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Alquiler vivienda
¡Buenos días!
En enero de 2.008 nos mudamos mi mujer y yo a una nueva vivienda de alquiler para la cual pagamos un mes de fianza y un mes de alquiler antes de entrar. La vivienda nos la alquiló un "representante" de los dueños ya que estos tienen su residencia habitual en Inglaterra. Insistimos en tener algún documento por escrito para el arrendamiento de la vivienda y firmamos con el "representante" uno de estos contratos tipo que se pueden comprar en los estancos y fijamos un periodo de arrendamiento de dos años. Según tenemos entendido dicho representante no tiene "poder" firmado ante notario para actuar en nombre de los dueños pero por ausencia de los dueños no tuvimos mas remedio que firmar con el. El representante nos entrega recibos para cada mes de renta pagada así como las facturas de luz, agua y gas.
Hoy por sorpresa recibimos la visita de los dueños que nos comunicaron que si sabiamos que el piso está en venta. Si lo sabiamos pero según el representante nos podíamos quedar por lo menos por un periodo de dos años, cosa que según los dueños no es cierto. Ellos desean vender la vivienda antes de dos años. Bueno, ahora nuestra pregunta es:
¿Cúal es nuestra situación legal? Es decir, ¿nos pueden echar por no tener un contrato firmado con los dueños directamente sino con su representante que recibe el dinero y gestiona todo lo que se refiere a nuestra vivienda?
Gracias de antemano a todos que nos pueden ayudar.
En enero de 2.008 nos mudamos mi mujer y yo a una nueva vivienda de alquiler para la cual pagamos un mes de fianza y un mes de alquiler antes de entrar. La vivienda nos la alquiló un "representante" de los dueños ya que estos tienen su residencia habitual en Inglaterra. Insistimos en tener algún documento por escrito para el arrendamiento de la vivienda y firmamos con el "representante" uno de estos contratos tipo que se pueden comprar en los estancos y fijamos un periodo de arrendamiento de dos años. Según tenemos entendido dicho representante no tiene "poder" firmado ante notario para actuar en nombre de los dueños pero por ausencia de los dueños no tuvimos mas remedio que firmar con el. El representante nos entrega recibos para cada mes de renta pagada así como las facturas de luz, agua y gas.
Hoy por sorpresa recibimos la visita de los dueños que nos comunicaron que si sabiamos que el piso está en venta. Si lo sabiamos pero según el representante nos podíamos quedar por lo menos por un periodo de dos años, cosa que según los dueños no es cierto. Ellos desean vender la vivienda antes de dos años. Bueno, ahora nuestra pregunta es:
¿Cúal es nuestra situación legal? Es decir, ¿nos pueden echar por no tener un contrato firmado con los dueños directamente sino con su representante que recibe el dinero y gestiona todo lo que se refiere a nuestra vivienda?
Gracias de antemano a todos que nos pueden ayudar.
Hola coolanga. El arrendamiento es entendido como un acto de administración por lo que para responder a si el representante tenía poder suficiente para arrendar la vivienda sería necesario saber el tipo de poder que se le otorgó(es bastante probable que entre él y los dueños exista un contrato de arrendamiento de servicios o de mandato).
Por otro lado la VENTA de la vivienda NO extingue el contrato ya que es de aplcación el art 14 LAU 1994.
Reciba un cordial saludo.
Por otro lado la VENTA de la vivienda NO extingue el contrato ya que es de aplcación el art 14 LAU 1994.
Reciba un cordial saludo.
Hola coolanga. NO creo que vayan ustedes a tener problemas para seguir con el contrato de arrendamiento. Es muy común que la administración de un patrimonio se otorgue de forma verbal.
En cuanto a la ENAJENACIÓN(venta) de la vivienda:
En primer lugar habría que determinar si usted tiene o no derecho de tanteo o de retracto. Si, como imagino, el arrendador propietario pretende enajenar(vender,compraventa) sólo esa vivienda y NO todo el inmueble( o en el caso de que la totalidad del inmueble estuviese constituido por esa única vivienda) usted está facultado para ejercer su derecho de Tanteo( adquisición preferente) o el de Retracto. Hay otra excepción: que el contrato tuviese una duración inicialmente pactada superior a 5 años y en el mismo se hubiese pactado la exclusión del ejercicio de los derechos de tanteo y retracto(que no es su caso)
En cuanto al ejercicio del derecho de Tanteo. Los requisitos vienen recogidos en el art 25 LAU 1994:
1) El propietario deberá notificar FEHACIENTEMENTE( burofax con acuse de recibo o a través de conducto notarial) al Arrendatario su decisión de vender la vivienda,indicando el precio y demás condiciones esenciales de la transmisión( No es obligatorio que consten los datos personales del adquirente).
Esta notificación implica una oferta firme e irrevocable, y en consecuencia el propietario no podrá retirar la misma, en tanto y cuanto no transcurra el plazo de 30 días naturales, a contar desde el siguiente al que se le noifique fehacientemente al arrendatario la decisión de enajenar(transmistir) la vivienda.
2) Usted como Arrendatario tendrá un plazo de 30 días naturales a contar desde el siguiente al que reciba la notificación para ejercer su Derecho de Tanteo. El ejercicio de tal derecho no se limita a que usted únicamente manifieste su voluntad de adquirir la vivienda, sino que además debe abonar el precio o prestar las garantías que el propietario hubiese establecido en su oferta.
3)Si en el plazo indicado en el apartado 2 usted NO ejercita su derecho de TANTEO, el propietario podrá transmitir la finca pero, si no lo hace, su acción le caduca a los 180 días naturales siguientes a la notificación. Si esto ocurriese y su arrendador-propietario pretendiese volver a enajenar la vivienda, debería cumplir todos los pasos que ya he indicado.
En cuanto al ejercicio del Derecho de Retracto. También se halla regulado en el art 25.3 LAU 1994. Usted podrá hacer uso del Derecho de Retracto:
a) Cuando no se hubiere hecho la notificación previa.
b) Cuando hecha la notificación, en ella se omitiese cualquiera de los requisitos exigidos:
1) Que el precio fuese INFERIOR al notificado previamente.
2) Que las condiciones esenciales de la transmisión fuesen MENOS ONEROSAS que las notificadas previamente.
El ADQUIRENTE(tercero que compra la vivienda) estará obligado a notificar fehacientemente al ARRENDATARIO la adquisición realizada y condiciones esenciales de la misma, mediante entrega de la Escritura o del documento acreditativo de la transmisión.
A partir de la recepción de la notificación el ARRENDATARIO dispondrá de un plazo de 30 días naturales para ejercitar el derecho de retracto. Para ejercer tal derecho deberá cumplir, como arrendatario, lo estipulado en el art 1518 CC:
"El vendedor no podrá hacer uso del derecho de retracto sin reembolsar al comprador el precio de la venta, y además:
Los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta.
Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida."
El contrato que usted firmó con su anterior arrendatario seguirá VIGENTEen todos sus puntos una vez producida la venta.
Artículo 14. Enajenación de la vivienda arrendada
"El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, aún cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria."
Reciba un cordial saludo.
En cuanto a la ENAJENACIÓN(venta) de la vivienda:
En primer lugar habría que determinar si usted tiene o no derecho de tanteo o de retracto. Si, como imagino, el arrendador propietario pretende enajenar(vender,compraventa) sólo esa vivienda y NO todo el inmueble( o en el caso de que la totalidad del inmueble estuviese constituido por esa única vivienda) usted está facultado para ejercer su derecho de Tanteo( adquisición preferente) o el de Retracto. Hay otra excepción: que el contrato tuviese una duración inicialmente pactada superior a 5 años y en el mismo se hubiese pactado la exclusión del ejercicio de los derechos de tanteo y retracto(que no es su caso)
En cuanto al ejercicio del derecho de Tanteo. Los requisitos vienen recogidos en el art 25 LAU 1994:
1) El propietario deberá notificar FEHACIENTEMENTE( burofax con acuse de recibo o a través de conducto notarial) al Arrendatario su decisión de vender la vivienda,indicando el precio y demás condiciones esenciales de la transmisión( No es obligatorio que consten los datos personales del adquirente).
Esta notificación implica una oferta firme e irrevocable, y en consecuencia el propietario no podrá retirar la misma, en tanto y cuanto no transcurra el plazo de 30 días naturales, a contar desde el siguiente al que se le noifique fehacientemente al arrendatario la decisión de enajenar(transmistir) la vivienda.
2) Usted como Arrendatario tendrá un plazo de 30 días naturales a contar desde el siguiente al que reciba la notificación para ejercer su Derecho de Tanteo. El ejercicio de tal derecho no se limita a que usted únicamente manifieste su voluntad de adquirir la vivienda, sino que además debe abonar el precio o prestar las garantías que el propietario hubiese establecido en su oferta.
3)Si en el plazo indicado en el apartado 2 usted NO ejercita su derecho de TANTEO, el propietario podrá transmitir la finca pero, si no lo hace, su acción le caduca a los 180 días naturales siguientes a la notificación. Si esto ocurriese y su arrendador-propietario pretendiese volver a enajenar la vivienda, debería cumplir todos los pasos que ya he indicado.
En cuanto al ejercicio del Derecho de Retracto. También se halla regulado en el art 25.3 LAU 1994. Usted podrá hacer uso del Derecho de Retracto:
a) Cuando no se hubiere hecho la notificación previa.
b) Cuando hecha la notificación, en ella se omitiese cualquiera de los requisitos exigidos:
1) Que el precio fuese INFERIOR al notificado previamente.
2) Que las condiciones esenciales de la transmisión fuesen MENOS ONEROSAS que las notificadas previamente.
El ADQUIRENTE(tercero que compra la vivienda) estará obligado a notificar fehacientemente al ARRENDATARIO la adquisición realizada y condiciones esenciales de la misma, mediante entrega de la Escritura o del documento acreditativo de la transmisión.
A partir de la recepción de la notificación el ARRENDATARIO dispondrá de un plazo de 30 días naturales para ejercitar el derecho de retracto. Para ejercer tal derecho deberá cumplir, como arrendatario, lo estipulado en el art 1518 CC:
"El vendedor no podrá hacer uso del derecho de retracto sin reembolsar al comprador el precio de la venta, y además:
Los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta.
Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida."
El contrato que usted firmó con su anterior arrendatario seguirá VIGENTEen todos sus puntos una vez producida la venta.
Artículo 14. Enajenación de la vivienda arrendada
"El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, aún cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria."
Reciba un cordial saludo.
