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Arras confirmatorias puras
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Arras confirmatorias puras
Aquí va una cuestión que me resulta difícil de entender ¿Alguién arroja un poco de luz?:
Al ser las arras confirmatorias puras un pacto que tiene como finalidad la entrega de parte del precio, sin más, mientras se tramita el préstamo o adquiere información sobre la vivienda
¿Por qué tiene el comprador que perderlas si desiste?
Ya que estas arras confirmatorias no sustituyen a la indemnización de daños y perjuicios -No son penales- y sólo se ha pactado que integrarán el precio y nada más, ¿Por qué tiene que perderlas el que las entregó? ¿No es mas conforme a Dercho que el expectante-vendedor frustrado reclame indemnización de perjucios? ¿Por qué se presupone que las arras confirmatorias puras se transformen en penales si nada se eso se pactó?
Los perjuicios ocasionados al vendedor pueden ser mayores o menores que el importe de las arras, esto es lo que a mi criterio debería reclamar, pero nunca hacer suyas las arras confirmatorias puras. En otras palabras, puede reclamar pero no retener:
¿O no?.
Al ser las arras confirmatorias puras un pacto que tiene como finalidad la entrega de parte del precio, sin más, mientras se tramita el préstamo o adquiere información sobre la vivienda
¿Por qué tiene el comprador que perderlas si desiste?
Ya que estas arras confirmatorias no sustituyen a la indemnización de daños y perjuicios -No son penales- y sólo se ha pactado que integrarán el precio y nada más, ¿Por qué tiene que perderlas el que las entregó? ¿No es mas conforme a Dercho que el expectante-vendedor frustrado reclame indemnización de perjucios? ¿Por qué se presupone que las arras confirmatorias puras se transformen en penales si nada se eso se pactó?
Los perjuicios ocasionados al vendedor pueden ser mayores o menores que el importe de las arras, esto es lo que a mi criterio debería reclamar, pero nunca hacer suyas las arras confirmatorias puras. En otras palabras, puede reclamar pero no retener:
¿O no?.
Hola Doxa
Como bien dices la arras confirmatorias son en realidad entregas o anticipos a cuenta del importe total que, redundando en el calificativo que las distingue, lo que hacen es "confirmar" la existencia del contrato. Ejemplo: si la cosa vale 1.000 cuando se firma el contrato se entregan 100 como arras confirmatorias. Por lo tanto sólo hay que pagar las 900 que quedan.
Las arras penales desarrollan una función de garantía de cumplimiento del contrato, NO se integran en el precio. Así la cosa anterior serían 1.000 de importe y 100 de arras. Si el contrato se cumple el que las ha puesto las recupera a través de una disminución del precio (1.000 - 100).
Si en el caso de las confirmatorias no se paga el precio se produce un incumplimiento del contrato que debe ser indemnizado y es entonces cuando se produce la conversión de las mismas (o su recalificación) en penales: ya no confirman un contrato que no se ha cumplido (pero que sigue siendo exigible) sino que sancionan su incumplimiento.
Si los perjuicios son mayores o son menores que el importe de las arras es algo que deja de tener interés desde el momento en que las partes han convenido el pacto apuesto al contrato. Es decir: si tú y yo hemos pactado que si yo no cumplo el contrato te doy cien euros va a dar igual que después las repercusiones económicas de mi incumplimiento te supongan una pérdida de doscientos euros o te supongan una pérdida de 50.
Vamos, creo yo.
Un saludo
Como bien dices la arras confirmatorias son en realidad entregas o anticipos a cuenta del importe total que, redundando en el calificativo que las distingue, lo que hacen es "confirmar" la existencia del contrato. Ejemplo: si la cosa vale 1.000 cuando se firma el contrato se entregan 100 como arras confirmatorias. Por lo tanto sólo hay que pagar las 900 que quedan.
Las arras penales desarrollan una función de garantía de cumplimiento del contrato, NO se integran en el precio. Así la cosa anterior serían 1.000 de importe y 100 de arras. Si el contrato se cumple el que las ha puesto las recupera a través de una disminución del precio (1.000 - 100).
Si en el caso de las confirmatorias no se paga el precio se produce un incumplimiento del contrato que debe ser indemnizado y es entonces cuando se produce la conversión de las mismas (o su recalificación) en penales: ya no confirman un contrato que no se ha cumplido (pero que sigue siendo exigible) sino que sancionan su incumplimiento.
Si los perjuicios son mayores o son menores que el importe de las arras es algo que deja de tener interés desde el momento en que las partes han convenido el pacto apuesto al contrato. Es decir: si tú y yo hemos pactado que si yo no cumplo el contrato te doy cien euros va a dar igual que después las repercusiones económicas de mi incumplimiento te supongan una pérdida de doscientos euros o te supongan una pérdida de 50.
Vamos, creo yo.
Un saludo
Gracias cejanjuo por la explicación.
Desde del punto de vista del vendedor, lo de la conversión de de las arras de confirmatorias en penales le viene estupendo, pero la parte compradora se plantea que si hubiesen querido arras penales lo hubiesen pactado, y no fue así, (ambas partes lo reconocen), porque entonces, todas las arras confirmatorias cumplirían una función doble: confirmatorias-puras si no hay incumplimiento y confirmatorias-penales si lo hay. Entonces ¿Qué sentido tiene pactar una arras penales cuando se entrega un anticipo sustancial del precio?
Dada la naturaleza y función de las arras, que muy bien has expuesto, me parece más conforme que cuando el comprador reclame judicialmente sus arras (confirmatorias-puras), el vendedor acredite los daños y perjuicios, y sólo entonces, acreditados éstos, se produzca la conversión en penales (que son sustitutivas de la indemnización por incumplimiento); o, en su caso, que reconvenga a la demanda y solicite indemnización por daños y perjuicios de mayor importe que las arras.
Esta solución se correspondería mejor con los conceptos de arras, su naturaleza y su función. -Al menos es lo que a mi me parece-
Imagina que la parte vendedora no sufre ningún perjuicio por el incumplimiento, pues nunca vendió la y al final ha decidido no venderla. ¿No estaríamos ante un enriquecimiento injusto si se apropia de las arras?
En fin, que esta opinión no deja de ser eso, una mera opinión.
Gracias de nuevo.
Desde del punto de vista del vendedor, lo de la conversión de de las arras de confirmatorias en penales le viene estupendo, pero la parte compradora se plantea que si hubiesen querido arras penales lo hubiesen pactado, y no fue así, (ambas partes lo reconocen), porque entonces, todas las arras confirmatorias cumplirían una función doble: confirmatorias-puras si no hay incumplimiento y confirmatorias-penales si lo hay. Entonces ¿Qué sentido tiene pactar una arras penales cuando se entrega un anticipo sustancial del precio?
Dada la naturaleza y función de las arras, que muy bien has expuesto, me parece más conforme que cuando el comprador reclame judicialmente sus arras (confirmatorias-puras), el vendedor acredite los daños y perjuicios, y sólo entonces, acreditados éstos, se produzca la conversión en penales (que son sustitutivas de la indemnización por incumplimiento); o, en su caso, que reconvenga a la demanda y solicite indemnización por daños y perjuicios de mayor importe que las arras.
Esta solución se correspondería mejor con los conceptos de arras, su naturaleza y su función. -Al menos es lo que a mi me parece-
Imagina que la parte vendedora no sufre ningún perjuicio por el incumplimiento, pues nunca vendió la y al final ha decidido no venderla. ¿No estaríamos ante un enriquecimiento injusto si se apropia de las arras?
En fin, que esta opinión no deja de ser eso, una mera opinión.
Gracias de nuevo.
Hola Doxa:
La verdad es que, tal como planteas la cuestión pareces ponerte claramente a una parte, (la compradora), pero ahora te haré una reflexión.
Durante mucho tiempo como es conocido por todos en estos años pasados ha habido una expeculación extrema en cuanto al negocio inmobiliario se refiere.
Normalmente los contratos de compra-venta entre particulares son bastante normales y casi todos contemplan las arras bien penitenciales o bien penales, en casi ningún caso se contemplan las confirmatorias.
Sin embargo cuando se trata de compañias promotoras inmobiliarias, que son los grandes especuladores del negocio inmobiliario, en su condición de gigantón intocable, impone una serie de contratos que son bien distintos incluso te diría que abusivos.
El objetivo de otorgar un contrato privado de compra-venta con arras confirmatorias (puras), supone la aceptación y la confirmación de la compra por ambas partes, y se busca este término para evitar que el vendedor se vuelva atrás en caso de un mejor postor, y tener garantizada la compra al precio pactado.
Si el vendedor esta en disposición de vender y es el comprador quién desiste de la compra ¿porque demonios tendría el vendedor que demostrar daños o perjuicios?. Es del todo lógico que haga suya la señal pues no es él quien pretende desistir de la elevación a público del contrato suscrito.
Los daños y perjuicios siempre son bastante complicados de demostrar, porque es muy dificil salvo justificaciones muy claras, los problemas que te pueden devengar como consecuencia del incumplimiento por parte de un comprador de un contrato determinado.
Ejemplo: Ante la expectativa de elevación a público de un contrato con arras confirmatorias suscrito, el vendedor procede a la compra de:(digase X), o a la adquisión de algún compromiso económico de:(digase Y). Si el comprador desaparece libremente, el vendedor no podrá en ningún caso demostrar que los problemas económicos que se le avecinan son consecuencia del incumplimiento del contrato. Sin embargo claramente son ocasionados ante la expectativa de una celebración que no se llevo a efecto sencillamente por un acto irresponsable del comprador.
¿En este caso considerarías justo que el vendedor encima tuviera que devolver el dinero entregado a cuenta de quién no cumplió???
Al contrario muchos vendedores no pueden hacer frente a pleitos millonarios aún siendo jurídicamente hablando, casos de libro. Ya va bien para el comprador incumplidor perder únicamente lo que entregó, si el vendedor no le exige el pago del resto.
Las arras confirmatorias son para exigir el cumplimiento del contrato y para ello las partes aceptan el tipo de arras que firman.
Un saludo,
Enrique Ortega
La verdad es que, tal como planteas la cuestión pareces ponerte claramente a una parte, (la compradora), pero ahora te haré una reflexión.
Durante mucho tiempo como es conocido por todos en estos años pasados ha habido una expeculación extrema en cuanto al negocio inmobiliario se refiere.
Normalmente los contratos de compra-venta entre particulares son bastante normales y casi todos contemplan las arras bien penitenciales o bien penales, en casi ningún caso se contemplan las confirmatorias.
Sin embargo cuando se trata de compañias promotoras inmobiliarias, que son los grandes especuladores del negocio inmobiliario, en su condición de gigantón intocable, impone una serie de contratos que son bien distintos incluso te diría que abusivos.
El objetivo de otorgar un contrato privado de compra-venta con arras confirmatorias (puras), supone la aceptación y la confirmación de la compra por ambas partes, y se busca este término para evitar que el vendedor se vuelva atrás en caso de un mejor postor, y tener garantizada la compra al precio pactado.
Si el vendedor esta en disposición de vender y es el comprador quién desiste de la compra ¿porque demonios tendría el vendedor que demostrar daños o perjuicios?. Es del todo lógico que haga suya la señal pues no es él quien pretende desistir de la elevación a público del contrato suscrito.
Los daños y perjuicios siempre son bastante complicados de demostrar, porque es muy dificil salvo justificaciones muy claras, los problemas que te pueden devengar como consecuencia del incumplimiento por parte de un comprador de un contrato determinado.
Ejemplo: Ante la expectativa de elevación a público de un contrato con arras confirmatorias suscrito, el vendedor procede a la compra de:(digase X), o a la adquisión de algún compromiso económico de:(digase Y). Si el comprador desaparece libremente, el vendedor no podrá en ningún caso demostrar que los problemas económicos que se le avecinan son consecuencia del incumplimiento del contrato. Sin embargo claramente son ocasionados ante la expectativa de una celebración que no se llevo a efecto sencillamente por un acto irresponsable del comprador.
¿En este caso considerarías justo que el vendedor encima tuviera que devolver el dinero entregado a cuenta de quién no cumplió???
Al contrario muchos vendedores no pueden hacer frente a pleitos millonarios aún siendo jurídicamente hablando, casos de libro. Ya va bien para el comprador incumplidor perder únicamente lo que entregó, si el vendedor no le exige el pago del resto.
Las arras confirmatorias son para exigir el cumplimiento del contrato y para ello las partes aceptan el tipo de arras que firman.
Un saludo,
Enrique Ortega
Tal como yo he visto algun contrato de arras..el mismo implica a ambas partes...si la incumple el comprador..pierde la cantidad entregada...pero si quien incumple es el vendedor...debe abonar la cantidad que le han entregado y otral igual...asi que ambas partes tienen la misma posibilidad de volverse atras y perder....
De todas maneras el contrato de arras es como dice un contrato entre dos partes... y se puede pactar las condiciones que se quieran...
De todas maneras el contrato de arras es como dice un contrato entre dos partes... y se puede pactar las condiciones que se quieran...
Existe suficiente jurisprudencia que diferencia entre las arras confirmatorias, las penales y las penitenciales. En el caso de las confirmatorias, no tengo tan claro ese automatismo para recalificarlas como penales. Si bien en la práctica, de probarse el incumplimiento del comprador el resultado será la pérdida de la señal, no en todos los casos es necesariamente así. Por lo pronto habrá que estar a la voluntad de las partes en cuanto a la resolución contractual, ya que de ser de mutuo acuerdo, es claro que ambas partes deben restituirse lo entregado. Por otra parte, como digo, existe jurisprudencia que en caso de desistimiento por parte del comprador mediando arras confirmatorias, minoran la cantidad a indemnizar, por lo que obligan a devolver parte de lo pagado a cuenta.
Hola Miriam.
Lo que tú explicas es un contrato de arras penitenciales, en el que las partes no se obligan ni a comprar ni a vender. O para el caso de que uno inste la resolución del contrato por incumplimiento del otro dejar claro que los daños y pejuicios son los equivalentes a la cantidad entregada en concepto de arras penitenciales. Se acabó. Otra cosa son las arras confirmatorias que es otra cuestión totalmente distinta.
En cuanto a Morinelli, estoy de acuerdo contigo en algunas cosas, por ejemplo si hay acuerdo o voluntad de resolver la obligación contractual, obviamente entre las partes hay que fijar la cantidad que envuelve la resolución y eso puede ser, desde la devolución integra incluso una indemnización por parte del vendedor, hasta multiplicar por 3 la cantidad entregada a cuenta, es sencillamente un acuerdo entre las dos partes, no tienen porque restituirse lo entregado, entra en juego cual es el motivo de la resolución contractual, quién la propicia, y a partir de ahí las partes intimamente y conjuntamente deciden cual es la valoración de la resolución, obviamente puede ser la restitución y ya esta, pero puede ser eso o cualquier otra cosa. En cuanto a la jurisprudencia que tu dices mediando arras confirmatorias, es posible que exista una minusvalia en la cantidad a indemnizar si es el comprador quién desiste, pero esto es debido a que lo que esta en juego es sencillamente los daños y perjuicios, es decir el vendedor insta resolución de contrato por incumplimiento del comprador y solicita daños y perjuicios. Pero si el vendedor opta por exigir el cumplimiento de lo pactado es decir que el comprador termine de pagar, no hay más daños y perjuicios que los intereses legales desde que se requirió formalmente, y el comprador siempre y cuando el vendedor haya cumplido con su obligación (poner a disposición del comprador el bien vendido en las condiciones pactadas) no tiene más tutia que pagar o declararse insolvente.
Arras confirmatorias: Son las entregadas a cuenta de precio, forman parte del pago de lo COMPRADO, no estan sujetas a la voluntad de las partes para libre y solidariamente resolver el contrato.
Si no hay que cumplirlas lo mejor es no firmarlas.
Lo que tú explicas es un contrato de arras penitenciales, en el que las partes no se obligan ni a comprar ni a vender. O para el caso de que uno inste la resolución del contrato por incumplimiento del otro dejar claro que los daños y pejuicios son los equivalentes a la cantidad entregada en concepto de arras penitenciales. Se acabó. Otra cosa son las arras confirmatorias que es otra cuestión totalmente distinta.
En cuanto a Morinelli, estoy de acuerdo contigo en algunas cosas, por ejemplo si hay acuerdo o voluntad de resolver la obligación contractual, obviamente entre las partes hay que fijar la cantidad que envuelve la resolución y eso puede ser, desde la devolución integra incluso una indemnización por parte del vendedor, hasta multiplicar por 3 la cantidad entregada a cuenta, es sencillamente un acuerdo entre las dos partes, no tienen porque restituirse lo entregado, entra en juego cual es el motivo de la resolución contractual, quién la propicia, y a partir de ahí las partes intimamente y conjuntamente deciden cual es la valoración de la resolución, obviamente puede ser la restitución y ya esta, pero puede ser eso o cualquier otra cosa. En cuanto a la jurisprudencia que tu dices mediando arras confirmatorias, es posible que exista una minusvalia en la cantidad a indemnizar si es el comprador quién desiste, pero esto es debido a que lo que esta en juego es sencillamente los daños y perjuicios, es decir el vendedor insta resolución de contrato por incumplimiento del comprador y solicita daños y perjuicios. Pero si el vendedor opta por exigir el cumplimiento de lo pactado es decir que el comprador termine de pagar, no hay más daños y perjuicios que los intereses legales desde que se requirió formalmente, y el comprador siempre y cuando el vendedor haya cumplido con su obligación (poner a disposición del comprador el bien vendido en las condiciones pactadas) no tiene más tutia que pagar o declararse insolvente.
Arras confirmatorias: Son las entregadas a cuenta de precio, forman parte del pago de lo COMPRADO, no estan sujetas a la voluntad de las partes para libre y solidariamente resolver el contrato.
Si no hay que cumplirlas lo mejor es no firmarlas.
Bueno, yo no sabia que habia tantas clases de contratos de arras... pero mis hermanos y yo realizamos uno con una persona extranjera... el nos compraba una casa propiedad de los 3 hermanos por 90.000 euros en el plazo de seis meses y nos dió de adelanto 9.000 euros... nosotros nos comprometiamos a venderle la casa y el se comprometia a comprarla en el plazo de seis meses.. pagandonos la diferencia..osea 82.000 euros.. No pidio que le dejaramos vivir en la casa durante ese tiempo y asi lo hicimos... necesitaba un domicilio para solicitar la agrupación familiar de su esposa e hijos... total que intentó en varios bancos que le dieran el prestamo de hipoteca para pagarnos asi como para los gastos y hacer unas obras.... pero no se lo concedieron...asi que cuando habian transcurrido nueve meses le dijimos que o compraba la casa o la abandonaba... no podia comprarla y a mis hermanos y a mi nos daba pena que perdiera ese dinero... pero tambien pensamos que habia vivido en la casa 9 meses...asi que llegamos a un acuerdo con él... cuando nos diera las llaves, le devolveriamos 4.500 euros... y asi lo hizo... porque luego nos enteramos que incluso ese dinero lo habia pedido prestado...pero si en vez de no cumplir el acuerdo él..hubiesemos sido nosotros, le hubieramos tenido que devolver sus 9.000 euros más otros 9.000...
No.
Tal como lo describes podría tratarse de un contrato de compraventa puro y duro, por tanto el dinero que le habéis devuelto le ha caído del cielo.
En segundo lugar si hubieséis sido vosotros los que deciden no vender, hubieses tenido un problemon, porque este comprador estando dentro de la casa viviendo, (esto es que tiene la posesión) de ahí no lo tirais ni con agua caliente. Un contrato de compraventa una parte de la compra entregada a cuenta de precio y además la posesión del inmueble. Dime cual sería tu argumento para volverte atrás???? Sea el que sea si su intención es la de elevar a público con dejar constancia fehaciente de hacerlo y estando dentro de la vivienda, os podría haber obligado y por mucho que vosotros os hubieséis negado despues de una batalla legal increíbe y un montón de gastos tenéis un 90 % de posibilidades de perder.
Por otra parte te aconsejo que nunca más vuelvas a hacer eso. Entregar la posesión de un inmueble sin documentar perfectamente unos daños y perjuicios en caso de un incumplimiento contractual es muy peligroso, y por desgracía te aseguro que las buenas voluntadas y la buena fe de la gente se pierde en 1 minuto, en cuanto hay una guerra económica por el medio.
De todas formas a tu pregunta estricta NO hubieséis tenido que devolver otros 9.000. Hubieséis tenido que llegar a un acuerdo de indemnización si el comprador esta de acuerdo en deshacer el trato.
Tal como lo describes podría tratarse de un contrato de compraventa puro y duro, por tanto el dinero que le habéis devuelto le ha caído del cielo.
En segundo lugar si hubieséis sido vosotros los que deciden no vender, hubieses tenido un problemon, porque este comprador estando dentro de la casa viviendo, (esto es que tiene la posesión) de ahí no lo tirais ni con agua caliente. Un contrato de compraventa una parte de la compra entregada a cuenta de precio y además la posesión del inmueble. Dime cual sería tu argumento para volverte atrás???? Sea el que sea si su intención es la de elevar a público con dejar constancia fehaciente de hacerlo y estando dentro de la vivienda, os podría haber obligado y por mucho que vosotros os hubieséis negado despues de una batalla legal increíbe y un montón de gastos tenéis un 90 % de posibilidades de perder.
Por otra parte te aconsejo que nunca más vuelvas a hacer eso. Entregar la posesión de un inmueble sin documentar perfectamente unos daños y perjuicios en caso de un incumplimiento contractual es muy peligroso, y por desgracía te aseguro que las buenas voluntadas y la buena fe de la gente se pierde en 1 minuto, en cuanto hay una guerra económica por el medio.
De todas formas a tu pregunta estricta NO hubieséis tenido que devolver otros 9.000. Hubieséis tenido que llegar a un acuerdo de indemnización si el comprador esta de acuerdo en deshacer el trato.
Bueno, nosotros teniamos intención de vender... de todas maneras seguroq ue hubiesemos tenido problemas si queriamos echarlo... pero yo lo tenia claro... teniamos la llave de la casa y la condición fue que no podia cambiar la cerradura... nuestra intención era de vender... el fue elq ue no pudo comprar.. y por supuesto si habandonó la casa rapidamente fue porque le dimos la mitad del dinero que nos habia dado... pero nos dió pena que perdiera todo el dinero... dejó un firgorifico y una lavadora nuevos que habia comprado y que cuando se marchó no tenia donde llevarselos...
En fin... es la cara de la inmigración que vienen aqui y ya creen que pueden comprar una vivienda...traer a su familia y vivir como los que llevamos toda la vida trabajando y que por fin podemos estar sin hipoteca.
Este señor posteriormente se fue a un piso compartido con otras personas...trajo a su mujer y a sus dos hijos y ahora lo veo algunas veces que va con un niño pequeño que apenas anda y empujando un carrito de recien nacido...
Seguramente no hubiara podido pagar la hipoteca si se la hubieran concedido...
En fin... es la cara de la inmigración que vienen aqui y ya creen que pueden comprar una vivienda...traer a su familia y vivir como los que llevamos toda la vida trabajando y que por fin podemos estar sin hipoteca.
Este señor posteriormente se fue a un piso compartido con otras personas...trajo a su mujer y a sus dos hijos y ahora lo veo algunas veces que va con un niño pequeño que apenas anda y empujando un carrito de recien nacido...
Seguramente no hubiara podido pagar la hipoteca si se la hubieran concedido...
Vamo a ver...
En primer lugar, el contrato debe de fijar una fecha, porque si no la pone ya vamos mal. En segundo lugar de no haber fijado la fecha en el contrato seguramente el mismo contrato dirá quién ha de avisar a quién para la elevación a público. De no ser así cualquiera de las partes debería instar a la otra para cumplir. En el caso de que cualquiera de las partes se quiera volver atrás debe ser con consentimiento expreso de la otra parte. Que daños y perjuicios se pueden pedir????
Primero para pedir los daños y perjuicios se tiene que dar el caso de que haya un incumplimiento, y para eso hay que ir a la cuestión anterior que es la notificación de una parte a la otra para cumplir lo pactado. Y a continuación no hay más daños y perjuicios que los demostrables de forma claríiiiisima, y si no es posible demostrarlos (como casi siempre) solamente se pueden pedir como tal los interéses legales del dinero, desde que se instó al pago o al cumplimiento de entrega hasta que se haya realizado el mismo.
En primer lugar, el contrato debe de fijar una fecha, porque si no la pone ya vamos mal. En segundo lugar de no haber fijado la fecha en el contrato seguramente el mismo contrato dirá quién ha de avisar a quién para la elevación a público. De no ser así cualquiera de las partes debería instar a la otra para cumplir. En el caso de que cualquiera de las partes se quiera volver atrás debe ser con consentimiento expreso de la otra parte. Que daños y perjuicios se pueden pedir????
Primero para pedir los daños y perjuicios se tiene que dar el caso de que haya un incumplimiento, y para eso hay que ir a la cuestión anterior que es la notificación de una parte a la otra para cumplir lo pactado. Y a continuación no hay más daños y perjuicios que los demostrables de forma claríiiiisima, y si no es posible demostrarlos (como casi siempre) solamente se pueden pedir como tal los interéses legales del dinero, desde que se instó al pago o al cumplimiento de entrega hasta que se haya realizado el mismo.
Hola! me ha sido muy útil leer los mensajes de este foro porque tengo la cuestión siguiente: la venta de un piso que no se hará efectiva hasta dentro de dos años. El comprador no quiere un contrato de alquiler con opción a compra porque no ve garantizado el que la parte vendedora se pueda retractar finalemente de vender aun cuando se estipula una indemnización. El comprador propone una compra-venta aplazada pero mi duda es la siguiente: hasta dentro de los dos años en que se produzca la efectiva compraventa, qué pasa con el piso? He pensado que la mejor opción sería un contrato de arras por la parte de reserva y contrato de alquiler para que pueda habitar el piso. Qué opináis?
Gracias
Gracias
Hola:
Vamos a ver, por una parte puedes hacer un contrato de alquiler con opción a compra, que es lo ideal, como condiciones el contrato es otra historia, la parte vendedora no se puede retractar siempre y cuando el comprador cumpla con las estipulaciones del contrato, por tanto no debería figurar ninguna clausula indemnizatoria, el hecho de que se añada una clausulla indemnizatoria, puede dar a entender que el contrato no lo és de compra venta sino de arras penitenciales, es decir le estáis dando al vendedor la opción de que se vuelva atrás, y sin tener una visión exacta de cual es vuestra duda, bajo mi punto de vista el contrato de alquiler con opción a compra es lo perfecto, el único que se puede hechar para atrás es él comprador, porque puede o no puede ejercitar su derecho de compra.
En cuanto a la compra venta aplazada, la única forma de hacerla legal es mediante escritura pública con una condición resolutoria en favor del vendedor para el caso de que el comprador no cumpla con su parte del pacto que es pagar. Y esta opción es la más cara, porque devenga impuestos desde que se realiza la compra-venta, porque en el momento se hace hay que pagar los impuestos, más la Notaria etc... y cuando se termina de pagar hay que hacer otra escritura por lo que hay que volver a pagar de nuevo Actos Jurídicos, Notaría, Registro, etc...
Luego al margen de todo esto, hacer dos contratos uno de arrás en reserva y otro de alquiler es absurdo porque para eso, esta el contrato de alquiler con opción a compra, por una parte alquilas y por otra parte te reservas el derecho de la adquisición que la tienes desde el momento de la firma y hasta su expiración según el plazo contemplado.
Espero no haber sido demasiado rollero.
Un saludo, y ánimo que hay que promover el sector inmobiliario.
Enrique Ortega
Vamos a ver, por una parte puedes hacer un contrato de alquiler con opción a compra, que es lo ideal, como condiciones el contrato es otra historia, la parte vendedora no se puede retractar siempre y cuando el comprador cumpla con las estipulaciones del contrato, por tanto no debería figurar ninguna clausula indemnizatoria, el hecho de que se añada una clausulla indemnizatoria, puede dar a entender que el contrato no lo és de compra venta sino de arras penitenciales, es decir le estáis dando al vendedor la opción de que se vuelva atrás, y sin tener una visión exacta de cual es vuestra duda, bajo mi punto de vista el contrato de alquiler con opción a compra es lo perfecto, el único que se puede hechar para atrás es él comprador, porque puede o no puede ejercitar su derecho de compra.
En cuanto a la compra venta aplazada, la única forma de hacerla legal es mediante escritura pública con una condición resolutoria en favor del vendedor para el caso de que el comprador no cumpla con su parte del pacto que es pagar. Y esta opción es la más cara, porque devenga impuestos desde que se realiza la compra-venta, porque en el momento se hace hay que pagar los impuestos, más la Notaria etc... y cuando se termina de pagar hay que hacer otra escritura por lo que hay que volver a pagar de nuevo Actos Jurídicos, Notaría, Registro, etc...
Luego al margen de todo esto, hacer dos contratos uno de arrás en reserva y otro de alquiler es absurdo porque para eso, esta el contrato de alquiler con opción a compra, por una parte alquilas y por otra parte te reservas el derecho de la adquisición que la tienes desde el momento de la firma y hasta su expiración según el plazo contemplado.
Espero no haber sido demasiado rollero.
Un saludo, y ánimo que hay que promover el sector inmobiliario.
Enrique Ortega
En el caso de un contrato de compra-venta de un local realizado entre sus dos propietarios (pareja separada legalmente) hace más de tres años, uno de los ex-cónyuges se lo vende al otro, para ello confeccionan un documento muy simple que firman ambos en el que el comprador entrega a cuenta una cantidad de dinero (arras confirmatorias entiendo) y se impone como única condición que la cantidad restante se abonará a la firma de las escrituras que se realizará a la MAYOR BREVEDAD POSIBLE. Al cabo de dos o tres meses el comprador le dice al vendedor a través de la hija primero y personalmente después, que no va a comprar su parte puesto que en realidad ya disfruta de la totalidad del local, quedando pendiente la devolución de los seis mil € que entregó a cuenta hasta que finalmente se venda la propiedad. Tres y años y medio después, cuando la parte interesada en la venta aprieta a la otra para que facilite la venta y se realiza una tasación por el doble del precio fijado originalmente, éste último saca el documento que firmaron en su momento y alega que el local ya es suyo y mediante burofax emplaza a la vendedora a presentarse en una notaría en una fecha determinada para firmar las escrituras por el precio que se fijó hace más de tres años. Cómo lo véis? El desistimiento del comprador fue verbal y los testigos son allegados a la parte vendedora y la hija de ambos. La vendedora estaba dispuesta a vender hace tres años por menos de su valor por problemas económicos, hoy no. Cuál puede ser el resultado de una demanda para hacer cumplir ese contrato si la presenta el ex que quiere comprar?
En el caso de un contrato de compra-venta de un local realizado entre sus dos propietarios (pareja separada legalmente) hace más de tres años, uno de los ex-cónyuges se lo vende al otro, para ello confeccionan un documento muy simple que firman ambos en el que el comprador entrega a cuenta una cantidad de dinero (arras confirmatorias entiendo) y se impone como única condición que la cantidad restante se abonará a la firma de las escrituras que se realizará a la MAYOR BREVEDAD POSIBLE. Al cabo de dos o tres meses el comprador le dice al vendedor a través de la hija primero y personalmente después, que no va a comprar su parte puesto que en realidad ya disfruta de la totalidad del local, quedando pendiente la devolución de los seis mil € que entregó a cuenta hasta que finalmente se venda la propiedad. Tres y años y medio después, cuando la parte interesada en la venta aprieta a la otra para que facilite la venta y se realiza una tasación por el doble del precio fijado originalmente, éste último saca el documento que firmaron en su momento y alega que el local ya es suyo y mediante burofax emplaza a la vendedora a presentarse en una notaría en una fecha determinada para firmar las escrituras por el precio que se fijó hace más de tres años. Cómo lo véis? El desistimiento del comprador fue verbal y los testigos son allegados a la parte vendedora y la hija de ambos. La vendedora estaba dispuesta a vender hace tres años por menos de su valor por problemas económicos, hoy no. Cuál puede ser el resultado de una demanda para hacer cumplir ese contrato si la presenta el ex que quiere comprar?
Hola!
Para dar una opinión, tendría que leer el contrato detenidamente, pues es muy importante saber la redacción exacta ya que pequeñas cuestiones pueden dar un cambio radical al tipo de contrato.
Tal y como lo cuentas habría que saber si el comprador pidio la devolución del dinero fehacientemente, pues eso es una liberación inmediata para el vendedor ya que estaría en su virtud aceptar el desistimiento del comprador y además podría pelear por no devolver la cantidad entregada a cuenta en concepto de daños y perjuicios. También cabe la posibilidad bastante remota de ir a juicio y a través de algún testigo demostrar que el comprador anulo el contrato de compra en su momento. (Esta es una dificil opción).
Y por último si no hay ninguna de las dos opciones, es muy posible que tenga que claudicar y vender por lo que pone en el contrato.
De todas formas habría que saber exactamente que ocurrio y que posibilidades legales tiene.
Un saludo, y suerte.
Para dar una opinión, tendría que leer el contrato detenidamente, pues es muy importante saber la redacción exacta ya que pequeñas cuestiones pueden dar un cambio radical al tipo de contrato.
Tal y como lo cuentas habría que saber si el comprador pidio la devolución del dinero fehacientemente, pues eso es una liberación inmediata para el vendedor ya que estaría en su virtud aceptar el desistimiento del comprador y además podría pelear por no devolver la cantidad entregada a cuenta en concepto de daños y perjuicios. También cabe la posibilidad bastante remota de ir a juicio y a través de algún testigo demostrar que el comprador anulo el contrato de compra en su momento. (Esta es una dificil opción).
Y por último si no hay ninguna de las dos opciones, es muy posible que tenga que claudicar y vender por lo que pone en el contrato.
De todas formas habría que saber exactamente que ocurrio y que posibilidades legales tiene.
Un saludo, y suerte.
Hola, pido disculpas por interferir, pero tengo un asunto que tiene algo que ver y me gustaría conocer sus opiniones.
Se realiza un compromiso de compraventa de dos viviendas verbal, sin establecer ningún tipo de arras ni ninguna penalización, se entregan unas cantidades como reservas y tres pagos a cuenta, después el comprador no puede seguir adelante y decide rescindir los contratos, comunicándoselo a la vendedora, ésta envía una carta aceptando la rescisión pero indicando que se quedan con las cantidades entregadas como reserva, citándola para devolver las otras cantidades y presentando un documento por el que renunciaba a cualquier tipo de acción; en estas circunstancias, la compradora se niega a firmar y no se le entrega ninguna cantidad, interpretando la vendedora que las arras son confirmatorias y exigen el cumplimiento de los contratos, que en realidad no existen, sino compromisos de compraventa que no llegaron a formalizarse.
Tampoco entendemos como si no existen arras, éstas se pueden transformar en confirmatorias.
Demandada la compradora, nos oponemos en base a lo expuesto anteriormente y nos han condenado al cumplimiento de los contratos, entendiendo que efectivamente las arras son confirmatorias, vamos a recurrir ¿cómo lo veis? y ¿conoceis jurisprudencia favorable a nuestra posición?
Muchas gracias y un saludo,
Se realiza un compromiso de compraventa de dos viviendas verbal, sin establecer ningún tipo de arras ni ninguna penalización, se entregan unas cantidades como reservas y tres pagos a cuenta, después el comprador no puede seguir adelante y decide rescindir los contratos, comunicándoselo a la vendedora, ésta envía una carta aceptando la rescisión pero indicando que se quedan con las cantidades entregadas como reserva, citándola para devolver las otras cantidades y presentando un documento por el que renunciaba a cualquier tipo de acción; en estas circunstancias, la compradora se niega a firmar y no se le entrega ninguna cantidad, interpretando la vendedora que las arras son confirmatorias y exigen el cumplimiento de los contratos, que en realidad no existen, sino compromisos de compraventa que no llegaron a formalizarse.
Tampoco entendemos como si no existen arras, éstas se pueden transformar en confirmatorias.
Demandada la compradora, nos oponemos en base a lo expuesto anteriormente y nos han condenado al cumplimiento de los contratos, entendiendo que efectivamente las arras son confirmatorias, vamos a recurrir ¿cómo lo veis? y ¿conoceis jurisprudencia favorable a nuestra posición?
Muchas gracias y un saludo,
