El portal de Derecho Español más completo y útil para jurístas, empresas y particulares
Bienvenid@
Arras vencidas. Compraventa de vivienda.
- Foros Legales
- Derecho Civil General
- Tema: Arras vencidas. compraventa de vivienda.
- Derecho Civil General
Nuevo Comentario
4
Comentarios
Arras vencidas. compraventa de vivienda.
Buenos días,
El día 24 de enero firmamos unas arras para la compraventa de una vivienda, fijándose su formalización antes del día 10 de Marzo. Por diversas dificultades no se ha conseguido la financiación hasta el día 23 y habiéndose ya fijado fecha y hora de notario para el día 30 de Marzo, el vendedor nos ha comunicado telefónicamente que no nos lo vende por haber excedido el plazo fijado inicialmente.
Las arras no especifican de que tipo son, por lo que tengo entendido que en ese caso se consideran como confirmatorias, no obstante sí especifican una clausula por la que el incumplimiento implica la perdida de la señal o la devolución doblada.
A tenor de lo que leo aquí... (Lo tengo muy mal)
http://supremo.vlex.es/vid/363213754 - Sentencia nº 175/2012 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 21 de Marzo de 2012
Mi consulta es si la expiración del plazo es causa de resolución sin más o si el vendedor debería haber ejercido su derecho de retracto por escrito. Nosotros le hemos enviado un burofax recordándole que ya había sido citado ante notario y que allí le esperamos.
Añado, se avisó a la inmobiliaria de que necesitaríamos un mes adicional y queríamos ampliar el plazo de las arras, su respuesta fue que valdría con hablarlo con el vendedor y este supuestamente accedió. Hoy sabemos que el vendedor accedió pero le pidió al agente inmobiliario que nos transmitiera sus nuevas condiciones que implicaban un aumento del precio pactado inicialmente. El agente decidió unilateralmente no informarnos de ello porque a su juicio le parecía poco menos que una extorsión. (difícil de creer? JURO QUE NO MIENTO)
*No me vale recuperar la señal, ni que me la devuelvan por el doble de importe, ni que la inmobiliaria nos indemnice por daños y perjuicios, nuestro único objetivo es la adquisición de la vivienda.
¿Me permite el articulo 1124 del código civil exigir el cumplimiento del contrato cuando el primero que lo ha incumplido por demora he sido yo (por culpa de un tercero)?
El día 24 de enero firmamos unas arras para la compraventa de una vivienda, fijándose su formalización antes del día 10 de Marzo. Por diversas dificultades no se ha conseguido la financiación hasta el día 23 y habiéndose ya fijado fecha y hora de notario para el día 30 de Marzo, el vendedor nos ha comunicado telefónicamente que no nos lo vende por haber excedido el plazo fijado inicialmente.
Las arras no especifican de que tipo son, por lo que tengo entendido que en ese caso se consideran como confirmatorias, no obstante sí especifican una clausula por la que el incumplimiento implica la perdida de la señal o la devolución doblada.
A tenor de lo que leo aquí... (Lo tengo muy mal)
http://supremo.vlex.es/vid/363213754 - Sentencia nº 175/2012 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 21 de Marzo de 2012
Mi consulta es si la expiración del plazo es causa de resolución sin más o si el vendedor debería haber ejercido su derecho de retracto por escrito. Nosotros le hemos enviado un burofax recordándole que ya había sido citado ante notario y que allí le esperamos.
Añado, se avisó a la inmobiliaria de que necesitaríamos un mes adicional y queríamos ampliar el plazo de las arras, su respuesta fue que valdría con hablarlo con el vendedor y este supuestamente accedió. Hoy sabemos que el vendedor accedió pero le pidió al agente inmobiliario que nos transmitiera sus nuevas condiciones que implicaban un aumento del precio pactado inicialmente. El agente decidió unilateralmente no informarnos de ello porque a su juicio le parecía poco menos que una extorsión. (difícil de creer? JURO QUE NO MIENTO)
*No me vale recuperar la señal, ni que me la devuelvan por el doble de importe, ni que la inmobiliaria nos indemnice por daños y perjuicios, nuestro único objetivo es la adquisición de la vivienda.
¿Me permite el articulo 1124 del código civil exigir el cumplimiento del contrato cuando el primero que lo ha incumplido por demora he sido yo (por culpa de un tercero)?
El mero retraso no es incumplimiento, puesto que un contrato no es una carrera contra reloj. El incumplimiento es el resultado de una voluntad deliberada, obstativa, consciente y unilateral destinada a impedir la ejecución de un acuerdo contenido en un contrato. Pero el asunto que usted plantea no tiene que ver con la pugna de dos incumplimientos sucesivos ni con el mayor o menor grado de cumplimiento que haya de advertirse en el comprador o en el vendedor, sino con el desistimiento del contrato que firmó. Este documento ha de verse por un profesional, porque resulta difícil evaluar su situación sin verlo, y hay que hilar muy fino en su interpretación. Pero si ustedes pactaron un desistimiento (artículo 1454 CC) sin más consecuencias que la renuncia a la señal o la devolución del doble de su importe, el trato hay que respetarlo. Ciertamente usted ha hecho lo correcto y el hecho de que se firme unos días después la compraventa no afecta en nada al contrato ni al negocio jurídico. Pero no va a ser por el retraso por lo que pueda resolver el vendedor, sino porque puede hacerlo sin más explicaciones que devolverle a usted la señal doblada. Por lo tanto, ni artículo 1124 ni arras penales (puesto que no refiere usted ninguna cláusula penal) ni derecho de retracto: su contrato puede ser desistido. Si se lo lee alguien que sepa, puede que deduzca algún abuso o elemento litigioso que pueda hacer valer; pero de su relato solo aparece que tendrá que negociar con un criterio no jurídico el asunto.
Ok, entiendo entonces que una vez devuelta la señal doblada, queda desvinculado a todos los efectos y está en disposición de venderlo a otro comprador si así quisiera. Correcto?
Lo digo porque eso no se ha producido. Nadie nos ha devuelto nada, y sabemos fehacientemente (pruebas) que ya ha gestionado otra venta con otro comprador, que ya le entregaron otra reserva y que ya firman en otro notario la semana que viene.
Puede firmar otras arras sin resolver antes las nuestras?
Lo digo porque eso no se ha producido. Nadie nos ha devuelto nada, y sabemos fehacientemente (pruebas) que ya ha gestionado otra venta con otro comprador, que ya le entregaron otra reserva y que ya firman en otro notario la semana que viene.
Puede firmar otras arras sin resolver antes las nuestras?
En realidad, lo que usted firmó no fue un contrato de compraventa, (que tiene su propia liturgia de constitución, vigencia y extinción) sino una mera reserva; un acuerdo que prefiguraba otro, la propia compraventa, pero sin la trascendencia de este. De ahí que la máxima penalidad por desistimiento (que no incumplimiento) sea tan magra e insatisfactoria. El vendedor ha encontrado a otro que le paga más dinero, y con respecto a usted cumplirá con darle el doble de lo entregado, sin más explicaciones. A ello hay que añadir que no le devolverán fácilmente ni siquiera eso, puesto que el marchamo de automaticidad de las reservas constituyó el depósito de la reserva en favor del vendedor el día 11 de Marzo. Podría discutirse, tras ver toda la documentación, pero la estructura de una compraventa no es la de una reserva. Es comprensible su decepción y quizás la próxima sea mejor imputar la reserva a un plazo de pago del precio.
Mi anterior mensaje no parece haberse grabado. Vuelvo a intentarlo...
Resumiendo. He consultado presencialmente esta misma tarde con un abogado y tras aportarle mucha más información y pruebas de las que he explicado aquí, para no extenderme, entiende que hemos sido objeto de estafa por parte de la inmobiliaria.
Respecto a lo que más nos interesa que es llevar a término la compra, nos sugería presentar una demanda solicitando en ella su anotación preventiva en el registro, con la intención de suspender cautelarmente la venta que se encuentra actualmente en curso con otros compradores. Desgraciadamente y sabiendo que la firma ante notario se celebrará la próxima semana, nos asegura que no hay tiempo material de cursarlo todo a tiempo.
La pregunta es...
¿Tiene alguien alguna solución/atajo o alternativa para una anotación preventiva a tiempo?
U alguna otra acción que a ojos del notario, en la práctica suponga la paralización cautelar de la venta?
Si alguien cree poder hacer algo a tiempo, que contacte conmigo para informarme de que remuneración conlleva su servicio. Gracias a todos por vuestro tiempo.
Resumiendo. He consultado presencialmente esta misma tarde con un abogado y tras aportarle mucha más información y pruebas de las que he explicado aquí, para no extenderme, entiende que hemos sido objeto de estafa por parte de la inmobiliaria.
Respecto a lo que más nos interesa que es llevar a término la compra, nos sugería presentar una demanda solicitando en ella su anotación preventiva en el registro, con la intención de suspender cautelarmente la venta que se encuentra actualmente en curso con otros compradores. Desgraciadamente y sabiendo que la firma ante notario se celebrará la próxima semana, nos asegura que no hay tiempo material de cursarlo todo a tiempo.
La pregunta es...
¿Tiene alguien alguna solución/atajo o alternativa para una anotación preventiva a tiempo?
U alguna otra acción que a ojos del notario, en la práctica suponga la paralización cautelar de la venta?
Si alguien cree poder hacer algo a tiempo, que contacte conmigo para informarme de que remuneración conlleva su servicio. Gracias a todos por vuestro tiempo.
