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Arras penitenciales o confirmatorias?
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Arras penitenciales o confirmatorias?
Hola a todos,
Tengo la duda de saber si me encuentro ante arras penitenciales o confirmatorias.
Existe un documento privado en el que dos partes se comprometen a la venta de una propiedad por un precio (NO ES UN CONTRATO DE COMPRAVENTA); en ese mismo documento que firman ambas partes el comprador entrega una cantidad al vendedor "en concepto de señal por las mismas", dice en documento, y existe una clausula que dice expresamente: "Que al comprador le ha sido explicado perfectamente el contenido del artículo 1454 del CC, QUE RIGE LA SEÑAL O ARRAS EN LA COMPRAVENTA". Creo que a pesar de esto último, no se cumplen los requisitos para entender que son arras penitenciales, pero me gustaría que alguien me echara una mano en ello.
Muchisimas gracias.
Tengo la duda de saber si me encuentro ante arras penitenciales o confirmatorias.
Existe un documento privado en el que dos partes se comprometen a la venta de una propiedad por un precio (NO ES UN CONTRATO DE COMPRAVENTA); en ese mismo documento que firman ambas partes el comprador entrega una cantidad al vendedor "en concepto de señal por las mismas", dice en documento, y existe una clausula que dice expresamente: "Que al comprador le ha sido explicado perfectamente el contenido del artículo 1454 del CC, QUE RIGE LA SEÑAL O ARRAS EN LA COMPRAVENTA". Creo que a pesar de esto último, no se cumplen los requisitos para entender que son arras penitenciales, pero me gustaría que alguien me echara una mano en ello.
Muchisimas gracias.
En primer lugar, no estoy de acuerdo en que no sea un contrato de compraventa. El art. 1258 C.c. establece que “Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que………… y el art. 1450 dice “La venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado.
Por lo tanto, entiendo que existe un verdadero contrato con obligaciones reciprocas para las partes.
Por lo que se refiere a la señal entregada, es doctrina consolidada desde antiguo (S.s. 16 enero 1933 y 29 octubre 1948 entre otras muchas) que establece que para que la cantidad entregada por el comprador tenga el efecto jurídico previsto en el art. 1454 C.c. es preciso que conste dicho carácter de una manera clara y evidente, de no ser así, la entrega de dinero debe considerarse como un anticipo del precio (arras confirmatorias). Ahora bien, en el mismo contrato se establece como cláusula que “al comprador le ha sido explicado perfectamente el contenido del art. 1454 C.c”,. Por lo tanto, esa explicación es una manera clara y evidente de que las partes lo que pretendían es que la “señal” entregada surtiera los efectos del art. 1454, es decir, de arras penitenciales, pues no tendría sentido explicar al comprador el significado del art. 1454 C.c., para después dar a la señal el destino de arras confirmatorias.
Salvo mejor criterio.
Por lo tanto, entiendo que existe un verdadero contrato con obligaciones reciprocas para las partes.
Por lo que se refiere a la señal entregada, es doctrina consolidada desde antiguo (S.s. 16 enero 1933 y 29 octubre 1948 entre otras muchas) que establece que para que la cantidad entregada por el comprador tenga el efecto jurídico previsto en el art. 1454 C.c. es preciso que conste dicho carácter de una manera clara y evidente, de no ser así, la entrega de dinero debe considerarse como un anticipo del precio (arras confirmatorias). Ahora bien, en el mismo contrato se establece como cláusula que “al comprador le ha sido explicado perfectamente el contenido del art. 1454 C.c”,. Por lo tanto, esa explicación es una manera clara y evidente de que las partes lo que pretendían es que la “señal” entregada surtiera los efectos del art. 1454, es decir, de arras penitenciales, pues no tendría sentido explicar al comprador el significado del art. 1454 C.c., para después dar a la señal el destino de arras confirmatorias.
Salvo mejor criterio.
Conforme con la respuesta de sofisma, si bien creo que podría ser muy peligroso en un juicio confiarnos en que se trata de arras penitenciales del 1454 CC y no confirmatorias. Podrías llevarte una sorpresa, ya que interpretando literalmente el contenido de ese atípico contrato, sencillamente se dice que al comprador se le ha explicado el contenido del citado artículo, es decir, lo que significan unas arras penitenciales, pero ello no quiere decir que las acordadas en este contrato lo sean en tal sentido, puesto que la jurisrprudencia es pacifica y constante al señalar que si no se indica expresamente el carácter de penitencial, se entienden confirmatorias de la compraventa. Las consecuencias jurídicas son totalmente distintas. Yo, discrepo de sofisma, y no veo tan claro que en un procedimiento judicial, si las cosas se torcieren, no pudiesen ser consideradas como confirmatorias, bajo el argumento de que se le explicó lo que eran unas y otras y que al no reflejar por escrito las penitenciales se entienden confirmatorias. A mayor abundamiento, existiría en este caso una presunción a favor de las confirmatorias por no haberse reflejado expresamente que eran penitenciales. Presunción que tendrá que ser desvirtuada por usted mediante cualquier medio de prueba admisible en derecho, pero que me temos que no podrá aportar más que testificales.
Estimado Vito.
Si querer imponer mi criterio ya que como sabemos, la última decisión la tiene el juez, y sería muy osado por mi parte afirmar que un proceso está ganado, en tanto en cuanto no exista una sentencia, y en todo caso, sabemos que son los tribunales son los único que tienen la facultad de interpretar los contratos.
Si bien, me gustaría hacer una precisión, y es que reflexiones sobre el art. 1454 C.c., en él solo menciona las arras penitenciales y el contrato dice que “se le ha explicado el contenido de ése artículo”, no dice que se le haya explicado lo que son arras confirmatorias. Por otro lado, de no interpretarse como arras penitenciales, ¿Qué sentido habría que darle a la frase “se le ha explicado el mencionado art. 1454” ?. Es mi parecer que el sentido estaría dirigido, a que una vez entregada la señal y explicado el art. 1454 C.c., ambas partes están de acuerdo en que pueden rescindir el contrato perdiendo lo entregado o devolviéndolas duplicadas, pues como dice el art. 1284 C.c., Si alguna cláusula de los contratos admitiere diversos sentidos ( que entiendo no es el caso), deberá entenderse en el más adecuado para que produzca efecto.
Saludos cordiales.
Si querer imponer mi criterio ya que como sabemos, la última decisión la tiene el juez, y sería muy osado por mi parte afirmar que un proceso está ganado, en tanto en cuanto no exista una sentencia, y en todo caso, sabemos que son los tribunales son los único que tienen la facultad de interpretar los contratos.
Si bien, me gustaría hacer una precisión, y es que reflexiones sobre el art. 1454 C.c., en él solo menciona las arras penitenciales y el contrato dice que “se le ha explicado el contenido de ése artículo”, no dice que se le haya explicado lo que son arras confirmatorias. Por otro lado, de no interpretarse como arras penitenciales, ¿Qué sentido habría que darle a la frase “se le ha explicado el mencionado art. 1454” ?. Es mi parecer que el sentido estaría dirigido, a que una vez entregada la señal y explicado el art. 1454 C.c., ambas partes están de acuerdo en que pueden rescindir el contrato perdiendo lo entregado o devolviéndolas duplicadas, pues como dice el art. 1284 C.c., Si alguna cláusula de los contratos admitiere diversos sentidos ( que entiendo no es el caso), deberá entenderse en el más adecuado para que produzca efecto.
Saludos cordiales.
Estimado/a Sofisma:
Como puedes ver, comencé mi comentario diciendo que estaba conforme con tu criterio. Otra cosa es que haya querido profundizar y dar otro de los enfoques posibles para tener todas las cartas encima de la mesa. Desde luego que si yo tengo que informar a mi cliente me decantaría por considerarlas penitenciales, pero también te invito a que reflexiones unos minutos sobre otra pregunta que, al igual que la tuya, goza de mucho sentido común: Si verdaderamente se pactaba que el tipo de arras eran las penitenciales del 1454 CC, ¿por qué en lugar de decir que lesleyeron y explicaron el citado artículo, no reflejaron sin más en el contrato que sin el vendedor no cumplía las tendría que devolver dobladas o el comprador perderlas? ¿qué sentido tiene? ¿No te parece un poco absurdo este contrato?
Como puedes ver, comencé mi comentario diciendo que estaba conforme con tu criterio. Otra cosa es que haya querido profundizar y dar otro de los enfoques posibles para tener todas las cartas encima de la mesa. Desde luego que si yo tengo que informar a mi cliente me decantaría por considerarlas penitenciales, pero también te invito a que reflexiones unos minutos sobre otra pregunta que, al igual que la tuya, goza de mucho sentido común: Si verdaderamente se pactaba que el tipo de arras eran las penitenciales del 1454 CC, ¿por qué en lugar de decir que lesleyeron y explicaron el citado artículo, no reflejaron sin más en el contrato que sin el vendedor no cumplía las tendría que devolver dobladas o el comprador perderlas? ¿qué sentido tiene? ¿No te parece un poco absurdo este contrato?
