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Arrendamiento de local
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Arrendamiento de local
Soy propietario de un local destinado a garaje y reparación de vehículos que está arrendado desde el año 1978. Mi madre firmó el contrato en ese año; ahora ha fallecido y yo, como heredero, quiero vender dicho local. Es posible resolver el contrato? Es legal que el inquilino quiera, para irse, la mitad del local (es en dos plantas)?
Hola Joao. Su consulta es demasiado compleja para poder resolverla en este foro ya que requiere el estudio del contrato, la documentación relacionada con el mismo y muchos más datos.
Por ello le aconsejo que acuda a un/a profesional de la abogacía EXPERTO/A en arrendamientos urbanos quien, con la documentación referida y los datos que usted facilite, le asesorará sobre las opciones legales existentes bien para resolver el contrato, bien para vender el local a un precio razonable.
Lamento no poder ser de más ayuda.
Reciba un cordial saludo.
Por ello le aconsejo que acuda a un/a profesional de la abogacía EXPERTO/A en arrendamientos urbanos quien, con la documentación referida y los datos que usted facilite, le asesorará sobre las opciones legales existentes bien para resolver el contrato, bien para vender el local a un precio razonable.
Lamento no poder ser de más ayuda.
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Gracias de todos modos, Jan. Por lo que me han explicado anteriormente, los contratos de locales de negocio firmados antes de 1985, segun la L.A.U. de 1994 (Disposición Transitoria 3ª), solo se extinguen por jubilación o fallecimiento, al ser persona física el arrendatario. Pero quisiera saber si hay alguna excepción a esa norma, pues éste es más joven que cualquiera de los herederos, mis hermanos y yo, y nos vamos a morir antes de poder vender el local, lo cual no me parece justo tampoco. Está de acuerdo? Gracias de nuevo.
Hola Joao. En términos generales lo que le han explicado es correcto, aunque hay circunstancias que pueden modificar los plazos de extinción(traspasos y subrogaciones)
Por otro lado, dada la naturaleza de la actividad quizás cupiese la posibilidad de calificar el contrato como de INDUSTRIA. En este caso NO sería aplicable la LAU 1964 ni la LAU 1994.
Reciba un cordial saludo.
Por otro lado, dada la naturaleza de la actividad quizás cupiese la posibilidad de calificar el contrato como de INDUSTRIA. En este caso NO sería aplicable la LAU 1964 ni la LAU 1994.
Reciba un cordial saludo.
Hola, Jan. su respuesta me hace concebir cierta esperanza pues, efectivamente, el contrato refiere que el local de negocio "será destinado a la INDUSTRIA de garaje y reparación en general del automovil". Por favor, me puede explicar por qué, en ese caso, no serían aplicables ni la LAU de 1964 ni la de 1994? Y, si no es mucha molestia, acaso el término "disposición transitoria" no lleva implícito el significado de temporal? No son suficientes 14 años (1994-2008) para que hubiera desaparecido de la ley? Muchísimas gracias por el interés con que está tomando este asunto. Un saludo
Hola Joao. Que en el contrato se haga constar la palabra INDUSTRIA NO significa que automáticamente el contrato pueda ser considerado como tal, sino que habrá que estar al contenido del mismo para poder determinar si cumple los requisitos establecidos por la Jurisprudencia para ser considerado como contrato de arrendamiento de Industria.
Los contratos de Industria quedan EXCLUIDOS del ámbito de aplicación de la LAU 1964 por así establecerlo el artículo 3.1 LAU 1964.
Finalmente, el Derecho Transitorio es aplicable hasta que sea derogado definitívamente.
Reciba un cordial saludo.
Los contratos de Industria quedan EXCLUIDOS del ámbito de aplicación de la LAU 1964 por así establecerlo el artículo 3.1 LAU 1964.
Finalmente, el Derecho Transitorio es aplicable hasta que sea derogado definitívamente.
Reciba un cordial saludo.
Hola Jan, estoy encantado con la prontitud de sus respuestas. Efectivamente, he buscado en la red la LAU 1964 y en el artículo 3.1 se refiere a la exclusión de los contratos de locales de industria. Sería mucho pedir que me dijera dónde encontrar esta exclusión en la LAU de 1994? Y, finalmente, supongo que las Disposiciones Transitorias de dicha ley del 94 no serán derogadas hasta que se elabore una nueva ley. Muchísimas gracias de nuevo y un cordial saludo.
hola y muchas gracias por ayudarme a encontrar una solucio,me llamo marco sinatra y tengo desde hace tres años un local en valencia es un bar,en 2005 estipulamos un contrato de arrendamiento con caducidad en marzo 2010 ,en el contrato no hay clausolas que hablen de proroga por ambas las partes,quiziera saber si visto que se habla de local comercial que da servicios al barrio puedo tener derecho a la proroga automatica,y si tratandose de un contrato estipulado por mi y una mujer fallecida,tengo derecho a un nuevo contrato con el nuevo dueño,que es el hijo,comprador de quotas de herencias.muchas gracias por vuestra atencion espero y confio en que tengais unas eventualñes soluciones a mis problemas atentamente marco sinatra
Hola Jan, antes de nada pido disculpas por no haber dado señales de vida los últimos días, que ha sido a causa de un viaje. Por otra parte, solamente quiero agradecerle su interés y toda la información que me ha proporcionado acerca de mi problema. Así pues, si no me equivoco, la única vía factible que tenemos mis hermanos y yo para resolver el contrato pasa por calificar el local de industria,lo cual creo que tiene bastantes posibilidades, pues el actual inquilino ya recibió, mediante un traspaso del anterior inquilino, los clientes y las instalaciones para su inmediata explotación, de modo que, nuevamente, le doy las gracias. Un saludo muy cordial
Hola Joao. No se disculpe ya que no es necesario. En cuanto a "la única vía factible que tenemos mis hermanos y yo para resolver el contrato pasa por calificar el local de industria" indicarle que por los datos que usted ha tenido la amabilidad de aportar parece que es la más factible.
Como ya le dije el/la profesional de la abogacía EXPERTO/A en arrendamientos urbanos al que acuda le asesorará, con todos los datos y documentación que ustedaporte, sobre si aparte de la vía mencionada existen otra u otras para resolver el contrato.
Reciba un cordial saludo.
Como ya le dije el/la profesional de la abogacía EXPERTO/A en arrendamientos urbanos al que acuda le asesorará, con todos los datos y documentación que ustedaporte, sobre si aparte de la vía mencionada existen otra u otras para resolver el contrato.
Reciba un cordial saludo.
Hola Jan:
Gracias a sus consejos hemos podido comenzar a pedir ya la ayuda de un profesional con una orientación específica. Como ya le dije, hemos podido concebir cierta esperanza pues, hasta ahora, todos aquellos (profesionales) a quienes consultamos andaban un poco despistados pero, por lo que parece, en este momento tenemos más posibilidades de conseguir solucionar este tema. Mil gracias por todo y un saludo muy cordial.
Gracias a sus consejos hemos podido comenzar a pedir ya la ayuda de un profesional con una orientación específica. Como ya le dije, hemos podido concebir cierta esperanza pues, hasta ahora, todos aquellos (profesionales) a quienes consultamos andaban un poco despistados pero, por lo que parece, en este momento tenemos más posibilidades de conseguir solucionar este tema. Mil gracias por todo y un saludo muy cordial.
Hola, Jan: vuelvo a solicitar su ayuda porque, hasta ahora, me ha aconsejado Ud. de forma muy profesional y competente. Mi caso, por si no lo recuerda, es el de arrendamiento de un garaje (heredado de nuestra madre) realizado antes de 1985. Ud. nos aconsejó que lo considerásemos industria para evitar que la extinción del contrato se rigiera por la disposición transitoria 3ª de la LAU de 1994 y pasara a regirse por el Código Civil. Mi duda es si eso puede seguir siendo así, aunque mi madre, en el año 95, le actualizara la renta acogiéndose, de este modo, a la LAU del 94. El abogado que hemos contratado, al decirle ésto, no sabe si nos conviene seguir adelante o no. Por eso, recurro a Ud. con la esperanza de que, de nuevo, me clarifique las ideas. Muchas gracias por anticipado.
Hola Joao. En primer lugar indicarle que yo nunca les aconsejé "...que lo considerásemos industria para evitar que la extinción del contrato se rigiera por la disposición transitoria 3ª de la LAU de 1994 y pasara a regirse por el Código Civil." Como ya le expliqué la calificación del contrato como de INDUSTRIA o de local DEPENDE de factores como la actividad que se desarrolle, del contenido del contrato, de la voluntad de las partes al firmarlo,etc... Es decir, cuando usted me dijo en qué consistía la actividad desarrollada en el local ÚNICAMENTE le sugerí la posibilidad de que el contrato PUDIESE ser calificado de INDUSTRIA, pero NO que usted debería CONSIDERARLO como tal.
En segundo lugar y en relación al nuevo dato"Mi duda es si eso puede seguir siendo así, aunque mi madre, en el año 95, le actualizara la renta acogiéndose, de este modo, a la LAU del 94", indicarle que, en principio, SÍ podría ser un OBSTÁCULO para que el contrato pudiese ser calificado como de INDUSTRIA. Sin embargo, tambien debe tenerse en cuenta que el arrendador original ha FALLECIDO por lo que la teoría de los actos propios creo que no resultaría aplicacble. Es decir, si su madre estuviese viva, hubiese actualizado la renta conforme a la LAU 1964 y ahora intentase resolver el contrato por CONSIDERARLO de INDUSTRIA NO sería posible, porque estaría yendo en contra de sus propios actos(actualizar la renta conforme a la LAU).
Comente con su abogado esta posibilidad a ver qué opinión tiene él.
Lamento no poder ser de más ayuda.
Reciba un cordial saludo.
En segundo lugar y en relación al nuevo dato"Mi duda es si eso puede seguir siendo así, aunque mi madre, en el año 95, le actualizara la renta acogiéndose, de este modo, a la LAU del 94", indicarle que, en principio, SÍ podría ser un OBSTÁCULO para que el contrato pudiese ser calificado como de INDUSTRIA. Sin embargo, tambien debe tenerse en cuenta que el arrendador original ha FALLECIDO por lo que la teoría de los actos propios creo que no resultaría aplicacble. Es decir, si su madre estuviese viva, hubiese actualizado la renta conforme a la LAU 1964 y ahora intentase resolver el contrato por CONSIDERARLO de INDUSTRIA NO sería posible, porque estaría yendo en contra de sus propios actos(actualizar la renta conforme a la LAU).
Comente con su abogado esta posibilidad a ver qué opinión tiene él.
Lamento no poder ser de más ayuda.
Reciba un cordial saludo.
Hola, Jan: tiene razón, Ud. simplemente nos indicó la posibilidad de que ese contrato pudiera ser considerado como de industria. Gracias de nuevo por sus consejos; si no he entendido mal, los actos propios no serían aquí aplicables al ser distintas personas (mi madre por un lado y los herederos por otro) las que se acogen a distintas leyes, no es asi? Así como se heredan las hipotecas y las deudas, el que hereda puede desdecir en sus actos al que lega, es así? Un cordial saludo
Hola Joao. En realidad, en general, el que hereda NO "puede desdecir en sus actos al que lega", ya que se el heredero se SUBROGA en los derechos y obligaciones del causante. En este caso usted se ha subrogado en un contrato y eso NO puede cambiarse,pero PODRÍA ser posible que los actos de su madre(actualización de la renta) NO le vinculasen a usted al existir la posibilidad de que, en el momento de la firma del contrato, la voluntad de las partes hubiese sido hacerlo de INDUSTRIA.
Dicha POSIBLIDAD requiere un estudio muy detallado que, por razones obvias, yo no puedo realizar.
Reciba un cordial saludo.
Dicha POSIBLIDAD requiere un estudio muy detallado que, por razones obvias, yo no puedo realizar.
Reciba un cordial saludo.
Hola, Jan:
Héme aquí de nuevo requiriendo sus consejos; me dice Ud que, por razones obvias, no puede realizar el estudio del caso, y me pregunto si me podría recomendar a algún profesional especializado en el tema o, incluso, Ud. lo podría llevar pues, tanto yo como un hermano mío, tenemos mucha confianza en su criterio y estaríamos encantados de tenerle como profesional. Nuestro abogado no parece darle mucha importancia a seguir el camino de la voluntad de las partes. Muchísimas gracias de antemano. Un saludo
Héme aquí de nuevo requiriendo sus consejos; me dice Ud que, por razones obvias, no puede realizar el estudio del caso, y me pregunto si me podría recomendar a algún profesional especializado en el tema o, incluso, Ud. lo podría llevar pues, tanto yo como un hermano mío, tenemos mucha confianza en su criterio y estaríamos encantados de tenerle como profesional. Nuestro abogado no parece darle mucha importancia a seguir el camino de la voluntad de las partes. Muchísimas gracias de antemano. Un saludo
