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Arreglo Terraza
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Hola.
A su primera cuestión:
Si se trata de una obra de las consideradas OBLIGATORIAS, el vecino AVISA AL PRESIDENTE o al Administrador y el Presidente está autorizado, a ordenar la reparación SIN CONSULTAR A LA JUNTA.
Si el vecino no ha cuidado correctamente la terraza Y SE DEMUESTRA (cosa difícil, salvo casos muy escandalosos), efectivamente tiene responsabilidad, recayendo sobre él el coste de la reparación.
Dado que ya ha sido reparada, poco, por no decir nada en absoluto, pueden hacer ahora.
Entienda que el espíritu de la Ley es que se realicen las obras OBLIGATORIAS sin impedimentos y que se eviten daños mayores y la absurda votación de si se arregla o no algo que ES OBLIGATORIO REPARAR (tejado, terraza, fachada, etc). El Legislador da por hecho que NINGÚN PRESIDENTE cometerá la locura de ordenar una obra sin ser necesaria, so pena de que puedan repercutir contra él el coste de la misma. Y si ello ocurriese, pues para eso está el Juzgado.
Un saludo.
A su primera cuestión:
Si se trata de una obra de las consideradas OBLIGATORIAS, el vecino AVISA AL PRESIDENTE o al Administrador y el Presidente está autorizado, a ordenar la reparación SIN CONSULTAR A LA JUNTA.
Si el vecino no ha cuidado correctamente la terraza Y SE DEMUESTRA (cosa difícil, salvo casos muy escandalosos), efectivamente tiene responsabilidad, recayendo sobre él el coste de la reparación.
Dado que ya ha sido reparada, poco, por no decir nada en absoluto, pueden hacer ahora.
Entienda que el espíritu de la Ley es que se realicen las obras OBLIGATORIAS sin impedimentos y que se eviten daños mayores y la absurda votación de si se arregla o no algo que ES OBLIGATORIO REPARAR (tejado, terraza, fachada, etc). El Legislador da por hecho que NINGÚN PRESIDENTE cometerá la locura de ordenar una obra sin ser necesaria, so pena de que puedan repercutir contra él el coste de la misma. Y si ello ocurriese, pues para eso está el Juzgado.
Un saludo.
Gracias por tu contestación Enderbury21.
Por lo que he leído, si no me equivoco llego a la conclusión de que:
- Como el propietario de la terraza no lo ha comunicado a los vecinos, no estábamos en obligación de arreglarlo, y teniendo en cuenta que desde el local de abajo tampoco había quejas de filtraciones ni nada.
- Que la culpa caería sobre el presidente y el administrador, ya que no se comunico a los demás vecinos ni en junta ni nada.
Pregunto porque no me ha quedado claro.
Si la persona que usa la terraza ha echo un mal uso de ella, ya que no la ha cuidado, no ha quitado hierbas que levantan baldosas, etc.... ¿Tendría que pagar el dueño algo, o los responsable serian presidente y administrador?
Por lo que he leído, si no me equivoco llego a la conclusión de que:
- Como el propietario de la terraza no lo ha comunicado a los vecinos, no estábamos en obligación de arreglarlo, y teniendo en cuenta que desde el local de abajo tampoco había quejas de filtraciones ni nada.
- Que la culpa caería sobre el presidente y el administrador, ya que no se comunico a los demás vecinos ni en junta ni nada.
Pregunto porque no me ha quedado claro.
Si la persona que usa la terraza ha echo un mal uso de ella, ya que no la ha cuidado, no ha quitado hierbas que levantan baldosas, etc.... ¿Tendría que pagar el dueño algo, o los responsable serian presidente y administrador?
1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.
2. Teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de las actuaciones referidas en las letras a) a d) del apartado anterior, procederá lo siguiente:
a) Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.
Corresponde a la Junta de propietarios:
b) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c).
Por tanto para realizar el cambio de suelo de esa terraza, se ha debido incluir en Junta, votarlo y aprobar la obra.
Por otra parte,
4. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
Con estas anotaciones, se me plantean varias preguntas:
¿Quién ha realiado esa obra? Han tenido que pedir presupuestos, aprobarlos, encargar la obra, etc, etc,
¿Tienes vdes. Administrador?
¿Con qué criterio el Presidente firma documentos cuyo contenido desconoce?
La contestación de pasacero quizá si ha estado un poco fuera de lugar, pero extracta lo que entiendo muchos pensamos, no se pueden hacer las cosas a "toro pasado" si el Presidente cuando recibe la conformidad de la obra en lugar de convocar a los propiearios y tratar el tema la firma sin mas, no puede aducir posteriormente que no sabia lo que firmaba.
Miedo me da pensar que otras cosas pueda haber firmado el Presiente en nombre de la Comunidad.
Para terminar con el tema, si entienden que por parte del Presidente ha existido una dejadez total de sus funciones y ha metido en un embrollo a la Comunidad pueden intentar repetir contra el el importe de la factura dado que no corresponde a ninguna obra aprobada por la Comunidad ni al parecer necesaria.
a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.
2. Teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de las actuaciones referidas en las letras a) a d) del apartado anterior, procederá lo siguiente:
a) Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.
Corresponde a la Junta de propietarios:
b) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c).
Por tanto para realizar el cambio de suelo de esa terraza, se ha debido incluir en Junta, votarlo y aprobar la obra.
Por otra parte,
4. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
Con estas anotaciones, se me plantean varias preguntas:
¿Quién ha realiado esa obra? Han tenido que pedir presupuestos, aprobarlos, encargar la obra, etc, etc,
¿Tienes vdes. Administrador?
¿Con qué criterio el Presidente firma documentos cuyo contenido desconoce?
La contestación de pasacero quizá si ha estado un poco fuera de lugar, pero extracta lo que entiendo muchos pensamos, no se pueden hacer las cosas a "toro pasado" si el Presidente cuando recibe la conformidad de la obra en lugar de convocar a los propiearios y tratar el tema la firma sin mas, no puede aducir posteriormente que no sabia lo que firmaba.
Miedo me da pensar que otras cosas pueda haber firmado el Presiente en nombre de la Comunidad.
Para terminar con el tema, si entienden que por parte del Presidente ha existido una dejadez total de sus funciones y ha metido en un embrollo a la Comunidad pueden intentar repetir contra el el importe de la factura dado que no corresponde a ninguna obra aprobada por la Comunidad ni al parecer necesaria.
Arreglo terraza
Hay una terraza de la comunidad, pero el uso es de una propietaria.
Se han echo unos arreglos excesivos, sin necesidad, ya que solo era pegar cuatro baldosas, y se ha levantado todo el suelo colocado albardilla nueva, vamos que la han dejado espectacular.
Todo esto sin que los demás vecinos lo supiéramos y engañando al presidente, que no se ha enterado de nada, le llevaban los papeles y el firmaba.
Ahora no hay dinero en la comunidad para pagar esa obra abusiva, quien tiene que pagarla, ya que era innecesaria y caprichosa por parte de esa propietaria.
Se han echo unos arreglos excesivos, sin necesidad, ya que solo era pegar cuatro baldosas, y se ha levantado todo el suelo colocado albardilla nueva, vamos que la han dejado espectacular.
Todo esto sin que los demás vecinos lo supiéramos y engañando al presidente, que no se ha enterado de nada, le llevaban los papeles y el firmaba.
Ahora no hay dinero en la comunidad para pagar esa obra abusiva, quien tiene que pagarla, ya que era innecesaria y caprichosa por parte de esa propietaria.
