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Hola atacand. He estado consultando su caso con las 2 abogadas para las que trabajo. Lo que le dije en mi post anterior respecto a la nulidad de la clausula segunda de su contrato así como a todo lo relativo a su Derecho de adquisición preferente es correcto. Sin embargo, lo que le dije respecto a qué ocurrirá en caso de venta de la vivienda a un tercero no es correcto. y le pido disculpas por ello.
El nuevo adquirente deberá respetar la prórroga del art 10 LAU 1994.Por lo tanto, usted podrá permanecer este año y, si lo desea, prorrogar anualmente su contrato hasta un máximo de 2 años más.
Un saludo.
El nuevo adquirente deberá respetar la prórroga del art 10 LAU 1994.Por lo tanto, usted podrá permanecer este año y, si lo desea, prorrogar anualmente su contrato hasta un máximo de 2 años más.
Un saludo.
Hola atacand. En primer lugar decirle que la inclusión de la clausula mencionada por usted debe ser considerada nula a tenor de lo dispuesto en el art 6 del la LAU en relación con lo dispuesto en el art 9 de la citada Ley.
En segundo lugar, si usted no ha comunicado a su arrendador con al menos 1 mes de antelación a la fecha de finalización del contrato( 1 de Marzo de 2006) su voluntad de no renovarlo ni viceversa( su arrendador tampoco a usted) entra en juego el art 10 de la LAU:
Artículo 10. Prórroga del contrato
Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.
En cuanto a la posibilidad de que la fica sea enajenada a un tercero. Usted tiene un derecho de adquisición preferente respecto a la vivienda a tenor de lo establecido en el art 25 de la LAU. Su arrendador debe notificarle fehacientemente( Burofax, carta certificada con acuse de recibo..) su decisión de vender: oferta firme e irrevocable, el precio y las demás condicones esenciales de la transmisión. El plazo para el ejercicio de este derecho por su parte es de 30 días naturales a contar desde el siguiente a la recepción de la notificación. Si usted no ejerce su derecho de tanteo en ese plazo el propietario puede transmitir la finca en el plazo de 180 días naturales siguientes a la notificación y, si no lo hiciera, tendrá que volver a hacerle a usted la notificación más arriba indicada con los plazos ya indicados.
Si usted no hace uso de su derecho de tanteo y la finca(vivienda) es enajenada a un tercero creo que caben 2 posibilidades:
1) Que el nuevo adquirente, que será a su vez nuevo arrendador, consienta la prórroga del contrato en los términos del art 10 LAU 1994.
2) Que el nuevo adquirente ejerza su derecho a extinguir el arrendamiento conforme al art 14 párrafo primero LAU 1994:" El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria". Aqui se habla de los 5 primeros años, ya disfrutados por usted, por lo cual el nuevo propietario no tendría, creo, obligación de continuar con el arrendamiento.
Finalmente, respecto a la indemnización a la que usted pudiera tener derecho en el caso de que ocurra en el apartado 2) del anterior párrafo no puedo pronunciarme ni a favor de su existencia ni en contra, pues he de estudiar con más detenimento el caso. Espero que algún otro forista pueda ayudarle más que un servidor.
Salvo mejor opinión. Un saludo.
En segundo lugar, si usted no ha comunicado a su arrendador con al menos 1 mes de antelación a la fecha de finalización del contrato( 1 de Marzo de 2006) su voluntad de no renovarlo ni viceversa( su arrendador tampoco a usted) entra en juego el art 10 de la LAU:
Artículo 10. Prórroga del contrato
Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.
En cuanto a la posibilidad de que la fica sea enajenada a un tercero. Usted tiene un derecho de adquisición preferente respecto a la vivienda a tenor de lo establecido en el art 25 de la LAU. Su arrendador debe notificarle fehacientemente( Burofax, carta certificada con acuse de recibo..) su decisión de vender: oferta firme e irrevocable, el precio y las demás condicones esenciales de la transmisión. El plazo para el ejercicio de este derecho por su parte es de 30 días naturales a contar desde el siguiente a la recepción de la notificación. Si usted no ejerce su derecho de tanteo en ese plazo el propietario puede transmitir la finca en el plazo de 180 días naturales siguientes a la notificación y, si no lo hiciera, tendrá que volver a hacerle a usted la notificación más arriba indicada con los plazos ya indicados.
Si usted no hace uso de su derecho de tanteo y la finca(vivienda) es enajenada a un tercero creo que caben 2 posibilidades:
1) Que el nuevo adquirente, que será a su vez nuevo arrendador, consienta la prórroga del contrato en los términos del art 10 LAU 1994.
2) Que el nuevo adquirente ejerza su derecho a extinguir el arrendamiento conforme al art 14 párrafo primero LAU 1994:" El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria". Aqui se habla de los 5 primeros años, ya disfrutados por usted, por lo cual el nuevo propietario no tendría, creo, obligación de continuar con el arrendamiento.
Finalmente, respecto a la indemnización a la que usted pudiera tener derecho en el caso de que ocurra en el apartado 2) del anterior párrafo no puedo pronunciarme ni a favor de su existencia ni en contra, pues he de estudiar con más detenimento el caso. Espero que algún otro forista pueda ayudarle más que un servidor.
Salvo mejor opinión. Un saludo.
Alquileres
Soy inquilino de una vivienda desde el 1 de Marzo de 2001 y en cuyo contrato pone:
La duracion del presente contrato sera de un año;tal duracion se podra prorogar mes a mes hasta cuatro años mas.A partir del primer año,la parte arrendataria podra dar por terminado el contrato avisando con quince dias de antelacion
MI PREGUNTA ES:
cON ESTE CONTRATO VIGENTE DESDE HACE 5 AÑOS Y EL CUAL NO SE HA RENOVADO Y SIGUIENDO VIGENTE ACTUALMENTE CON LA SUBIDA DEL IPC;el dueño me comunico por telefono que queria venderlo,ofertandomelo,a lo que le conteste que pusiera precio por si me pudiera interesar
Mi intencion es no comprarlo por el precio tan elevado que piden en uno igual de la misma finca
Quisiera saber si en base a la estipulacion 2ª del contrato,que tiempo puedo continuar con el piso alquilado y que derechos tengo como inquilino,para no verme en la calle,si no acepto el precio de compra y se lo vende a otro señor y si procede el que me indeznice por ello(Piso vendido pero con cargas:la del inquilino).
Tengo entendido que la prorroga de este contrato es de tres años mas y segun la estipulacion segunda me puede tirar en cualquier momento avisandome con 15 dias de antelacion
Agradeceria me orientasen en los derechos que tengo
GRACIAS
La duracion del presente contrato sera de un año;tal duracion se podra prorogar mes a mes hasta cuatro años mas.A partir del primer año,la parte arrendataria podra dar por terminado el contrato avisando con quince dias de antelacion
MI PREGUNTA ES:
cON ESTE CONTRATO VIGENTE DESDE HACE 5 AÑOS Y EL CUAL NO SE HA RENOVADO Y SIGUIENDO VIGENTE ACTUALMENTE CON LA SUBIDA DEL IPC;el dueño me comunico por telefono que queria venderlo,ofertandomelo,a lo que le conteste que pusiera precio por si me pudiera interesar
Mi intencion es no comprarlo por el precio tan elevado que piden en uno igual de la misma finca
Quisiera saber si en base a la estipulacion 2ª del contrato,que tiempo puedo continuar con el piso alquilado y que derechos tengo como inquilino,para no verme en la calle,si no acepto el precio de compra y se lo vende a otro señor y si procede el que me indeznice por ello(Piso vendido pero con cargas:la del inquilino).
Tengo entendido que la prorroga de este contrato es de tres años mas y segun la estipulacion segunda me puede tirar en cualquier momento avisandome con 15 dias de antelacion
Agradeceria me orientasen en los derechos que tengo
GRACIAS
