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Arras en compraventa con inmobiliaria.
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Arras en compraventa con inmobiliaria.
Buenos días, les agradecería mi informen como funciona el tema de las arras en una compraventa por medio de una inmobiliaria.
Según me han explicado en la inmobiliaria les doy a ellos el importe de las arras que retienen hasta que se realice la compra y se descuenta del precio final a pagar en la firma en notaría.
Si la compra no se lleva a final por mi las pierdo, si es por que se echa atrás el vendedor me tiene que devolver el doble. Pero... ellos solo son intermediarios que ponen en contacto a las dos partes de forma que si el vendedor no cumple soy yo el que tiene que reclamárselo al vendedor, la inmobiliaria no entra en eso.
¿Es así?. ¿estoy entendiéndolo mal?.
Gracias!!.
Según me han explicado en la inmobiliaria les doy a ellos el importe de las arras que retienen hasta que se realice la compra y se descuenta del precio final a pagar en la firma en notaría.
Si la compra no se lleva a final por mi las pierdo, si es por que se echa atrás el vendedor me tiene que devolver el doble. Pero... ellos solo son intermediarios que ponen en contacto a las dos partes de forma que si el vendedor no cumple soy yo el que tiene que reclamárselo al vendedor, la inmobiliaria no entra en eso.
¿Es así?. ¿estoy entendiéndolo mal?.
Gracias!!.
Usted lo interpreta correctamente: no es que esté prohibido que la inmobiliaria asuma la custodia en depósito de la cantidad entregada en concepto de arras, pero desde luego a efectos legales se interpreta siempre como cantidad percibida por el vendedor.
No le dé muchas vueltas, mire: usted es dueño del dinero que tiene en el Banco, (nadie lo discute) pero el Banco lo custodia. No pasa nada.
No le dé muchas vueltas, mire: usted es dueño del dinero que tiene en el Banco, (nadie lo discute) pero el Banco lo custodia. No pasa nada.
Gracias por la respuesta.
Pero en el caso del Banco, es entre el Banco y yo.
Si lo entiendo bien, en el caso de la inmobiliaria ya somos tres implicados. La inmobiliaria digamos que custodia mi dinero. Pero no custodia el dinero que me tendría que devolver el vendedor si no cumple con el contrato de venta, ¿no?
Entonces si no se lleva a fin la venta la inmobiliaria me devolvería sin problemas mi señal que tiene custodiada pero de la penalización se desentiende, ¿no?.
Pero en el caso del Banco, es entre el Banco y yo.
Si lo entiendo bien, en el caso de la inmobiliaria ya somos tres implicados. La inmobiliaria digamos que custodia mi dinero. Pero no custodia el dinero que me tendría que devolver el vendedor si no cumple con el contrato de venta, ¿no?
Entonces si no se lleva a fin la venta la inmobiliaria me devolvería sin problemas mi señal que tiene custodiada pero de la penalización se desentiende, ¿no?.
Cuando alguien quiere comprar un piso y entrega las arras, espera que todo sea claro. Pero la respuesta que dieron sobre el tema patina en dos sitios, y no es moco de pavo. Vamos a desmontarla con tino y a aclarar cómo funciona el tinglado de las arras, sin adornos ni cuentos.
Primero, la respuesta suelta que las arras “siempre se interpretan como cantidad percibida por el vendedor”. ¡Vaya patinazo! Eso no es verdad ni en pintura. Las arras, cuando las custodia la inmobiliaria (como suele pasar), no las toca el vendedor hasta que el contrato se cumple o se rompe. Están en una cuenta, a veces de depósito, y el vendedor no las huele. Decir que “siempre” las percibe es meter la pata hasta el fondo, porque si la inmobiliaria las guarda, el dinero no es del vendedor. Esto importa, y mucho: si el vendedor la lía y no cumple, la inmobiliaria debe devolver lo que tiene, pero el doble de las arras (la penalización) lo reclama el comprador al vendedor, no a la agencia. Confundir esto es liar al personal y dejarlo con la guardia baja.
Segundo, la analogía con el banco es un disparate que no hay por dónde cogerlo. “El banco custodia tu dinero, no pasa nada”. ¡Venga ya! Un banco está blindado por leyes que protegen cada céntimo; una inmobiliaria, en cambio, juega en otra liga. Las arras no son un depósito bancario, sino parte de un contrato con reglas claras: si el comprador se echa atrás, las pierde; si el vendedor no cumple, debe soltar el doble. Pero si la inmobiliaria mete la pata o el vendedor es un sinvergüenza, el comprador puede acabar en un lío. Comparar eso con un banco es como equiparar un duelo a navaja con un paseo por el parque. La respuesta simplifica un asunto serio y deja al comprador desarmado ante los riesgos.
El meollo es sencillo: las arras las custodia la inmobiliaria, pero el responsable último es el vendedor. Si todo va bien, las arras se descuentan en la notaría. Si el vendedor se raja, la inmobiliaria devuelve lo que tiene, pero el doble hay que arrancárselo al vendedor, y ahí empieza la guerra si no es solvente. Por eso, el contrato de arras es la biblia: debe decir que son penitenciales, quién guarda el dinero y qué pasa si alguien incumple. Sin eso claro, está vendido.
Revise el contrato con lupa, verifica que el vendedor no sea un fantasma y pida que las arras estén en una cuenta aparte. Si no, se la juega. Y si la inmobiliaria te lea largas, desconfíe. Esto no es un juego de caballeros; es una compraventa, y aquí cada uno mira por lo suyo.
Primero, la respuesta suelta que las arras “siempre se interpretan como cantidad percibida por el vendedor”. ¡Vaya patinazo! Eso no es verdad ni en pintura. Las arras, cuando las custodia la inmobiliaria (como suele pasar), no las toca el vendedor hasta que el contrato se cumple o se rompe. Están en una cuenta, a veces de depósito, y el vendedor no las huele. Decir que “siempre” las percibe es meter la pata hasta el fondo, porque si la inmobiliaria las guarda, el dinero no es del vendedor. Esto importa, y mucho: si el vendedor la lía y no cumple, la inmobiliaria debe devolver lo que tiene, pero el doble de las arras (la penalización) lo reclama el comprador al vendedor, no a la agencia. Confundir esto es liar al personal y dejarlo con la guardia baja.
Segundo, la analogía con el banco es un disparate que no hay por dónde cogerlo. “El banco custodia tu dinero, no pasa nada”. ¡Venga ya! Un banco está blindado por leyes que protegen cada céntimo; una inmobiliaria, en cambio, juega en otra liga. Las arras no son un depósito bancario, sino parte de un contrato con reglas claras: si el comprador se echa atrás, las pierde; si el vendedor no cumple, debe soltar el doble. Pero si la inmobiliaria mete la pata o el vendedor es un sinvergüenza, el comprador puede acabar en un lío. Comparar eso con un banco es como equiparar un duelo a navaja con un paseo por el parque. La respuesta simplifica un asunto serio y deja al comprador desarmado ante los riesgos.
El meollo es sencillo: las arras las custodia la inmobiliaria, pero el responsable último es el vendedor. Si todo va bien, las arras se descuentan en la notaría. Si el vendedor se raja, la inmobiliaria devuelve lo que tiene, pero el doble hay que arrancárselo al vendedor, y ahí empieza la guerra si no es solvente. Por eso, el contrato de arras es la biblia: debe decir que son penitenciales, quién guarda el dinero y qué pasa si alguien incumple. Sin eso claro, está vendido.
Revise el contrato con lupa, verifica que el vendedor no sea un fantasma y pida que las arras estén en una cuenta aparte. Si no, se la juega. Y si la inmobiliaria te lea largas, desconfíe. Esto no es un juego de caballeros; es una compraventa, y aquí cada uno mira por lo suyo.
Muchas gracias por tu respuesta aclarándome muchas cosas. Lo que me preocupa es no meterme en líos, que la compra se realice y que al menos en el caso de que el vendedor no firme pueda recuperar mi dinero de arras y la comisión que le tengo que pagar a la inmobiliaria que me pide por adelantado (ya que supongo que al no haber venta no hay comisión de venta).
Os paso la parte principal del primer documento (promesa de compra) que me pasa la
inmobiliaria a ver si me podéis indicar algo que sea perjudicial para mi como compradora:
El comprador…… SE COMPROMETE, atendiendo a las condiciones y plazos establecidos en el presente documento, a realizar la compraventa, como cuerpo cierto y en el estado de conservación en el que se encuentra, del inmueble con referencia registral…..
Dicho compromiso atendiendo al contrato de intermediación en exclusiva para la venta del inmueble (en adelante, el “encargo”), suscrito entre la Propiedad y el intermediario indicado en el encabezado, será asumido por la Propiedad y le vinculara una vez acepte formalmente la presente Promesa
2) El precio de compraventa propuesto por el comprador es….
3) El comprador a cuenta del precio de compra, realizare los siguientes desembolsos, en los momentos que se indican:
3.1) ----- a la firma del presente documento
3.2) ----- a la firma del contrato privado de compraventa.
3.3) ----- a la firma de la escritura pública de compraventa.
La cantidad indicada en el apartado 3.1 tendrá carácter penitencial y actuara como garantía (en adelante, la ”garantía”) de la voluntad de las partes de obligarse a suscribir un contrato de compraventa del inmueble, atendiendo a las condiciones y plazos convenidos.
4.1) Si la promesa fuese formalmente aceptada por la Propiedad, el intermediario actuará como depositario de la “garantía” hasta un día laborable después de tal aceptación, debiéndosela entregar a la Propiedad. Habiéndose suscrito por ambas pares la Promesa, si el Comprador desistiera y/o no suscribiera el contrato de compraventa, perderá la “garantía” a favor de la propiedad, si desistiera la Propiedad y/o no firmara el contrato de compraventa, esta deberá entregar al Comprador el importe de la “garantía” doblado, en el plazo máximo de 5 días naturales siguientes al desistimiento expreso de la Propiedad o a la fecha máxima prevista para la suscripción del contrato de compraventa.
4.2) Si la Promesa fuese rechazada o no fuese formalmente acepada por la Propiedad en el plaza de 15 días naturales desde su suscripción por el Comprador, este recibirá la “garantía”, que el intermediario tendrá en depósito, en el plazo máximo de 5 días naturales a contar desde el vencimiento del plazo de los 15 días o desde el momento del rechazo.
6) El inmueble en objeto será transmitido por la Propiedad libre de cargas, gravámenes, vicios y evicciones y al corriente de cualquier gasto o tributo a excepción de NADA.
7) El Comprador declara conocer la situación urbanística el estado, régimen y características del inmueble, su calificación energética y las normas de la comunidad de propietarios.
Promesa conforme con el “encargo de venta”
Promesa NO conforme con el "encargo de venta”
Gracias!!.
Os paso la parte principal del primer documento (promesa de compra) que me pasa la
inmobiliaria a ver si me podéis indicar algo que sea perjudicial para mi como compradora:
El comprador…… SE COMPROMETE, atendiendo a las condiciones y plazos establecidos en el presente documento, a realizar la compraventa, como cuerpo cierto y en el estado de conservación en el que se encuentra, del inmueble con referencia registral…..
Dicho compromiso atendiendo al contrato de intermediación en exclusiva para la venta del inmueble (en adelante, el “encargo”), suscrito entre la Propiedad y el intermediario indicado en el encabezado, será asumido por la Propiedad y le vinculara una vez acepte formalmente la presente Promesa
2) El precio de compraventa propuesto por el comprador es….
3) El comprador a cuenta del precio de compra, realizare los siguientes desembolsos, en los momentos que se indican:
3.1) ----- a la firma del presente documento
3.2) ----- a la firma del contrato privado de compraventa.
3.3) ----- a la firma de la escritura pública de compraventa.
La cantidad indicada en el apartado 3.1 tendrá carácter penitencial y actuara como garantía (en adelante, la ”garantía”) de la voluntad de las partes de obligarse a suscribir un contrato de compraventa del inmueble, atendiendo a las condiciones y plazos convenidos.
4.1) Si la promesa fuese formalmente aceptada por la Propiedad, el intermediario actuará como depositario de la “garantía” hasta un día laborable después de tal aceptación, debiéndosela entregar a la Propiedad. Habiéndose suscrito por ambas pares la Promesa, si el Comprador desistiera y/o no suscribiera el contrato de compraventa, perderá la “garantía” a favor de la propiedad, si desistiera la Propiedad y/o no firmara el contrato de compraventa, esta deberá entregar al Comprador el importe de la “garantía” doblado, en el plazo máximo de 5 días naturales siguientes al desistimiento expreso de la Propiedad o a la fecha máxima prevista para la suscripción del contrato de compraventa.
4.2) Si la Promesa fuese rechazada o no fuese formalmente acepada por la Propiedad en el plaza de 15 días naturales desde su suscripción por el Comprador, este recibirá la “garantía”, que el intermediario tendrá en depósito, en el plazo máximo de 5 días naturales a contar desde el vencimiento del plazo de los 15 días o desde el momento del rechazo.
6) El inmueble en objeto será transmitido por la Propiedad libre de cargas, gravámenes, vicios y evicciones y al corriente de cualquier gasto o tributo a excepción de NADA.
7) El Comprador declara conocer la situación urbanística el estado, régimen y características del inmueble, su calificación energética y las normas de la comunidad de propietarios.
Promesa conforme con el “encargo de venta”
Promesa NO conforme con el "encargo de venta”
Gracias!!.
Me fascinan las intervenciones de Keceme, es como asistir a un espectáculo de magia: aparece él y desaparece la profesionalidad.
Y la educación también: es alguien que demuestra una agresividad inmotivada hacia el resto de los foreros imposible de explicar. Puede que se deba a rencor por hacer visto corregidas en este foro bastantes de sus intervenciones.
Para una persona que redacta sus respuestas usando la IA de chatgpt, realmente no tiene ningún sentido fundamentar en derecho las réplicas, porque ni va a aprender nada ni le interesa, pero ahí va:
Las arras se regulan en el art. 1454 CC y concordantes, y siempre las percibe el vendedor: la agencia las recibe -y en su caso custodia- pero siempre a título de mandatario o de representante del vendedor. La prueba más evidente es que no puede hacerlas suyas ¿cómo va a sostenerse que alquien recibe algo, es decir, lo hace suyo, si le está vedado disponer de ello?
Puede verse al respecto la STS 59/2012 de 22 de febrero: la reseño aquí por si le es de utilidad a alguen que pase por el hilo, porque Keceme no va a leersela. También es interesante la STS de 21-3-2012.
Y cuando los tribunales han dictado que la agencia debe devolver las arras, es siempre por su condición de mediador en el negocio. No cabe sostener, ni siquiera en broma, que la agencia recibe las arras de una compraventa cuando no es parte de dicha compraventa, ni como comprador ni como vendedor. Es una contradiccíon insalvable en la lógica del negocio.
En cuanto al depósito de dinero en un Banco, elevar a la categoría de fundamento lo que no es sino un ejemplo es una falacia, no voy a explicar de qué tipo porque ya estoy cansado de enseñar a Keceme: que lo busque él.
El propio contrato que transcribe el consultante refleja que las cantidades se entregan en concepto de depósito. Véase al respecto el art. 1758 CC.
El contrato que usted transcribe no puede considerarse como un contrato de arras, y mucho menos de arras penitenciales, pues falta la referencia inequívoca al art. 1454 CC, y sobre todo falta la acreditiación del mandatario para obligar a su principal, que pudiera no obstante existir y simplemente no habernos sido entregada. Ese contrato es más bien, es su redacción, una oferta vinculante ("propuesta", dice el documento) para el comprador pero que no obliga al vendedor, salvo en el caso de que la acepte expresamente. Tampoco establece las consecuencias que refleja dicho art. 1454 CC, que es la devolución de las arras duplicadas si el vendedor desiste del contrato.
A pesar de lo expuesto, puede usted, si le conviene, firmar dicha oferta, basándose en la libertad de pactos consagrada en el art. 1255 CC, pero sabiendo que la redacción es deficiente. Lo ideal sería que un abogado la corrigiera.
Y la educación también: es alguien que demuestra una agresividad inmotivada hacia el resto de los foreros imposible de explicar. Puede que se deba a rencor por hacer visto corregidas en este foro bastantes de sus intervenciones.
Para una persona que redacta sus respuestas usando la IA de chatgpt, realmente no tiene ningún sentido fundamentar en derecho las réplicas, porque ni va a aprender nada ni le interesa, pero ahí va:
Las arras se regulan en el art. 1454 CC y concordantes, y siempre las percibe el vendedor: la agencia las recibe -y en su caso custodia- pero siempre a título de mandatario o de representante del vendedor. La prueba más evidente es que no puede hacerlas suyas ¿cómo va a sostenerse que alquien recibe algo, es decir, lo hace suyo, si le está vedado disponer de ello?
Puede verse al respecto la STS 59/2012 de 22 de febrero: la reseño aquí por si le es de utilidad a alguen que pase por el hilo, porque Keceme no va a leersela. También es interesante la STS de 21-3-2012.
Y cuando los tribunales han dictado que la agencia debe devolver las arras, es siempre por su condición de mediador en el negocio. No cabe sostener, ni siquiera en broma, que la agencia recibe las arras de una compraventa cuando no es parte de dicha compraventa, ni como comprador ni como vendedor. Es una contradiccíon insalvable en la lógica del negocio.
En cuanto al depósito de dinero en un Banco, elevar a la categoría de fundamento lo que no es sino un ejemplo es una falacia, no voy a explicar de qué tipo porque ya estoy cansado de enseñar a Keceme: que lo busque él.
El propio contrato que transcribe el consultante refleja que las cantidades se entregan en concepto de depósito. Véase al respecto el art. 1758 CC.
El contrato que usted transcribe no puede considerarse como un contrato de arras, y mucho menos de arras penitenciales, pues falta la referencia inequívoca al art. 1454 CC, y sobre todo falta la acreditiación del mandatario para obligar a su principal, que pudiera no obstante existir y simplemente no habernos sido entregada. Ese contrato es más bien, es su redacción, una oferta vinculante ("propuesta", dice el documento) para el comprador pero que no obliga al vendedor, salvo en el caso de que la acepte expresamente. Tampoco establece las consecuencias que refleja dicho art. 1454 CC, que es la devolución de las arras duplicadas si el vendedor desiste del contrato.
A pesar de lo expuesto, puede usted, si le conviene, firmar dicha oferta, basándose en la libertad de pactos consagrada en el art. 1255 CC, pero sabiendo que la redacción es deficiente. Lo ideal sería que un abogado la corrigiera.
Gracias por tu respuesta.
Sobre el tema de las arras que me indicas no está contemplado en el contrato, por ejemplo me dices que "El contrato que usted transcribe no puede considerarse como un contrato de arras, y mucho menos de arras penitenciales, pues falta la referencia inequívoca al art. 1454 CC, " y "Tampoco establece las consecuencias que refleja dicho art. 1454 CC, que es la devolución de las arras duplicadas si el vendedor desiste del contrato".
Claramente no se indica en ningún momento art. 1454 CC pero ¿si no aparece expresamente la mención a este articulo, no sirve entonces lo que se indica en el documento?:
.......................La cantidad indicada en el apartado 3.1 TENDRA CARACTER PENITENCAL y actuara como garantía (en adelante, la ”garantía”) de la voluntad de las partes de obligarse a suscribir un contrato de compraventa del inmueble, atendiendo a las condiciones y plazos convenidos.
4.1) .............................. Habiéndose suscrito por ambas pares la Promesa, ..................... si desistiera la Propiedad y/o no firmara el contrato de compraventa, esta deberá entregar al Comprador el importe de la “garantía” DOBLADO, en el plazo máximo de 5 días naturales siguientes al desistimiento expreso de la Propiedad o a la fecha máxima prevista para la suscripción del contrato de compraventa.
Muchas gracias por tu ayuda.
Sobre el tema de las arras que me indicas no está contemplado en el contrato, por ejemplo me dices que "El contrato que usted transcribe no puede considerarse como un contrato de arras, y mucho menos de arras penitenciales, pues falta la referencia inequívoca al art. 1454 CC, " y "Tampoco establece las consecuencias que refleja dicho art. 1454 CC, que es la devolución de las arras duplicadas si el vendedor desiste del contrato".
Claramente no se indica en ningún momento art. 1454 CC pero ¿si no aparece expresamente la mención a este articulo, no sirve entonces lo que se indica en el documento?:
.......................La cantidad indicada en el apartado 3.1 TENDRA CARACTER PENITENCAL y actuara como garantía (en adelante, la ”garantía”) de la voluntad de las partes de obligarse a suscribir un contrato de compraventa del inmueble, atendiendo a las condiciones y plazos convenidos.
4.1) .............................. Habiéndose suscrito por ambas pares la Promesa, ..................... si desistiera la Propiedad y/o no firmara el contrato de compraventa, esta deberá entregar al Comprador el importe de la “garantía” DOBLADO, en el plazo máximo de 5 días naturales siguientes al desistimiento expreso de la Propiedad o a la fecha máxima prevista para la suscripción del contrato de compraventa.
Muchas gracias por tu ayuda.
Esa mención de la devolución de arras duplicadas es una referencia a futuro, y solamente se aplicará si la vendedora acepta su oferta, condicionada a: "...habiéndose suscrito por ambas partes la promesa...".
Las arras penitenciales, como reflejo que son de sanción o castigo (y digo sanción o castigo en forma coloquial, antes de que alguien se me eche encima, porque no tiene sentido hablar con extremo rigor jurídico cuando el destinatario de la información no es jurista y no la entendería), deben interpretarse, según el Tribunal Supremo, de forma restricitiva:
" Siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el artículo 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquél sentido, según declararon las sentencias de 24 de Noviembre de 1926 , 8 de Julio de 1945 , 22 de Octubre de 1956 , 7 de Febrero de 1966 y 16 de Diciembre de 1970 , entre otras, "
La mera mención no es suficiente: hay que reseñar explícitamente (en el contrato de arras, el día que se firme) que las partes se acogen a dicho artículo y aceptan sus consecuencias: Sentencia TS 583/2018, de 17 de octubre de 2018:
" dado que la mera mención al art. 1454 del C. Civil, no expresa con claridad cuáles son las obligaciones que contraen las partes, por lo que al ser una variedad de arras de interpretación restrictiva habría sido preciso acreditar que la intención de los contratantes era pactar las arras para el caso de desistimiento del comprador, lo cual no se deduce del texto de la cláusula, "
Las arras penitenciales, como reflejo que son de sanción o castigo (y digo sanción o castigo en forma coloquial, antes de que alguien se me eche encima, porque no tiene sentido hablar con extremo rigor jurídico cuando el destinatario de la información no es jurista y no la entendería), deben interpretarse, según el Tribunal Supremo, de forma restricitiva:
" Siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el artículo 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquél sentido, según declararon las sentencias de 24 de Noviembre de 1926 , 8 de Julio de 1945 , 22 de Octubre de 1956 , 7 de Febrero de 1966 y 16 de Diciembre de 1970 , entre otras, "
La mera mención no es suficiente: hay que reseñar explícitamente (en el contrato de arras, el día que se firme) que las partes se acogen a dicho artículo y aceptan sus consecuencias: Sentencia TS 583/2018, de 17 de octubre de 2018:
" dado que la mera mención al art. 1454 del C. Civil, no expresa con claridad cuáles son las obligaciones que contraen las partes, por lo que al ser una variedad de arras de interpretación restrictiva habría sido preciso acreditar que la intención de los contratantes era pactar las arras para el caso de desistimiento del comprador, lo cual no se deduce del texto de la cláusula, "
