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Alta comunidad garaje
Hola buenas tardes, junto a mi vivienda (de nueva construccion) he adquirido también una plaza de garaje. Éste, es común también a otros bloques y por lo tanto comunidades distintas de propietarios, por lo que se constituirá una comunidad diferente.
La cuestión es que todavía no podemos acceder (sin tener que pagar entre 10, cuado son 100 plazas aprox.) a un vado ni a otros servicios de mantenimiento (como limpieza).
El motivo, el constructor es todavía propitario de la mayoria de plazas (sin vender aún) y no esá por la labor de iniciar ningún tipo de trámite, pues no querrá asumir los gastos correspondientes.
Tal y como va el mercado inmobiliario, a saber si termina de vender en al menos 1 año... o... a saber.
La indignación de los vecinos que ya estamos viviendo en los pisos es la impotencia de no poder hacer un uso del garaje óptimo (es decir, que podamos meter y sacar el coche sin temor de que nadie haya aparcado, con derecho, al no existir vado).
¿Existe alguna fórmula legal para "obligar" al constructor a que se legalice la comunidad del garaje?
Al funcionar, creo, por mayorias, el constructor ¿tiene un voto por plaza de garaje? o ¿un propietario un voto?.
He leido algo de cuota de participación o coeficiente, valores que aparecen en las escrituras, pero no se exactamente como se aplica o como debo entenderlo, y por lo tanto, si en función de el dato en cuestión se puede o no "obligar" al constructor a legalizar la situación.
Me puse en contacto con nuestro administrador de fincas y escuetamente me contestó que funciona por mayorias y que el constructor lleva las de ganar, pero he rebuscado en la web y tengo la esperanza, tenemos, que exista algun punto en la ley que nos garantice que algo tan obvio como el disponer de un vado en un garaje.
Agradezco de antemano a quien me pueda dar luz sobre el tema.
La cuestión es que todavía no podemos acceder (sin tener que pagar entre 10, cuado son 100 plazas aprox.) a un vado ni a otros servicios de mantenimiento (como limpieza).
El motivo, el constructor es todavía propitario de la mayoria de plazas (sin vender aún) y no esá por la labor de iniciar ningún tipo de trámite, pues no querrá asumir los gastos correspondientes.
Tal y como va el mercado inmobiliario, a saber si termina de vender en al menos 1 año... o... a saber.
La indignación de los vecinos que ya estamos viviendo en los pisos es la impotencia de no poder hacer un uso del garaje óptimo (es decir, que podamos meter y sacar el coche sin temor de que nadie haya aparcado, con derecho, al no existir vado).
¿Existe alguna fórmula legal para "obligar" al constructor a que se legalice la comunidad del garaje?
Al funcionar, creo, por mayorias, el constructor ¿tiene un voto por plaza de garaje? o ¿un propietario un voto?.
He leido algo de cuota de participación o coeficiente, valores que aparecen en las escrituras, pero no se exactamente como se aplica o como debo entenderlo, y por lo tanto, si en función de el dato en cuestión se puede o no "obligar" al constructor a legalizar la situación.
Me puse en contacto con nuestro administrador de fincas y escuetamente me contestó que funciona por mayorias y que el constructor lleva las de ganar, pero he rebuscado en la web y tengo la esperanza, tenemos, que exista algun punto en la ley que nos garantice que algo tan obvio como el disponer de un vado en un garaje.
Agradezco de antemano a quien me pueda dar luz sobre el tema.
bakera:Entiendo que hasta ahora no se ha hecho la comunidad de los garajes.
Lo primero que hay que hacer es la Comunidad, y ojo con el contratista , pues como bien dice usted una propiedad un voto, y si no lease la ley de propiedad.
Respecto al vado, mi consejo es que vaya al ayuntamiento, y vea como esta el tema de cara al permiso que tendrá que dar el ayuntamiento, mire
a ver si no hay una pega respecto a la salida de humos y al exterior y a la azotea, bueno quien la tenga, pues le dan otro nombre para poner los tubos del aire. a lo mejor va por ahi el tema de el garaje.
Suerte.
jlesrezna
Lo primero que hay que hacer es la Comunidad, y ojo con el contratista , pues como bien dice usted una propiedad un voto, y si no lease la ley de propiedad.
Respecto al vado, mi consejo es que vaya al ayuntamiento, y vea como esta el tema de cara al permiso que tendrá que dar el ayuntamiento, mire
a ver si no hay una pega respecto a la salida de humos y al exterior y a la azotea, bueno quien la tenga, pues le dan otro nombre para poner los tubos del aire. a lo mejor va por ahi el tema de el garaje.
Suerte.
jlesrezna
PARTE 1. DE MI RESPUESTA
1. “Hola buenas tardes, junto a mi vivienda (de nueva construccion) he adquirido también una plaza de garaje. Éste, es común también a otros bloques y por lo tanto comunidades distintas de propietarios, por lo que se constituirá una comunidad diferente. “
a) Los bloques a los que hace referencia, ¿están inscritos como FINCAS INDEPENDIENTES?.
Tenga en cuenbta que una cosa es que sean bloques independientes, con accesos independientes y otra cosa es que sean fincas independientes.
b) El garage, ¿está inscrito como una finca independiente?.
2. “La cuestión es que todavía no podemos acceder (sin tener que pagar entre 10, cuado son 100 plazas aprox.) a un vado ni a otros servicios de mantenimiento (como limpieza). “
El gasto originado por el acceso, la limpieza y cualquier otra cosa que haga falta se distribuye entre TODOS los copropietarios. Y no se olvide que el constructor o promotor es propietario de lo que no ha vendido.
3.”El motivo, el constructor es todavía propitario de la mayoria de plazas (sin vender aún) y no esá por la labor de iniciar ningún tipo de trámite, pues no querrá asumir los gastos correspondientes.”
Pero eso no es problema ni de usted ni de cualquier otro que haya adquirido una plaza en ese garage. Por cierto, consulte en el Ayuntamiento si pueden venderse viviendas sin plaza de garage asignada.
4. Tal y como va el mercado inmobiliario, a saber si termina de vender en al menos 1 año... o... a saber.”
Con más motivo, cuanto antes comoencen a preocuparse (a Dios rogando y con el mazo dando), mejor.
5. “La indignación de los vecinos que ya estamos viviendo en los pisos es la impotencia de no poder hacer un uso del garaje óptimo (es decir, que podamos meter y sacar el coche sin temor de que nadie haya aparcado, con derecho, al no existir vado). “
a) Al interfecto, su indignación se la trae al pairo.
b) En la Propiedad Horizontal, no hay vecino, solo propietarios.
c) Insisto, miren en el Ayuntamiento y en el Registro de la Propiedad para saber como están las cosas.
1. “Hola buenas tardes, junto a mi vivienda (de nueva construccion) he adquirido también una plaza de garaje. Éste, es común también a otros bloques y por lo tanto comunidades distintas de propietarios, por lo que se constituirá una comunidad diferente. “
a) Los bloques a los que hace referencia, ¿están inscritos como FINCAS INDEPENDIENTES?.
Tenga en cuenbta que una cosa es que sean bloques independientes, con accesos independientes y otra cosa es que sean fincas independientes.
b) El garage, ¿está inscrito como una finca independiente?.
2. “La cuestión es que todavía no podemos acceder (sin tener que pagar entre 10, cuado son 100 plazas aprox.) a un vado ni a otros servicios de mantenimiento (como limpieza). “
El gasto originado por el acceso, la limpieza y cualquier otra cosa que haga falta se distribuye entre TODOS los copropietarios. Y no se olvide que el constructor o promotor es propietario de lo que no ha vendido.
3.”El motivo, el constructor es todavía propitario de la mayoria de plazas (sin vender aún) y no esá por la labor de iniciar ningún tipo de trámite, pues no querrá asumir los gastos correspondientes.”
Pero eso no es problema ni de usted ni de cualquier otro que haya adquirido una plaza en ese garage. Por cierto, consulte en el Ayuntamiento si pueden venderse viviendas sin plaza de garage asignada.
4. Tal y como va el mercado inmobiliario, a saber si termina de vender en al menos 1 año... o... a saber.”
Con más motivo, cuanto antes comoencen a preocuparse (a Dios rogando y con el mazo dando), mejor.
5. “La indignación de los vecinos que ya estamos viviendo en los pisos es la impotencia de no poder hacer un uso del garaje óptimo (es decir, que podamos meter y sacar el coche sin temor de que nadie haya aparcado, con derecho, al no existir vado). “
a) Al interfecto, su indignación se la trae al pairo.
b) En la Propiedad Horizontal, no hay vecino, solo propietarios.
c) Insisto, miren en el Ayuntamiento y en el Registro de la Propiedad para saber como están las cosas.
PARTE 2 DE MI RESPUESTA
6. “¿Existe alguna fórmula legal para "obligar" al constructor a que se legalice la comunidad del garaje? “
Por lo que dice, el garage constituye una Comunidad de Bienes Ordinaria, entonces el que más manda es el que más porcentaje tiene, lo que no ocurre en una Comunidad de LPH. Juntese con el resto de propietarios normales y convoquen una Junta de Propietarios del Garage, y hagan referencia a “lo establecido en la LPH”. Ya le he dicho que no rige ahí, en principio, pero ni se preocupe ni lo diga. Al interfecto le convocan por Burofax con acuse de recibo y certificación de contenido.
La convocatoria podría ser:
Comunidad de Propietarios (en constitución) del Garaje .....
Convocatoria de Junta Constituyente d ela Comunidad a celebrar el día ........., en ... (contraten una sala, un hotel cobra unos 100 euros), a las .... en primera convocatoria y a las ... (media hora más tarde) en segunda convocatoria, con el siguiente Orden del Día:
1. Recepción de acreditaciones y representaciones por parte de la Comisión Gestora.
2. Elección de Junta Directiva de la Comunidad de Garages
- Presidente
- Vicepresidente
- Secretario
- Administrador
3. Presupuesto para el ejercicio 2008
- Legalización de la Comunidad (libros, papel, etc)
- Legalización del Vado
- Contratación de la limpieza del garage en el ejercicio 2008
- Contratación y gasto de energía eléctrica en el ejercicio 2008
- Contratación y gasto de agua en el ejercicio 2008.
4. Por ser la primera Junta, se abrirá, al final de los tres puntos anteriores, un turno de ruegos y preguntas para tratar temas no incluídos en el Orden del Día. En el caso de que se encuentren presentes todos los Propietarios de la Comunidad y así lo acuerden por unanimidad de los mismos, se podrán tomar otros acuerdos no incluídos en este Orden del Día.
Y aquí viene su golpe de estado:
a) Vayan organizados, ósea, que ya saben de antemano el resultado de quien de ustedes va a ser el Presidente y cuales vice, secre y admi.,
b) La votación la hacen por propietarios a favor del acuerdo, olvidandose de la cantidad de propiedad representada, es decir, ni mencionar los coeficientes.
c) Si el constructoir no está de acuerdo con algo, pues tiene el Juzgado para reclamar, pero procuren aparecer ustedes como “la comunidad demandada”, que los jueces son muy sensibles a eso, tengan o no razón.
En resumen, oraganicénse ustedes por su cuenta sin tenerle en cuenta al constructor más que en el último momento. Ósea, ustedes son uno el Presidente, otro el Vicepresidente, otro el Secretario y otro el Administrador, y al constructor ni agua.
Corriendo hacen el Acta, se la envía fehacientemente al constructor, compran el Libro de Actas, y se y se van con todos los papeles al Registro, aunque ahí pueden tener pegas según esté declarado el garage. Aquí espero opiniones del foro sobre los problemas y orientaciones para el consultante.
Seguramente el constructor les enviará a un abogado a la Junta. Lo primero es comprobar su acreditación. Hasta ahí sin problemas. En el Acta, el secretario solo pone que a D.. (el constructor) le representa D .... Y no pongan más. Y en ningún momento pongan o digan algo sobre los coeficientes.
(Seguirá)
6. “¿Existe alguna fórmula legal para "obligar" al constructor a que se legalice la comunidad del garaje? “
Por lo que dice, el garage constituye una Comunidad de Bienes Ordinaria, entonces el que más manda es el que más porcentaje tiene, lo que no ocurre en una Comunidad de LPH. Juntese con el resto de propietarios normales y convoquen una Junta de Propietarios del Garage, y hagan referencia a “lo establecido en la LPH”. Ya le he dicho que no rige ahí, en principio, pero ni se preocupe ni lo diga. Al interfecto le convocan por Burofax con acuse de recibo y certificación de contenido.
La convocatoria podría ser:
Comunidad de Propietarios (en constitución) del Garaje .....
Convocatoria de Junta Constituyente d ela Comunidad a celebrar el día ........., en ... (contraten una sala, un hotel cobra unos 100 euros), a las .... en primera convocatoria y a las ... (media hora más tarde) en segunda convocatoria, con el siguiente Orden del Día:
1. Recepción de acreditaciones y representaciones por parte de la Comisión Gestora.
2. Elección de Junta Directiva de la Comunidad de Garages
- Presidente
- Vicepresidente
- Secretario
- Administrador
3. Presupuesto para el ejercicio 2008
- Legalización de la Comunidad (libros, papel, etc)
- Legalización del Vado
- Contratación de la limpieza del garage en el ejercicio 2008
- Contratación y gasto de energía eléctrica en el ejercicio 2008
- Contratación y gasto de agua en el ejercicio 2008.
4. Por ser la primera Junta, se abrirá, al final de los tres puntos anteriores, un turno de ruegos y preguntas para tratar temas no incluídos en el Orden del Día. En el caso de que se encuentren presentes todos los Propietarios de la Comunidad y así lo acuerden por unanimidad de los mismos, se podrán tomar otros acuerdos no incluídos en este Orden del Día.
Y aquí viene su golpe de estado:
a) Vayan organizados, ósea, que ya saben de antemano el resultado de quien de ustedes va a ser el Presidente y cuales vice, secre y admi.,
b) La votación la hacen por propietarios a favor del acuerdo, olvidandose de la cantidad de propiedad representada, es decir, ni mencionar los coeficientes.
c) Si el constructoir no está de acuerdo con algo, pues tiene el Juzgado para reclamar, pero procuren aparecer ustedes como “la comunidad demandada”, que los jueces son muy sensibles a eso, tengan o no razón.
En resumen, oraganicénse ustedes por su cuenta sin tenerle en cuenta al constructor más que en el último momento. Ósea, ustedes son uno el Presidente, otro el Vicepresidente, otro el Secretario y otro el Administrador, y al constructor ni agua.
Corriendo hacen el Acta, se la envía fehacientemente al constructor, compran el Libro de Actas, y se y se van con todos los papeles al Registro, aunque ahí pueden tener pegas según esté declarado el garage. Aquí espero opiniones del foro sobre los problemas y orientaciones para el consultante.
Seguramente el constructor les enviará a un abogado a la Junta. Lo primero es comprobar su acreditación. Hasta ahí sin problemas. En el Acta, el secretario solo pone que a D.. (el constructor) le representa D .... Y no pongan más. Y en ningún momento pongan o digan algo sobre los coeficientes.
(Seguirá)
PARTE 3 DE MI RESPUESTA
7. “Al funcionar, creo, por mayorias, el constructor ¿tiene un voto por plaza de garaje? o ¿un propietario un voto?. “
Cada propietario es un voto, voto que vale lo que valga su participación.
Pero ustedes lo que tienen que hacer en la Junta es obviar este pequeño inconveniente y contar solo votantes y, si el constructor no está de acuerdo con lo que ustedes decidan, que sea él quién demande a la “comunidad”.
8. “He leido algo de cuota de participación o coeficiente, valores que aparecen en las escrituras, pero no se exactamente como se aplica o como debo entenderlo, y por lo tanto, si en función de el dato en cuestión se puede o no "obligar" al constructor a legalizar la situación. “
La cuota de participación o coeficiente, que le viene en las escrituras y en la inscripción registral, es el porcentaje de participación en la propiedad al que nos hemos referido anteriormente.
9. “Me puse en contacto con nuestro administrador de fincas y escuetamente me contestó que funciona por mayorias y que el constructor lleva las de ganar, pero he rebuscado en la web y tengo la esperanza, tenemos, que exista algun punto en la ley que nos garantice que algo tan obvio como el disponer de un vado en un garaje. “
a) Supongo que ese “admiinistridor” es el que les ha colado el constructor al constituir la Comunidad general.
b) Le ha contestado auna media verdad y una media mentira, es decir, que NO ES DE FIAR, para no perder la costumbre general.
c) De promover la destitución del mismo, pues no trabbaaja para ustedes, sino contra ustedes y a favor del que le ha puesto.. ¿Que se cree que va a hacer en el caso de que el edificio tenga problemas por defectos responsabilidad del constructor?.
Adquiera la “Guía Práctica de Comunidades de Propietarios” de Carlos Gallego Brizuela, que le será de utilidad.
RESUMEN.
1. Para una constestación más correcta necesitamos saber lo que dice la inscripción registral del garage como tal.
2. Nos tiene que aclarar si es una finca con varios portales. Lo mejor es que nos transcriba la inscripción registral.
3. De todas las maneras, vaya organizandose para arrear eestopa al constructor, y a su representante en la comunidad que es el adminsitrador. Recuerde que son los proprietarios los que ponen y quitan administradores. Y que éstos no hacen falta. Es mejor que lo sea un propietario.
7. “Al funcionar, creo, por mayorias, el constructor ¿tiene un voto por plaza de garaje? o ¿un propietario un voto?. “
Cada propietario es un voto, voto que vale lo que valga su participación.
Pero ustedes lo que tienen que hacer en la Junta es obviar este pequeño inconveniente y contar solo votantes y, si el constructor no está de acuerdo con lo que ustedes decidan, que sea él quién demande a la “comunidad”.
8. “He leido algo de cuota de participación o coeficiente, valores que aparecen en las escrituras, pero no se exactamente como se aplica o como debo entenderlo, y por lo tanto, si en función de el dato en cuestión se puede o no "obligar" al constructor a legalizar la situación. “
La cuota de participación o coeficiente, que le viene en las escrituras y en la inscripción registral, es el porcentaje de participación en la propiedad al que nos hemos referido anteriormente.
9. “Me puse en contacto con nuestro administrador de fincas y escuetamente me contestó que funciona por mayorias y que el constructor lleva las de ganar, pero he rebuscado en la web y tengo la esperanza, tenemos, que exista algun punto en la ley que nos garantice que algo tan obvio como el disponer de un vado en un garaje. “
a) Supongo que ese “admiinistridor” es el que les ha colado el constructor al constituir la Comunidad general.
b) Le ha contestado auna media verdad y una media mentira, es decir, que NO ES DE FIAR, para no perder la costumbre general.
c) De promover la destitución del mismo, pues no trabbaaja para ustedes, sino contra ustedes y a favor del que le ha puesto.. ¿Que se cree que va a hacer en el caso de que el edificio tenga problemas por defectos responsabilidad del constructor?.
Adquiera la “Guía Práctica de Comunidades de Propietarios” de Carlos Gallego Brizuela, que le será de utilidad.
RESUMEN.
1. Para una constestación más correcta necesitamos saber lo que dice la inscripción registral del garage como tal.
2. Nos tiene que aclarar si es una finca con varios portales. Lo mejor es que nos transcriba la inscripción registral.
3. De todas las maneras, vaya organizandose para arrear eestopa al constructor, y a su representante en la comunidad que es el adminsitrador. Recuerde que son los proprietarios los que ponen y quitan administradores. Y que éstos no hacen falta. Es mejor que lo sea un propietario.
