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Alquiler zonas comunes
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Alquiler zonas comunes
Hola,buenas dias.Hoy tengo una reunion de vecinos para aprobar el aluiler de una zona comun donde al lado hay una piscina cerrada,ya que no cumple las normas de sanidad y seguridad exigida y junto a ella,hay un patio que es el que algunos vecinos quieren alquilar ellos mismo para su disfrute.Mi pregunta es¿esta zona comun se puede alquilar?¿las pueden alquilar los propios vecinos? ¿los otros vecinos que estamos encontra,que podemos hacer?¿tenemos derechos para impedirlo?
En los casos de alquiler de porterias, por ej en que el alquiler beneficia a TODA la comunidad se requiere mayoria cualificada, pero en este caso existe efectivamente una restricción de derecho de uso y posesión de unos, en beneficio de otros, aunque compensen con un precio a los demás.
Salvo mejor criterio, tratándose una alteración de iure de elementos comunes, con privación de uso, que además puede conllevar obras de adaptación, se requeriría unanimidad ( comunidad al 100%, NO basta de la junta).
Salvo mejor criterio, tratándose una alteración de iure de elementos comunes, con privación de uso, que además puede conllevar obras de adaptación, se requeriría unanimidad ( comunidad al 100%, NO basta de la junta).
muy buenas, segun el articulo 17 norma 1ª de la ley de propiedad horizontal 49/60, dice:
El arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso
específico en el inmueble requerirá igualmente el voto favorable de las tres quintas partes del
total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de
participación, así como el consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere.
El arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso
específico en el inmueble requerirá igualmente el voto favorable de las tres quintas partes del
total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de
participación, así como el consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere.
Ya se ha contestado.
El artº 17 surgió ( para resolver la cuestión), porque al desaparecer muchas viviendas de porteros, que fueron sustituidos por conserjes, quedaron disponibles,y se pretendió alquilar esa vivienda a TERCEROS, con beneficio para TODA la comunidad.
Pero no es el caso que se ha planteado, se pretende un beneficio de UNOS copropietaros, contra un perjuicio para OTROS copropietarios , tratando de compensar ese perjuicio con una remuneracion (Prestacion similar al alquiler,que no lo es).
Traduciendo: un porcentaje x% ( que puede ser mayoria o 2/3) pretende hacer uso privativo de elementos comunes compensando a (100-x)%. pero entre estos puede haber alguno que diga que no renucia a su efectivo derecho de copropiedad, sobre los elementos comunes, " ni por todo el oro del mundo", con lo que no cabrá la posibilidad de esa privatización de unos contra otros ( mal llamado alquiler).
Se precisará conformidad al 100% de toda la comunidad. S.m.c.
El artº 17 surgió ( para resolver la cuestión), porque al desaparecer muchas viviendas de porteros, que fueron sustituidos por conserjes, quedaron disponibles,y se pretendió alquilar esa vivienda a TERCEROS, con beneficio para TODA la comunidad.
Pero no es el caso que se ha planteado, se pretende un beneficio de UNOS copropietaros, contra un perjuicio para OTROS copropietarios , tratando de compensar ese perjuicio con una remuneracion (Prestacion similar al alquiler,que no lo es).
Traduciendo: un porcentaje x% ( que puede ser mayoria o 2/3) pretende hacer uso privativo de elementos comunes compensando a (100-x)%. pero entre estos puede haber alguno que diga que no renucia a su efectivo derecho de copropiedad, sobre los elementos comunes, " ni por todo el oro del mundo", con lo que no cabrá la posibilidad de esa privatización de unos contra otros ( mal llamado alquiler).
Se precisará conformidad al 100% de toda la comunidad. S.m.c.
El asunto de alquilar una zona comun,no va de lo que aqui se esta cuestionando.Os lo explico,en el edificio hay una piscina comunitaria la cual no tiene licencia de apertura,por no cumplir los requisitos para ello,ya que tiene unas series de desperfectos que segun la de sanidad del aytmo hay que arreglarla,en fin,y en reuniones no se aprueba el presupuesto para el arreglo ya que hay otras cosas antes que esta.
Entonces los vecinos que quieren la piscina dicen que nosotro no queremos piscina;no señores,lo que pasa que ahora no tenemos dinero para dar de extra para arreglar la piscina,y si lo damos es para otras cosas mas urgentes,por ejemplo,los ascensores que son antiguos y hay que adecuarlo a las normas de ahora,pues eso no lo entienden,y entonces ellos quieren alquilar la piscina y abrirla a toda costa,sin licencia de apertura ni nada,y si pasase algo alli,a quien le cae la responsabilidad.
Tambien os pregunto si eso se puede alquilar si licencia de apertura.
Tambien si no se alquilase y ellos deciden bañarse sin el acuerdo de nadie,se podria denunciar a los vecinos que lo hicieses o al aytmo de aqui,por favor contestarme
Entonces los vecinos que quieren la piscina dicen que nosotro no queremos piscina;no señores,lo que pasa que ahora no tenemos dinero para dar de extra para arreglar la piscina,y si lo damos es para otras cosas mas urgentes,por ejemplo,los ascensores que son antiguos y hay que adecuarlo a las normas de ahora,pues eso no lo entienden,y entonces ellos quieren alquilar la piscina y abrirla a toda costa,sin licencia de apertura ni nada,y si pasase algo alli,a quien le cae la responsabilidad.
Tambien os pregunto si eso se puede alquilar si licencia de apertura.
Tambien si no se alquilase y ellos deciden bañarse sin el acuerdo de nadie,se podria denunciar a los vecinos que lo hicieses o al aytmo de aqui,por favor contestarme
No Vio, el artículo 17 que hace referencia al alquiler de zonas comunes, no surgió del tema de las viviendas (está explicado este artículos en las sesiones parlamenterias).
Ten en cuenta, que además de explicarlo en dichas sesiones, si esa fuera realmente su función, estaría redactado de otra forma.
Ese artículo surgió como forma de que las comunidades obtengan ingresos extras sin tener que aumentar las cuotas.
Os equivocáis en otra cosa, es indiferente que quien alquile sea o no propietario, lo estáis planteando como si algunos vecinos se beneficiaran en contra de otros y no es así, se trata de un alquiler donde alguien(que da igual que sea vecino o no) paga por usar un espacio, no hay más.
En este caso se necesita 3/5, en principio, salvo que afecte directamente a algún propietario.
Pero...hay un tema de si la piscina puede o no abrir que, en todo caso, sería una decisión y responsabilidad del "arrendatario"
Hay otra solución que se ha realizado en muchas comunidades y no es otra que "privatizar" la piscina (lo cual si requiere la unanimidad)
Se hace una comunidad sobre esa piscina con unos propietarios que deberán pagar los gastos que generan y, a cambio, usarán la piscina. Quien no desee la piscina no pagaría.
Es compleja pero en diversas comunidades que he asesorado se ha realizado, de esta forma, quien desea pisciona la tiene y quien no la desea, no la tiene.
Ten en cuenta, que además de explicarlo en dichas sesiones, si esa fuera realmente su función, estaría redactado de otra forma.
Ese artículo surgió como forma de que las comunidades obtengan ingresos extras sin tener que aumentar las cuotas.
Os equivocáis en otra cosa, es indiferente que quien alquile sea o no propietario, lo estáis planteando como si algunos vecinos se beneficiaran en contra de otros y no es así, se trata de un alquiler donde alguien(que da igual que sea vecino o no) paga por usar un espacio, no hay más.
En este caso se necesita 3/5, en principio, salvo que afecte directamente a algún propietario.
Pero...hay un tema de si la piscina puede o no abrir que, en todo caso, sería una decisión y responsabilidad del "arrendatario"
Hay otra solución que se ha realizado en muchas comunidades y no es otra que "privatizar" la piscina (lo cual si requiere la unanimidad)
Se hace una comunidad sobre esa piscina con unos propietarios que deberán pagar los gastos que generan y, a cambio, usarán la piscina. Quien no desee la piscina no pagaría.
Es compleja pero en diversas comunidades que he asesorado se ha realizado, de esta forma, quien desea pisciona la tiene y quien no la desea, no la tiene.
Aunque las conjeturas doctrinales no caben en este foro, de consultas simples y breves, hace ya tiempo ( desde el D.Romano) que se sentaron los principios por el que uno no puede ni contratar, ni litigar consigo mismo, por lo que tampoco puede ser arrendador y arrendatario de si mismo, Lo que concurriría en copropietarios en este caso.
El contrato de arrendamiento por tiempo y forma no cabría en este caso, aunque pudiera adoptarse un reglamento de uso de esa zona comunal, privatizada para algunos.
Pero ese reglamento habría de inscribirse en el Registro (erga ommnes), a los efectos de futuros adquirientes, precisando por modificación de un derecho de uso de zonas comunes, acuerdo unánime como muy bien se ha indicado. (Unánime significa de toda la comunidad, no de una junta, como tanto gusta a algunos administradores)
Contestando a Reyin concretamente, la apertura de la piscina sin licencia sería una infracción y un riesgo en caso de accidente, que ninguna aseguradora, asumiría , y la responsabilidad será para TODA la comunidad.
Si decidiesen bañarse sin acuerdo ni permiso de nadie se puede y se debe poner en conocimiento del Ayuntamiento, instancia a su vez responsable, siendo multas, responsabilidades, etc. de cargo de TODA la comunidad.
Esta denuncia podría librar a los firmantes. S.m.c.
Por ello un acuerdo unánime sería necesario para que todos entrasen el "juego".
El contrato de arrendamiento por tiempo y forma no cabría en este caso, aunque pudiera adoptarse un reglamento de uso de esa zona comunal, privatizada para algunos.
Pero ese reglamento habría de inscribirse en el Registro (erga ommnes), a los efectos de futuros adquirientes, precisando por modificación de un derecho de uso de zonas comunes, acuerdo unánime como muy bien se ha indicado. (Unánime significa de toda la comunidad, no de una junta, como tanto gusta a algunos administradores)
Contestando a Reyin concretamente, la apertura de la piscina sin licencia sería una infracción y un riesgo en caso de accidente, que ninguna aseguradora, asumiría , y la responsabilidad será para TODA la comunidad.
Si decidiesen bañarse sin acuerdo ni permiso de nadie se puede y se debe poner en conocimiento del Ayuntamiento, instancia a su vez responsable, siendo multas, responsabilidades, etc. de cargo de TODA la comunidad.
Esta denuncia podría librar a los firmantes. S.m.c.
Por ello un acuerdo unánime sería necesario para que todos entrasen el "juego".
Vio, por favor, menos palabrería insulsa y más derecho real.
Aquí no se hablan de conjeturas doctrinales, sino de lo que el Congreso quiso decir cuando legisló, que no tiene importancia, pero que sí deja claro que nada tenía que ver con el tema de la portería.
Sí es posible que un propietario alquile a una comunidad un espacio, aquí no se aplica el autocontrato por cuanto no coinciden las personalidades, es increible que intentes aplicar aquí el tema de la autocontratación.
"Contestando a Reyin concretamente, la apertura de la piscina sin licencia sería una infracción y un riesgo en caso de accidente, que ninguna aseguradora, asumiría , y la responsabilidad será para TODA la comunidad. "
No es cierto, la responsabilidad, en todo caso, recaería sobre quien arriende y abra sin licencia, es el arrendatario quien asume las consecuencias, para ello lo mejor es que se inscriba el arrendamiento en el registro de la propiedad (como por otra parte es bueno en el resto de casos).
Y NO es necesario, para arrendar, la unanimidad, el artículo 17 sólo exige 3/5.
Aquí no se hablan de conjeturas doctrinales, sino de lo que el Congreso quiso decir cuando legisló, que no tiene importancia, pero que sí deja claro que nada tenía que ver con el tema de la portería.
Sí es posible que un propietario alquile a una comunidad un espacio, aquí no se aplica el autocontrato por cuanto no coinciden las personalidades, es increible que intentes aplicar aquí el tema de la autocontratación.
"Contestando a Reyin concretamente, la apertura de la piscina sin licencia sería una infracción y un riesgo en caso de accidente, que ninguna aseguradora, asumiría , y la responsabilidad será para TODA la comunidad. "
No es cierto, la responsabilidad, en todo caso, recaería sobre quien arriende y abra sin licencia, es el arrendatario quien asume las consecuencias, para ello lo mejor es que se inscriba el arrendamiento en el registro de la propiedad (como por otra parte es bueno en el resto de casos).
Y NO es necesario, para arrendar, la unanimidad, el artículo 17 sólo exige 3/5.
Coincido en gran parte con lo apuntado por Arcos.
El arrendamiento por parte de una comunidad a un propietario, no sólo es posible, sino que es práctica habitual y está permitido, tal y como apunta Fuentes Lojo en su obra.
El tema de la licencia es complejo pero, en principio, si hay un arriendo será el arrendatario el responsable de que se cumpla toda la normativa, incluida la administrativa y quien asuma la culpa en caso de que sucediera algo.
La Comunidad, simplemente, con hacer constar que el arrendatario es el responsable de obtener las licencias correspodientes, estaría libre de culpa. Coincido en que es mejor que se registre, de esta forma vincula a terceros y nos olvidamos del derecho de repetición y demás historias.
Si la piscina no se va a abrir, se puede arrendar, diferente sería si la comunidad quisiera abrirla. En este caso coincido en que son t3/5.
El arrendamiento por parte de una comunidad a un propietario, no sólo es posible, sino que es práctica habitual y está permitido, tal y como apunta Fuentes Lojo en su obra.
El tema de la licencia es complejo pero, en principio, si hay un arriendo será el arrendatario el responsable de que se cumpla toda la normativa, incluida la administrativa y quien asuma la culpa en caso de que sucediera algo.
La Comunidad, simplemente, con hacer constar que el arrendatario es el responsable de obtener las licencias correspodientes, estaría libre de culpa. Coincido en que es mejor que se registre, de esta forma vincula a terceros y nos olvidamos del derecho de repetición y demás historias.
Si la piscina no se va a abrir, se puede arrendar, diferente sería si la comunidad quisiera abrirla. En este caso coincido en que son t3/5.
Efectivamente con mayoria de 3/5 se pueden arrendar elementos comunes siempre que el contrato sea tipico. Ya hemos visto los casos de porterias ,partes de cubiertas alquiladas a antenas de móviles , o a empresas de publicidad, etc. pero en este caso se ha planteado un alquiler no tipico porque los arrendatarios son unos cuantos copropietarios?...0 ¿ serían soliarios en el alquiler?
¿ firman todos como inquilinos?...etc. Por eso hemos prrpuesto otra forma de cesión ( reglamentaria, etc...)
Para Rayin: nuestro criterio es la exigencia de Unanimidad en este caso.
Respecto a la responsabilidqad por uso de la piscina en principio los expedientes vendrían contra toda la comunidad, aunque después se deslindasen las responsablididade con los consiguientes gastos, que también asumiria la comunidad....
Y respecto al uso ilegal de la piscina, es la misma cuestión, aunque al final resultase responsable alguien determinado.
En el caso expuesto por Rayin el que aquí opina ( salvo mejor criterio), actuaría asi:
Exigiría la unanimidad con reserva al derecho de impugnación.
Pondría un escrito en el Ayuntamiento, exponiendo que por la situación iegal de la pisicina, me eximiría de toda clase de responsabilidades. Copia de ese escrito al presidente de la comunidad. S.m.c.
¿ firman todos como inquilinos?...etc. Por eso hemos prrpuesto otra forma de cesión ( reglamentaria, etc...)
Para Rayin: nuestro criterio es la exigencia de Unanimidad en este caso.
Respecto a la responsabilidqad por uso de la piscina en principio los expedientes vendrían contra toda la comunidad, aunque después se deslindasen las responsablididade con los consiguientes gastos, que también asumiria la comunidad....
Y respecto al uso ilegal de la piscina, es la misma cuestión, aunque al final resultase responsable alguien determinado.
En el caso expuesto por Rayin el que aquí opina ( salvo mejor criterio), actuaría asi:
Exigiría la unanimidad con reserva al derecho de impugnación.
Pondría un escrito en el Ayuntamiento, exponiendo que por la situación iegal de la pisicina, me eximiría de toda clase de responsabilidades. Copia de ese escrito al presidente de la comunidad. S.m.c.
Vio, estás liando las cosas de mala manera.
Claro que sería mejor la unanimidad, no has j... pero no es necesaria, con 3/5 es suficiente.
En cuanto al arrendamiento, da igual que sea a un propietario, a varios propietarios o a varios inquilinos no propietarios, es indiferente, es un tema de arrendamientos que se resuelve de forma muy fácil en el contrato. Si hay varios inquilinos, firman todos, pero es con indepedencia de que sean o no propietarios, puede darse el caso (en varios comunidades que asesoro se da) que algunos sean propietarios y otros no lo sean (y sólo usan la piscina)
Lo bueno es que estos temas se dan con frecuencia y se resuelven de forma fácil, no sé la manía que tiene a veces la gente de complicar cosas sencillas.
En el contrato se especifica que son los arrendadores los que tienen que obtener las correspodientes licencias y demás trámites y la comunidad no tiene ninguna responsabilidad en ese tema, como te digo, se dan muchos casos y en los casos que conozco nunca ha respondido la comunidad, siempre el arrendador o la subcomunidad (dependiendo del régimen establecido)
No compliquemos cosas que son relativamente sencillas.
Claro que sería mejor la unanimidad, no has j... pero no es necesaria, con 3/5 es suficiente.
En cuanto al arrendamiento, da igual que sea a un propietario, a varios propietarios o a varios inquilinos no propietarios, es indiferente, es un tema de arrendamientos que se resuelve de forma muy fácil en el contrato. Si hay varios inquilinos, firman todos, pero es con indepedencia de que sean o no propietarios, puede darse el caso (en varios comunidades que asesoro se da) que algunos sean propietarios y otros no lo sean (y sólo usan la piscina)
Lo bueno es que estos temas se dan con frecuencia y se resuelven de forma fácil, no sé la manía que tiene a veces la gente de complicar cosas sencillas.
En el contrato se especifica que son los arrendadores los que tienen que obtener las correspodientes licencias y demás trámites y la comunidad no tiene ninguna responsabilidad en ese tema, como te digo, se dan muchos casos y en los casos que conozco nunca ha respondido la comunidad, siempre el arrendador o la subcomunidad (dependiendo del régimen establecido)
No compliquemos cosas que son relativamente sencillas.
Pues cada dia son menos sencillas...
Pues en todos los casos que he conocido empieza respondiendo la comunidad.
Hasta hoy en dia, si un personal de limpieza, por ejemplo, no está en Seg. Sociales por limpieza contratada con una empresa, responde la Comunidad, y si se deben cuotas, paga por lo que no haya pagado la empresa de limpieza.
Caso real vivido hace unos años, ( piscinas), en la sierra de Madrid: comunidad de apartamentos con piscinas se dijo que se cerraba la piscina por la noche, pero un copropietario dijo que a él nadie le prohibía bañarse cuando quisiese.
Bajaba después de cenar y se metía en la piscina (agosto), pero olvidó que en algunas zonas de la sierra de Madrid, las temperaturas bajan en exceso, y una mañana apareció muerto flotando en la piscina. Intervino la Guardia Civil, Juzgado,Ayuntamiento, etc. y todos los expedientes fueron CONTRA la Comunidad. Gastos de abogados, etc. contra la Comunidad, hasta que se dilucidaron responsabilidades....
Las cosas no son tan sencillas, y cada día menos.
Por tanto Reyin, si quiere Vd. tener alguna posibilidad de librarse de algo, como en aquel anuncio famoso ...Mire, pruebe, compare...y eliga....
No tiene porque decirnos nada.... S.m.c.
Pues en todos los casos que he conocido empieza respondiendo la comunidad.
Hasta hoy en dia, si un personal de limpieza, por ejemplo, no está en Seg. Sociales por limpieza contratada con una empresa, responde la Comunidad, y si se deben cuotas, paga por lo que no haya pagado la empresa de limpieza.
Caso real vivido hace unos años, ( piscinas), en la sierra de Madrid: comunidad de apartamentos con piscinas se dijo que se cerraba la piscina por la noche, pero un copropietario dijo que a él nadie le prohibía bañarse cuando quisiese.
Bajaba después de cenar y se metía en la piscina (agosto), pero olvidó que en algunas zonas de la sierra de Madrid, las temperaturas bajan en exceso, y una mañana apareció muerto flotando en la piscina. Intervino la Guardia Civil, Juzgado,Ayuntamiento, etc. y todos los expedientes fueron CONTRA la Comunidad. Gastos de abogados, etc. contra la Comunidad, hasta que se dilucidaron responsabilidades....
Las cosas no son tan sencillas, y cada día menos.
Por tanto Reyin, si quiere Vd. tener alguna posibilidad de librarse de algo, como en aquel anuncio famoso ...Mire, pruebe, compare...y eliga....
No tiene porque decirnos nada.... S.m.c.
Desde luego si hay gente como tú que lía las cosas, nada es sencillo.
Qué tiene que ver el tema de una subcontratación con el tema del arrendamiento? las responsabilidad en las subcontrataciones están indicadas por la ley.
Es que mezclas temas que jurídicamente son muy diferentes, creo que no sabes de derecho e intentas justificar con cosas que sabes, otras cosas que son diferentes, me equivoco o realmente no has estudiado derecho?
Y si quieren demandar, claro que pueden demandar, otra cosa es que realmente tengan responsabilidad (que no la tienen) y quién pagaría las costas (el que demanda a quien no debe) pero es que pueden demandar al constructor, al que se le ocurrio la idea, al que pasaba por allí, etc...pero cada responsabilidad tiene su sujeto.
Para eso está el tema de la legitimación pasiva, no es tan complicado, si no quieres complicarlo.
Qué tiene que ver el tema de una subcontratación con el tema del arrendamiento? las responsabilidad en las subcontrataciones están indicadas por la ley.
Es que mezclas temas que jurídicamente son muy diferentes, creo que no sabes de derecho e intentas justificar con cosas que sabes, otras cosas que son diferentes, me equivoco o realmente no has estudiado derecho?
Y si quieren demandar, claro que pueden demandar, otra cosa es que realmente tengan responsabilidad (que no la tienen) y quién pagaría las costas (el que demanda a quien no debe) pero es que pueden demandar al constructor, al que se le ocurrio la idea, al que pasaba por allí, etc...pero cada responsabilidad tiene su sujeto.
Para eso está el tema de la legitimación pasiva, no es tan complicado, si no quieres complicarlo.
