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arrend. local anterior Decreto Boyer
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Arrend. local anterior decreto boyer
Hola a tod@s: Os sitúo en el caso--
Contrato de local uso dist. vivienda de fecha 1984.
Duración del mismo 3 años prorrogables año a año.
Mis dudas: Entiendo que en el presente contrato la cláusula de duración que se pacto es nula y que rige por imperativo legal la prórroga forzosa del art.57 de la LAU del 64. Partiendo de esta base ¿existe alguna posibilidad para resolver el contrato?
No actúa la tácita reconducción eso me queda claro y si la prórroga forzosa, pero no hay ningún mecanismo para resolver el contrato??
Si aplico el contenido de la DT 3ª. 4 de la LAU del 94 el plazo de duración del contrato son 20 años a contar desde la entrada en vigor de la LEY!!! Eso me lleva a que no puedo resolver el contrato hasta 1-1-2015
Alguien me puede hechar una mano??Jan??Catón??os agradecería mucho vuestra opinión....
Contrato de local uso dist. vivienda de fecha 1984.
Duración del mismo 3 años prorrogables año a año.
Mis dudas: Entiendo que en el presente contrato la cláusula de duración que se pacto es nula y que rige por imperativo legal la prórroga forzosa del art.57 de la LAU del 64. Partiendo de esta base ¿existe alguna posibilidad para resolver el contrato?
No actúa la tácita reconducción eso me queda claro y si la prórroga forzosa, pero no hay ningún mecanismo para resolver el contrato??
Si aplico el contenido de la DT 3ª. 4 de la LAU del 94 el plazo de duración del contrato son 20 años a contar desde la entrada en vigor de la LEY!!! Eso me lleva a que no puedo resolver el contrato hasta 1-1-2015
Alguien me puede hechar una mano??Jan??Catón??os agradecería mucho vuestra opinión....
Hola nebur245.Por favor, aporta los siguientes datos:
1) Si existe un único arrendatario o si son varios.
2) Si el/los arrendatarios son personas físicas o jurídicas.
3) Si el arrendatario/s actual/es es el ORIGINARIO o si ha habido alguna subrogación. En caso afirmativo, fecha de la subrogación y naturaleza del subrogado(conyúye o descendiente).
4) Si ha habido algún traspaso y fecha del mismo.
5) Tipo de actividad desarrollada en el local.
Un saludo.
1) Si existe un único arrendatario o si son varios.
2) Si el/los arrendatarios son personas físicas o jurídicas.
3) Si el arrendatario/s actual/es es el ORIGINARIO o si ha habido alguna subrogación. En caso afirmativo, fecha de la subrogación y naturaleza del subrogado(conyúye o descendiente).
4) Si ha habido algún traspaso y fecha del mismo.
5) Tipo de actividad desarrollada en el local.
Un saludo.
Hola Jan, me alegro de que hayas respondido a mi pregunta, paso a darte los detalles que me pides:
1) uN ÚNICO ARRENDATARIO.
2) EL ARRENDATAEIO ES PERSONA JURÍDICA.
3) EL ARRENDATARIO ES EL ORIGINARIO, solo hubo un cambio de nombre en la mercantil arrendataria, es decir passo de llamarse x a llamarse y pero sigue siendo el arrendatario originario.
4) NO SE HA REALIZADO JAMÁS TRASPASO ALGUNO
5) COMERCIO MENOR.
Muchas gracias y feliz fin de semana
1) uN ÚNICO ARRENDATARIO.
2) EL ARRENDATAEIO ES PERSONA JURÍDICA.
3) EL ARRENDATARIO ES EL ORIGINARIO, solo hubo un cambio de nombre en la mercantil arrendataria, es decir passo de llamarse x a llamarse y pero sigue siendo el arrendatario originario.
4) NO SE HA REALIZADO JAMÁS TRASPASO ALGUNO
5) COMERCIO MENOR.
Muchas gracias y feliz fin de semana
Hola nebur245. En primer lugar debes comprobar si el contrato de arrendamiento estaba en plazo contractual en fecha 1-1-1995(lo cual es casi imposible) o si estba en prórroga legal en fecha 1-1-995(art 57 LAU 1964), pues los plazos de extinción varían.
En segundo lugar debes comprobar si en el local objeto de arrendamiento se desarrollan ACTIVIDADES COMERCIALES o ACTIVIDADES DISTINTAS,pues en función de ello los plazos de extinción varían.Además debes comprobar si el local arrendado tiene una superficie SUPERIOR a 2.500 metros cuadrados. Si los tuviera el contrato se EXTINGURÍA a los 5 años a contar desde el 1-1-1995.Es decir, que se hallaría en tácita reconducción y sería VIABLE rescindirlo por NO RENOVACIÓN.
Si nada de lo anterior te sirve y a tus clientes les corre prisa intentar resolver el contrato tendrás que estudiar si ha concurrido alguna de las causas de resolución del contrato del art 114 LAU 1964. Asímismo te recomiendo que estudies con detenimiento(mirando la abundante jurisprudencia existente) las causas de DENEGACIÓN de LA PRÓRROGA FORZOSA(arts 62.1 y 70 a 77 LAU 1964)
Un saludo.
En segundo lugar debes comprobar si en el local objeto de arrendamiento se desarrollan ACTIVIDADES COMERCIALES o ACTIVIDADES DISTINTAS,pues en función de ello los plazos de extinción varían.Además debes comprobar si el local arrendado tiene una superficie SUPERIOR a 2.500 metros cuadrados. Si los tuviera el contrato se EXTINGURÍA a los 5 años a contar desde el 1-1-1995.Es decir, que se hallaría en tácita reconducción y sería VIABLE rescindirlo por NO RENOVACIÓN.
Si nada de lo anterior te sirve y a tus clientes les corre prisa intentar resolver el contrato tendrás que estudiar si ha concurrido alguna de las causas de resolución del contrato del art 114 LAU 1964. Asímismo te recomiendo que estudies con detenimiento(mirando la abundante jurisprudencia existente) las causas de DENEGACIÓN de LA PRÓRROGA FORZOSA(arts 62.1 y 70 a 77 LAU 1964)
Un saludo.
Hola Jan gracias de nuevo por tu ayuda, con tu respuesta veo que me he encaminado bien, pq todo lo que me comentas es lo que he me he planteado yo para resolver el contrato,
el contrato como bien indicas se encuentra en prórroga legal pq también se podría entender que como las partes nada indican se sigue renovando año a año, pero según encontre la prórroga forzosa se aplica preferentemente sobre ese tipo de cláusulas e impone la nulidad sobre las mismas.
Desgraciadamente las actividades que allí se desarrollan, son claramente comerciales y el local es menor de 2500 m2 por lo tanto el plazo de extinción es de 20 años a contar desde el 1-1-95.
De las causas del 114 nada de nada, lo que si cabe es que en teoria han de expropiar por la zona y pueden proponer cambio de local...pero por lo demas... crees que lo mejor es llegar a un acuerdo y ofrecerles un local en otro lugar??
el contrato como bien indicas se encuentra en prórroga legal pq también se podría entender que como las partes nada indican se sigue renovando año a año, pero según encontre la prórroga forzosa se aplica preferentemente sobre ese tipo de cláusulas e impone la nulidad sobre las mismas.
Desgraciadamente las actividades que allí se desarrollan, son claramente comerciales y el local es menor de 2500 m2 por lo tanto el plazo de extinción es de 20 años a contar desde el 1-1-95.
De las causas del 114 nada de nada, lo que si cabe es que en teoria han de expropiar por la zona y pueden proponer cambio de local...pero por lo demas... crees que lo mejor es llegar a un acuerdo y ofrecerles un local en otro lugar??
Hola nebur245. Si se produjera la expropiación forzosa del local por autoridad administrativa competente según resolución que NO diera lugar a ULTERIOR RECURSO, tu cliente PODRÍA RESOLVER EL CONTRATO de arrendamiento(114.9º). En este caso la caúsa de resolución NO entraña obligación de reserva al arrendatario del local NI derecho de retorno(SSTS 17-5-1954 y 2-1-1956).
Un saludo.
Un saludo.
