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Arras e infracción urbanística
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Arras e infracción urbanística
Pues depende de lo que diga el contrato y del tipo y gravedad de la infracción, y de si la misma es subsanable o no.
Por ejemplo, si en el contrato se puso que la casa se compra para vivienda, y es inhabitable por resolución administrativa, se puede considerar que lo entregado no corresponde con lo que el comprador ha pagado.
Pero en otro ejemplo, si se compra una casa en ruinas para derribarla, no cabe invocar ese estado de ruina para pedir la devolución del dinero.
Si la casa carece de Certificado de Eficiencia Energética, pero es apta para vivir, y dado que ese certificado se puede obtener por menos de cien euros, yo considero que ese defecto no invalida el contrato; si la casa está vallada y la valla invade terreno público, pero el coste de recolocar la valla es de trescientos euros, yo creo que tampoco.
Por ejemplo, si en el contrato se puso que la casa se compra para vivienda, y es inhabitable por resolución administrativa, se puede considerar que lo entregado no corresponde con lo que el comprador ha pagado.
Pero en otro ejemplo, si se compra una casa en ruinas para derribarla, no cabe invocar ese estado de ruina para pedir la devolución del dinero.
Si la casa carece de Certificado de Eficiencia Energética, pero es apta para vivir, y dado que ese certificado se puede obtener por menos de cien euros, yo considero que ese defecto no invalida el contrato; si la casa está vallada y la valla invade terreno público, pero el coste de recolocar la valla es de trescientos euros, yo creo que tampoco.
Buenas tardes:
Hay tres tipos de arras patrimoniales: confirmatorias, penales y penitenciales ( STS de 24 de Octubre del 2002.) La mera entrega a cuenta o anticipo, sin mediar arras, no se da a título de cautela, como en la figura arral, sino a cuenta del precio, y constituye no una medida de refuerzo, sino un cumplimiento parcial por parte de uno de los contratantes. Así, el empleo de la palabra “señal” es necesariamente un anticipo del precio.
Confirmatorias: Actúan en el ámbito obligacional de los contratos con fuerza vinculante que no faculta, por tanto, para resolver las obligaciones contraídas y que normalmente se corresponden con las entregas o anticipos del precio a cuenta.
Penitenciales: Son las únicas que permiten resolver o desistir del contrato, mediante la pérdida o la restitución doblada y a las que específica y únicamente se refiere el art. 1454 CC,
Penales: Tienen una función estricta de garantía de cumplimiento pero que no permiten desligarse del mismo. En caso de incumplimiento, las arras pueden tener que devolverse duplicadas pero, a diferencia de las penitenciales, sólo en el caso de que las partes lo hubieran pactado.
Por lo tato, hay que saber qué arreas se firmaron y qué tipo de infracción urbanística se ha producido, para determinar si es subsanable o no, si impide o no el uso de la vivienda adquirida,etc..
Un saludo.
***
Hay tres tipos de arras patrimoniales: confirmatorias, penales y penitenciales ( STS de 24 de Octubre del 2002.) La mera entrega a cuenta o anticipo, sin mediar arras, no se da a título de cautela, como en la figura arral, sino a cuenta del precio, y constituye no una medida de refuerzo, sino un cumplimiento parcial por parte de uno de los contratantes. Así, el empleo de la palabra “señal” es necesariamente un anticipo del precio.
Confirmatorias: Actúan en el ámbito obligacional de los contratos con fuerza vinculante que no faculta, por tanto, para resolver las obligaciones contraídas y que normalmente se corresponden con las entregas o anticipos del precio a cuenta.
Penitenciales: Son las únicas que permiten resolver o desistir del contrato, mediante la pérdida o la restitución doblada y a las que específica y únicamente se refiere el art. 1454 CC,
Penales: Tienen una función estricta de garantía de cumplimiento pero que no permiten desligarse del mismo. En caso de incumplimiento, las arras pueden tener que devolverse duplicadas pero, a diferencia de las penitenciales, sólo en el caso de que las partes lo hubieran pactado.
Por lo tato, hay que saber qué arreas se firmaron y qué tipo de infracción urbanística se ha producido, para determinar si es subsanable o no, si impide o no el uso de la vivienda adquirida,etc..
Un saludo.
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Buenas noches, para la compraventa de una vivienda, yo como propietaria descargué de internet un contrato standard de arras y ahora el comprador me exige el certificado ITE y la comunidad no lo tiene.
El notario no pone objeción a la hora de la firma de las escrituras, entonces si el comprador lo exige la comunidad no lo tiene y hay que solicitarlo (el contrato tiene un plazo).
¿Qué grado de responsabilidad tengo si no depende solo de mi?
¿Y si cumple el plazo y no están firmadas las escrituras , aunque sin el ITE se pueden firmar, me puede pedir el doble de lo depositado como dice el contrato o lo pierde él?
Gracias
El notario no pone objeción a la hora de la firma de las escrituras, entonces si el comprador lo exige la comunidad no lo tiene y hay que solicitarlo (el contrato tiene un plazo).
¿Qué grado de responsabilidad tengo si no depende solo de mi?
¿Y si cumple el plazo y no están firmadas las escrituras , aunque sin el ITE se pueden firmar, me puede pedir el doble de lo depositado como dice el contrato o lo pierde él?
Gracias
Buenas tardes:
El artículo 15 del Decreto 67/2015, regulador de la ITE establece:
1.En los actos y los contratos de transmisión de viviendas entre vivos, las personas transmitentes han de entregar a las adquirentes, en el caso que el edificio esté obligado a pasar la inspección técnica, una copia del informe de la inspección técnica realizada y del certificado de aptitud. Por lo tanto, lo primero que debe determinar es si el edificio en el que está ubicada la vivienda está obligado por antigüedad a pasar la ITE. En este sentido conviene aclarar que, si la vivienda tiene aún la cédula de habitabilidad en vigor, estará exonerada de pasar la ITE hasta que caduque.
2.En caso de que el vendedor no pueda disponer del certificado de aptitud y del informe técnico del edificio por causas que deberán quedar debidamente justificadas ante el fedatario público que autorice la transmisión, la persona adquirente(comprador) podrá exonerar a la persona transmitente de manera expresa de la obligación de entregar estos documentos en el acto de transmisión.
3.Los notarios y los registradores han de informar de estas obligaciones y hacer constar, si procede, la exoneración en los actos de transmisión. En este caso, la transmisión de la vivienda queda sujeta a las obligaciones que determina la normativa de habitabilidad vigente.
Finalmente, hay que tener en cuenta que la ausencia de ITE puede conllevar sanciones administrativas (multas económicas) y la denegación del crédito hipotecario.
Por lo tanto, en el caso expuesto el hecho de que el contrato de arras no se mencione si ha pasado o no la ITE en mi opinión no es obstáculo para que el comprador pueda hacer uso de los derechos que el tipo de arras firmado le otorguen.
Un saludo.
El artículo 15 del Decreto 67/2015, regulador de la ITE establece:
1.En los actos y los contratos de transmisión de viviendas entre vivos, las personas transmitentes han de entregar a las adquirentes, en el caso que el edificio esté obligado a pasar la inspección técnica, una copia del informe de la inspección técnica realizada y del certificado de aptitud. Por lo tanto, lo primero que debe determinar es si el edificio en el que está ubicada la vivienda está obligado por antigüedad a pasar la ITE. En este sentido conviene aclarar que, si la vivienda tiene aún la cédula de habitabilidad en vigor, estará exonerada de pasar la ITE hasta que caduque.
2.En caso de que el vendedor no pueda disponer del certificado de aptitud y del informe técnico del edificio por causas que deberán quedar debidamente justificadas ante el fedatario público que autorice la transmisión, la persona adquirente(comprador) podrá exonerar a la persona transmitente de manera expresa de la obligación de entregar estos documentos en el acto de transmisión.
3.Los notarios y los registradores han de informar de estas obligaciones y hacer constar, si procede, la exoneración en los actos de transmisión. En este caso, la transmisión de la vivienda queda sujeta a las obligaciones que determina la normativa de habitabilidad vigente.
Finalmente, hay que tener en cuenta que la ausencia de ITE puede conllevar sanciones administrativas (multas económicas) y la denegación del crédito hipotecario.
Por lo tanto, en el caso expuesto el hecho de que el contrato de arras no se mencione si ha pasado o no la ITE en mi opinión no es obstáculo para que el comprador pueda hacer uso de los derechos que el tipo de arras firmado le otorguen.
Un saludo.
