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Alquiler ¿parcela de libre privado a pagar tributos como urbana?
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Alquiler ¿parcela de libre privado a pagar tributos como urbana?
En 2020 alquilé una parcela catalogada como Libre Privado según las normas urbanísticas. Los arrendatarios hicieron varias obras e instalaron una casa de madera con los metros que permitan las normas del ayuntamiento.
Ahora el catastro la ha incorporado como vivienda de 21 metros y soportales de 21m, con lo que se genera un IBI y una tasa de basura por parte del Ayuntamiento.
Mi pregunta es, ¿tengo que variar el contrato a alquiler de vivienda? ¿o que tengo que cambiar?
Gracias
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
REUNIDOS
De una parte, Doña ___________________, con D.N.I. número __________ y domicilio en _____________ de Pelayos de la Presa.
Y de la otra, Doña ______________________, con D.N.I. número ___________________ y ____________________________________
INTERVIENEN
Cada uno en su propio nombre y derecho, se reconocen mutuamente capacidad suficiente para el otorgamiento del presente CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE PARCELA.
EXPONEN
I)- Que Doña Gregoria Rodríguez Medina, denominada en lo sucesivo y a efectos del contrato de arrendamiento ARRENDADORA es propietaria de pleno dominio de la finca:
Parcela localizada en la calle ________, en la localidad de Pelayos de la Presa, provincia de Madrid, con una extensión aproximada de 350 m, cerrada en su totalidad con valla metálica de 2m de altura.
Referencia Catastral: _________________________________
II)- Que Don ____________________________, denominada en lo sucesivo y a efectos del presente contrato ARRENDATARIA está interesada en alquilar la mencionada parcela, para lo cual, ambos acuerdan formalizar el contrato que se articula en las siguientes cláusulas:
CLÁUSULAS
PRIMERA.- Objeto y Consentimiento.
Doña ______________________ CEDE EN ARRENDAMIENTO a Doña _______________________, quien ACEPTA, la parcela descrita en el expositivo primero del presente contrato.
SEGUNDA.- Duración y prórrogas.
El presente contrato de arrendamiento tendrá una duración de cinco años, salvo que las partes acuerden otra cosa expresamente y por escrito durante el año anterior a la expiración de la vigencia contractual.
Una vez cumplido el tiempo, la ARRENDATARIA pondrá a disposición de la ARRENDADORA la posesión de la finca arrendada.
Ahora bien, en el supuesto de que una vez cumplido el plazo previsto de duración del presente contrato, ninguna de las partes hubiera dado por finalizado formalmente el mismo en los términos aquí previstos, y sin que el arrendador haya requerido expresa y fehacientemente al arrendatario, dentro de los 30 días siguientes a la finalización del contrato, para la recuperación material de la posesión y pleno dominio de la finca, el contrato se entenderá prorrogado tácitamente por un periodo adicional de cinco años, sucediéndose dichas prórrogas de manera indefinida en tanto no se produzca la denuncia del contrato de la forma antedicha
TERCERA.- Renta.
Ambas partes convienen que la renta se fije en metálico, debiendo abonar la ARRENDATARIA la cantidad de _______________, que se hará efectiva por pagos mensuales, dentro de los primeros 5 días del mes.
Dicha cantidad de renta será actualizada por el ARRENDADOR en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, aplicando la variación que sufra el Índice General Nacional de Precios al Consumo (IPC), tomando como mes de referencia el de celebración del contrato.
La ARRENDADORA deberá entregar a la ARRENDATARIA recibo del pago efectuado, una vez comprobado se haya realizado correctamente la transferencia de la renta anual a su favor.
QUINTA.- Gastos y mejoras.
Serán por cuenta de la ARRENDATARIA las reparaciones, mejoras e inversiones que sean propias en el desempeño normal de su actividad y quedarán en beneficio de la finca.
SEXTA.- Cesión y subarriendo.
El ARRENDATARIO no podrá ceder ni subarrendar la finca objeto del presente contrato.
Ahora el catastro la ha incorporado como vivienda de 21 metros y soportales de 21m, con lo que se genera un IBI y una tasa de basura por parte del Ayuntamiento.
Mi pregunta es, ¿tengo que variar el contrato a alquiler de vivienda? ¿o que tengo que cambiar?
Gracias
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
REUNIDOS
De una parte, Doña ___________________, con D.N.I. número __________ y domicilio en _____________ de Pelayos de la Presa.
Y de la otra, Doña ______________________, con D.N.I. número ___________________ y ____________________________________
INTERVIENEN
Cada uno en su propio nombre y derecho, se reconocen mutuamente capacidad suficiente para el otorgamiento del presente CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE PARCELA.
EXPONEN
I)- Que Doña Gregoria Rodríguez Medina, denominada en lo sucesivo y a efectos del contrato de arrendamiento ARRENDADORA es propietaria de pleno dominio de la finca:
Parcela localizada en la calle ________, en la localidad de Pelayos de la Presa, provincia de Madrid, con una extensión aproximada de 350 m, cerrada en su totalidad con valla metálica de 2m de altura.
Referencia Catastral: _________________________________
II)- Que Don ____________________________, denominada en lo sucesivo y a efectos del presente contrato ARRENDATARIA está interesada en alquilar la mencionada parcela, para lo cual, ambos acuerdan formalizar el contrato que se articula en las siguientes cláusulas:
CLÁUSULAS
PRIMERA.- Objeto y Consentimiento.
Doña ______________________ CEDE EN ARRENDAMIENTO a Doña _______________________, quien ACEPTA, la parcela descrita en el expositivo primero del presente contrato.
SEGUNDA.- Duración y prórrogas.
El presente contrato de arrendamiento tendrá una duración de cinco años, salvo que las partes acuerden otra cosa expresamente y por escrito durante el año anterior a la expiración de la vigencia contractual.
Una vez cumplido el tiempo, la ARRENDATARIA pondrá a disposición de la ARRENDADORA la posesión de la finca arrendada.
Ahora bien, en el supuesto de que una vez cumplido el plazo previsto de duración del presente contrato, ninguna de las partes hubiera dado por finalizado formalmente el mismo en los términos aquí previstos, y sin que el arrendador haya requerido expresa y fehacientemente al arrendatario, dentro de los 30 días siguientes a la finalización del contrato, para la recuperación material de la posesión y pleno dominio de la finca, el contrato se entenderá prorrogado tácitamente por un periodo adicional de cinco años, sucediéndose dichas prórrogas de manera indefinida en tanto no se produzca la denuncia del contrato de la forma antedicha
TERCERA.- Renta.
Ambas partes convienen que la renta se fije en metálico, debiendo abonar la ARRENDATARIA la cantidad de _______________, que se hará efectiva por pagos mensuales, dentro de los primeros 5 días del mes.
Dicha cantidad de renta será actualizada por el ARRENDADOR en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, aplicando la variación que sufra el Índice General Nacional de Precios al Consumo (IPC), tomando como mes de referencia el de celebración del contrato.
La ARRENDADORA deberá entregar a la ARRENDATARIA recibo del pago efectuado, una vez comprobado se haya realizado correctamente la transferencia de la renta anual a su favor.
QUINTA.- Gastos y mejoras.
Serán por cuenta de la ARRENDATARIA las reparaciones, mejoras e inversiones que sean propias en el desempeño normal de su actividad y quedarán en beneficio de la finca.
SEXTA.- Cesión y subarriendo.
El ARRENDATARIO no podrá ceder ni subarrendar la finca objeto del presente contrato.
El contrato está bien, pero con la casa de madera, que ahora aparece como vivienda en el Catastro, hay un par de cosas que sería conveniente que dejara claras. Vamos al grano.
1. ¿Hay que cambiar el contrato a alquiler de vivienda?
No. Si la parcela sigue siendo lo que es, y la casa esa la pusieron los arrendatarios por su cuenta, no hace falta reescribir el contrato entero. Pero lo que sí es imprescindible es dejar claro que la responsabilidad de esa casa la asumen ellos. Ud. no se haga cargo de nada que no sea la parcela.
Cuidado: Si un día el Ayuntamiento o Hacienda deciden que la parcela se considera vivienda y no terreno rústico, entonces sí tendrá que adaptarlo. Pero hasta que eso ocurra, no hay por qué cambiar nada.
2. ¿Qué se hace con el contrato actual?
No hace falta empezar de nuevo, pero sí sería útil añadir un par de cláusulas que aclaren el panorama:
Sobre la casa de madera:
Hay que dejar claro, sin ambigüedades, que la casa la pusieron ellos, y que ellos se encargan de cualquier problema relacionado con la estructura, el mantenimiento, los permisos, lo que sea. No se meta en líos innecesarios.
Impuestos y tasas:
El Ayuntamiento ya está cobrando el IBI y la tasa de basura por la casa, así que póngalo en el contrato. Que quede bien claro que esos gastos corren por cuenta de los arrendatarios. Y si no quieren, puede subirles la renta para cubrir esos gastos. No es tan complicado.
Advertencia: Si decide asumir esos costes en el futuro, no pasa nada. Es algo que puede ajustar sin tener que cambiar el contrato completo.
3. ¿Qué pasa con los impuestos?
Ahora que la casa está registrada como vivienda, puede que Hacienda le pida explicaciones sobre cómo lo está declarando. Lo mejor, para evitar sorpresas, es hablar con un buen asesor fiscal y que le diga cómo tratarlo para que no le metan en un lío.
Advertencia: Si prefiere no tener que pagar impuestos como si fuera una vivienda, asegúrese de que el contrato sea claro y que no le den sorpresas más adelante.
4. Las obras y los permisos
Si tiene alguna duda sobre si esa casa cumple con las normativas del Ayuntamiento, haga bien en comunicarlo. No tiene por qué asumir la responsabilidad de algo que no ha autorizado. Le conviene que quede claro que esa estructura no es cosa suya.
5. El seguro
Échese un ojo a su seguro. Si no cubre la casa de madera, añada una cláusula que deje claro que los arrendatarios son los que tienen que encargarse de cualquier problema relacionado con ella. Así se protege de cualquier incidente que pueda ocurrir.
Advertencia: Si su seguro no cubre la casa, mejor aclárelo desde el principio para evitar que le echen el muerto.
1. ¿Hay que cambiar el contrato a alquiler de vivienda?
No. Si la parcela sigue siendo lo que es, y la casa esa la pusieron los arrendatarios por su cuenta, no hace falta reescribir el contrato entero. Pero lo que sí es imprescindible es dejar claro que la responsabilidad de esa casa la asumen ellos. Ud. no se haga cargo de nada que no sea la parcela.
Cuidado: Si un día el Ayuntamiento o Hacienda deciden que la parcela se considera vivienda y no terreno rústico, entonces sí tendrá que adaptarlo. Pero hasta que eso ocurra, no hay por qué cambiar nada.
2. ¿Qué se hace con el contrato actual?
No hace falta empezar de nuevo, pero sí sería útil añadir un par de cláusulas que aclaren el panorama:
Sobre la casa de madera:
Hay que dejar claro, sin ambigüedades, que la casa la pusieron ellos, y que ellos se encargan de cualquier problema relacionado con la estructura, el mantenimiento, los permisos, lo que sea. No se meta en líos innecesarios.
Impuestos y tasas:
El Ayuntamiento ya está cobrando el IBI y la tasa de basura por la casa, así que póngalo en el contrato. Que quede bien claro que esos gastos corren por cuenta de los arrendatarios. Y si no quieren, puede subirles la renta para cubrir esos gastos. No es tan complicado.
Advertencia: Si decide asumir esos costes en el futuro, no pasa nada. Es algo que puede ajustar sin tener que cambiar el contrato completo.
3. ¿Qué pasa con los impuestos?
Ahora que la casa está registrada como vivienda, puede que Hacienda le pida explicaciones sobre cómo lo está declarando. Lo mejor, para evitar sorpresas, es hablar con un buen asesor fiscal y que le diga cómo tratarlo para que no le metan en un lío.
Advertencia: Si prefiere no tener que pagar impuestos como si fuera una vivienda, asegúrese de que el contrato sea claro y que no le den sorpresas más adelante.
4. Las obras y los permisos
Si tiene alguna duda sobre si esa casa cumple con las normativas del Ayuntamiento, haga bien en comunicarlo. No tiene por qué asumir la responsabilidad de algo que no ha autorizado. Le conviene que quede claro que esa estructura no es cosa suya.
5. El seguro
Échese un ojo a su seguro. Si no cubre la casa de madera, añada una cláusula que deje claro que los arrendatarios son los que tienen que encargarse de cualquier problema relacionado con ella. Así se protege de cualquier incidente que pueda ocurrir.
Advertencia: Si su seguro no cubre la casa, mejor aclárelo desde el principio para evitar que le echen el muerto.
Coincido con Keceme en que no hay que cambiar el contrato, usted alquiló una parcela, y así sigue siendo.
Pero esa casa de madera ha supuesto un nuevo alta en el IBI (contribución urbana) de una vivienda, y una tasa de basuras: eso significa dinero, dinero a pagar que le reclaman al consultante. Yo entiendo que es posible y viable reclamarlo al arrendatario, que es quien ha dado lugar al nacimiento del tributo, y que la vía es la responsabilidad extracontractual del art. 1902 CC, ya que no cabe la responsabilidad contractual del art. 1101 CC. También cabría examinar la obligación nacida de los cuasicontratos: El art. 1887 CCiv los define como los hechos lícitos y puramente voluntarios de los que resulta obligado su autor para con un tercero y a veces una obligación recíproca entre los interesados.
El contrato no especifica destino, pero parece claro que cuando se alquila una parcela urbana, es para poner una casa en ella, no va a ser para plantar lechugas.
"Artículo 1555 CC.
El arrendatario está obligado:
1 (...)
2.º A usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado; y, en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.".
¿Qué es "libre privado"? salvo que lo definan las normas urbanísticas de ese municipio, en general puede ser considerado: o bien, la superficie física de parcela no ocupada por la edificación sobre rasante, o bien la superficie de parcela no susceptible de ser ocupada por la edificación sobre rasante según las normas urbanísticas del sector.
Convendría, antes de profundizar en el tema, ver si esa vivienda cumple con las normas urbanísticas, especialmente en lo relativo a ocupación de la parcela. Todo parece indicar que sí, cuando el propio ayuntamiento lo da de alta como vivienda.
¿Ha incumplido el contrato al poner esa casa? No: pero tiene derecho a llevársela cuando termine el arriendo.
"Artículo 1573 CC
El arrendatario tendrá, respecto de las mejoras útiles y voluntarias, el mismo derecho que se concede al usufructuario."
Pero esa casa de madera ha supuesto un nuevo alta en el IBI (contribución urbana) de una vivienda, y una tasa de basuras: eso significa dinero, dinero a pagar que le reclaman al consultante. Yo entiendo que es posible y viable reclamarlo al arrendatario, que es quien ha dado lugar al nacimiento del tributo, y que la vía es la responsabilidad extracontractual del art. 1902 CC, ya que no cabe la responsabilidad contractual del art. 1101 CC. También cabría examinar la obligación nacida de los cuasicontratos: El art. 1887 CCiv los define como los hechos lícitos y puramente voluntarios de los que resulta obligado su autor para con un tercero y a veces una obligación recíproca entre los interesados.
El contrato no especifica destino, pero parece claro que cuando se alquila una parcela urbana, es para poner una casa en ella, no va a ser para plantar lechugas.
"Artículo 1555 CC.
El arrendatario está obligado:
1 (...)
2.º A usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado; y, en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.".
¿Qué es "libre privado"? salvo que lo definan las normas urbanísticas de ese municipio, en general puede ser considerado: o bien, la superficie física de parcela no ocupada por la edificación sobre rasante, o bien la superficie de parcela no susceptible de ser ocupada por la edificación sobre rasante según las normas urbanísticas del sector.
Convendría, antes de profundizar en el tema, ver si esa vivienda cumple con las normas urbanísticas, especialmente en lo relativo a ocupación de la parcela. Todo parece indicar que sí, cuando el propio ayuntamiento lo da de alta como vivienda.
¿Ha incumplido el contrato al poner esa casa? No: pero tiene derecho a llevársela cuando termine el arriendo.
"Artículo 1573 CC
El arrendatario tendrá, respecto de las mejoras útiles y voluntarias, el mismo derecho que se concede al usufructuario."
Y si se niega a pagar el IBI por las buenas, tal vez mejor que reclamárselo en el juzgado, haga como le ha aconsejado Keceme: métaselo en la renta en la próxima renovación. Lo malo es que va a tardar cinco años.
La tasa de basuras es menos problemática, porque la ordenanza suele contemplar que la pague el beneficiario del servicio.
La tasa de basuras es menos problemática, porque la ordenanza suele contemplar que la pague el beneficiario del servicio.
