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Arras y art. 1460CC
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Lamento reiterarme en mis pronunciamiento y añado
No procede evicción si la sentencia es anterior al contrato de compraventa
Por lo demás, y a pesar del tenor literal del 1460, párrafo 2º y dado que la jurisprudencia se encarga de solventar la deficiente redacción de numerosos preceptos legales es por lo que le digo que ante una diferencia tan escasa dudo que los tribunales accedieran a dar por resulto el contrato
Pero claro, esto del Derecho no es una ciencia pura y seguro encuentra quien gustosamente le embarque en una aventura judicial que a mí se me antoja con pocas posibilidades de triunfo.
Por lo demás, reiterio que habría que ver con detalle cuántos metros le "quitaron" a la comunidad y por razón de qué título
saludos
Arras y art. 1460cc
He firmado un contrato de compraventa con cláusula de arras penitenciales art. 1454 CC. Posteriormente ha llegado a mi una sentencia firme en la cual la comunidad a la que pertenece el mencionado piso ha perdido unos terrenos comunes por lo tanto el piso ha perdido valor. Entiendo según el art. 1460 CC que yo podría desistir de la compraventa o pagar la parte proporcional, pero la pregunta es si desisto de la compraventa ¿podría reclamar las arras duplicadas?
PD. la sentencia es anterior al contrato de compraventa
PD. la sentencia es anterior al contrato de compraventa
Vamos por partes:
De soliictar las aras dobladas, olvídate, pues eso sólo opera en el caso de que el vendedor se negara a formalizar la venta (que no es el caso).
En cuanto a resolver el contrato tampoco lo veo tan claro.
Dices que por sentencia anterior se han perdido unos terrenos, con lo cual en el momento de la firma del contrato esos terrenos ya no eran propiedad de la comunidad.
Pero imaginemos que la sentencia fuera posterior a tu contrato. Te hago varias preguntas:
1º Que % de terreno ha perdido la comunidad respecto del total?
2º Qué participación tiene el piso que compras sobre los elementos comunes?
Hecho ésto, que % se ha minusvalorado el inmuebel según tú? Un 1, 2, 3% (dudo que tanto)
Por todo lo anterior, y en mi humielde opinión, considero que la pérdida no es de entidad suficiente para solictar la rescisión y menos con los tiempos que corren, que los compradores se agarran a un cavo ardiendo para no hacer frente a sus obligaciones; y claro, los jueces, son de todo menos tontos.
Así que si te hacen un descuentillo en el piso yo estaría más que contento
Pero claro... eso es sólo mi opinión
saludos
carlos_pascual@servilegal.es
Especialista en Dcho. Inmobiliario
De soliictar las aras dobladas, olvídate, pues eso sólo opera en el caso de que el vendedor se negara a formalizar la venta (que no es el caso).
En cuanto a resolver el contrato tampoco lo veo tan claro.
Dices que por sentencia anterior se han perdido unos terrenos, con lo cual en el momento de la firma del contrato esos terrenos ya no eran propiedad de la comunidad.
Pero imaginemos que la sentencia fuera posterior a tu contrato. Te hago varias preguntas:
1º Que % de terreno ha perdido la comunidad respecto del total?
2º Qué participación tiene el piso que compras sobre los elementos comunes?
Hecho ésto, que % se ha minusvalorado el inmuebel según tú? Un 1, 2, 3% (dudo que tanto)
Por todo lo anterior, y en mi humielde opinión, considero que la pérdida no es de entidad suficiente para solictar la rescisión y menos con los tiempos que corren, que los compradores se agarran a un cavo ardiendo para no hacer frente a sus obligaciones; y claro, los jueces, son de todo menos tontos.
Así que si te hacen un descuentillo en el piso yo estaría más que contento
Pero claro... eso es sólo mi opinión
saludos
carlos_pascual@servilegal.es
Especialista en Dcho. Inmobiliario
Hola carlitos:
Art. 1460 cc "Si al tiempo de celebrarse la venta se hubiese perdido en su totalidad la cosa objeto de la misma, quedará sin efecto el contrato.
Pero si se hubiese perdido sólo en parte, el comprador podrá optar entre desistir del contrato o reclamar la parte existente, abonando su precio en proporción al total convenido".
- Entiendo, salvo mejor criterio, que se ha perdido parte de la cosa, o sea creo que podría desistir del contrato o reclamar la parte existente abonando su precio en proporción.
El vendedor conocedor de esa sentencia, anterior al contrato, nunca me advierte que eso no pertenece a la comunidad. La cuota de participacion del piso en el total de la Comunidad es de 1,19%. En el contrato se especifica la finca registral nº - - - y entiendo que, esa finca se vende con todas sus partes y servicios comunes.
- El vendedor me muestra el piso, los jardines comunitarios, la piscina, etc, acordamos la venta del piso con todas sus partes comunes.
- ¿Como ahora voy a comprar el piso que no es el que me mostraron?. No tendría el vendedor que responder por ejemplo de evicción, no podría haber sido un gol del vendedor, pues nunca podrá entregarme lo que yo compré. Compré el piso entre otras cosas valorando las zonas ajardinadas y la piscina, como ahora me van a privar de ella.
Art. 1475 CC "Tendrá lugar la evicción cuando se prive al comprador, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada. El vendedor responderá de la evicción aunque nada se haya expresado en en contrato.
Los contratantes, sin embargo, podrán aumentar, disminuir o suprimir ésta obligación legal del vendedor".
En cuanto a las arras, no es el vendedor quien ha imcumplido su pacto de venta al no poder entregar la totalidad de la cosa vendida, a todo esto el vendedor lleva cinco meses con treinta mil euros mios.
El art. 1454 CC hace mención a quien desiste del contrato, yo no desistiría siempre que se me entregara lo que yo compré. Si no puedo reclamar las arras, si que podría reclamar por incumplimiento de contrato.
Por favor opinar al respecto, un saludo.
Art. 1460 cc "Si al tiempo de celebrarse la venta se hubiese perdido en su totalidad la cosa objeto de la misma, quedará sin efecto el contrato.
Pero si se hubiese perdido sólo en parte, el comprador podrá optar entre desistir del contrato o reclamar la parte existente, abonando su precio en proporción al total convenido".
- Entiendo, salvo mejor criterio, que se ha perdido parte de la cosa, o sea creo que podría desistir del contrato o reclamar la parte existente abonando su precio en proporción.
El vendedor conocedor de esa sentencia, anterior al contrato, nunca me advierte que eso no pertenece a la comunidad. La cuota de participacion del piso en el total de la Comunidad es de 1,19%. En el contrato se especifica la finca registral nº - - - y entiendo que, esa finca se vende con todas sus partes y servicios comunes.
- El vendedor me muestra el piso, los jardines comunitarios, la piscina, etc, acordamos la venta del piso con todas sus partes comunes.
- ¿Como ahora voy a comprar el piso que no es el que me mostraron?. No tendría el vendedor que responder por ejemplo de evicción, no podría haber sido un gol del vendedor, pues nunca podrá entregarme lo que yo compré. Compré el piso entre otras cosas valorando las zonas ajardinadas y la piscina, como ahora me van a privar de ella.
Art. 1475 CC "Tendrá lugar la evicción cuando se prive al comprador, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada. El vendedor responderá de la evicción aunque nada se haya expresado en en contrato.
Los contratantes, sin embargo, podrán aumentar, disminuir o suprimir ésta obligación legal del vendedor".
En cuanto a las arras, no es el vendedor quien ha imcumplido su pacto de venta al no poder entregar la totalidad de la cosa vendida, a todo esto el vendedor lleva cinco meses con treinta mil euros mios.
El art. 1454 CC hace mención a quien desiste del contrato, yo no desistiría siempre que se me entregara lo que yo compré. Si no puedo reclamar las arras, si que podría reclamar por incumplimiento de contrato.
Por favor opinar al respecto, un saludo.
Lamento reiterarme en mis pronunciamiento y añado
No procede evicción si la sentencia es anterior al contrato de compraventa
Por lo demás, y a pesar del tenor literal del 1460, párrafo 2º y dado que la jurisprudencia se encarga de solventar la deficiente redacción de numerosos preceptos legales es por lo que le digo que ante una diferencia tan escasa dudo que los tribunales accedieran a dar por resulto el contrato
Pero claro, esto del Derecho no es una ciencia pura y seguro encuentra quien gustosamente le embarque en una aventura judicial que a mí se me antoja con pocas posibilidades de triunfo.
Por lo demás, reiterio que habría que ver con detalle cuántos metros le "quitaron" a la comunidad y por razón de qué título
saludos
