El portal de Derecho Español más completo y útil para jurístas, empresas y particulares
Bienvenid@
antes de constituirse la comunidad
- Foros Legales
- Propiedad Horizontal
- Tema: Antes de constituirse la comunidad
- Propiedad Horizontal
Nuevo Comentario
8
Comentarios
Buenos días. La cuestión es la siguiente: Una comunidad de propietarios se creó en abril de 2005. La promotora-constructora reclama ahora el pago de una serie de gastos que afrontó antes de que la comunidad existiera como tal. Hay un documento privado, firmado por el presidnete de la comunidad, comrpometiéndose a que ésta pagará esas cantidades. ¿Ello es correcto, aun sin refrendo de la Junta general? ¿debe la Comunidad , con sus actuales propietarios, hacer frente a aquellos gastos primeros? Muchas gracias
¿A qué te refieres pp con "se forme la comunidad"?
¿A partir de la primera Junta en la que se nombran cargos, se legaliza el libro de Actas y se escribe en el acta: Queda constituida formalmente la comunidad de propietarios...?
¿Qué pasa entonces con las facturas que el promotor presenta a la comunidad, "formalmente" constituida, por ejemplo:
- Contratos con Iberdrola que incluyen Derechos Extensión , Derechos Acceso, Derechos Enganche... para el suministro de energía eléctrica en cada portal, caldera, luz de garaje, normal o socorro más sus ampliaciones.
- Más todas las facturas de esta empresa que durante los meses que la "comunidad" no tenía permiso de primera ocupación que concede el Ayuntamiento, siguió pagando el constructor y que en el momento de formarse la comunidad dijo el administrador que la Comunidad debía de pagar todas esas facturas al promotor pues surgió en la primera Junta la duda (alguien poreguntó):
¿Por qué tenemos que pagar esas facturas si todavía no habíamos formado la comunidad. Es más no teniamos ni cédula de habitabilidad. Algunos no firmaron escritura pública ante notario hasta finales de año pero se tenían que hacer cargo de todas las facturas pagadas por el constructor. Había recelo y a esta consulta respondió el administrador en el acta, literal:
"La concesión por parte del Ayuntamiento de la cédula de habitabilidad supone un permiso de Derecho Administrativo, que no tiene influencia en la obligatoriedad de participación en los gastos de comunidad. Supone únicamente una licencia municipal, pero en ningún caso exime del deber de hacer frente a los gastos comunes.
En cuanto a los gastos anteriores a la Constitución de la Comunidad, la LPH en su art. 2ºb y 9º.1.e en relación con los artículos 393 y 396 del CC establecen la obligación de contribuir en los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, incluso cuando todavíua no se hubieran constituido formalmente en Comunidad de Propietarios."
En este acta también dice: En este acto y por decisión unánime de los presentes, queda constituida la comunidad .... que se regirá por la LPH y por lo dispuesto en los Estatutos de la Escritura de División Horizontal de la Finca.
La comunidad acuerda por unanimidad que, a los meros efectos de gestión y administración, cada uno de los portales y el parking tendrán capacidad suficiente para tomar por separado, sin la intervención de los demás grupos, las decisiones que deseen, siempre éstas no afecten a otro grupo, ni a elementos de la Comunidad General."
Otras facturas que abonó el constructor y reclamó a la Comunidad:
- Contratos de suministro de agua, instalación de contador y revisión incluida. Más todas las facturas enviadas por la empresa suministradora.
-Contrato de la línea telefónica de los ascensores y las facturas de esos meses.
- Facturas de la empresa de mantenimiento de instalación de ACS y calefacción y reparaciones hechas.
- Facturas de la emprezsa de mantenimiento de ascensores.
- Factura de alta e inspección a la empresa suministradora de gas más todas las facturas hasta la fecha de formación de la comunidad.
- Facturas de sustitución de lámparas.
- Facturas de ajuste de canales SAT.
- Facturas de limpieza a la empresa puesta por la promotora, incluido el abrillantado de escaleras...
Total casi 20000 euros.
¿Qué dices pp?
Saludos
¿A partir de la primera Junta en la que se nombran cargos, se legaliza el libro de Actas y se escribe en el acta: Queda constituida formalmente la comunidad de propietarios...?
¿Qué pasa entonces con las facturas que el promotor presenta a la comunidad, "formalmente" constituida, por ejemplo:
- Contratos con Iberdrola que incluyen Derechos Extensión , Derechos Acceso, Derechos Enganche... para el suministro de energía eléctrica en cada portal, caldera, luz de garaje, normal o socorro más sus ampliaciones.
- Más todas las facturas de esta empresa que durante los meses que la "comunidad" no tenía permiso de primera ocupación que concede el Ayuntamiento, siguió pagando el constructor y que en el momento de formarse la comunidad dijo el administrador que la Comunidad debía de pagar todas esas facturas al promotor pues surgió en la primera Junta la duda (alguien poreguntó):
¿Por qué tenemos que pagar esas facturas si todavía no habíamos formado la comunidad. Es más no teniamos ni cédula de habitabilidad. Algunos no firmaron escritura pública ante notario hasta finales de año pero se tenían que hacer cargo de todas las facturas pagadas por el constructor. Había recelo y a esta consulta respondió el administrador en el acta, literal:
"La concesión por parte del Ayuntamiento de la cédula de habitabilidad supone un permiso de Derecho Administrativo, que no tiene influencia en la obligatoriedad de participación en los gastos de comunidad. Supone únicamente una licencia municipal, pero en ningún caso exime del deber de hacer frente a los gastos comunes.
En cuanto a los gastos anteriores a la Constitución de la Comunidad, la LPH en su art. 2ºb y 9º.1.e en relación con los artículos 393 y 396 del CC establecen la obligación de contribuir en los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, incluso cuando todavíua no se hubieran constituido formalmente en Comunidad de Propietarios."
En este acta también dice: En este acto y por decisión unánime de los presentes, queda constituida la comunidad .... que se regirá por la LPH y por lo dispuesto en los Estatutos de la Escritura de División Horizontal de la Finca.
La comunidad acuerda por unanimidad que, a los meros efectos de gestión y administración, cada uno de los portales y el parking tendrán capacidad suficiente para tomar por separado, sin la intervención de los demás grupos, las decisiones que deseen, siempre éstas no afecten a otro grupo, ni a elementos de la Comunidad General."
Otras facturas que abonó el constructor y reclamó a la Comunidad:
- Contratos de suministro de agua, instalación de contador y revisión incluida. Más todas las facturas enviadas por la empresa suministradora.
-Contrato de la línea telefónica de los ascensores y las facturas de esos meses.
- Facturas de la empresa de mantenimiento de instalación de ACS y calefacción y reparaciones hechas.
- Facturas de la emprezsa de mantenimiento de ascensores.
- Factura de alta e inspección a la empresa suministradora de gas más todas las facturas hasta la fecha de formación de la comunidad.
- Facturas de sustitución de lámparas.
- Facturas de ajuste de canales SAT.
- Facturas de limpieza a la empresa puesta por la promotora, incluido el abrillantado de escaleras...
Total casi 20000 euros.
¿Qué dices pp?
Saludos
No constando ninguna aprobación por parte de la Junta de el abono de dichas facturas, o sea, no habiendo golazo, ¿qué dices, pp, que todo eso pagado por el constructor antes de la formación de la comunidad (constitución formal en la 1ª Junta) no le corresponde a la comunidad por no haberlo aprobado?
El administrador nos dijo: "O le pagamos o no nos dá la documentación ni las llaves de los departamentos comunes"
La Junta, según consta en acta, es que delegaba en los presidentes (entonces había uno para cada portal pero no presidente de la comunidad general)
la revisión de las facturas y el abono, de las que considerase ajustadas a derecho, a la promotora.
Yo creo que no se revisaron ni nada y el administrador pagó todas y después todas las facturas se las cobró a los propietarios por coeficiente. Después vinieron los lamentos:
Unos decían pero... ¡cómo voy a pagar yo 500 euros de comunidad del año en cuestión si he comprado en diciembre y llevo 20 días viviendo aquí!
O sea ¡un cacao! y no precisamente mental.
El administrador nos dijo: "O le pagamos o no nos dá la documentación ni las llaves de los departamentos comunes"
La Junta, según consta en acta, es que delegaba en los presidentes (entonces había uno para cada portal pero no presidente de la comunidad general)
la revisión de las facturas y el abono, de las que considerase ajustadas a derecho, a la promotora.
Yo creo que no se revisaron ni nada y el administrador pagó todas y después todas las facturas se las cobró a los propietarios por coeficiente. Después vinieron los lamentos:
Unos decían pero... ¡cómo voy a pagar yo 500 euros de comunidad del año en cuestión si he comprado en diciembre y llevo 20 días viviendo aquí!
O sea ¡un cacao! y no precisamente mental.
Sigo diciendo que antes de constituirse la comunidad, los gastos pertenecen a la constructora,
por lo que una vez entregadas la totalidad de vvdas deben de realizar la junta para constituir la comunidad, y no pueden obligarme a pagar algo que los propietarios no hemos aceptado en junta. y si realizan una junta para constituir una comunidad, no estando vendidas la totalidad de vvdas, ellos aportaran los gastos que deberian de pagar esas vvdas no vendidas.
por lo que una vez entregadas la totalidad de vvdas deben de realizar la junta para constituir la comunidad, y no pueden obligarme a pagar algo que los propietarios no hemos aceptado en junta. y si realizan una junta para constituir una comunidad, no estando vendidas la totalidad de vvdas, ellos aportaran los gastos que deberian de pagar esas vvdas no vendidas.
Una vez formalizado ante el registro de la propiedad el título constitutivo, la propiedad está dividida en viviendas, locales, etc... con sus correspondientes cuotas de participación. A partir de ese momento la constructora sólo existe como propietario de viviendas. A partir de ese momento los gastos que se ocasionen deben repartirse por cuotas.
Como propietario de viviendas la constructora supongo también tiene que pagar por las propiedades que tiene sin vender peeeero el primer año hasta que se contituye formalmente la comunidad es un caos. Y a río revuelto ganancia de pescadores y los comuneros(compradores) no son precisamente los pescadores sino los pescaíllos.
O sea, los compradores que tenían contratos privados empiezan a escriturar abril-mayo, el promotor contrata con la empresas de suministros, esto siendo todavía único propietario y da de alta servicio de ascensor, de calefacción, y ACS, contrata a las empresas de mantenimiento de éstos y todo ello siendo todavía único propietario, sigue escriturando a lo largo de varios meses pero hasta final de año no se constituye formalmente la comunidad. En esta primera Junta se decide poner unas cantidades para hacer frente a estos gastos que se han generado durante esos meses. Pero como he explicado antes surge la duda de que todas esas facturas correspondan a los nuevos propietarios que nada han decidido sobre ellas, ni han aprobado ni nada.
Por su parte el promotor dice que nos ha hecho un favor porque de esa manera hemos tenido en funcionamiento todos los servicios y los hemos podido disfrutar.
A mí me queda la duda del tema de los derechos de enganche, y altas de algunos servicios (ascensor, por ejemplo) o de suministros y primeras revisiones de contadores y eso. ¿Esto no lo tienen que entregar en funcionamiento? Otro tema es después las facturas mensuales del mantenimiento, gastos de luz, etc.
¿Qué dices, pp, que hay que esperar a que estén todas las viviendas entregadas para realizar la primera Junta? ¿Y eso por qué?
Yo tengo un cacao monumental. A ver, cuando hablamos de constitución de la comunidad, estamos hablando desde el momento en que se divide en viviendas, locales,etc. o desde que se realiza la primera Junta tras la convocatoria a Junta de constitución de la comunidad?
Porque yo leo la parte de Régimen de Comunidad que aparece en el título de nuestra comunidad y dice:
"La comunidad de la total finca CONSTITUIDA.... en régimen de propiedad horizontal, se regirá por lo establecido en la LPH y por las siguientes normas especiales:..."
Pero a final de 2002 un vecino, (el que después se aceptó como administrador en la primera Junta por ser vecino y algo más baratos sus honorarios que otros presupuestos que se presentaron. Esto me han ido contando pues yo no estuve en esa 1ª Junta) realiza la convocatoria (dice que la convoca la cuarta parte de propietarios pero la convocó él sólo, me figuro que a instancias de la constructora que le entregó el libro de actas dilegenciado y entre los asuntos a tratar figuran:
1, Constitución de la Comunidad de Propietarios X
Y pregunto ¿no estaba constituida ya según consta en el Régimen antes mencionado?
¿O son constituciones diferentes?
Porque vamos, los otros puntos del orden del día, los entiendo mejor: Nombramientos de cargos, Presentación y aprobación, en su caso, de los gastos realizados hasta la fecha por el Promotor y de cuotas para su liquidación.
Aquí parece ser, en este punto, que los comuneros en la reunión debieron decir que cómo iban a aprobar dichos gastos sin ver las facturas y entonces acordaron revisarlas y dice el acta que la comunidad delega en los presidentes la decisión del pago de cada una de las facturas.
El caso es que se abonaron pero no sé yo si se llegaron a revisar o por presión, como dijo el administrador que no se nos entregaba ni documentación ni llaves de zonas comunes mientras no se le abonaran las facturas al promotor, al final como que se pagaron con cheques y ahí quedó todo.
Se acordaron también unas cuotas para hecer frente a los gastos pero como no se acordó en que fecha ponerla, aquí hay un verdadero caos. Se abre la cuenta bancaria (que también se acordo en la Junta) dos meses más tarde de la Junta.
Se pasan los recibos a través del banco y revisando el extracto me encuentro que unos han puesto en el mes que se abrió la cuenta, otros un mes o dos más tarde y otros no lo han llegado a poner. Entonces al hacer la primera liquidación a algunos propietarios, sobre todo los que compraron de los últimos, al no haber NADA abonado por su vivienda, le sale el saldo supernegativo porque paga lo que le corresponde más lo que no ha puesto el anterior propietario hasta que éste ha escriturado. ¡Para morirse! Y se cabrearon.
Y entonces ¿qué tengo que hacer pedir al administrador, exactamente en qué fecha ha comprado cada propietario para prorratear los gastos comunitarios entre ambos(cada uno por su cuota) o ya no tiene nada que hacer este propietario porque se ha hecho cargo de la deuda que tenía la vivienda o local? Pues esto también es muy injusto porque aunque no se haya acordado una fecha para poner la cuota inicial, no se puede amparar nadie en eso para no abonarla y lo pague el siguiente.
Creo que me estoy liando y os estoy liando.
Un saludo y hasta el próximo capítulo.
O sea, los compradores que tenían contratos privados empiezan a escriturar abril-mayo, el promotor contrata con la empresas de suministros, esto siendo todavía único propietario y da de alta servicio de ascensor, de calefacción, y ACS, contrata a las empresas de mantenimiento de éstos y todo ello siendo todavía único propietario, sigue escriturando a lo largo de varios meses pero hasta final de año no se constituye formalmente la comunidad. En esta primera Junta se decide poner unas cantidades para hacer frente a estos gastos que se han generado durante esos meses. Pero como he explicado antes surge la duda de que todas esas facturas correspondan a los nuevos propietarios que nada han decidido sobre ellas, ni han aprobado ni nada.
Por su parte el promotor dice que nos ha hecho un favor porque de esa manera hemos tenido en funcionamiento todos los servicios y los hemos podido disfrutar.
A mí me queda la duda del tema de los derechos de enganche, y altas de algunos servicios (ascensor, por ejemplo) o de suministros y primeras revisiones de contadores y eso. ¿Esto no lo tienen que entregar en funcionamiento? Otro tema es después las facturas mensuales del mantenimiento, gastos de luz, etc.
¿Qué dices, pp, que hay que esperar a que estén todas las viviendas entregadas para realizar la primera Junta? ¿Y eso por qué?
Yo tengo un cacao monumental. A ver, cuando hablamos de constitución de la comunidad, estamos hablando desde el momento en que se divide en viviendas, locales,etc. o desde que se realiza la primera Junta tras la convocatoria a Junta de constitución de la comunidad?
Porque yo leo la parte de Régimen de Comunidad que aparece en el título de nuestra comunidad y dice:
"La comunidad de la total finca CONSTITUIDA.... en régimen de propiedad horizontal, se regirá por lo establecido en la LPH y por las siguientes normas especiales:..."
Pero a final de 2002 un vecino, (el que después se aceptó como administrador en la primera Junta por ser vecino y algo más baratos sus honorarios que otros presupuestos que se presentaron. Esto me han ido contando pues yo no estuve en esa 1ª Junta) realiza la convocatoria (dice que la convoca la cuarta parte de propietarios pero la convocó él sólo, me figuro que a instancias de la constructora que le entregó el libro de actas dilegenciado y entre los asuntos a tratar figuran:
1, Constitución de la Comunidad de Propietarios X
Y pregunto ¿no estaba constituida ya según consta en el Régimen antes mencionado?
¿O son constituciones diferentes?
Porque vamos, los otros puntos del orden del día, los entiendo mejor: Nombramientos de cargos, Presentación y aprobación, en su caso, de los gastos realizados hasta la fecha por el Promotor y de cuotas para su liquidación.
Aquí parece ser, en este punto, que los comuneros en la reunión debieron decir que cómo iban a aprobar dichos gastos sin ver las facturas y entonces acordaron revisarlas y dice el acta que la comunidad delega en los presidentes la decisión del pago de cada una de las facturas.
El caso es que se abonaron pero no sé yo si se llegaron a revisar o por presión, como dijo el administrador que no se nos entregaba ni documentación ni llaves de zonas comunes mientras no se le abonaran las facturas al promotor, al final como que se pagaron con cheques y ahí quedó todo.
Se acordaron también unas cuotas para hecer frente a los gastos pero como no se acordó en que fecha ponerla, aquí hay un verdadero caos. Se abre la cuenta bancaria (que también se acordo en la Junta) dos meses más tarde de la Junta.
Se pasan los recibos a través del banco y revisando el extracto me encuentro que unos han puesto en el mes que se abrió la cuenta, otros un mes o dos más tarde y otros no lo han llegado a poner. Entonces al hacer la primera liquidación a algunos propietarios, sobre todo los que compraron de los últimos, al no haber NADA abonado por su vivienda, le sale el saldo supernegativo porque paga lo que le corresponde más lo que no ha puesto el anterior propietario hasta que éste ha escriturado. ¡Para morirse! Y se cabrearon.
Y entonces ¿qué tengo que hacer pedir al administrador, exactamente en qué fecha ha comprado cada propietario para prorratear los gastos comunitarios entre ambos(cada uno por su cuota) o ya no tiene nada que hacer este propietario porque se ha hecho cargo de la deuda que tenía la vivienda o local? Pues esto también es muy injusto porque aunque no se haya acordado una fecha para poner la cuota inicial, no se puede amparar nadie en eso para no abonarla y lo pague el siguiente.
Creo que me estoy liando y os estoy liando.
Un saludo y hasta el próximo capítulo.
