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Amalgama de situaciones urbanisticas esperpénticas
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Amalgama de situaciones urbanisticas esperpénticas
Bueno este asunto le he apuntado en el foro general de derecho Civil y me han recomendado que le coloque aquí y voy a aprovechar para ampliar.
- En un municipio de Castilla-León un señor pone a la venta una parcela Rústica de 13.000 metros cuadrados en cuotas de pro-indiviso de 5,00 % más o menos reservándose el una cuota no vendida de un 20 %. siendo unos 15 copropietarios y siendo la finca creo, indivisible.
- Se hace escritura pública de la venta de la cuota y se inscribe en el registro de la propiedad.
- Cada copropietario, además de la escritura de c-v, firma un documento privado con el señor en el que se compromete entre otras cosas a no edificar y a darle un uso de huerto a la parcela que previamente, mediante ese mismo documento se asigna a cada copropietario.
- La administración local empieza a ver el percal, y envía a los agentes de la policía que levantan un acta en el que señalan que se esta parcelando y verjando con malla una parcela de uso rústico. Se abre entonces (año 2011) el expediente administrativo de restablecimiento de la legalidad urbanística.
- El proceso se sigue dilatando ( no se muy bien como funciona la administración en estos casos) tratan de detener las parcelaciones ...que si sí, que si no, que cambia la corporación municipal y total que la entrante no manifiesta ninguna intención de seguir con el expediente, las verjas se ponen, cada copropietario se pone sus chamizos, piscinas, huertos y gallineros o simplemente lo llenan de leña etc.
- Uno de los copropietarios que había firmado ese documento privado de compraventa (donde se compromete a no edificar) vende su cuota de 4% a un matrimonio que ingresa en la co-propiedad, (hasta el momento todo es diversión y buen rollo entre los copropietarios) pero solo acude a la escritura pública de su cuota y no dice nada de aquel contratillo donde se habían comprometido a darle uso recreativo y se prohibía construir, el nuevo proindivisionario no lo ha firmado pero se entiende que se le ha transmitido la propiedad en las mismas condiciones que tenía el anterior dueño o simplemente ese contrato privado es papel mojado?
. Algunos de ellos tienen casetas prefabricadas por módulos (habrá 4 ó 5) y saben que si no dan el cante nadie les va a decir nada. La Luz es una única acometida para toda la parcela y el agua lo extraen de un pozo .
-Bien, el nuevo copropietario oculta sus oscuras intenciones, que no son otras que construirse un palacete con todas las comodidades, eso si con paneles de sandwich y estructura de madera (no se si esto será un atenuante ;D) pero finalmente los camiones de hormigón y materiales varios lo delatan y ante el acorralamiento del resto de la comunidad señala que sus abogados le han dicho que puede hacer en su parcela y construír lo que le de la gana y que no va a pasar nada por una pequeña mansión entre tanto cobertizo de tablas.
- El resto de comuneros entra en modo pánico, saben que si se levanta la liebre el municipio puede actuar, puede multar e incluso temen y aquí vendría la primera pregunta... podría incluso ordenar demoler el inmueble? se le aplicaría el plazo de prescripción de 4 años? si el comunero disidente fuese multado por su actuación anti-jurídica... serían los proindivisionarios responsables de las consecuencias económicas derivadas de dicha acción ? es decir tendrían que pagar la multa, en función de su cuota en la propiedad, o incluso (y más trágico) solidariamente???
- En un municipio de Castilla-León un señor pone a la venta una parcela Rústica de 13.000 metros cuadrados en cuotas de pro-indiviso de 5,00 % más o menos reservándose el una cuota no vendida de un 20 %. siendo unos 15 copropietarios y siendo la finca creo, indivisible.
- Se hace escritura pública de la venta de la cuota y se inscribe en el registro de la propiedad.
- Cada copropietario, además de la escritura de c-v, firma un documento privado con el señor en el que se compromete entre otras cosas a no edificar y a darle un uso de huerto a la parcela que previamente, mediante ese mismo documento se asigna a cada copropietario.
- La administración local empieza a ver el percal, y envía a los agentes de la policía que levantan un acta en el que señalan que se esta parcelando y verjando con malla una parcela de uso rústico. Se abre entonces (año 2011) el expediente administrativo de restablecimiento de la legalidad urbanística.
- El proceso se sigue dilatando ( no se muy bien como funciona la administración en estos casos) tratan de detener las parcelaciones ...que si sí, que si no, que cambia la corporación municipal y total que la entrante no manifiesta ninguna intención de seguir con el expediente, las verjas se ponen, cada copropietario se pone sus chamizos, piscinas, huertos y gallineros o simplemente lo llenan de leña etc.
- Uno de los copropietarios que había firmado ese documento privado de compraventa (donde se compromete a no edificar) vende su cuota de 4% a un matrimonio que ingresa en la co-propiedad, (hasta el momento todo es diversión y buen rollo entre los copropietarios) pero solo acude a la escritura pública de su cuota y no dice nada de aquel contratillo donde se habían comprometido a darle uso recreativo y se prohibía construir, el nuevo proindivisionario no lo ha firmado pero se entiende que se le ha transmitido la propiedad en las mismas condiciones que tenía el anterior dueño o simplemente ese contrato privado es papel mojado?
. Algunos de ellos tienen casetas prefabricadas por módulos (habrá 4 ó 5) y saben que si no dan el cante nadie les va a decir nada. La Luz es una única acometida para toda la parcela y el agua lo extraen de un pozo .
-Bien, el nuevo copropietario oculta sus oscuras intenciones, que no son otras que construirse un palacete con todas las comodidades, eso si con paneles de sandwich y estructura de madera (no se si esto será un atenuante ;D) pero finalmente los camiones de hormigón y materiales varios lo delatan y ante el acorralamiento del resto de la comunidad señala que sus abogados le han dicho que puede hacer en su parcela y construír lo que le de la gana y que no va a pasar nada por una pequeña mansión entre tanto cobertizo de tablas.
- El resto de comuneros entra en modo pánico, saben que si se levanta la liebre el municipio puede actuar, puede multar e incluso temen y aquí vendría la primera pregunta... podría incluso ordenar demoler el inmueble? se le aplicaría el plazo de prescripción de 4 años? si el comunero disidente fuese multado por su actuación anti-jurídica... serían los proindivisionarios responsables de las consecuencias económicas derivadas de dicha acción ? es decir tendrían que pagar la multa, en función de su cuota en la propiedad, o incluso (y más trágico) solidariamente???
- Ante este clima de tensión y recelo, el comunero díscolo afirma que a callar todos, que no va a pasar nada y que hay gente que vive en esas casetas y que eso también está prohibido.
- No solo contentos con semejante despropósito, resulta que el dueño originario tiene embargada por la agencia tributaria su cuota de participación en el pro indiviso, por lo que ésta, en 2013,informó detalladamente al resto de los copropietarios. Su cuota es bastante mayor que la del resto rondando un cuarto de la finca.
-La solución que entiende la mayoría de los comuneros como más lógica dado el pitote que tienen encima es que nadie va a decir nada, pero quieren que el comunero disidente se comprometa a acarrear con las consecuencias de su acción en el caso de que se les abra otro expediente, es decir , que pague el la multa o que desmonte el la casa a su costa. Quieren que se comprometa a esto por escrito .Sería esta solución viable o es una quimera ? tiene alguna validez el contrato privado que firmo el anterior propietario de esa cuota pro-indivisa con el propietario primigenio?
- Aquí me surgen una serie de dudas. Ya he leído en el foro que hay jurisprudencia del TS y de algún TSJ sobre tema de casas móviles y auto caravanas, pero no me terminan de cuadrar algunas cosas. Siendo nuestro derecho civil de claro cariz liberal, no es ciertamente un contrasentido que el estado me diga donde puedo o no puedo residir... es decir, si no tengo medios económicos pero soy propietario de un inmueble no entiendo como no prevalece el derecho a una vivienda digna de la CE en estos casos... sino que se supedita a que una entidad local me otorgue, en base a criterios administrativos, una cédula de habitabilidad... con la que está cayendo y con la crisis de vivienda que ha tenido este país... no termino de entender el espíritu de todas estas normas, o acaso son impedimentos para fijar allí domicilio o empadronamiento... puede estar el estado vigilando si pernocto en mi auto caravana para multarme pero me deja dormir en un banco en la calle? son fundadas las amenazas a estas personas que pasan el verano en estos chamizos de madera desmontables?
Bueno gracias por vuestra atención, a ver si alguien me puede ayudar con algo :)
- No solo contentos con semejante despropósito, resulta que el dueño originario tiene embargada por la agencia tributaria su cuota de participación en el pro indiviso, por lo que ésta, en 2013,informó detalladamente al resto de los copropietarios. Su cuota es bastante mayor que la del resto rondando un cuarto de la finca.
-La solución que entiende la mayoría de los comuneros como más lógica dado el pitote que tienen encima es que nadie va a decir nada, pero quieren que el comunero disidente se comprometa a acarrear con las consecuencias de su acción en el caso de que se les abra otro expediente, es decir , que pague el la multa o que desmonte el la casa a su costa. Quieren que se comprometa a esto por escrito .Sería esta solución viable o es una quimera ? tiene alguna validez el contrato privado que firmo el anterior propietario de esa cuota pro-indivisa con el propietario primigenio?
- Aquí me surgen una serie de dudas. Ya he leído en el foro que hay jurisprudencia del TS y de algún TSJ sobre tema de casas móviles y auto caravanas, pero no me terminan de cuadrar algunas cosas. Siendo nuestro derecho civil de claro cariz liberal, no es ciertamente un contrasentido que el estado me diga donde puedo o no puedo residir... es decir, si no tengo medios económicos pero soy propietario de un inmueble no entiendo como no prevalece el derecho a una vivienda digna de la CE en estos casos... sino que se supedita a que una entidad local me otorgue, en base a criterios administrativos, una cédula de habitabilidad... con la que está cayendo y con la crisis de vivienda que ha tenido este país... no termino de entender el espíritu de todas estas normas, o acaso son impedimentos para fijar allí domicilio o empadronamiento... puede estar el estado vigilando si pernocto en mi auto caravana para multarme pero me deja dormir en un banco en la calle? son fundadas las amenazas a estas personas que pasan el verano en estos chamizos de madera desmontables?
Bueno gracias por vuestra atención, a ver si alguien me puede ayudar con algo :)
no trate usted de torcer la interpretación de la ley, ni buscar apoyo el apoyo constitucional ... porque una vivienda digna tampoco es eso de lo que usted habla
apoyar la infravivienda no es mejor que aplaudir la precariedad laboral o el recorte en servicios sanitarios públicos
pero, admitiendo que lo importante es sobrevivir, si ese pollo es altanero es porque las gallinas no ponen huevos
apoyar la infravivienda no es mejor que aplaudir la precariedad laboral o el recorte en servicios sanitarios públicos
pero, admitiendo que lo importante es sobrevivir, si ese pollo es altanero es porque las gallinas no ponen huevos
Dicho de una manera muy resumida, la ley y las administraciones públicas aseguran (o deben hacerlo) que el lugar donde una persona decida residir disponga de la totalidad de los servicios públicos que hagan posible habitarlo. Y no en todos los lugares esos servicios pueden implantarse ni los obligados a sufragarlos están predispuestos a ello.
Bueno quizás se me desvió un poco el tema con mis inquietudes personales acerca del derecho a una vivienda digna. Después de ver el reportaje de ayer de la sexta Tierra de Nadie sobre la despoblación de Castilla y haberme leído varias leyes y artículos sobre la materia comprendo mejor la postura de las administraciones .
Dicho esto quisiera que los compañeros que tan amablemente responden a las cuestiones de urbanismo me pudieran orientar un poco sobre dos asuntos concretos de este caso.
1.- Existen muchas dudas en esa copropiedad sobre si las posibles multas y sanciones por infracción urbanística de la persona que ha construido en terreno rústico sin licencia podrían recaer sobre todos los proindivisionarios en proporción a su cuota o solidariamente o como sería lógico respondería de las mismas la persona que ha llevado a cabo la infracción.
He preguntado a un empleado de la hacienda local de un municipio y me ha dicho que "el que la hace la paga" pero no encuentro ningún soporte jurídico, podríais ayudarme?
2.- Uno de los copropietarios dice que el primero que ha construido, en este caso el copropietario disidente, sale con cierta ventaja de cara a que se legalice la situación en algún supuesto, recalificación o que se entienda que se acepta un inmueble en la finca rústica para aperos o guardar las gallinas, que su posición se volverá inatacable por haber "golpeado primero"... alguna idea? gracias :)
Dicho esto quisiera que los compañeros que tan amablemente responden a las cuestiones de urbanismo me pudieran orientar un poco sobre dos asuntos concretos de este caso.
1.- Existen muchas dudas en esa copropiedad sobre si las posibles multas y sanciones por infracción urbanística de la persona que ha construido en terreno rústico sin licencia podrían recaer sobre todos los proindivisionarios en proporción a su cuota o solidariamente o como sería lógico respondería de las mismas la persona que ha llevado a cabo la infracción.
He preguntado a un empleado de la hacienda local de un municipio y me ha dicho que "el que la hace la paga" pero no encuentro ningún soporte jurídico, podríais ayudarme?
2.- Uno de los copropietarios dice que el primero que ha construido, en este caso el copropietario disidente, sale con cierta ventaja de cara a que se legalice la situación en algún supuesto, recalificación o que se entienda que se acepta un inmueble en la finca rústica para aperos o guardar las gallinas, que su posición se volverá inatacable por haber "golpeado primero"... alguna idea? gracias :)
Para que te hagas una idea.
Según la Ley de C y L, la responsabilidad de los actos de uso del suelo que se ejecuten sin licencia urbanística ni orden de ejecución o sin respetar sus condiciones, recae sobre el o los propietarios del terreno, el promotor y, en su caso, el constructor, los técnicos que dirijan las obras y las empresas suministradoras de servicios que incumplan sus obligaciones.
Y respecto de las parcelaciones urbanísticas ilegales serán también responsables los propietarios iniciales de los terrenos y los agentes que ejerzan como intermediarios.
Según la Ley de C y L, la responsabilidad de los actos de uso del suelo que se ejecuten sin licencia urbanística ni orden de ejecución o sin respetar sus condiciones, recae sobre el o los propietarios del terreno, el promotor y, en su caso, el constructor, los técnicos que dirijan las obras y las empresas suministradoras de servicios que incumplan sus obligaciones.
Y respecto de las parcelaciones urbanísticas ilegales serán también responsables los propietarios iniciales de los terrenos y los agentes que ejerzan como intermediarios.
No se porque es un caso muy extraño. LAs obras las han concluido en 3 meses y supongo que los obreros seguirían al menos el proyecto de un arquitecto, a menos que sea una copia o se le hayan descargado de internet que uno ya no sabe que pensar. El promotor, constructor y empresas suministradoras están ya desaparecidos sin posibilidad de que vuelvan a la palestra, solo quedan los propietarios que se niegan a firmar un documento en el que se responsabilicen de las sanciones si las hay (qué además no se si tendría algún valor), sobre la segunda cuestión me puedes decir alguna cosa Alga, te estaría agradecido :).
Por empresas suministradoras se entiende que son las de electricidad, agua, gas, etc.
Respecto a los propietarios responsables, en mi opinión, lo son todos y cada uno de los que ostenten la titularidad de las cuotas indivisas del suelo.
¿Qué quieres saber, si la venta de participaciones es ilegal?, pues podría serlo si se diese el supuesto de no haberse respetado las limitaciones indicadas en el artículo 104 de la Ley.
Respecto a los propietarios responsables, en mi opinión, lo son todos y cada uno de los que ostenten la titularidad de las cuotas indivisas del suelo.
¿Qué quieres saber, si la venta de participaciones es ilegal?, pues podría serlo si se diese el supuesto de no haberse respetado las limitaciones indicadas en el artículo 104 de la Ley.
La empresa suministradora de la luz entiendo que la ha prestado para la utilidad rústica (secano) que tiene la finca, dado que tiene un pozo. Pero vamos que ahí están los contadores para cada parcela de hecho se supone que las casas de madera que hay en el momento que "desenchufen" su acometida individual pasan a ser bienes muebles.
Quiero saber un extremo que me comentó uno de los proindivisionarios- comuneros, que la persona que ha construido su casa en su parcela (totalmente ilegal) delimitada por documento interno (totalmente ilegal) y contraviniendo las normas internas de convivencia- estatutos de los comuneros donde expresamente se prohibe construir y darle uso rústico a su "huerto ecologico", al ser el primero de los 20 que se atreve, en parcela de 1,3 ha rústica, a edificar, construir o como quiera que se denomine legalmente levantar una vivienda fija con materiales de construcción y no susceptible de ser retirada con una grúa de una pieza, ganará, en caso de haber un cambio de plan, recalificación a suelo urbano, o tolerancia de la administración a excepcionalmente otorgarle una licencia como lugar para desarrollar las actividades propias de la finca (guardar el grano, las hortalizas, aperos , remolques) aunque se sepa que es un palacete... que en ese caso este señor si supera los 4 años desde el fin de la obra sin ser expedientado y la obra queda en categoría de alegal, podría evitar que nadie más construyese algo similar y estar afianzando su posición por ser el primero.
Me estoy explicando fatal, los comuneros no saben que hacer, esperar que les pillen y pagar 20 el pato de 1 listo tragando y sometiéndose a los designios del más audaz o tomar medidas legales en las que en el mejor de los casos todos van a salir perdiendo...
Quiero saber un extremo que me comentó uno de los proindivisionarios- comuneros, que la persona que ha construido su casa en su parcela (totalmente ilegal) delimitada por documento interno (totalmente ilegal) y contraviniendo las normas internas de convivencia- estatutos de los comuneros donde expresamente se prohibe construir y darle uso rústico a su "huerto ecologico", al ser el primero de los 20 que se atreve, en parcela de 1,3 ha rústica, a edificar, construir o como quiera que se denomine legalmente levantar una vivienda fija con materiales de construcción y no susceptible de ser retirada con una grúa de una pieza, ganará, en caso de haber un cambio de plan, recalificación a suelo urbano, o tolerancia de la administración a excepcionalmente otorgarle una licencia como lugar para desarrollar las actividades propias de la finca (guardar el grano, las hortalizas, aperos , remolques) aunque se sepa que es un palacete... que en ese caso este señor si supera los 4 años desde el fin de la obra sin ser expedientado y la obra queda en categoría de alegal, podría evitar que nadie más construyese algo similar y estar afianzando su posición por ser el primero.
Me estoy explicando fatal, los comuneros no saben que hacer, esperar que les pillen y pagar 20 el pato de 1 listo tragando y sometiéndose a los designios del más audaz o tomar medidas legales en las que en el mejor de los casos todos van a salir perdiendo...
Intentando entender lo que explicas te respondo.
1º) Los problemas derivados del incumplimiento de las normas internas acordadas entre copropietarios deberéis resolverlos por la vía civil.
2º) De cualquier construcción o instalación ejecutada en ese terreno sin la respectiva autorización y licencia, ante la administración, sois responsables todos los comuneros en proporción a la cuota de propiedad.
3º) Si debido a la suficiente superficie de la finca o por su compatibilidad con el planeamiento, la construcción existente es autorizable y legalizable como casa de aperos, en mi opinión, dicho elemento será de uso de toda la propiedad.
4º) En caso de que llegara a prescribir o caducar la acción administrativa de protección de la legalidad urbanística ya consecuencia de ello la administración no pudiera abrir expediente, la construcción o instalación realizada quedará en fuera de ordenación.
5º) Si puede o no realizarse una nueva construcción o instalación en ese terreno se determina en el planeamiento sin que tal determinación pueda condicionarla la preexistente.
1º) Los problemas derivados del incumplimiento de las normas internas acordadas entre copropietarios deberéis resolverlos por la vía civil.
2º) De cualquier construcción o instalación ejecutada en ese terreno sin la respectiva autorización y licencia, ante la administración, sois responsables todos los comuneros en proporción a la cuota de propiedad.
3º) Si debido a la suficiente superficie de la finca o por su compatibilidad con el planeamiento, la construcción existente es autorizable y legalizable como casa de aperos, en mi opinión, dicho elemento será de uso de toda la propiedad.
4º) En caso de que llegara a prescribir o caducar la acción administrativa de protección de la legalidad urbanística ya consecuencia de ello la administración no pudiera abrir expediente, la construcción o instalación realizada quedará en fuera de ordenación.
5º) Si puede o no realizarse una nueva construcción o instalación en ese terreno se determina en el planeamiento sin que tal determinación pueda condicionarla la preexistente.
