÓN así como dar un preaviso de,Vg, 30 días.
5) La citada cláusula podrá ser ejecutada también una vez que haya entrado en juego la prórroga del art 10.
6) La cláusula sólo surtirá efectos para la persona que ostente LA CONDICIÓN DE ARRENDADOR en el contrato, excluyéndose el cónyuge y los familiares.
7) Si es preciso alegar causa alguna
2)"Por otra parte, cuando firmamos el contrato, la arrendadora sabía que tengo un perro, pero me recuerda cada vez que necesita algún favor que ella me está haciendo un favor a mi por dejarme vivir con el perro. ¿Es posible que, si el perro no causa desperfectos ni molestias a los vecinos, ni nada ... ella pueda apoyarse en eso para rescindir el contrato? "
Es poco viable que en vía judicial se estime como causa de resolución que usted conviva con un perro si este NO causa daños, olores, quejas de vecinos,etc.. y además puede demostrar que lo tiene con el consentimiento de la arrendadora.
3)"Tratándose de un contrato de arrendamiento privado, tiene alguna validez si la vivienda no está dada de alta como tal ? (consta como "Almacén")"
El contrato es válido. Cuestión distinta es que el organismo competente tuviese conocimiento de que un almacén es arrendado como vivienda. En este caso impondría una sanción económica a la arrendadora y, posteriormente, podría decretar el cierre de la "vivienda"-Almacen.
Reciba un cordial saludo.
Muchísimas gracias por sus aclaraciones, que me han servido de mucho para despejar mis dudas. Entiendo que la arrendadora podría ejecutar esa cláusula en cualquier momento a partir del vencimiento del contrato (6 meses), una vez iniciada la primera prórroga obligatoria, pues sí está especificado en el contrato que la vivienda se destinará a VIVIENDA permantente, no se cita en ningún momento que el arrendamiento sea algo temporal.
En el caso de que se fuera a ejecutar esa cláusula, la arrendadora tendría que demostrar que efectivamente, ha trasladado su residencia a esa vivienda en concreto. De no ser así, debería restituir el uso de la vivienda o indemnizar. Pues bien, si la "vivienda" no está dada de alta como tal, sino como almacén, y no es posible empadronarse, porque no existe en el censo del ayuntamiento... ¿De qué manera puede la arrendadora demostrar que reside en dicha vivienda ?
Muchas gracias de nuevo, y un saludo
En el caso de que se fuera a ejecutar esa cláusula, la arrendadora tendría que demostrar que efectivamente, ha trasladado su residencia a esa vivienda en concreto. De no ser así, debería restituir el uso de la vivienda o indemnizar. Pues bien, si la "vivienda" no está dada de alta como tal, sino como almacén, y no es posible empadronarse, porque no existe en el censo del ayuntamiento... ¿De qué manera puede la arrendadora demostrar que reside en dicha vivienda ?
Muchas gracias de nuevo, y un saludo
Hola caramela. Para determinar si una persona reside de forma permanente en una vivienda se tiene en cuenta:
1) Que esté empadronado en esa vivienda.
2) Que reciba cartas,comunicaciones,notificaciones de impuestos, etc. en ese domicilio.
3) Los consumos de agua,luz,gas,teléfono,etc... de ese domicilio.
4) La testifical de los vecinos o del portero del inmueble.
Reciba un cordial saludo.
1) Que esté empadronado en esa vivienda.
2) Que reciba cartas,comunicaciones,notificaciones de impuestos, etc. en ese domicilio.
3) Los consumos de agua,luz,gas,teléfono,etc... de ese domicilio.
4) La testifical de los vecinos o del portero del inmueble.
Reciba un cordial saludo.
Buena tardes a todos,
Mi problema es el siguiente, desde hace casi 5 años le tengo alquilado un bar a un señor holandes con el cual siempre tuve problemas para cobrar - pero a trancas y barrancas cobré hasta el año pasado- El total de la renta de este año me la tenia que pagar en Enero , pero este señor a sido arrestado por problemas con la justicia, el contrato esta a nombre de el y su mujer está llevando el bar pero tampoco me paga y se niega a darme la llave del local tambien creo que no tiene intenciones de pagar tampoco- Todos los muebles etc que estaban en bar ha desaparecido y han echo uno destroso bastante considerables en el local- he consultado con alquien y me han dcho que el deshaucio suele tardar unos 6 meses y de aqui a que pase ese tiempo esta gente ya habra echo la temporada, ya que estamos hablando de un lugar turistico en Mallorca-
Por favor sabe alguien si hay alguna manera de poder deshauciar a esta gente de una forma rapida (por ejemplo porque el contrato no está a nombre de ella, aparte de no pagar el alquiler) y poder pedir daños y perjuicios por los destrozos que han ocasionado, -
Les agradeceré eternamente la ayuda que me puedan prestar .
Un cordial saludo a todos
Miguel Rodriguez
Mi problema es el siguiente, desde hace casi 5 años le tengo alquilado un bar a un señor holandes con el cual siempre tuve problemas para cobrar - pero a trancas y barrancas cobré hasta el año pasado- El total de la renta de este año me la tenia que pagar en Enero , pero este señor a sido arrestado por problemas con la justicia, el contrato esta a nombre de el y su mujer está llevando el bar pero tampoco me paga y se niega a darme la llave del local tambien creo que no tiene intenciones de pagar tampoco- Todos los muebles etc que estaban en bar ha desaparecido y han echo uno destroso bastante considerables en el local- he consultado con alquien y me han dcho que el deshaucio suele tardar unos 6 meses y de aqui a que pase ese tiempo esta gente ya habra echo la temporada, ya que estamos hablando de un lugar turistico en Mallorca-
Por favor sabe alguien si hay alguna manera de poder deshauciar a esta gente de una forma rapida (por ejemplo porque el contrato no está a nombre de ella, aparte de no pagar el alquiler) y poder pedir daños y perjuicios por los destrozos que han ocasionado, -
Les agradeceré eternamente la ayuda que me puedan prestar .
Un cordial saludo a todos
Miguel Rodriguez
Hola Miguel Rodriguez. Para responder a su consulta sería necesario poder examinar el contrato y tener más datos. Por ello le aconsejo que acuda con brevedad a un/a profesional de la abogacía EXPERTO/A en arrendamientos urbanos quien, con el contrato,la documentación relacionada con el mismo y los datos que usted aporte, le asesorará sobre la mejor forma de proceder.
Si desea contactar conmigo visite nuestra web http://letradosalquileres.es.tl o envié un email indicando su nick de esta página y el texto de la consulta a una de estas dos direcciones: armandogarcia@ical.es o a letradoalquileres@hotmail.com
Reciba un cordial saludo
Si desea contactar conmigo visite nuestra web http://letradosalquileres.es.tl o envié un email indicando su nick de esta página y el texto de la consulta a una de estas dos direcciones: armandogarcia@ical.es o a letradoalquileres@hotmail.com
Reciba un cordial saludo
