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Andamios; reunión para colocación de andamios
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Partiendo de la base de que se trata de un elemento común según su administrador, usted lo que plantea no es la reparación del mirador de su vivienda, sino la sustitución del mismo.
Yo haría alguna matización a las respuestas que le han dado, habida cuenta que han hecho una lectura literal del artículo 10 de la LPH.
Es evidente que, si una Administración Pública, competente en el tema de urbanismo y construcción (los propios Ayuntamientos), comunica la NECESIDAD DE UNA OBRA, hay que cumplir, antes y ahora, sin perjuicio de los posibles recursos que, en su caso, quepa interponer.
Pero que sean "obligatorias" porque las solicite un propietario es más que discutible y aunque diga la Ley que no hay que convocar Junta, es necesario conocer la opinión de la mayoría para determinar si se realiza o no la obra, pues la "NECESIDAD" puede ser una cuestión subjetiva y es que la cuestión es ¿Cómo se pueden hacer obras o reparaciones importantes sin acuerdo de la Junta de Propietarios? ¿Quién lo ordena? ¿Quién determina si es o no necesaria la ejecución de determinadas obras para la conservación, mantenimiento, etc. y en el presente caso ¿Quién determina que haya que sustituir el mirador de su vivienda (fachada de la Comunidad)?
Insisto, ¿quién toma las decisiones al respecto? El propio art. 10.2 a) de la LPH contempla la posibilidad de Junta para decidir el reparto de gastos, pero entiendo que no se trata solo de eso, sino de la conformidad de la Comunidad para realizar determinadas obras y su decisión sobre si son realmente necesarias o no, salvo cuando vengan impuestas por vía administrativa.
Cabe que las ordene el Presidente, pero realmente no es aconsejable, salvo que sea algo de tanta urgencia o necesidad que este adopte las medidas oportunas, sin perjuicio de que luego informe a la Junta de los motivos de su decisión, aunque con el riesgo de que le pidan responsabilidad si dichas circunstancias no se daban en el caso concreto.
Hay que aclarar, que la actuación del propietario en el caso de que niegue la obra solicitada o se celebre Junta y esta no acepte la petición, solo pasa por la acción judicial, mediante el oportuno proceso declarativo, bien para exigir que se haga directamente o, en caso de acuerdo de la Asamblea en sentido negativo, impugnando en la forma y los plazos del art. 18 de la Ley, aconsejando que se acompañe en ambos supuestos un informe técnico claro y contundente a favor de su solicitud.
El proceso que corresponde es el ordinario, a tenor de las previsiones del art. 249.1.8.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Por último cabe citar la Sentencia TS (Sala Primera) de 2 febrero 2016, Rec. 2904/2013, que declara como doctrina jurisprudencial que «sólo procederá el reembolso por la Comunidad de Propietarios al comunero que haya ejecutado unilateralmente obras en zonas comunes cuando se haya requerido previamente al Secretario-Administrador o al Presidente advirtiéndoles de la urgencia y necesidad de aquéllas. En el caso de no mediar dicho requerimiento, la Comunidad quedará exonerada de la obligación de abonar el importe correspondiente a dicha ejecución. No quedará exonerada si la Comunidad muestra pasividad en las obras o reparaciones necesarias y urgentes».
Dado que yo no seguiría la literalidad de la LPH, soy de la opinión que la respuesta de Chonamendi es la más razonable y prudente atendiendo a las circunstancias del caso expuesto, en lo que a la celebración de la junta general extraordinaria se refiere, aportando presupuestos con la finalidad de que sean aprobados -quórum mayoría simple en segunda convocatoria-, y no se meta Ud a realizar gestiones que corresponden a la comunidad.
Saludos.
Yo haría alguna matización a las respuestas que le han dado, habida cuenta que han hecho una lectura literal del artículo 10 de la LPH.
Es evidente que, si una Administración Pública, competente en el tema de urbanismo y construcción (los propios Ayuntamientos), comunica la NECESIDAD DE UNA OBRA, hay que cumplir, antes y ahora, sin perjuicio de los posibles recursos que, en su caso, quepa interponer.
Pero que sean "obligatorias" porque las solicite un propietario es más que discutible y aunque diga la Ley que no hay que convocar Junta, es necesario conocer la opinión de la mayoría para determinar si se realiza o no la obra, pues la "NECESIDAD" puede ser una cuestión subjetiva y es que la cuestión es ¿Cómo se pueden hacer obras o reparaciones importantes sin acuerdo de la Junta de Propietarios? ¿Quién lo ordena? ¿Quién determina si es o no necesaria la ejecución de determinadas obras para la conservación, mantenimiento, etc. y en el presente caso ¿Quién determina que haya que sustituir el mirador de su vivienda (fachada de la Comunidad)?
Insisto, ¿quién toma las decisiones al respecto? El propio art. 10.2 a) de la LPH contempla la posibilidad de Junta para decidir el reparto de gastos, pero entiendo que no se trata solo de eso, sino de la conformidad de la Comunidad para realizar determinadas obras y su decisión sobre si son realmente necesarias o no, salvo cuando vengan impuestas por vía administrativa.
Cabe que las ordene el Presidente, pero realmente no es aconsejable, salvo que sea algo de tanta urgencia o necesidad que este adopte las medidas oportunas, sin perjuicio de que luego informe a la Junta de los motivos de su decisión, aunque con el riesgo de que le pidan responsabilidad si dichas circunstancias no se daban en el caso concreto.
Hay que aclarar, que la actuación del propietario en el caso de que niegue la obra solicitada o se celebre Junta y esta no acepte la petición, solo pasa por la acción judicial, mediante el oportuno proceso declarativo, bien para exigir que se haga directamente o, en caso de acuerdo de la Asamblea en sentido negativo, impugnando en la forma y los plazos del art. 18 de la Ley, aconsejando que se acompañe en ambos supuestos un informe técnico claro y contundente a favor de su solicitud.
El proceso que corresponde es el ordinario, a tenor de las previsiones del art. 249.1.8.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Por último cabe citar la Sentencia TS (Sala Primera) de 2 febrero 2016, Rec. 2904/2013, que declara como doctrina jurisprudencial que «sólo procederá el reembolso por la Comunidad de Propietarios al comunero que haya ejecutado unilateralmente obras en zonas comunes cuando se haya requerido previamente al Secretario-Administrador o al Presidente advirtiéndoles de la urgencia y necesidad de aquéllas. En el caso de no mediar dicho requerimiento, la Comunidad quedará exonerada de la obligación de abonar el importe correspondiente a dicha ejecución. No quedará exonerada si la Comunidad muestra pasividad en las obras o reparaciones necesarias y urgentes».
Dado que yo no seguiría la literalidad de la LPH, soy de la opinión que la respuesta de Chonamendi es la más razonable y prudente atendiendo a las circunstancias del caso expuesto, en lo que a la celebración de la junta general extraordinaria se refiere, aportando presupuestos con la finalidad de que sean aprobados -quórum mayoría simple en segunda convocatoria-, y no se meta Ud a realizar gestiones que corresponden a la comunidad.
Saludos.
No nos indica la reparación que y porqué hay que realizar.
Lea este art. 10 de la LPH
Artículo 10: Obras de conservación y accesibilidad
1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.
por lo expuesto si la obra es por necesidad, no hay que votar si se hace o no se hace, se hace porque así lo indica la LPH, lo que si hay que votar es el presupuesto
Lea este art. 10 de la LPH
Artículo 10: Obras de conservación y accesibilidad
1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.
por lo expuesto si la obra es por necesidad, no hay que votar si se hace o no se hace, se hace porque así lo indica la LPH, lo que si hay que votar es el presupuesto
Andamios; reunión para colocación de andamios
Tengo que cambiar un mirador que se encuentra en mal estado. Es un quinto piso y para ello no me queda más remedio que poner un andamio desde la calle. Hay otros vecinos que quieren también aprovechar esta instalación para reparar los suyos. ¿ Se tiene que realizar alguna reunión para autorizar la colocación de los andamios?. ¿Si es así, que mayoría se necesitaría para autorizar la colocación de los andamios?.
