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Aportacion de solar en nueva construcción
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Sr Pancorbo
Considero muy válidas las respuesta que le han dado hasta ahora, y sobre todo que seasesore por un buen abogado especialista en estos temas.
A parte, a la hora de aceptar las condiciones tenga usted en cuenta cual es el techo urbanizable del solar, osea,cuantos m2 se pueden construir y de alli cuantos pisos pueden sacar la inmobiliaria.
A lo mejor esos dos pisos son muy poco en relación con los pisos que se pueden construir .
Considero muy válidas las respuesta que le han dado hasta ahora, y sobre todo que seasesore por un buen abogado especialista en estos temas.
A parte, a la hora de aceptar las condiciones tenga usted en cuenta cual es el techo urbanizable del solar, osea,cuantos m2 se pueden construir y de alli cuantos pisos pueden sacar la inmobiliaria.
A lo mejor esos dos pisos son muy poco en relación con los pisos que se pueden construir .
En los primeros contactos con la inmobiliaria, me lo pusieron todo muy bonito, me aseguraban el importe del solar, mediante aval bancario, caso se no llegara construirse. Todo los requisitos se reflejarian en un contrato que recibiré en breve y que siguiendo vuestras instrucciones consultare con un abogado especialitas en este tema. De todas formas las condiciones que figuren las publicare en el foro para someterla a vuestra consideración.
Teodulo Pancorvo V.
Sevilla 20,9,06
Teodulo Pancorvo V.
Sevilla 20,9,06
Sr. Pancorvo:
Como paisano mío, intentaré ayudarle en lo que pueda.
El contrato de aportación de solar por obra futura es un contrato atípico y complejo por el que el dueño de un solar (cedente) aporta el mismo a una constructora o inmobiliaria (cesionario) a cambio de pisos o locales (obra futura) en el edificio que se construya.
Este contrato no está legislado a nivel nacional (sólo hay referencias en la legislación catalana) ni tampoco me consta que a nivel de nuestra comunidad autónoma (Andalucía), sino que es obra de la doctrina y de la jurisprudencia en la que existen dos posturas: 1.- Considerarlo un contrato atípico, y 2.- Considerarlo afín a la permuta, la compraventa, arrendamiento de obra o contratote sociedad.
En cuanto a las ventajas, ambas partes obtienen un beneficio económico: Interesa al dueño del solar, el cual normalmente no tiene medios para llevar a cabo la construcción e interesa al constructor al ahorrarse los costes de adquisición del terreno (y que debería repercutir también en el precio final de los compradores últimos) y no mueve así un capital propio que no recuperaría hasta la venta final de las viviendas.
En cuanto a la forma jurídica a utilizar, depende del caso concreto (de ahí el consejo de la compañera de buscarse un abogado) y de la fuerza negociadora de cada uno, así como de la financiación externa que pueda obtener el constructor, repercutiendo la intervención de la entidad financiera. Se puede aportar el solar a cambio de una contraprestación “in natura” (transmisión de la propiedad por pisos futuros –ojo con el desequilibrio temporal que se produce-, constituir un derecho de vuelo o de sobreelevación, establecer una comunidad de bienes, otorgar un poder irrevocable al constructor para que pueda construir, constituir un derecho de superficie…) a cambio de una contraprestación dineraria (contrato de cuentas en participación, contrato de sociedad civil…) o una contraprestación mixta en la que usted podría recibir una parte en dinero y otra en parte de la futura construcción.
En cuanto a los riesgos estos dependerán, como le he dicho de su fuerza de negociación, de las valoraciones que establezca, de la zona y su mercado, de la forma jurídica que hayan escogido, de las garantías que se establezcan para el caso de incumplimiento (¡usted transmite la propiedad y luego no cumple con la concreción de la obra!), de la protección registral que pueda darle a su propiedad en tanto se cumple la obra, de la diligencia profesional del constructor, de la viabilidad urbanística, etc, etc, etc.
Como es imposible en este lugar hacer un planteamiento teórico global, espero que tenga algo más claro el tema y permítame aconsejarle que se asesore muy bien previamente en torno a su caso individualizado y concreto porque de ello dependerá las ventajas (que las tiene) que le pueda producir el negocio jurídico o, espero que ello no ocurra, los dolores de cabeza que luego le pueden acarrear.
Saludos y suerte.
Como paisano mío, intentaré ayudarle en lo que pueda.
El contrato de aportación de solar por obra futura es un contrato atípico y complejo por el que el dueño de un solar (cedente) aporta el mismo a una constructora o inmobiliaria (cesionario) a cambio de pisos o locales (obra futura) en el edificio que se construya.
Este contrato no está legislado a nivel nacional (sólo hay referencias en la legislación catalana) ni tampoco me consta que a nivel de nuestra comunidad autónoma (Andalucía), sino que es obra de la doctrina y de la jurisprudencia en la que existen dos posturas: 1.- Considerarlo un contrato atípico, y 2.- Considerarlo afín a la permuta, la compraventa, arrendamiento de obra o contratote sociedad.
En cuanto a las ventajas, ambas partes obtienen un beneficio económico: Interesa al dueño del solar, el cual normalmente no tiene medios para llevar a cabo la construcción e interesa al constructor al ahorrarse los costes de adquisición del terreno (y que debería repercutir también en el precio final de los compradores últimos) y no mueve así un capital propio que no recuperaría hasta la venta final de las viviendas.
En cuanto a la forma jurídica a utilizar, depende del caso concreto (de ahí el consejo de la compañera de buscarse un abogado) y de la fuerza negociadora de cada uno, así como de la financiación externa que pueda obtener el constructor, repercutiendo la intervención de la entidad financiera. Se puede aportar el solar a cambio de una contraprestación “in natura” (transmisión de la propiedad por pisos futuros –ojo con el desequilibrio temporal que se produce-, constituir un derecho de vuelo o de sobreelevación, establecer una comunidad de bienes, otorgar un poder irrevocable al constructor para que pueda construir, constituir un derecho de superficie…) a cambio de una contraprestación dineraria (contrato de cuentas en participación, contrato de sociedad civil…) o una contraprestación mixta en la que usted podría recibir una parte en dinero y otra en parte de la futura construcción.
En cuanto a los riesgos estos dependerán, como le he dicho de su fuerza de negociación, de las valoraciones que establezca, de la zona y su mercado, de la forma jurídica que hayan escogido, de las garantías que se establezcan para el caso de incumplimiento (¡usted transmite la propiedad y luego no cumple con la concreción de la obra!), de la protección registral que pueda darle a su propiedad en tanto se cumple la obra, de la diligencia profesional del constructor, de la viabilidad urbanística, etc, etc, etc.
Como es imposible en este lugar hacer un planteamiento teórico global, espero que tenga algo más claro el tema y permítame aconsejarle que se asesore muy bien previamente en torno a su caso individualizado y concreto porque de ello dependerá las ventajas (que las tiene) que le pueda producir el negocio jurídico o, espero que ello no ocurra, los dolores de cabeza que luego le pueden acarrear.
Saludos y suerte.
EJEMPLO (Y SOLO EJEMPLO, SIN ADECUAR A CIRCUNSTANCIAS PERTINENTES AL CASO) DE UN CONTRATO DE PERMUTA
En la ciudad de ............................. a .......... de .................... de ............
REUNIDOS
Don ...., mayor de edad, casado, en régimen económico de ..., de profesión ... vecino de la ciudad .., con domicilio en la calle ... y con D.N.I. n.º ..
Don ..., mayor de edad, casado, en regimen económico de .., de profesión .., vecino de la ciudad ..., con domicilio en la calle ... y con D.N.I. n.º ....
(Tantas partes como haya)
COMPARECEN
El primero, en su propio nombre y representación, el segundo en nombre y representación de la Sociedad ....., como administrador único de la misma, según poder notarial que adjunta otorgado por el lltre. Notario de ... con número de protocolo ... y que me manifiesta está subsistente y sin cancelar, la Sociedad fue constituida en escritura pública de fecha .... ante el Notario de .... con número de protocolo .... y C.I.F. ...
EXPONEN
1.º Que Don …es propietario de una finca, descrita como ......, inscrita en el Registro de la Propiedad de .... al Tomo ... Libro ............... Folio .... página .... inscripción ..., que le pertenece a título de dominio en virtud de la compra de la misma que efectuó a Don .. en fecha .... según es de ver en la inscripción n.º ... de la finca, al folio ... de éste mismo Libro y Tomo. La finca se haya libre de arrendamientos y está únicamente poseida por su dueño, sin que exista tercera persona con derecho a la posesión de la misma. La referida finca se haya valorada en la cantidad de ....
2.º Que Don ……es propietario de una finca descrita (en realidad aquí habría que describir las dos futuras viviendas con pelos y señales que se van a construir en el solar) como ....., inscrita en el Registro de la Propiedad de ..., al Tomo ... Libro ....Folio ... página .. inscripción ..., que le pertenece a título de dominio en virtud de la compra de la misma que efectuó a Don ..... en fecha .... según es de ver en la inscripción n.º ... de la finca, al folio ... de éste mismo Libro y Tomo. La finca se haya libre de arrendamientos y está únicamente poseida por su dueño, sin que exista tercera persona con derecho a la posesión de la misma. La referida finca se haya valorada en la cantidad de .....
CONSENTIMIENTO
Don ……da en permuta la finca de su propiedad a
Don …, que acepta, y este último da a cambio a aquél la que anteriormente se indica y se describe como de su propiedad.
ABONO DE DIFERENCIAS
Los comparecientes consideran y estiman de igual valor las fincas permutadas, por lo que no tienen que abonarse entre sí cantidad alguna, dándose recíprocamente carta de pago de lo recibido. (Si no son de igual valor habrá que abonarse la diferencia y que ello conste fehacientemente en contrato)
POSESIÓN
En este acto, cada permutante toma posesión de la finca adquirida por permuta (no serría este el caso pues las dos viviendas aun no estan realizadas, así que habria que describir el traspaso futuro de la propiedad con pelos y señales como ya he dicho); libre de todo ocupante, a su entera satisfacción, y sin que tengan que reclamarse nada por calidad o por aumento o disminución de cabida en lo permutado, ya que verifican la permuta como cuerpos ciertos.
CARGAS Y GRAVÁMENES
Los comparecientes manifiestan que las fincas permutadas están libres de cargas y gravámenes; como asimismo al corriente en el pago de contribuciones e impuestos.
SANEAMIENTO
Además del saneamiento en la forma determinada en el Código Civil para la compraventa, los otorgantes se obligan recíprocamente a lo siguiente:
1.º A pagar y cancelar cualesquiera cargas, gravámenes, limitaciones o prohibiciones que tuviere la finca, consten o no en el Registro de la Propiedad.
2.º A pagar el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana que devengue la presente transmisión.
Firmas ejemplar por duplicado ante Notario y etc...
Repito: esto es un esqueleto muy, muy básico de un contrato de permuta.
Salu2
En la ciudad de ............................. a .......... de .................... de ............
REUNIDOS
Don ...., mayor de edad, casado, en régimen económico de ..., de profesión ... vecino de la ciudad .., con domicilio en la calle ... y con D.N.I. n.º ..
Don ..., mayor de edad, casado, en regimen económico de .., de profesión .., vecino de la ciudad ..., con domicilio en la calle ... y con D.N.I. n.º ....
(Tantas partes como haya)
COMPARECEN
El primero, en su propio nombre y representación, el segundo en nombre y representación de la Sociedad ....., como administrador único de la misma, según poder notarial que adjunta otorgado por el lltre. Notario de ... con número de protocolo ... y que me manifiesta está subsistente y sin cancelar, la Sociedad fue constituida en escritura pública de fecha .... ante el Notario de .... con número de protocolo .... y C.I.F. ...
EXPONEN
1.º Que Don …es propietario de una finca, descrita como ......, inscrita en el Registro de la Propiedad de .... al Tomo ... Libro ............... Folio .... página .... inscripción ..., que le pertenece a título de dominio en virtud de la compra de la misma que efectuó a Don .. en fecha .... según es de ver en la inscripción n.º ... de la finca, al folio ... de éste mismo Libro y Tomo. La finca se haya libre de arrendamientos y está únicamente poseida por su dueño, sin que exista tercera persona con derecho a la posesión de la misma. La referida finca se haya valorada en la cantidad de ....
2.º Que Don ……es propietario de una finca descrita (en realidad aquí habría que describir las dos futuras viviendas con pelos y señales que se van a construir en el solar) como ....., inscrita en el Registro de la Propiedad de ..., al Tomo ... Libro ....Folio ... página .. inscripción ..., que le pertenece a título de dominio en virtud de la compra de la misma que efectuó a Don ..... en fecha .... según es de ver en la inscripción n.º ... de la finca, al folio ... de éste mismo Libro y Tomo. La finca se haya libre de arrendamientos y está únicamente poseida por su dueño, sin que exista tercera persona con derecho a la posesión de la misma. La referida finca se haya valorada en la cantidad de .....
CONSENTIMIENTO
Don ……da en permuta la finca de su propiedad a
Don …, que acepta, y este último da a cambio a aquél la que anteriormente se indica y se describe como de su propiedad.
ABONO DE DIFERENCIAS
Los comparecientes consideran y estiman de igual valor las fincas permutadas, por lo que no tienen que abonarse entre sí cantidad alguna, dándose recíprocamente carta de pago de lo recibido. (Si no son de igual valor habrá que abonarse la diferencia y que ello conste fehacientemente en contrato)
POSESIÓN
En este acto, cada permutante toma posesión de la finca adquirida por permuta (no serría este el caso pues las dos viviendas aun no estan realizadas, así que habria que describir el traspaso futuro de la propiedad con pelos y señales como ya he dicho); libre de todo ocupante, a su entera satisfacción, y sin que tengan que reclamarse nada por calidad o por aumento o disminución de cabida en lo permutado, ya que verifican la permuta como cuerpos ciertos.
CARGAS Y GRAVÁMENES
Los comparecientes manifiestan que las fincas permutadas están libres de cargas y gravámenes; como asimismo al corriente en el pago de contribuciones e impuestos.
SANEAMIENTO
Además del saneamiento en la forma determinada en el Código Civil para la compraventa, los otorgantes se obligan recíprocamente a lo siguiente:
1.º A pagar y cancelar cualesquiera cargas, gravámenes, limitaciones o prohibiciones que tuviere la finca, consten o no en el Registro de la Propiedad.
2.º A pagar el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana que devengue la presente transmisión.
Firmas ejemplar por duplicado ante Notario y etc...
Repito: esto es un esqueleto muy, muy básico de un contrato de permuta.
Salu2
Si usted cambia solar por dos viviendas futuras que se construyan en el mismo estaríamos hablando de un contrato de permuta. Habrá de esperar a que éstas se construyan.
Habría que estudiar en cuánto vende el solar y en cuanto se valoran las viviendas, ademas de pagarle un precio si el valor de las viviendas no cubre el precio del solar.
Si usted cambie el solar por dinero estaríamos hablando de un contrato de compraventa. Usted estaría en disposición del dinero de la compraventa de forma inmediata a la escritura pública.
Aspectos a estudiar:
Redacción de los contratos. Le aconsejo que se asesore por un Abogado especializado en temas inmobiliarios y urbanísticos.
Tratamiento fiscal. Esto es, impuestos a pagar por Usted en caso de permuta o de compraventa. Le aconsejo que para ello tambien se asesore por abogado.
Le reitero es un tema muy complejo que requiere asesoramiento por Abogado a la vista de toda la documentación necesaria.
Salu2
Habría que estudiar en cuánto vende el solar y en cuanto se valoran las viviendas, ademas de pagarle un precio si el valor de las viviendas no cubre el precio del solar.
Si usted cambie el solar por dinero estaríamos hablando de un contrato de compraventa. Usted estaría en disposición del dinero de la compraventa de forma inmediata a la escritura pública.
Aspectos a estudiar:
Redacción de los contratos. Le aconsejo que se asesore por un Abogado especializado en temas inmobiliarios y urbanísticos.
Tratamiento fiscal. Esto es, impuestos a pagar por Usted en caso de permuta o de compraventa. Le aconsejo que para ello tambien se asesore por abogado.
Le reitero es un tema muy complejo que requiere asesoramiento por Abogado a la vista de toda la documentación necesaria.
Salu2
Aportacion de solar en nueva construcción
Tengo en venta un solar urbano y hay una inmoviliaria interesada y me dice que si lo doy en aportacion a cambio de dos viviendas el resultado para mí es mas ventajoso que la simple compra.
Os ruego señores del foro, que me indiqueis cuales son los requisitos legale que he de exigir.
Como se establece estos requisitos.
Cuales son las condiciones legales que han de darme.
Si hay riesgos culaes son y como evitarlos.
No cozco nada sobre esto por eso les ruego que me informeis para evitar problemas, caso de que surgieran.
Os doy las gracias de ante mano
Teodulo Pancorvo Vozmediano.
Sevilla 19/9/06
Os ruego señores del foro, que me indiqueis cuales son los requisitos legale que he de exigir.
Como se establece estos requisitos.
Cuales son las condiciones legales que han de darme.
Si hay riesgos culaes son y como evitarlos.
No cozco nada sobre esto por eso les ruego que me informeis para evitar problemas, caso de que surgieran.
Os doy las gracias de ante mano
Teodulo Pancorvo Vozmediano.
Sevilla 19/9/06
