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Arrendamiento de local de negocio: aplicación del I.V.A. en el I.B.I.
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Nº. CONSULTA 0271-02
ORGANO SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas
FECHA SALIDA 19/02/2002
NORMATIVA Ley 37/1992, Art. 78; RD 214/1999, Art. 93
DESCRIPCION Arrendamiento de local de negocio con gastos repercutidos (IBI, luz y agua).
CUESTION - Base imponible a efectos del IVA.
- Base de retención a efectos del IRPF.
CONTESTACION De acuerdo con lo previsto en el artículo 78 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE del 29), la base imponible de dicho Impuesto está constituida por el importe total de la contraprestación de las operaciones sujetas al mismo, procedente del destinatario o de terceras personas, incluyéndose en el concepto de contraprestación cualquier crédito efectivo a favor de quien realice la operación gravada, derivado tanto de la prestación principal como de las accesorias de la misma.
En relación con la determinación de la base imponible en los arrendamientos de bienes inmuebles sujetos y no exentos al Impuesto sobre el Valor Añadido, esta Dirección General de Tributos, en sus Resoluciones de 7 de febrero de 1986 (BOE del 11), 13 de marzo de 1986 (BOE del 20) y 2 de junio de 1986 (BOE del 13), entre otras, ha determinado lo siguiente: "Se incluyen en el concepto de contraprestación, no solamente el importe de la renta, sino también las cantidades asimiladas a la renta y cualquier otro crédito efectivo del arrendador frente al arrendatario derivado de la prestación arrendaticia y de otras accesorias a la misma". Entre los conceptos que, según las citadas Resoluciones, forman parte de la base imponible de las operaciones de arrendamiento de inmuebles sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido, siempre que se repercutan al arrendatario, se enuncian los siguientes: contribución territorial urbana, cuota de participación en los gastos generales (incluidos el sueldo del portero o conserje), repercusiones por obras, repercusiones por suministros energéticos y otros conceptos análogos.
En consecuencia de todo lo anterior, esta Dirección General considera que la base imponible del Impuesto sobre el Valor Añadido en el arrendamiento del inmueble objeto de consulta estará constituida por el importe total de la contraprestación del referido servicio, incluyéndose en dicho concepto no solamente el importe de la renta, sino también las cantidades asimiladas a la renta y cualquier crédito efectivo del arrendador frente al arrendatario derivado de la prestación arrendaticia y de otras accesorias a la misma, como los gastos de agua, electricidad, basura, contribuciones especiales, obras y mejoras, comunidad de propietarios, y el importe del Impuesto sobre Bienes Inmuebles que, según la legislación aplicable o las cláusulas contractuales, se repercutan por el arrendador al arrendatario.
Por lo que respecta al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, el sometimiento a retención de los rendimientos procedentes del arrendamiento de inmuebles urbanos se encuentra recogido en el artículo 70 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por Real Decreto 214/1999, de 5 de febrero (BOE del día 9 ). Así, y con un carácter general, el apartado 2 del mencionado artículo determina que estarán sujetos a retención o ingreso a cuenta, independientemente de su calificación, los rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos.
Respecto a la base de retención, el artículo 72.1 del mismo Reglamento establece la siguiente regulación para todas las rentas:
"La base de retención será la cuantía total que se satisfaga o abone, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 86 para los rendimientos del capital mobiliario y en el artículo 90 para las ganancias patrimoniales derivadas de las transmisiones o reembolsos de acciones o participaciones de instituciones de inversión colectiva".
Ya de forma expresa para los rendimientos procedentes del arrendamiento de inmuebles urbanos, el artículo 93 del Reglamento al cuantificar el importe de las retenciones sobre estos rendimientos establece de forma clara la base de retención:
"La retención a practicar sobre los rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos, cualquiera que sea su calificación, será el resultado de aplicar el porcentaje del 15 por 100 sobre todos los conceptos que se satisfagan al arrendador, excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido".
Por tanto, la retención sobre estos rendimientos no opera solamente sobre el concepto "renta", sino también sobre todos los gastos que el arrendador repercuta al arrendatario, como ocurre en este caso con los gastos de luz, agua y el importe del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
Todo lo cual, con el alcance previsto en el apartado 2 del artículo 107 de la Ley General Tributaria, según redacción dada por la Ley 25/1995, de 20 de julio, comunico a Vd. para su conocimiento.
ORGANO SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas
FECHA SALIDA 19/02/2002
NORMATIVA Ley 37/1992, Art. 78; RD 214/1999, Art. 93
DESCRIPCION Arrendamiento de local de negocio con gastos repercutidos (IBI, luz y agua).
CUESTION - Base imponible a efectos del IVA.
- Base de retención a efectos del IRPF.
CONTESTACION De acuerdo con lo previsto en el artículo 78 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE del 29), la base imponible de dicho Impuesto está constituida por el importe total de la contraprestación de las operaciones sujetas al mismo, procedente del destinatario o de terceras personas, incluyéndose en el concepto de contraprestación cualquier crédito efectivo a favor de quien realice la operación gravada, derivado tanto de la prestación principal como de las accesorias de la misma.
En relación con la determinación de la base imponible en los arrendamientos de bienes inmuebles sujetos y no exentos al Impuesto sobre el Valor Añadido, esta Dirección General de Tributos, en sus Resoluciones de 7 de febrero de 1986 (BOE del 11), 13 de marzo de 1986 (BOE del 20) y 2 de junio de 1986 (BOE del 13), entre otras, ha determinado lo siguiente: "Se incluyen en el concepto de contraprestación, no solamente el importe de la renta, sino también las cantidades asimiladas a la renta y cualquier otro crédito efectivo del arrendador frente al arrendatario derivado de la prestación arrendaticia y de otras accesorias a la misma". Entre los conceptos que, según las citadas Resoluciones, forman parte de la base imponible de las operaciones de arrendamiento de inmuebles sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido, siempre que se repercutan al arrendatario, se enuncian los siguientes: contribución territorial urbana, cuota de participación en los gastos generales (incluidos el sueldo del portero o conserje), repercusiones por obras, repercusiones por suministros energéticos y otros conceptos análogos.
En consecuencia de todo lo anterior, esta Dirección General considera que la base imponible del Impuesto sobre el Valor Añadido en el arrendamiento del inmueble objeto de consulta estará constituida por el importe total de la contraprestación del referido servicio, incluyéndose en dicho concepto no solamente el importe de la renta, sino también las cantidades asimiladas a la renta y cualquier crédito efectivo del arrendador frente al arrendatario derivado de la prestación arrendaticia y de otras accesorias a la misma, como los gastos de agua, electricidad, basura, contribuciones especiales, obras y mejoras, comunidad de propietarios, y el importe del Impuesto sobre Bienes Inmuebles que, según la legislación aplicable o las cláusulas contractuales, se repercutan por el arrendador al arrendatario.
Por lo que respecta al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, el sometimiento a retención de los rendimientos procedentes del arrendamiento de inmuebles urbanos se encuentra recogido en el artículo 70 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por Real Decreto 214/1999, de 5 de febrero (BOE del día 9 ). Así, y con un carácter general, el apartado 2 del mencionado artículo determina que estarán sujetos a retención o ingreso a cuenta, independientemente de su calificación, los rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos.
Respecto a la base de retención, el artículo 72.1 del mismo Reglamento establece la siguiente regulación para todas las rentas:
"La base de retención será la cuantía total que se satisfaga o abone, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 86 para los rendimientos del capital mobiliario y en el artículo 90 para las ganancias patrimoniales derivadas de las transmisiones o reembolsos de acciones o participaciones de instituciones de inversión colectiva".
Ya de forma expresa para los rendimientos procedentes del arrendamiento de inmuebles urbanos, el artículo 93 del Reglamento al cuantificar el importe de las retenciones sobre estos rendimientos establece de forma clara la base de retención:
"La retención a practicar sobre los rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos, cualquiera que sea su calificación, será el resultado de aplicar el porcentaje del 15 por 100 sobre todos los conceptos que se satisfagan al arrendador, excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido".
Por tanto, la retención sobre estos rendimientos no opera solamente sobre el concepto "renta", sino también sobre todos los gastos que el arrendador repercuta al arrendatario, como ocurre en este caso con los gastos de luz, agua y el importe del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
Todo lo cual, con el alcance previsto en el apartado 2 del artículo 107 de la Ley General Tributaria, según redacción dada por la Ley 25/1995, de 20 de julio, comunico a Vd. para su conocimiento.
Creo que el problema es de concepto. El sujeto pasivo del IBI es el propietario. Cuando en el contrato de arrendamiento se pacta la repercusión del IBI en la renta, en realidad esta repercusión supone renta o cantidad asimilada a la renta e integra base impoinible. El IVA se aplica sobre la totalidad de la base imponible, aunque parte de la misma sea la repercusión del IBI que grava la propiedad.
Rio, a mi al principio me parecía contradictorio que sobre un impuesto municipal se cargara otro impuesto, como este caso el IVA, pero según la normativa esto es así.
En Gipuzkoa, el DECRETO FORAL 102/1992, de 29 de diciembre, por el que se adapta la normativa fiscal del Territorio Histórico de Gipuzkoa a la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, se establece lo siguiente:
Artículo 78. Base imponible. Regla general.
Uno. La base imponible del Impuesto estará constituida por el importe total de la contraprestación de las operaciones sujetas al mismo procedente del destinatario o de terceras personas.
Dos. En particular, se incluyen en el concepto de contraprestación:
…….
4.º Los tributos y gravámenes de cualquier clase que recaigan sobre las mismas operaciones gravadas, excepto el propio Impuesto sobre el Valor Añadido.
Lo dispuesto en este número comprenderá los Impuestos Especiales que se exijan en relación con los bienes que sean objeto de las operaciones gravadas, con excepción del Impuesto Especial sobre determinados medios de transporte.
A nivel estatal, mira la Ley 37/1992 del IVA, en cuyo artículo 78, según redacción introducida por la Ley 66/1997, dentro de la base imponible del IVA se incluirán los tributos y gravamenes de cualquier clase que recaigan sobre las mismas operaciones gravadas, es decir, lo que permite cargar al IBI, en los alquileres de locales comerciales, IVA al mismo.
En Gipuzkoa, el DECRETO FORAL 102/1992, de 29 de diciembre, por el que se adapta la normativa fiscal del Territorio Histórico de Gipuzkoa a la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, se establece lo siguiente:
Artículo 78. Base imponible. Regla general.
Uno. La base imponible del Impuesto estará constituida por el importe total de la contraprestación de las operaciones sujetas al mismo procedente del destinatario o de terceras personas.
Dos. En particular, se incluyen en el concepto de contraprestación:
…….
4.º Los tributos y gravámenes de cualquier clase que recaigan sobre las mismas operaciones gravadas, excepto el propio Impuesto sobre el Valor Añadido.
Lo dispuesto en este número comprenderá los Impuestos Especiales que se exijan en relación con los bienes que sean objeto de las operaciones gravadas, con excepción del Impuesto Especial sobre determinados medios de transporte.
A nivel estatal, mira la Ley 37/1992 del IVA, en cuyo artículo 78, según redacción introducida por la Ley 66/1997, dentro de la base imponible del IVA se incluirán los tributos y gravamenes de cualquier clase que recaigan sobre las mismas operaciones gravadas, es decir, lo que permite cargar al IBI, en los alquileres de locales comerciales, IVA al mismo.
Si en el contrato de arrendamiento de uso distinto a la vivienda, se ha pactado que el IBI sea repercutido a la parte arrendataria, se aplicará sobre la cuota de este impuesto el IVA correspondiente.
Esto es así, al menos en Guipuzcoa, ya que según nuestra Norma Foral sobre IVA, se aplicará el IVA sobre los tributos y gravámenes de cualquier clase que recaigan sobre las operaciones gravadas (es decir, la propia renta), excepto el propio IVA.
Me imagino que la ley estatal y su reglamento regulador del IVA contendrá la misma regla que permite gravar el IVA a las cuotas del IBI que abona el arrendatario.
Esto es así, al menos en Guipuzcoa, ya que según nuestra Norma Foral sobre IVA, se aplicará el IVA sobre los tributos y gravámenes de cualquier clase que recaigan sobre las operaciones gravadas (es decir, la propia renta), excepto el propio IVA.
Me imagino que la ley estatal y su reglamento regulador del IVA contendrá la misma regla que permite gravar el IVA a las cuotas del IBI que abona el arrendatario.
Arrendamiento de local de negocio: aplicación del i.v.a. en el i.b.i.
