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Arrendador, propietario y usufructuario.
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Arrendador, propietario y usufructuario.
Nunca se me ha planteado este caso y no conozco jurisprudencia al respecto.
Creo (cuidado, solo digo creo) que si es de renta antigua no se extingue.
Si no es de renta antigua tengo claro que el 50% del alquiler del usufructuario se extingue y por tanto solo "queda" el otro 50%. Por tanto considero que el contrato de arrendamiento inicial quedaría extinguido igualmente porque para que dos personas alquilen hace falta mas del 50% de las cuotas de propiedad para poder prestar consentimiento para concertar el contrato. En el otro 50% del propietario se subrogan sus herederos y el contrato no quedaría extinguido en ese 50%.
Creo (cuidado, solo digo creo) que si es de renta antigua no se extingue.
Si no es de renta antigua tengo claro que el 50% del alquiler del usufructuario se extingue y por tanto solo "queda" el otro 50%. Por tanto considero que el contrato de arrendamiento inicial quedaría extinguido igualmente porque para que dos personas alquilen hace falta mas del 50% de las cuotas de propiedad para poder prestar consentimiento para concertar el contrato. En el otro 50% del propietario se subrogan sus herederos y el contrato no quedaría extinguido en ese 50%.
Gracias por responder.
Quizás me he expresado mal y he dado a entender que hay dos arrendadores.
Es un solo arrendador que alquiló una vivienda después de enviudar siendo propietario del 50% y usufructuario del otro 50%
La cuestión es saber si, fallecido el arrendador, el heredero propietario ahora del 100% de la vivienda puede rescindir el contrato de alquiler para poder venderla.
Quizás me he expresado mal y he dado a entender que hay dos arrendadores.
Es un solo arrendador que alquiló una vivienda después de enviudar siendo propietario del 50% y usufructuario del otro 50%
La cuestión es saber si, fallecido el arrendador, el heredero propietario ahora del 100% de la vivienda puede rescindir el contrato de alquiler para poder venderla.
Septiembre de 2015. Gracias
Por cierto, yo tampoco encuentro jurisprudencia sobre esta situación. Entiendo que debería ser habitual que un matrimonio que vive en una vivienda en gananciales y que al enviudar uno de los
cónyuges pase a mantener el usufructo del 50%, decida alquilar la vivienda al irse a vivir con los hijos o querer costearse los gastos de una residencia o de otra vivienda con un alquiler menor......en fin: por mil motivos.
Al fallecer el arrendador debería estar claro cuales son los derechos de los herederos y del inquilino.
Por cierto, yo tampoco encuentro jurisprudencia sobre esta situación. Entiendo que debería ser habitual que un matrimonio que vive en una vivienda en gananciales y que al enviudar uno de los
cónyuges pase a mantener el usufructo del 50%, decida alquilar la vivienda al irse a vivir con los hijos o querer costearse los gastos de una residencia o de otra vivienda con un alquiler menor......en fin: por mil motivos.
Al fallecer el arrendador debería estar claro cuales son los derechos de los herederos y del inquilino.
1.- Tengo muchas dudas, pero sigo pensando lo mismo que en la primera respuesta: que el contrato se ha extinguido porque se ha extinguido el 50% del derecho de usufructo, y al resolverse el usufructo se resuelven todos los derechos que dependan de el. La verdad es que no parece justo, pero es la consecuencia de aplicar estrictamente la lógica jurídica al caso.
2.- De todas formas, si no se hubiera extinguido, y el contrato sigue vigente, si que es cierto que el nuevo propietario puede reclamar la vivienda para vivir en ella, pero tiene que acreditar la necesidad, y no se si sera el caso.
3.- De todas formas yo estoy casi seguro de que ese contrato finaliza en septiembre del 2019, con lo cual basta con esperar un poco. Para estar totalmente seguros, habría que leer el contrato, pero casi seguro que es así.
2.- De todas formas, si no se hubiera extinguido, y el contrato sigue vigente, si que es cierto que el nuevo propietario puede reclamar la vivienda para vivir en ella, pero tiene que acreditar la necesidad, y no se si sera el caso.
3.- De todas formas yo estoy casi seguro de que ese contrato finaliza en septiembre del 2019, con lo cual basta con esperar un poco. Para estar totalmente seguros, habría que leer el contrato, pero casi seguro que es así.
Un par de comentarios prácticos:
Como bien recomienda Leonjbr, si prefiere ir por el fin de plazo la resolución, en caso de torcerse, iría por un juicio verbal, preferente y sumario, y se quitará de encima las dudas sobre si se extingue el usufructo o no. Convendría examinar el contrato y comprobar si es de los de tres años de prórroga forzosa un año adicional.
Prepare con antelación las notificaciones, hay que estudiar el asunto de la legitimación para requerir (heredero) y justificarlo. Y ver si el pago de la renta se hace hoy al heredero, o en una cuenta corriente del fallecido.
Como bien recomienda Leonjbr, si prefiere ir por el fin de plazo la resolución, en caso de torcerse, iría por un juicio verbal, preferente y sumario, y se quitará de encima las dudas sobre si se extingue el usufructo o no. Convendría examinar el contrato y comprobar si es de los de tres años de prórroga forzosa un año adicional.
Prepare con antelación las notificaciones, hay que estudiar el asunto de la legitimación para requerir (heredero) y justificarlo. Y ver si el pago de la renta se hace hoy al heredero, o en una cuenta corriente del fallecido.
Gracias Hoplon.
La situación se ha producido muy recientemente. En este momento desconozco los términos del contrato(espero que sea el de tres años prorroga). El alquiler se está ingresando en la cuenta del fallecido.
En cuanto a la legitimación para requerir, entiendo que podrá realizarla un solo heredero ( no todos los hijos, están de acuerdo en dar por finalizado el contrato).
De momento, supongo que el primer paso será comunicar al arrendatario el fallecimiento del arrendador, ¿ sería suficiente un burofax enviado por uno de los herederos? ¿Es necesario aportar junto al burofax algún documento que acredite la condición de heredero? ( por ahora solo hay testamento)
Gracias de nuevo
La situación se ha producido muy recientemente. En este momento desconozco los términos del contrato(espero que sea el de tres años prorroga). El alquiler se está ingresando en la cuenta del fallecido.
En cuanto a la legitimación para requerir, entiendo que podrá realizarla un solo heredero ( no todos los hijos, están de acuerdo en dar por finalizado el contrato).
De momento, supongo que el primer paso será comunicar al arrendatario el fallecimiento del arrendador, ¿ sería suficiente un burofax enviado por uno de los herederos? ¿Es necesario aportar junto al burofax algún documento que acredite la condición de heredero? ( por ahora solo hay testamento)
Gracias de nuevo
En efecto leonjbr, hay varios herederos.
Sobra la coma Hoplon: "no todos los herederos están de acuerdo en rescindir el contrato"
A la espera de conocer el contenido del contrato, si éste finaliza en septiembre, lo razonable será esperar. Si en septiembre
no se ha adjudicado la herencia y unos quieren continuar con el alquiler y otros rescindir, surgirá el conflicto.
Pero sí, no hay que precipitarse.
Sobra la coma Hoplon: "no todos los herederos están de acuerdo en rescindir el contrato"
A la espera de conocer el contenido del contrato, si éste finaliza en septiembre, lo razonable será esperar. Si en septiembre
no se ha adjudicado la herencia y unos quieren continuar con el alquiler y otros rescindir, surgirá el conflicto.
Pero sí, no hay que precipitarse.
En realidad no hay complicacion. Si hay varios herederos se hara lo que digan los coherederos que detenten mas del 51% de las cuotas de copropiedad. Si uno de los coherederos no quieren permanecer en la comunidad tendrá que vender su cuota o sacar la vivienda a pública subasta.
Lo primero es más facil si uno se dirige a una de esas sociedades especializadas en comprar proindivisos, pero le pagaran un 30% menos de su valor.
Lo primero es más facil si uno se dirige a una de esas sociedades especializadas en comprar proindivisos, pero le pagaran un 30% menos de su valor.
Son 4 herederos y en el testamento lega a los hijos por igual. Aunque es adelantar acontecimientos, por las circunstancias familiares que conozco, es muy posible que ante cualquier discrepancia que pueda surgir, sea la de alquiler o cualquier otra, no va a haber coherederos que detenten más del 51 %. Las posiciones me temo que van a ser 50% a favor y el otro 50% en contra.
Hola. Tenemos un piso que queremos alquilar y la propiedad era de mi suegra y su hermano. Mi suegra falleció hace cuatro años, su hermano continúa vivo. El 50% del piso, por herencia de mi suegra, ha pasado a mi mujer y a su hermano. Mi mujer ha fallecido hace 10 meses, su 25% pasa a mis dos hijas.
Al final el piso, por una serie de permutas y donaciones se lo ha quedado en el 50% una de mis hija, el otro 50% continua siendo propiedad del hermano de mi suegra.
Este que es tio_abuelo de mis hijas es soltero y sin hijos, ha hecho testamento en favor de mi cuñado y mi mujer al 50%.
Las permutas y donaciones están instrumentadas en un contrato privado. ¿Quienes podrían firmar el contrato de arrendamiento? ¿podría mi hija sola?
Gracias
Al final el piso, por una serie de permutas y donaciones se lo ha quedado en el 50% una de mis hija, el otro 50% continua siendo propiedad del hermano de mi suegra.
Este que es tio_abuelo de mis hijas es soltero y sin hijos, ha hecho testamento en favor de mi cuñado y mi mujer al 50%.
Las permutas y donaciones están instrumentadas en un contrato privado. ¿Quienes podrían firmar el contrato de arrendamiento? ¿podría mi hija sola?
Gracias
¿Las hijas son menores de edad?
Sobre esto hay dos teorías:
Una dice que al ser el arrendamiento un acto de mera administración lo puede firmar cualquier comunero y será válido mientras ningún otro comunero lo impugne por lesivo.
Otra dice que hace falta que se consiga una mayoría del 51 % al menos para poder firmar.
Pero a efectos prácticos, con que firme la hija valdría, siempre que nos ea un contrato que perjudique al otro comunero ¿quién tiene hoy la posesión, las llaves?
Sobre esto hay dos teorías:
Una dice que al ser el arrendamiento un acto de mera administración lo puede firmar cualquier comunero y será válido mientras ningún otro comunero lo impugne por lesivo.
Otra dice que hace falta que se consiga una mayoría del 51 % al menos para poder firmar.
Pero a efectos prácticos, con que firme la hija valdría, siempre que nos ea un contrato que perjudique al otro comunero ¿quién tiene hoy la posesión, las llaves?
Yo considero que una sola persona que tenga el 50 % de las cuotas, y en último extremo cualquier copropietario, puede alquilar ya que es un acto de mera administración (STS 5-3-82), y en su caso el otro copropietario, si se ve perjudicado, puede impugnarlo.
Recuerde entregar al otro copropietario el 50 % de los rendimientos, y firme un contrato que no puede considerarse perjudicial por su duración (jurisprudencia: seis años) o por su renta.
Recuerde entregar al otro copropietario el 50 % de los rendimientos, y firme un contrato que no puede considerarse perjudicial por su duración (jurisprudencia: seis años) o por su renta.
