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apropiacion de elementos comunes
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Apropiacion de elementos comunes
Hola a todos, me ha encantado vuestro foro del que he leido todo lo disponible. Escribo estas lineas para conocer vuestra opinión sobre mi caso:
He comprado recientemente un piso en un edificio de más de 20 años. En el edificio y no se sabe desde cuando, una serie de vecinos se han apropiado de elementos com. como son terrazas y rellanos. En este año un vecino dirigio a la C. de Prop. un escrito denunciando este hecho y en concreto al último vecino que ha realizado obras apropiandose de paso de una terraza. Pues bien en la última Asamblea se propusierón tres opciones:
1- Que la Com. de Prop. tomara acuerdos sobre el tema. 2- Que se derribara lo realizado y se devolviera el elemento común y 3- No hacer nada.
La asamblea aprobo por mayoria el punto 3, mi voto fue para la opción 1.
Mís preguntas son: ¿Puede realmente la Com. de Pro. desentenderse de la apropiación de E.Com. por parte de otro propietario?, ¿Es impugnable este acuerdo?, ¿Prescribe la apropiación de E.Com.?
Gracias por vuestra ayuda
He comprado recientemente un piso en un edificio de más de 20 años. En el edificio y no se sabe desde cuando, una serie de vecinos se han apropiado de elementos com. como son terrazas y rellanos. En este año un vecino dirigio a la C. de Prop. un escrito denunciando este hecho y en concreto al último vecino que ha realizado obras apropiandose de paso de una terraza. Pues bien en la última Asamblea se propusierón tres opciones:
1- Que la Com. de Prop. tomara acuerdos sobre el tema. 2- Que se derribara lo realizado y se devolviera el elemento común y 3- No hacer nada.
La asamblea aprobo por mayoria el punto 3, mi voto fue para la opción 1.
Mís preguntas son: ¿Puede realmente la Com. de Pro. desentenderse de la apropiación de E.Com. por parte de otro propietario?, ¿Es impugnable este acuerdo?, ¿Prescribe la apropiación de E.Com.?
Gracias por vuestra ayuda
hola yo me encuentro en una situacion igual, donde todo vecino se ha apropiado de zonas comunes y la administradora y la comunidad lo permiten y apoyan. Yo he denunciado porq se han llegado a apropiar de una zona comun situada encima de mi vivienda y encima han construido y tengo la casa apuntalada y lo los vecinos no estan deacuerdo con que denuncie ¿ q le parece? denuncie y haga uso de sus derechos si no hay dialogo posible.
Efectivamente la cesión de elementos comunes requiere UNANIMIDAD.
Artículo 7 LPH
1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.
En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna...
Artículo 17
Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas:
1ª La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.
Artículo 5
El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquellos al que se asignara número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria, y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.
Lo que no puede ser es que el Título Constitutivo y los Estatutos describan un bien inmueble en régimen de propiedad horizontal y la realidad sea distinta.
Quienes se aumenten la superficie de sus pisos o locales con elementos comunes además habrían de aumentar su coeficiente de participación y disminuir el del resto de propietarios (lo cual requiere UNANIMIDAD también). Y dejar constancia de ello en los título públicos y el Registro de la Propiedad para tener eficacia frente a terceros (futuros propietarios principalmente).
Ademas se producen otros problemas: elemento comun indebidamente apropiado por un propietario requiere reparación o provoca daños a terceros y se exige a la Comunidad que sea quien repare los daños puesto que son elementos comunes y no figuran como privativos. En definitiva un caos.
¿Soluciones? solo caben 2 que sean legales y además eficaes:
1. Se acuerda en Junta de Propietarios el derribo de lo construido y la reposición de los elementos comunes a su estado primitivo.
Mayoría simple.
2. Por unanimidad se vende o se cede por la Comunidad elementos comunes a un propietario para que pasen a ser privativos.
Además será necesario modificar los coeficientes de participación.
Todo ello habrá de documentarse públicamente y registrase.
Propietario Preocupado puede impugnar el acuerdo de la Junta de Propietarios. Para ello le aconsejo que se asesore por un Abogado.
Artículo 18
1. Los acuerdos de la Junta de propietarios serán impugnables ante los Tribunales, ... en los siguientes supuestos:
a) Cuando sean contrarios a la Ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas...
3. La acción caducará a los 3 MESES de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la Ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará AL AÑO. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo...
El plazo de prescripción de elementos comunes sería el de 30 años puesto que los propietarios que se han apropiado de elementos comunes no tienen justo título (eso se desprende de su exposición del problema) ni buena fe.
Espero haber orientado algo.
Salu2.
Artículo 7 LPH
1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.
En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna...
Artículo 17
Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas:
1ª La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.
Artículo 5
El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquellos al que se asignara número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria, y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.
Lo que no puede ser es que el Título Constitutivo y los Estatutos describan un bien inmueble en régimen de propiedad horizontal y la realidad sea distinta.
Quienes se aumenten la superficie de sus pisos o locales con elementos comunes además habrían de aumentar su coeficiente de participación y disminuir el del resto de propietarios (lo cual requiere UNANIMIDAD también). Y dejar constancia de ello en los título públicos y el Registro de la Propiedad para tener eficacia frente a terceros (futuros propietarios principalmente).
Ademas se producen otros problemas: elemento comun indebidamente apropiado por un propietario requiere reparación o provoca daños a terceros y se exige a la Comunidad que sea quien repare los daños puesto que son elementos comunes y no figuran como privativos. En definitiva un caos.
¿Soluciones? solo caben 2 que sean legales y además eficaes:
1. Se acuerda en Junta de Propietarios el derribo de lo construido y la reposición de los elementos comunes a su estado primitivo.
Mayoría simple.
2. Por unanimidad se vende o se cede por la Comunidad elementos comunes a un propietario para que pasen a ser privativos.
Además será necesario modificar los coeficientes de participación.
Todo ello habrá de documentarse públicamente y registrase.
Propietario Preocupado puede impugnar el acuerdo de la Junta de Propietarios. Para ello le aconsejo que se asesore por un Abogado.
Artículo 18
1. Los acuerdos de la Junta de propietarios serán impugnables ante los Tribunales, ... en los siguientes supuestos:
a) Cuando sean contrarios a la Ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas...
3. La acción caducará a los 3 MESES de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la Ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará AL AÑO. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo...
El plazo de prescripción de elementos comunes sería el de 30 años puesto que los propietarios que se han apropiado de elementos comunes no tienen justo título (eso se desprende de su exposición del problema) ni buena fe.
Espero haber orientado algo.
Salu2.
Gracias Patricia, tú comentario es de gran ayuda y me aclara las ideas. pero me sigue inquientando lo siguiente:
- ¿Interpretas que yo he salvado mi voto, al votar la opción de estudiar el tema y tomar acuerdos? con esta opción se pretendía el negociar con los propietarios que se apropian, una salida, via compensación a la comunidad.
- ¿Consideras con lo dicho que es reprobable la acción del administrado que actua ademas como secretario de la junta al permitir que se vote la opción de "Desentenderse"?, ¿En que forma, en su caso consideras se le debe reclamar o llamar la atención?
Gracias de nuevo.
- ¿Interpretas que yo he salvado mi voto, al votar la opción de estudiar el tema y tomar acuerdos? con esta opción se pretendía el negociar con los propietarios que se apropian, una salida, via compensación a la comunidad.
- ¿Consideras con lo dicho que es reprobable la acción del administrado que actua ademas como secretario de la junta al permitir que se vote la opción de "Desentenderse"?, ¿En que forma, en su caso consideras se le debe reclamar o llamar la atención?
Gracias de nuevo.
- ¿Interpretas que yo he salvado mi voto, al votar la opción de estudiar el tema y tomar acuerdos? con esta opción se pretendía el negociar con los propietarios que se apropian, una salida, via compensación a la comunidad.
Sí.
- ¿Consideras que es reprobable la acción del administrador que actua ademas como secretario de la junta al permitir que se vote la opción de "Desentenderse"?, ¿En que forma, en su caso consideras se le debe reclamar o llamar la atención?.
Ojo porque mi respuesta a esto es una simple opinión y no un argumento legal: El Administrador simplemente ha dejado en manos de la Junta de Propietarios que sea ella quien decida qué hacer al respecto, ni mas ni menos. Esto es, "no se ha complicado la vida" y se ha lavado las manos.
Aunque el art. 20 de la LPH establece que corresponde al Administrador:
a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
El art. 14 de la LPH determina que corresponde a la Junta de Propietarios CONOCER Y DECIDIR en los asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.
Así que el problema que planteas, que es complejo de solución incluso para un Administrador de Fincas, es responsabilidad de la Junta mas que del Administrador.
Creo que si llamas la atención al Administrador te va a contestar que existe un acuerdo de la Junta y que él se limita a acatarlo, que él ha hecho bastante exponiendo en el orden del día las distintas opciones.
De todos modos, se puede volver a plantear en próxima reunión de la Junta el asunto, solicitándose que se contrate a un Abogado experto para que elabore un informe al respecto y sobre su base adoptar algun acuerdo más eficaz que el adoptado hasta ahora.
Fuera del planteamiento de un juicio (que repito es aunto complicado) dirigido por un Abogado veo difícil solución, salvo que la Junta adopte por unanimidad los acuerdos que he expuesto anteriormente.
Salu2.
Sí.
- ¿Consideras que es reprobable la acción del administrador que actua ademas como secretario de la junta al permitir que se vote la opción de "Desentenderse"?, ¿En que forma, en su caso consideras se le debe reclamar o llamar la atención?.
Ojo porque mi respuesta a esto es una simple opinión y no un argumento legal: El Administrador simplemente ha dejado en manos de la Junta de Propietarios que sea ella quien decida qué hacer al respecto, ni mas ni menos. Esto es, "no se ha complicado la vida" y se ha lavado las manos.
Aunque el art. 20 de la LPH establece que corresponde al Administrador:
a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
El art. 14 de la LPH determina que corresponde a la Junta de Propietarios CONOCER Y DECIDIR en los asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.
Así que el problema que planteas, que es complejo de solución incluso para un Administrador de Fincas, es responsabilidad de la Junta mas que del Administrador.
Creo que si llamas la atención al Administrador te va a contestar que existe un acuerdo de la Junta y que él se limita a acatarlo, que él ha hecho bastante exponiendo en el orden del día las distintas opciones.
De todos modos, se puede volver a plantear en próxima reunión de la Junta el asunto, solicitándose que se contrate a un Abogado experto para que elabore un informe al respecto y sobre su base adoptar algun acuerdo más eficaz que el adoptado hasta ahora.
Fuera del planteamiento de un juicio (que repito es aunto complicado) dirigido por un Abogado veo difícil solución, salvo que la Junta adopte por unanimidad los acuerdos que he expuesto anteriormente.
Salu2.
Con comunidades de propietarios poco solidarias, cunado no absolutamente insolidarias, hay que ser tremendamente prácticos: Presente denuncia ante el Departamento de Urbanismo de su Ayuntamiento. Exponga de forma detallada las irregularidades que usted considera se han cometido en su finca:modificación de elementos comunes, apropiación de los mismos, .....etc. Solicite una inspección municipal. El informe que se derive de la denuncia le servirá como base fundamental para que la Comunidad proceda a demandar a los infractores.
Ah.Recuerde que siempre que se intente reformar, cambiar, tirar o incorporar un elemento común a beneficio personal se deberá de contar con el voto UNÁNIME de la totalidad de los propietarios-no de los propietarios presentes en la Junta-de las viviendas de la finca.
Ah.Recuerde que siempre que se intente reformar, cambiar, tirar o incorporar un elemento común a beneficio personal se deberá de contar con el voto UNÁNIME de la totalidad de los propietarios-no de los propietarios presentes en la Junta-de las viviendas de la finca.
Y a estas votaciones de tres o cuatro propuestas para un tema que precisa unanimidad, ¿cómo se le aplica el artículo 17.º?
Si se han repartido en tres opciones diferentes, es imposible ya que se consiga la unanimidad con ninguna de las tres.
Entonces, ¿qué sentido tiene plantearlo así?
Ha salido "mayoría" no hacer nada. Entonces ahora los votos favorables de los que no se pronuncien serán para la propuesta más votada, la de no hacer nada. ¿Y esto tiene algún sentido?
Después hay que saber si esa "mayoría" que dice que ha salido con los que no quieren saber nada, ha sido realmente mayoría en segunda convocatoria según establece la LPH, es decir, mayoría de asistentes que representen, a su vez, más de la mitad de las cuotas de los presentes.
Y decís que esto lo tiene que decidir la Junta sin que intervenga el administrador para nada y que "se ha lavado las manos".
Pues mira si quiere lavarse las manos puede quedarse en su casa plácidamente porque para ir a una Junta a estar de espectador.... Si quiere lavarse las manos que se las lave en su casita con jabón.
¿Nadie en la Junta sabía que no se pueden apropiar de elementos comunes sin unanimidad, ni siquiera el administrador?
"...hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares." O sea, que advertir y apercibir tampoco.
¿No se ha comentado en otros epígrafes que cualquier cosa no se puede votar?
¿Y si van 10 propietarios a la Junta en segunda convocatoria con diez propuestas diferentes sobre el tema y cada uno vota una?
Y se quedan tan panchos. Y el administrador presente dice: no me meto por si acaso se me pega algo de lo insustancial de esta gente. ¿no?
Si se han repartido en tres opciones diferentes, es imposible ya que se consiga la unanimidad con ninguna de las tres.
Entonces, ¿qué sentido tiene plantearlo así?
Ha salido "mayoría" no hacer nada. Entonces ahora los votos favorables de los que no se pronuncien serán para la propuesta más votada, la de no hacer nada. ¿Y esto tiene algún sentido?
Después hay que saber si esa "mayoría" que dice que ha salido con los que no quieren saber nada, ha sido realmente mayoría en segunda convocatoria según establece la LPH, es decir, mayoría de asistentes que representen, a su vez, más de la mitad de las cuotas de los presentes.
Y decís que esto lo tiene que decidir la Junta sin que intervenga el administrador para nada y que "se ha lavado las manos".
Pues mira si quiere lavarse las manos puede quedarse en su casa plácidamente porque para ir a una Junta a estar de espectador.... Si quiere lavarse las manos que se las lave en su casita con jabón.
¿Nadie en la Junta sabía que no se pueden apropiar de elementos comunes sin unanimidad, ni siquiera el administrador?
"...hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares." O sea, que advertir y apercibir tampoco.
¿No se ha comentado en otros epígrafes que cualquier cosa no se puede votar?
¿Y si van 10 propietarios a la Junta en segunda convocatoria con diez propuestas diferentes sobre el tema y cada uno vota una?
Y se quedan tan panchos. Y el administrador presente dice: no me meto por si acaso se me pega algo de lo insustancial de esta gente. ¿no?
Más:
- La junta se realizo en segunda convocatoria
- Estaba apercibida por mí de que para votar sobre ese tema se requeria la unanimidad, pero se votarón todo.
- Yo, sigo pensando que el administrador y ademas miembro de la junta ya que actua como secretario, tiene responsabilidad, así como el resto de miembros de ella por proponer y consentir la votación.
¿Sería buena idea denunciar directamente a la junta?
Gracias a todos.
- La junta se realizo en segunda convocatoria
- Estaba apercibida por mí de que para votar sobre ese tema se requeria la unanimidad, pero se votarón todo.
- Yo, sigo pensando que el administrador y ademas miembro de la junta ya que actua como secretario, tiene responsabilidad, así como el resto de miembros de ella por proponer y consentir la votación.
¿Sería buena idea denunciar directamente a la junta?
Gracias a todos.
Me parece tambien muy buena idea la expuesta por Durruti: denunciar ante el Ayuntamiento las obras realizadas por algunos propietarios para apropiarse de elementos comunes (Entre otros aspectos no han pagado licencia municipal de obras. Son obras ilegales). Puede ser eficaz sobre todo si no han transcurrido 4 años.
Además es una opción muchísimo mas barata que un Juicio.
Además es una opción muchísimo mas barata que un Juicio.
¿Puede realmente la com. De pro. Desentenderse de la apropiación de e.Com. Por parte de otro propietario?
como poder, puede. Otro tema es si cualquier copropietario decide instar medidas judiciales, en las que tendría todas las de ganar, invocando su derecho real de uso.
¿Es impugnable este acuerdo?
sí.
¿Prescribe la apropiación de e.Com.?
Sí.
Gracias por vuestra ayuda.
como poder, puede. Otro tema es si cualquier copropietario decide instar medidas judiciales, en las que tendría todas las de ganar, invocando su derecho real de uso.
¿Es impugnable este acuerdo?
sí.
¿Prescribe la apropiación de e.Com.?
Sí.
Gracias por vuestra ayuda.
Autor: comun¿ Fecha: 24/08/2006
patricia una duda y si esos propietarios si tienen licencia municipal y se apropian de una zona comun(tejado) cerrando un espacio vallandolo aun cuando nos hemos negado algunos vecinos.
La licencia municipal (tema de derecho administrativo) no exime ni sustituye al necesario acuerdo de la Junta de Propietarios (tema de derecho civil como es la Ley de Propiedad Horizontal).
Ni viceversa.
Y ojo, no confundir uso privativo de un elemento común con apropiación de un elemento común. Son conceptos distintos con una regulación tambien distinta.
Salu2.
patricia una duda y si esos propietarios si tienen licencia municipal y se apropian de una zona comun(tejado) cerrando un espacio vallandolo aun cuando nos hemos negado algunos vecinos.
La licencia municipal (tema de derecho administrativo) no exime ni sustituye al necesario acuerdo de la Junta de Propietarios (tema de derecho civil como es la Ley de Propiedad Horizontal).
Ni viceversa.
Y ojo, no confundir uso privativo de un elemento común con apropiación de un elemento común. Son conceptos distintos con una regulación tambien distinta.
Salu2.
Finalmente, la circunstancia de que otro de los co-propietarios tenga instalado un cerramiento similar en otro patio de luces del edificio, tampoco es óbice para la estimación de la pretensión contenida en la demanda pues como quedó acreditado en la vista oral, por manifestaciones en vía testifical del actual Presidente de la Comunidad, si no se han iniciado acciones judiciales contra aquélla es "por no enemistarse" y "por estar a la espera del resultado de este pleito", lo que indica, por tanto, que no se trata de una situación de tolerancia inequívoca o de consentimiento tácito sino más bien de pasividad –por lo menos hasta ahora- de la Comunidad, pasividad ésta que como ha puesto de manifiesto reiteradamente nuestra jurisprudencia, puede ser suplida por la actuación de uno de los comuneros, en beneficio propio y del resto, máxime cuando es el vecino del piso inmediatamente superior el que suele verse más perjudicado por la realización de este tipo de alteraciones.
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO ONCE
MURCIA
PROCEDIMIENTO: Juicio Ordinario número 118/2005.
En Murcia, a diez de Octubre de dos mil cinco.
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO ONCE
MURCIA
PROCEDIMIENTO: Juicio Ordinario número 118/2005.
En Murcia, a diez de Octubre de dos mil cinco.
