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arrendamiento de local, anulabilidad??
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Arrendamiento de local, anulabilidad??
Apreciados compañeros;
tengo un asunto algo dudoso sobre la mesa de mi despacho y me estoy debatiendo entre aconsejarle al cliente plantear una demanda de anulación de contrato o no. Os comento por si podéis aportarme vuestras impresiones:
Mi cliente firmó un contrato de arrendamiento de local (restaurante) hace un año, con el propietario de dicho local. Se estipuló un período de tres años con opción de compra al final, total de 100.000 pagaderos en fracciones de 33.300 al comienzo de cada anualidad. El contrato empezó a surtir efectos desde la firma en febrero del 2009 y mi cliente abonó a este señor el total íntegro de la primera anualidad, es decir, 33.000 euros.
Paralelamente, y en la misma fecha, se firmó otro contrato en el que el propietario vendía por otros 100.000 el total de enseres y muebles habidos en el local a mi cliente, pactándose igualmente una fracción del pago en tres anualidades, y pagando mi cliente en ese momento los primeros 33.300 al contado. Eso sí, el propietario se reservó el dominio de los muebles inventariados hasta cancelar la totalidad del pago.
Hasta aquí tenemos que mi cliente paga religiosamente lo convenido para el pasado 2009, total de 66.000 y pico de euros.
Pues bien. Resulta que el local, un restaurante, (se pactó en el contrato de arrendamiento que, además, no podría ser destinado a ningún negocio alternativo a ése ni podría subarrendarse), que se le endosó a mi cliente como algo maravilloso y muy rentable, fue lo contrario: pérdidas que no le han permitido a este señor siquiera amortizar lo pagado, molestias de proveedores antiguos preguntando por el propietario, advertencias de vecinos que se lamentaban del mal negocio que ha hecho etc etc...
En suma, mi cliente ya no tiene ni para hacer frente a la próxima anualidad (otros 66.000 euritos), arrastra pérdidas desde octubre, ha tenido que cerrar y despachar a los empleados y para más inri, el propietario se ha pirado a no se sabe dónde y le ha dejado el "marrón" a su gestor, que parece que lo único que quiere es resolver el contrato y que su cliente se quede con todo lo pagado hasta el momento.
Pregunta: ¿opináis que podría prosperar un proceso ordinario destinado a solicitar la anulabilidad de ambos, contrato de arrendamiento y de compraventa a plazos del mobiliario, basado en un error en el consentimiento, si tenemos testifical y contabilidad acreditativa? Obviamente mi cliente no hubiera tomado las riendas de ese negocio de haber conocido la existencia de pérdidas, deudas por parte del propietario (e incluso un gravamen con hipoteca sobre el propio local). ¿O por contra pensáis que el Juez nos enviará a tomar viento fresco? (algo que me preocupa, dado que no sé hasta qué punto mi cliente debiera haber sido más diligente y recabar información previa antes de firmar).
Agradeceré vuestras opiniones. Muchas gracias por el interés.
tengo un asunto algo dudoso sobre la mesa de mi despacho y me estoy debatiendo entre aconsejarle al cliente plantear una demanda de anulación de contrato o no. Os comento por si podéis aportarme vuestras impresiones:
Mi cliente firmó un contrato de arrendamiento de local (restaurante) hace un año, con el propietario de dicho local. Se estipuló un período de tres años con opción de compra al final, total de 100.000 pagaderos en fracciones de 33.300 al comienzo de cada anualidad. El contrato empezó a surtir efectos desde la firma en febrero del 2009 y mi cliente abonó a este señor el total íntegro de la primera anualidad, es decir, 33.000 euros.
Paralelamente, y en la misma fecha, se firmó otro contrato en el que el propietario vendía por otros 100.000 el total de enseres y muebles habidos en el local a mi cliente, pactándose igualmente una fracción del pago en tres anualidades, y pagando mi cliente en ese momento los primeros 33.300 al contado. Eso sí, el propietario se reservó el dominio de los muebles inventariados hasta cancelar la totalidad del pago.
Hasta aquí tenemos que mi cliente paga religiosamente lo convenido para el pasado 2009, total de 66.000 y pico de euros.
Pues bien. Resulta que el local, un restaurante, (se pactó en el contrato de arrendamiento que, además, no podría ser destinado a ningún negocio alternativo a ése ni podría subarrendarse), que se le endosó a mi cliente como algo maravilloso y muy rentable, fue lo contrario: pérdidas que no le han permitido a este señor siquiera amortizar lo pagado, molestias de proveedores antiguos preguntando por el propietario, advertencias de vecinos que se lamentaban del mal negocio que ha hecho etc etc...
En suma, mi cliente ya no tiene ni para hacer frente a la próxima anualidad (otros 66.000 euritos), arrastra pérdidas desde octubre, ha tenido que cerrar y despachar a los empleados y para más inri, el propietario se ha pirado a no se sabe dónde y le ha dejado el "marrón" a su gestor, que parece que lo único que quiere es resolver el contrato y que su cliente se quede con todo lo pagado hasta el momento.
Pregunta: ¿opináis que podría prosperar un proceso ordinario destinado a solicitar la anulabilidad de ambos, contrato de arrendamiento y de compraventa a plazos del mobiliario, basado en un error en el consentimiento, si tenemos testifical y contabilidad acreditativa? Obviamente mi cliente no hubiera tomado las riendas de ese negocio de haber conocido la existencia de pérdidas, deudas por parte del propietario (e incluso un gravamen con hipoteca sobre el propio local). ¿O por contra pensáis que el Juez nos enviará a tomar viento fresco? (algo que me preocupa, dado que no sé hasta qué punto mi cliente debiera haber sido más diligente y recabar información previa antes de firmar).
Agradeceré vuestras opiniones. Muchas gracias por el interés.
Hola nausicaa1983. De todo lo que expones en mi opinión lo único con garantías de ser reclamado es el gravámen hipotecario, siempre que el mismo NO se reflejara en el contrato de arrendameinto con opción a compra. Lo demás debió preverlo tu cliente aplicando la diligencia debida.
Si se tratara de un contrato de arrendamiento de industrria o de un traspaso SÍ podría haber base legal para resolver el contrato y reclamar daños y perjuicios.
Salvo mejor criterio.
Un saludo
Si se tratara de un contrato de arrendamiento de industrria o de un traspaso SÍ podría haber base legal para resolver el contrato y reclamar daños y perjuicios.
Salvo mejor criterio.
Un saludo
Hola:
Mi problema es el siguiente entre 6 amigos hemos alquilado un local que hemos acondicionado como una peña el contrato es para 3 años y comenzamos el pasado mes de marzo uno de los 6 nos dijo que se queria borrar y no ser mas de la peña hemos pensamos que debería seguir pagando sus cuotas si se decide pagar las cuotas entre el resto de los ocupantes se debería borrar del contrato?
Mi problema es el siguiente entre 6 amigos hemos alquilado un local que hemos acondicionado como una peña el contrato es para 3 años y comenzamos el pasado mes de marzo uno de los 6 nos dijo que se queria borrar y no ser mas de la peña hemos pensamos que debería seguir pagando sus cuotas si se decide pagar las cuotas entre el resto de los ocupantes se debería borrar del contrato?
Si ustedes están de acuerdo con que esta persona se desvincule del contrato y, comunicándolo al propietario no hay inconveniente, pueden introducir una cláusula o un anexo al contrato haciendo constar el desistimiento de este señor, siempre y cuando al propietario no le afecte en la renta pactada, éste no tiene por qué soportar ningún perjuicio no imputable a él.
Por otra parte, si los demás no están de acuerdo en tener que pagar la cuota correspondiente a quien quiere desistir, pero la están pagando, pueden reclamársela siempre y cuando conste en el contrato la firma de aquél que se obligó.
Saludos.
Por otra parte, si los demás no están de acuerdo en tener que pagar la cuota correspondiente a quien quiere desistir, pero la están pagando, pueden reclamársela siempre y cuando conste en el contrato la firma de aquél que se obligó.
Saludos.
