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Alquiler y coronavirus
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Viendo 21 - 36 de 36 comentarios
Buenas tardes, tengo un problema grave, vivimos en mi casa yo y 2 chicas más, el piso está a mi nombre, las otras 2 una es mi amiga y otra es conocida, las dejo vivir en mi casa, una de ellas desde ahce una semana tose mucho y ha dejado de trabajar ya no sale de casa, para anda, la tos cada vez es peor y al pregunto si tiene algo que debamos saber, al final la sonsaco que tiene el coronavirus, ha estado metida en casa infectada 1 semana sin decirnos nada, yo soy grupo de riesgo proque tneog los pulmones mal, la he dicho que se vaya de casa que para mi puede ser mortal, y su reaccion es : se ha encerrado en su habitaicon y no me abre la puerta, ella tiene familia en madrid, pero se ha encerrado y no quiere irse, y esta en peligro mi salud que en mi caso pillarlo puede ser mortal, como puedo echarla, esta infectada y nos pone en peligro tanto a mi como a mi amiga, y se pasea por casa sin amscarillas sin proteccion tosiendo tocando todo.
Esta duda va a ser imposible de resolver porque es la primera vez que se decreta el estado de alarma. Yo veo muy dificil que se obligue a nadie a pagar nada porque si asi fuese todo el pais pondria 3 o 4 demandas contra todo el pais. Seria todos contra todos, y dudo mucho que eso vaya a ninguna parte.
Me da la sensacion de que cada cual vamos a tener que soportar las perdidas que nos toque soportar y a otra cosa.
Me da la sensacion de que cada cual vamos a tener que soportar las perdidas que nos toque soportar y a otra cosa.
Es decir, que por falta de jurisprudencia, estamos en el limbo. Aunque si el estado decide con las hipotecas, como ocurrió en Italia, aplazar el pago hasta dieciocho meses, entiendo que pasaría lo mismo con el pago de las rentas como mínimo, o sea. Aplazar el pago, pero nunca anularlo, no sería lo más lógico, ya que seríamos dos dannificados, el por cerrar y yo por perder la renta. Entonces entiendo que a mí también me tendría que dar una solución el estado. Si no lo que usted dice, tiene que asumir el sus riesgo, igual que yo no participo de sus aumentos de caja, ya que yo le alquilo la ocupación del local, en ningún caso le alquilo la expolotación del negocio en sí. Si no eso sería otro tipo de negociación, por ejemplo un tanto por ciento de los beneficios e incluso pérdidas, como en la bolsa.¿No cree?.
Sigo dándole vueltas al asunto, porque no logro quedarme tranquilo con una respuesta.
Puesto que parece ser que en el caso de alquileres y fuerza mayor el gobierno no va a pronunciarse, al igual que no se ha pronunciado sobre cancelaciones de vuelos, o de estancias hoteleras, y si se pronuncia me extrañaría mucho que sea para asumir las pérdidas con cargo a fondos públicos, me temo que en esto están solos el arrendador y el arrendatario.
Es decir uno de los va a tener que asumir los daños del cierre.
Y yo me hago esta reflexión, de momento: ¿debe soportarlos quien cumple con su obligación de poner a disposición del inquilino el local, o los debe soportar el empresario que ha montado un negocio asumiendo el riesgo y ventura de su funcionamiento?
Yo de momento a dos clientes les he respondido esto:
Si un local de negocio deja de pagarte el alquiler de este mes, alegando las pérdidas causadas por el cierre forzoso, y solamente es este mes (o el que viene), no interpongas demanda de desahucio, coge el recibo devuelto y plantea un juicio verbal por el importe de dicho recibo, que si es de menos de dos mil euros no va a requerir abogado ni procurador, y que el Juzgado decida si es fuerza mayor o no.
Puesto que parece ser que en el caso de alquileres y fuerza mayor el gobierno no va a pronunciarse, al igual que no se ha pronunciado sobre cancelaciones de vuelos, o de estancias hoteleras, y si se pronuncia me extrañaría mucho que sea para asumir las pérdidas con cargo a fondos públicos, me temo que en esto están solos el arrendador y el arrendatario.
Es decir uno de los va a tener que asumir los daños del cierre.
Y yo me hago esta reflexión, de momento: ¿debe soportarlos quien cumple con su obligación de poner a disposición del inquilino el local, o los debe soportar el empresario que ha montado un negocio asumiendo el riesgo y ventura de su funcionamiento?
Yo de momento a dos clientes les he respondido esto:
Si un local de negocio deja de pagarte el alquiler de este mes, alegando las pérdidas causadas por el cierre forzoso, y solamente es este mes (o el que viene), no interpongas demanda de desahucio, coge el recibo devuelto y plantea un juicio verbal por el importe de dicho recibo, que si es de menos de dos mil euros no va a requerir abogado ni procurador, y que el Juzgado decida si es fuerza mayor o no.
No creo que sea ocioso recordar que el devengo de la renta de marzo (nacimiento de la obligación de pagar esa renta) de los locales se produjo el uno de marzo, y la obligación del pago se produce entre ese día y el día siete:
Art. 17 LAU: Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes.
La Audiencia de Palma de Mallorca se pronuncia sobre ello en S. de once de Enero de dos mil doce.
Art. 17 LAU: Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes.
La Audiencia de Palma de Mallorca se pronuncia sobre ello en S. de once de Enero de dos mil doce.
Y sobre el concurso:
Rentas impagadas anteriores al concurso: crédito ordinario.
Las Rentas pendientes posteriores a la declaración de concurso: son Créditos Contra la Masa, que deben satisfacerse a su vencimiento, y tienen prioridad absoluta de pago sobre todos los créditos anteriores a la declaración.
Asimismo, el propietario puede solicitar la resolución del contrato de arrendamiento, que el Juez puede denegar si considera que la vigencia de dicho contrato es necesaria para la continuidad de la empresa, pero no por desahucio de la LEC, sino en el propio concurso y por demanda incidental.
El art. 70 de la Ley Concursal permite a la Administración Concursal la enervación o rehabilitación del contrato (dependiendo de la que fase en que se encuentre el procedimiento) hasta el mismo día del lanzamiento, siendo las rentas y cantidades asimiladas abonadas con cargo a la masa.
la Sentencia del Juzgado de lo Mercantil de Gijón de 15 de diciembre de 2015, recaída en una de dichas demandas incidentales, establece que dado el incumplimiento del arrendatario es lógica y conveniente la resolución; hay sentencias que dicen lo contrario, también.
Consecuencia práctica: ante el segundo impago de renta y si no nos amplían garantías presentar demanda de desahucio y que nos señalen lanzamiento, antes de que el inquilino se plantee ir a concurso. Si después y declarado el concurso, la sentencia de desahucio ya es firme, se puede instar la ejecución, a pesar del art. 55 LC que establece en el concurso de acreedores la suspensión de la ejecución, así lo establece la jurisprudencia: resuelto el contrato, éste contrato de alquiler ya no forma parte del patrimonio del concursado.
Rentas impagadas anteriores al concurso: crédito ordinario.
Las Rentas pendientes posteriores a la declaración de concurso: son Créditos Contra la Masa, que deben satisfacerse a su vencimiento, y tienen prioridad absoluta de pago sobre todos los créditos anteriores a la declaración.
Asimismo, el propietario puede solicitar la resolución del contrato de arrendamiento, que el Juez puede denegar si considera que la vigencia de dicho contrato es necesaria para la continuidad de la empresa, pero no por desahucio de la LEC, sino en el propio concurso y por demanda incidental.
El art. 70 de la Ley Concursal permite a la Administración Concursal la enervación o rehabilitación del contrato (dependiendo de la que fase en que se encuentre el procedimiento) hasta el mismo día del lanzamiento, siendo las rentas y cantidades asimiladas abonadas con cargo a la masa.
la Sentencia del Juzgado de lo Mercantil de Gijón de 15 de diciembre de 2015, recaída en una de dichas demandas incidentales, establece que dado el incumplimiento del arrendatario es lógica y conveniente la resolución; hay sentencias que dicen lo contrario, también.
Consecuencia práctica: ante el segundo impago de renta y si no nos amplían garantías presentar demanda de desahucio y que nos señalen lanzamiento, antes de que el inquilino se plantee ir a concurso. Si después y declarado el concurso, la sentencia de desahucio ya es firme, se puede instar la ejecución, a pesar del art. 55 LC que establece en el concurso de acreedores la suspensión de la ejecución, así lo establece la jurisprudencia: resuelto el contrato, éste contrato de alquiler ya no forma parte del patrimonio del concursado.
Es un placer, y además es la principal función de éste foro.
Incluso si aprobaran dicha ley, habría que ver en qué términos exactos se aprueba, porque ahondando en la opinión expuesta por Leonjbr, si bien el Código Civil regula el arrendamiento en general, el arrendamiento urbano tiene su porpia ley especial e incluso sus propias particularidades procesales en la Ley de Enjuiciamiento Civil para el caso particular de desahucio por impago de la renta:
Artículo 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) :
» Cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación«.
No se permite, en este juicio preferente y sumario, ninguna otra causa de oposición, aunque quede a salvo el planteamiento de la misma en un posterior juicio declarativo.
Incluso si aprobaran dicha ley, habría que ver en qué términos exactos se aprueba, porque ahondando en la opinión expuesta por Leonjbr, si bien el Código Civil regula el arrendamiento en general, el arrendamiento urbano tiene su porpia ley especial e incluso sus propias particularidades procesales en la Ley de Enjuiciamiento Civil para el caso particular de desahucio por impago de la renta:
Artículo 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) :
» Cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación«.
No se permite, en este juicio preferente y sumario, ninguna otra causa de oposición, aunque quede a salvo el planteamiento de la misma en un posterior juicio declarativo.
Entiendo que mientras el gobierno no lo considere fuerza mayor, y lo eleve a categoría de ley, que todo puede ser, no puede dejar de pagar la renta. Entendido. Le agradecería que por su condición de jurista y tener acceso a información relevante que un profano no puede acceder y sin que esto le suponga una obligación conmigo,me tenga a mí y y por ende a los demás foreros interesados en el tema, informados en o posible, Gracias de antemano por su profesionalidad.
La OCU inicia una campaña para que sea fuerza mayor en la suspensión de viajes (ley):
https://www.ocu.org/organizacion/prensa/notas-de-prensa/2020/coronaviruscampana090320
En consecuencia, hoy para la OCU no lo es, al menos a esos efectos.
El martes hubo un foro jurídico para examinar esta materia:
https://www.fidefundacion.es/agenda/Miedo-al-miedo-Consecuencias-juridicas-del-impacto-de-la-fuerza-mayor-a-proposito-de-la-epidemia-de-coronavirus_ae692162.html
No estoy seguro de que el foro apruebe que se citen ciertos enlaces, pero el uso del buscador me revela, de momento, que los juristas que se han pronunciado se atienen al "pacta sunt servanda". Y hacen hincapié en si se refleja o no en el contrato como causa de suspensión la epidemia. En mi expeirencia, suelen reflejarse el incendio, la guerra, los saqueos...
Las empresas que detecten un brote o riesgo "grave e inminente" de contagio de coronavirus tienen la obligación de cerrar temporalmente el centro de trabajo. Así lo ha dictaminado este miércoles el Ministerio de Trabajo.
http://prensa.mitramiss.gob.es/WebPrensa/pdf/guia_definitiva.pdf
Se debe realizar una "interpretación restrictiva" del concepto "grave e inminente" y recuerda que "la mera suposición o la alarma social generada no son suficientes". Según el Ministerio, "no serán consideradas causas de "fuerza mayor" los casos en los que una empresa deba cerrar o paralizar su actividad por la escasez o falta total de a provisionamiento de materiales. Tampoco un descenso de la demanda que le genere a la firma un exceso de existencias o falta de compradores o la imposibilidad de prestación de servicios."
El Mobile World Congress alegó fuerza mayor para el cierre pero parece que ello no impide la petición de indemnizaciones; el salón de Libro de Paris también lo alega, pero en este caso recuerda que hay una orden de cierre gubernativa.
En España el gobierno acaba de aprobar el Real Decreto-ley 6/2020 de 10 de marzo que suspende el pago de cotizaciones de autónomos enfermos e ingresados, pero a pesar d ela petición expresa de ATA se ha negado a establecer que el cierre de un negocio provocado por una caída de ingresos directamente o indirectamente derivados de la epidemia sea considerada causa de fuerza mayor.
https://www.ocu.org/organizacion/prensa/notas-de-prensa/2020/coronaviruscampana090320
En consecuencia, hoy para la OCU no lo es, al menos a esos efectos.
El martes hubo un foro jurídico para examinar esta materia:
https://www.fidefundacion.es/agenda/Miedo-al-miedo-Consecuencias-juridicas-del-impacto-de-la-fuerza-mayor-a-proposito-de-la-epidemia-de-coronavirus_ae692162.html
No estoy seguro de que el foro apruebe que se citen ciertos enlaces, pero el uso del buscador me revela, de momento, que los juristas que se han pronunciado se atienen al "pacta sunt servanda". Y hacen hincapié en si se refleja o no en el contrato como causa de suspensión la epidemia. En mi expeirencia, suelen reflejarse el incendio, la guerra, los saqueos...
Las empresas que detecten un brote o riesgo "grave e inminente" de contagio de coronavirus tienen la obligación de cerrar temporalmente el centro de trabajo. Así lo ha dictaminado este miércoles el Ministerio de Trabajo.
http://prensa.mitramiss.gob.es/WebPrensa/pdf/guia_definitiva.pdf
Se debe realizar una "interpretación restrictiva" del concepto "grave e inminente" y recuerda que "la mera suposición o la alarma social generada no son suficientes". Según el Ministerio, "no serán consideradas causas de "fuerza mayor" los casos en los que una empresa deba cerrar o paralizar su actividad por la escasez o falta total de a provisionamiento de materiales. Tampoco un descenso de la demanda que le genere a la firma un exceso de existencias o falta de compradores o la imposibilidad de prestación de servicios."
El Mobile World Congress alegó fuerza mayor para el cierre pero parece que ello no impide la petición de indemnizaciones; el salón de Libro de Paris también lo alega, pero en este caso recuerda que hay una orden de cierre gubernativa.
En España el gobierno acaba de aprobar el Real Decreto-ley 6/2020 de 10 de marzo que suspende el pago de cotizaciones de autónomos enfermos e ingresados, pero a pesar d ela petición expresa de ATA se ha negado a establecer que el cierre de un negocio provocado por una caída de ingresos directamente o indirectamente derivados de la epidemia sea considerada causa de fuerza mayor.
Obviamente se examina en la consulta la fuerza mayor en el cumplimiento de las obligaciones: art. 1105 CC.
La jurisprudencia no lo aplica, salvo error de mi parte, a obligaciones genéricas, cual es el pago de la renta. Y se suele exigir un carácter definitivo.
"...el hecho en cuestión haya determinado una imposibilidad total y absoluta de realizar las prestaciones que integran el contenido del contrato,..." "insuperable o irresistible, por exceder el curso normal de la vida"
Por ejemplo, es fuerza mayor la ruina del edificio, la revocación de licencia, expropiación forzosa de la finca en que estaba instalado el negocio, la suspensión gubernativa de un espectáculo; la prohibición del ejercicio de una determinada industria, antes permitida; o la revocación de la licencia municipal de un kiosco de refrescos; como se ve, son definitivos.
No lo es el cierre del establecimiento por infracción cometida por el empresario, o los cortes de suministro de electricidad, no la he visto invocar en la pasada epidemia de gripe A del 2009, ni lo fue la epidemia de gripe de febrero de este año con 150.000 contagiados; no lo fue la epidemia del ébola del año 2014 aunque hubo algunos casos en España. No lo es una huelga, por mucho que dure.
No tengo noticia de que por el cierre de un restaurante por una inspección de sanidad o que exija obras de adaptación se haya suspendido la obligación del pago de la renta. STSJ Andalucía 15-2-10 rec. 5228/2009. No es fuerza mayor.
No puede ser excusa del cumplimiento del contrato la falta de recursos económicos del obligado a la prestación pecuniaria. No lo es una enfermedad sobrevenida.. No es un suceso insólito o extraordinario, sino una eventualidad que en el curso de la vida de una persona puede acontecer. STS 2-10-84.
No lo es el paro, ni que te denieguen un crédito: Sentencia de la A. Provincial de las Palmas nº 258/07, de 28 septiembre; no lo es ni siquiera en esta notoria crisis financiera. Como se ve, todos estos ejemplos son al fin y al cabo situaciones que te dejan sin dinero para pagar.
En materia estrictamente arrendaticia, el art. 9,3 LAU permite al propietario alegar fuerza mayor por el retraso en ocupar la vivienda, pero la jurisprudencia exige que el impedimento sea provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor.
La suspensión de la obligación del pago de la renta en caso de obras de reparación que correspondan al casero se produce cuando la imposibilidad de uso dura mas de veinte días. Lo añado por si dicho plazo pudiera usarse como término de comparación.
El art. 214 Ley Contratos Sector Público define como supuestos que tienen la consideración de fuerza mayor “a) Los incendios causados por la electricidad atmosférica; b) Los fenómenos naturales de efectos catastróficos, como maremotos, terremotos, erupciones volcánicas, movimientos del terreno, temporales marítimos, inundaciones u otros semejantes; c) Los destrozos ocasionados violentamente en tiempo de guerra, robos, tumultos o alteraciones graves del orden público”. Como la jurisprudencia exige una interpretación restrictiva, al no estar la epidemia recogida expresamente en este catálogo, yo no lo veo factible.
En resumen:
No tener dinero, por la causa que sea, no es fuerza mayor. Ponerse enfermo, sea cual sea la enfermedad, no es causa mayor, pues todos podemos ponernos enfermos algún día.
Haría falta una orden de cierre gubernativa, con rango de ley, y por mas de veinte días, y aún así habrá que estudiarlo.
Sin perjuicio de opinión fundada en mejor derecho.
La jurisprudencia no lo aplica, salvo error de mi parte, a obligaciones genéricas, cual es el pago de la renta. Y se suele exigir un carácter definitivo.
"...el hecho en cuestión haya determinado una imposibilidad total y absoluta de realizar las prestaciones que integran el contenido del contrato,..." "insuperable o irresistible, por exceder el curso normal de la vida"
Por ejemplo, es fuerza mayor la ruina del edificio, la revocación de licencia, expropiación forzosa de la finca en que estaba instalado el negocio, la suspensión gubernativa de un espectáculo; la prohibición del ejercicio de una determinada industria, antes permitida; o la revocación de la licencia municipal de un kiosco de refrescos; como se ve, son definitivos.
No lo es el cierre del establecimiento por infracción cometida por el empresario, o los cortes de suministro de electricidad, no la he visto invocar en la pasada epidemia de gripe A del 2009, ni lo fue la epidemia de gripe de febrero de este año con 150.000 contagiados; no lo fue la epidemia del ébola del año 2014 aunque hubo algunos casos en España. No lo es una huelga, por mucho que dure.
No tengo noticia de que por el cierre de un restaurante por una inspección de sanidad o que exija obras de adaptación se haya suspendido la obligación del pago de la renta. STSJ Andalucía 15-2-10 rec. 5228/2009. No es fuerza mayor.
No puede ser excusa del cumplimiento del contrato la falta de recursos económicos del obligado a la prestación pecuniaria. No lo es una enfermedad sobrevenida.. No es un suceso insólito o extraordinario, sino una eventualidad que en el curso de la vida de una persona puede acontecer. STS 2-10-84.
No lo es el paro, ni que te denieguen un crédito: Sentencia de la A. Provincial de las Palmas nº 258/07, de 28 septiembre; no lo es ni siquiera en esta notoria crisis financiera. Como se ve, todos estos ejemplos son al fin y al cabo situaciones que te dejan sin dinero para pagar.
En materia estrictamente arrendaticia, el art. 9,3 LAU permite al propietario alegar fuerza mayor por el retraso en ocupar la vivienda, pero la jurisprudencia exige que el impedimento sea provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor.
La suspensión de la obligación del pago de la renta en caso de obras de reparación que correspondan al casero se produce cuando la imposibilidad de uso dura mas de veinte días. Lo añado por si dicho plazo pudiera usarse como término de comparación.
El art. 214 Ley Contratos Sector Público define como supuestos que tienen la consideración de fuerza mayor “a) Los incendios causados por la electricidad atmosférica; b) Los fenómenos naturales de efectos catastróficos, como maremotos, terremotos, erupciones volcánicas, movimientos del terreno, temporales marítimos, inundaciones u otros semejantes; c) Los destrozos ocasionados violentamente en tiempo de guerra, robos, tumultos o alteraciones graves del orden público”. Como la jurisprudencia exige una interpretación restrictiva, al no estar la epidemia recogida expresamente en este catálogo, yo no lo veo factible.
En resumen:
No tener dinero, por la causa que sea, no es fuerza mayor. Ponerse enfermo, sea cual sea la enfermedad, no es causa mayor, pues todos podemos ponernos enfermos algún día.
Haría falta una orden de cierre gubernativa, con rango de ley, y por mas de veinte días, y aún así habrá que estudiarlo.
Sin perjuicio de opinión fundada en mejor derecho.
No soy un experto en la materia, pero me da la sensación de que no es tan fácil, porque para suspender pagos el inquilino tendría que declararse en concurso voluntario de acreedores o algo así, Es que no puedo dar una respuesta segura porque no soy especialista en el tema, pero me da la sensación de que esa es la respuesta.
En la LAU no se dice nada al respecto. Está prevista la suspensión pero en caso de obras, no de coronavirus o fuerza mayor, lo cual refuerza mi idea de que el inquilino no puede dejar de pagar sin mas. Yo creo que tiene que promover un concurso de acreedores para que le declaren en quiebra, Por tanto no veo nada facil que ocurra la suspensión, porque no creo yo que la gente empiece a ir al abogado para meterse en un concurso,
A ver si otros foreros pueden decir algo mas a ver si saben mas que yo.
En la LAU no se dice nada al respecto. Está prevista la suspensión pero en caso de obras, no de coronavirus o fuerza mayor, lo cual refuerza mi idea de que el inquilino no puede dejar de pagar sin mas. Yo creo que tiene que promover un concurso de acreedores para que le declaren en quiebra, Por tanto no veo nada facil que ocurra la suspensión, porque no creo yo que la gente empiece a ir al abogado para meterse en un concurso,
A ver si otros foreros pueden decir algo mas a ver si saben mas que yo.
Alquiler y coronavirus
