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Arrendamiento, ejecucion hipotecaria y retracto del inquilino.
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Arrendamiento, ejecucion hipotecaria y retracto del inquilino.
Una vivienda es alquilada en fecha 31 de mayo de 2.003 con una duración inicial de cinco años, sometida a la LAU. No hay denuncia antes del 1 de Junio de 2.008 y por tanto, en estos momento, está en fase de prórroga. Ocurre que los arrendatarios han tenido ahora en Julio, conocimiento que la vivienda ha sido objeto de ejecución hipotecaria y, por tanto, el arrendador ha cambiado. El contrato de arrendamiento no ha sido inscrito nunca en el Registro de la Propiedad. Se pregunta ¿está vigente el contrato en la actualidad y por tanto está prorrogado con arreglo al art. 10 de la LAU o por el contrario ha sido resuelto? ¿existe derecho de adquisición preferente en los inquilinos? Gracias.
hola MACF
a mi entender, el contrato está vigente (prorrogado) y en ningún caso está resuelto.
Además, el arrendatario tiene derecho de retracto desde el momento en que haya tenido conocimiento de los elementos de la transmisión (en particular el precio pagado), sin que importe que haya sido transmitida por ejecución hipotecaria.
Salvo mejor opinión,
un saludo
a mi entender, el contrato está vigente (prorrogado) y en ningún caso está resuelto.
Además, el arrendatario tiene derecho de retracto desde el momento en que haya tenido conocimiento de los elementos de la transmisión (en particular el precio pagado), sin que importe que haya sido transmitida por ejecución hipotecaria.
Salvo mejor opinión,
un saludo
Hola MACF. En mi opinión el nuevo Arrendador podrá dar por resuelto el contrato de arrendamiento por 2 motivos:
1) Porque el contrato era de duración INFERIOR a 5 años.
2) Porque el art 14 establece la protección PARA los 5 primeros años(prórrogas del art 9 o plazo inicial de 5 años) del contrato. El art 13 LAU 1994 se pronuncia en el mismo sentido.
Por otro lado, en mi opinión el Arrendatario NO podrá hacer uso de su Derecho de Tanteo. En cuanto a sí puede hacer uso o no de su Derecho de Retracto no lo tengo claro. Échale un vistazo a esta Sentencia del Supremo:
Id Cendoj: 28079110012007100595
Órgano: Tribunal Supremo. Sala de lo Civil
Sede: Madrid
Sección: 1
Nº de Recurso: 1490/2000
Nº de Resolución: 605/2007
Procedimiento: CIVIL
Ponente: XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ
Un saludo.
1) Porque el contrato era de duración INFERIOR a 5 años.
2) Porque el art 14 establece la protección PARA los 5 primeros años(prórrogas del art 9 o plazo inicial de 5 años) del contrato. El art 13 LAU 1994 se pronuncia en el mismo sentido.
Por otro lado, en mi opinión el Arrendatario NO podrá hacer uso de su Derecho de Tanteo. En cuanto a sí puede hacer uso o no de su Derecho de Retracto no lo tengo claro. Échale un vistazo a esta Sentencia del Supremo:
Id Cendoj: 28079110012007100595
Órgano: Tribunal Supremo. Sala de lo Civil
Sede: Madrid
Sección: 1
Nº de Recurso: 1490/2000
Nº de Resolución: 605/2007
Procedimiento: CIVIL
Ponente: XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ
Un saludo.
Mi opinión es que el contrato está en prórroga, por tres años pero, con la facultad para los inquilinos de resolverlo cuando llegue a cualquier de la siguientes anualidades siempre y cuando lo avisen con un mes de antelación. Creo que no tienen derecho de retracto puesto que no ha sido un acto de disposición voluntaria por parte del anterior propietario. Pero, esperemos más opiniones. Gracias.
En esta consulta se plantean dos cuestiones:
1.- Con aplicación de la LAU de 1994, tiene el arrendatario derecho de RETRACTO en las ejecuciones forzosas?
2.- Con aplicación de la LAU de 1994, tiene obligación el nuevo propietario de respetar el contrato de arrendamiento en las ejecuciones forzosas?
A la primera, SI.
En el régimen jurídico de los arrendamientos urbanos, tanto en el supuesto de la LAU de 1994, como del TRLAU de 1964, es decir, para contratos de inquilinato de renta antigua como para contratos modernos, el hecho de que el piso se transmita, sea por compraventa, auto de adjudicación tras una subasta pública o por cualquier otro título traslativo del dominio, tiene como principal efecto que el inquilino pueda ejercer el derecho de adquisición preferente (tanteo y retracto), de conformidad con lo dispuesto en el artículo.25 LAU, o la misma facultad, para contratos anteriores al 9 de mayo de 1985, por aplicación de lo señalado en el artículo.47 LAU.
La jurisprudencia y la doctrina se han pronunciado en el sentido de admitir el ejercicio de acciones de retracto en el caso de venta en subasta estableciendo que la transmisión forzosa de un inmueble constituye una modalidad de venta que abre la posibilidad del ejercicio de los derechos de tanteo y de retracto al arrendatario, en función de la analogía existente entre una y otra figura. Este derecho se reconoce en el art. 25 de la LAU de 1994, siempre que cumpliendo los requisitos que establece el art 25.3 de la citada Ley, en este sentido se pronuncian entre otras sentencias el TS - Sala 1ª, de lo Civil Sent. de 24 de Abril de 2007 - Sección 1ª Sr. Almagro Nosete (Nº3012581509) Nº Recurso: 2440/2000.
Con fundamento en la jurisprudencia el plazo para ejercitar la acción de retracto empieza a computarse desde el momento en que se tiene cabal conocimiento por parte del arrendatario de todos los datos de la compraventa para poder así discernir la conveniencia o no del ejercicio de dicha acción. Esta doctrina encuentra acogida en sentencia del STS Sala 1ª de 11 julio 1992 , que afirma expresamente que "la acción de retracto, en caso de subasta judicial, nace desde la celebración de dicha subasta, con aprobación del remate y adjudicación al rematante de la finca subastada (que es la tesis aquí mantenida por el recurrente), siempre, claro es, que el retrayente haya tenido conocimiento exacto de la subasta y de las condiciones de la misma"
A la segunda.- SI,
En términos generales, esta obligación para arrendador se recoge en el art. 13 de la LAU de 1994 estableciendo: Si durante los cinco primeros años de duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1.
Aunque cambie la titularidad del contrato no se producen efectos trascendentes desde el punto de vista del conjunto de los derechos y obligaciones derivados del arrendamiento, por la sencilla razón de que los mismos no varían, es decir, la transmisión del piso por subasta no altera las condiciones del contrato, operando una subrogación del propietario en la posición del antiguo propietario.
En sentido, señala la SAP de La Coruña, de 10 de julio de 1998: "...los arriendos sometidos a la Legislación especial de la LAU no se extinguen por el cambio de propietario cualquiera que fuese el título o modo adquisitivo, incluido el sucesorio-particional, ya durante el plazo contractual de duración ya el prorrogado convencional o legalmente...".
En consecuencia, el contrato seguirá subsistente en la forma en que estuviera pactada entre el anterior propietario y el inquilino sin que esta novación subjetiva tenga trascendencia a estos efectos.
La Audiencia Provincial de Ciudad Real de 11 de abril de 1996 entre otras establece que “Ni siquiera la ejecución hipotecaria extingue los arrendamientos concertados con posterioridad a la hipoteca, si no se demuestra que existió confabulación o fraude...., pareciendo tomar también partido por esta visión reforzadora del arrendamiento la actual Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 a tenor de la redacción del art. 13.1. Otra sentencia la de la Audiencia Provincial de Zaragoza de 7 de octubre de 1996. Existe al respecto abundante jurisrprudencia.
Ahora bien, se plantea la duda de, si cumplidos los 5 años de arrendamiento sin que ninguna de las partes hubiese denunciado el contrato y estando éste en prorroga de los 3 años. ¿debe respetar el nuevo arrendador los 3 años de prorroga que establece la LAU de 1994?
1.- Con aplicación de la LAU de 1994, tiene el arrendatario derecho de RETRACTO en las ejecuciones forzosas?
2.- Con aplicación de la LAU de 1994, tiene obligación el nuevo propietario de respetar el contrato de arrendamiento en las ejecuciones forzosas?
A la primera, SI.
En el régimen jurídico de los arrendamientos urbanos, tanto en el supuesto de la LAU de 1994, como del TRLAU de 1964, es decir, para contratos de inquilinato de renta antigua como para contratos modernos, el hecho de que el piso se transmita, sea por compraventa, auto de adjudicación tras una subasta pública o por cualquier otro título traslativo del dominio, tiene como principal efecto que el inquilino pueda ejercer el derecho de adquisición preferente (tanteo y retracto), de conformidad con lo dispuesto en el artículo.25 LAU, o la misma facultad, para contratos anteriores al 9 de mayo de 1985, por aplicación de lo señalado en el artículo.47 LAU.
La jurisprudencia y la doctrina se han pronunciado en el sentido de admitir el ejercicio de acciones de retracto en el caso de venta en subasta estableciendo que la transmisión forzosa de un inmueble constituye una modalidad de venta que abre la posibilidad del ejercicio de los derechos de tanteo y de retracto al arrendatario, en función de la analogía existente entre una y otra figura. Este derecho se reconoce en el art. 25 de la LAU de 1994, siempre que cumpliendo los requisitos que establece el art 25.3 de la citada Ley, en este sentido se pronuncian entre otras sentencias el TS - Sala 1ª, de lo Civil Sent. de 24 de Abril de 2007 - Sección 1ª Sr. Almagro Nosete (Nº3012581509) Nº Recurso: 2440/2000.
Con fundamento en la jurisprudencia el plazo para ejercitar la acción de retracto empieza a computarse desde el momento en que se tiene cabal conocimiento por parte del arrendatario de todos los datos de la compraventa para poder así discernir la conveniencia o no del ejercicio de dicha acción. Esta doctrina encuentra acogida en sentencia del STS Sala 1ª de 11 julio 1992 , que afirma expresamente que "la acción de retracto, en caso de subasta judicial, nace desde la celebración de dicha subasta, con aprobación del remate y adjudicación al rematante de la finca subastada (que es la tesis aquí mantenida por el recurrente), siempre, claro es, que el retrayente haya tenido conocimiento exacto de la subasta y de las condiciones de la misma"
A la segunda.- SI,
En términos generales, esta obligación para arrendador se recoge en el art. 13 de la LAU de 1994 estableciendo: Si durante los cinco primeros años de duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1.
Aunque cambie la titularidad del contrato no se producen efectos trascendentes desde el punto de vista del conjunto de los derechos y obligaciones derivados del arrendamiento, por la sencilla razón de que los mismos no varían, es decir, la transmisión del piso por subasta no altera las condiciones del contrato, operando una subrogación del propietario en la posición del antiguo propietario.
En sentido, señala la SAP de La Coruña, de 10 de julio de 1998: "...los arriendos sometidos a la Legislación especial de la LAU no se extinguen por el cambio de propietario cualquiera que fuese el título o modo adquisitivo, incluido el sucesorio-particional, ya durante el plazo contractual de duración ya el prorrogado convencional o legalmente...".
En consecuencia, el contrato seguirá subsistente en la forma en que estuviera pactada entre el anterior propietario y el inquilino sin que esta novación subjetiva tenga trascendencia a estos efectos.
La Audiencia Provincial de Ciudad Real de 11 de abril de 1996 entre otras establece que “Ni siquiera la ejecución hipotecaria extingue los arrendamientos concertados con posterioridad a la hipoteca, si no se demuestra que existió confabulación o fraude...., pareciendo tomar también partido por esta visión reforzadora del arrendamiento la actual Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 a tenor de la redacción del art. 13.1. Otra sentencia la de la Audiencia Provincial de Zaragoza de 7 de octubre de 1996. Existe al respecto abundante jurisrprudencia.
Ahora bien, se plantea la duda de, si cumplidos los 5 años de arrendamiento sin que ninguna de las partes hubiese denunciado el contrato y estando éste en prorroga de los 3 años. ¿debe respetar el nuevo arrendador los 3 años de prorroga que establece la LAU de 1994?
A la vista de lo anteriormente expuesto, yo considero que si y por tanto el arrendador debe respetar los tres años de prorroga ya que en su momento no denunció el contrato, avala esta postura el propio art. 13 LAU cuando dice “sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1.”
Para Jan:
El contrato de arrendamiento no es inferior a 5 años, expresamente dice la consulta “Con una duración inicial de 5 años”
Por otro lado, la sentencia que esgrimes se refiere al retracto entre comuneros y no se discute en la misma el derecho de retracto (así lo dice bien claro la sentencia) sino, el momento o tiempo en el que se ejercitó el derecho de retracto por lo tanto no es de aplicación dicha sentencia a la consulta que se hace.
“Así, el problema es si el ejercicio del retracto se ha hecho en tiempo (y en forma: no se discute y no hay problema) o fuera de tiempo, al ser anterior al auto de aprobación del remate y adjudicación. Transcribo parte de la Sentencia:
“ No se plantea problema alguno en la aplicación del artículo 1521 del Código civil , es decir, el derecho de retracto, a la subasta judicial pues, como dice la sentencia de esta Sala de 8 de junio de 1995 , que cita reiterada jurisprudencia anterior, aún cuando la doctrina jurisprudencial es favorable a una orientación restrictiva respecto a la admisión de los supuestos del retracto legal prevenido en el artículo
1.521 del Código Civil , viniendo a excluir del mismo los actos transmisivos del dominio distintos de la compra y de la dación en pago o cesión solutoria, como, por vía de ejemplo, los casos consistentes en transmisión hereditaria, y por permuta, donación y renta vitalicia, y aún cuando dicho precepto hable de compea y el 1.522 de enajenación, ello no autoriza a entender limitado el retracto a las adquisiciones derivadas del contrato de compraventa, con rechazo de las efectuadas en el curso de una subasta judicial, no sólo porque estas segundas ofrezcan respecto a las primeras notoria semejanza, sino debido, principalmente, a la correlación substancial que existe entre los efectos y consecuencias de las adquisiciones verificadas por uno u otro mecanismo. Este criterio de equiparación entre las enajenaciones contractuales y en pública subasta judicial a los fines del retracto legal de que tratamos, es el mantenido por la doctrina de ésta Sala. Lo que reitera la de 12 de febrero de 1996 : sea cual fuere las opiniones doctrinales sobre la adjudicación en subasta judicial, lo cierto es que el legislador las considera aptas para dar lugar al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, equiparándolas a las ventas. Así lo hace el propio Código civil desde su promulgación en el art. 1640 y la Ley de Arrendamientos Urbanos, texto refundido de 1964 y en el art. 33 . La jurisprudencia de esta Sala también ha reconocido reiteradamente, salvo con mínimas
excepciones, que la adjudicación del objeto arrendado en pública subasta en un supuesto comprendido en los arts. 47 y 48 de esta última Ley (sentencias de 2 de marzo de 1959, 29 de enero de 1971 y 30 de junio
de 1994 , y las que en ellas se citan), como no podía ser menos a la vista de lo preceptuado en el Código civil y en la propia LAU de 1964 .
El problema es el que se ha expuesto: si se puede ejercitar el retracto antes del acto de aprobación del remate y adjudicación del bien subastado”
Para Jan:
El contrato de arrendamiento no es inferior a 5 años, expresamente dice la consulta “Con una duración inicial de 5 años”
Por otro lado, la sentencia que esgrimes se refiere al retracto entre comuneros y no se discute en la misma el derecho de retracto (así lo dice bien claro la sentencia) sino, el momento o tiempo en el que se ejercitó el derecho de retracto por lo tanto no es de aplicación dicha sentencia a la consulta que se hace.
“Así, el problema es si el ejercicio del retracto se ha hecho en tiempo (y en forma: no se discute y no hay problema) o fuera de tiempo, al ser anterior al auto de aprobación del remate y adjudicación. Transcribo parte de la Sentencia:
“ No se plantea problema alguno en la aplicación del artículo 1521 del Código civil , es decir, el derecho de retracto, a la subasta judicial pues, como dice la sentencia de esta Sala de 8 de junio de 1995 , que cita reiterada jurisprudencia anterior, aún cuando la doctrina jurisprudencial es favorable a una orientación restrictiva respecto a la admisión de los supuestos del retracto legal prevenido en el artículo
1.521 del Código Civil , viniendo a excluir del mismo los actos transmisivos del dominio distintos de la compra y de la dación en pago o cesión solutoria, como, por vía de ejemplo, los casos consistentes en transmisión hereditaria, y por permuta, donación y renta vitalicia, y aún cuando dicho precepto hable de compea y el 1.522 de enajenación, ello no autoriza a entender limitado el retracto a las adquisiciones derivadas del contrato de compraventa, con rechazo de las efectuadas en el curso de una subasta judicial, no sólo porque estas segundas ofrezcan respecto a las primeras notoria semejanza, sino debido, principalmente, a la correlación substancial que existe entre los efectos y consecuencias de las adquisiciones verificadas por uno u otro mecanismo. Este criterio de equiparación entre las enajenaciones contractuales y en pública subasta judicial a los fines del retracto legal de que tratamos, es el mantenido por la doctrina de ésta Sala. Lo que reitera la de 12 de febrero de 1996 : sea cual fuere las opiniones doctrinales sobre la adjudicación en subasta judicial, lo cierto es que el legislador las considera aptas para dar lugar al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, equiparándolas a las ventas. Así lo hace el propio Código civil desde su promulgación en el art. 1640 y la Ley de Arrendamientos Urbanos, texto refundido de 1964 y en el art. 33 . La jurisprudencia de esta Sala también ha reconocido reiteradamente, salvo con mínimas
excepciones, que la adjudicación del objeto arrendado en pública subasta en un supuesto comprendido en los arts. 47 y 48 de esta última Ley (sentencias de 2 de marzo de 1959, 29 de enero de 1971 y 30 de junio
de 1994 , y las que en ellas se citan), como no podía ser menos a la vista de lo preceptuado en el Código civil y en la propia LAU de 1964 .
El problema es el que se ha expuesto: si se puede ejercitar el retracto antes del acto de aprobación del remate y adjudicación del bien subastado”
Parece ser que los inquilinos tuvieron conocimiento por medio del anterior propietario de que la propiedad se había subastado y en ese momento (antes de la comunicación del nuevo propietario con los detalles de la subasta) presentaron un escrito en el Juzgado donde se llevó a cabo la ejecución hipotecaria pidiendo copia del auto de adjudicación para poder ejercitar el derecho de retracto. La pregunta es ¿es suficiente este hecho para interrumpir el plazo de los treinta días a efectos de interponer la correspondiente demanda contra el nuevo propietario ? ¿hay que notificar de forma fehaciente al nuevo propietario que se pretende ejercer el derecho de retracto? ¿Para interponer la demanda habría que ofrecer caución o garantía del pago de la cantidad en la que se se adjudicó la propiedad el nuevo propietario? Agradezco cualquier ayuda porque, para mi, es un tema complejo pues no tengo experiencias anteriores en este tema. Un saludo.
