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Alquiler indefinido de 1989
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Alquiler indefinido de 1989
Estimados foristas:
Tengo en mis manos un contrato de arrendamiento de 1989 en el que no se establece su duración, simplemente dice que se excluye la aplicación del Real D-L 2/85, y que se estará a su duración al art 57 LAU del 64.
Además el arrendatario es una Sociedad Anónima.
Aparentemente esto se convierte en un arrendamiento perpetuo, cosa que no me cuadra.
¿alguien me puede dar su opinión o conoce jurisprudencia sobre casos de este tipo?
Tengo en mis manos un contrato de arrendamiento de 1989 en el que no se establece su duración, simplemente dice que se excluye la aplicación del Real D-L 2/85, y que se estará a su duración al art 57 LAU del 64.
Además el arrendatario es una Sociedad Anónima.
Aparentemente esto se convierte en un arrendamiento perpetuo, cosa que no me cuadra.
¿alguien me puede dar su opinión o conoce jurisprudencia sobre casos de este tipo?
Hola Ignacio.Existe un régimen normativo aplicable distinto en función de que el contrato sea anterior o posterior al 9 de mayo de 1985. Los contratos celebrados ANTES del 9 de mayo de 1985 se rigen por la Disp Transt. Segunda de la LAU 1994 y por la LAU 1994( salvo algunos preceptos).Ello da lugar a que sea aplicable el art 57 LAU 1964:
Artículo 57
"Cualquiera que sea la fecha de la ocupación de viviendas, con o sin mobiliario, y locales de negocio, llegado el día del vencimiento del plazo pactado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el inquilino o arrendatario, aun cuando un tercero suceda al arrendador en sus derechos y obligaciones. Se aplicará igual norma en los casos de extinción de usufructo, sin perjuicio de lo prevenido en el artículo 114, causa 12. "
Lo más interesante del citado precepto se encuentra en su inicio".Cualquiera que sea la fecha de la ocupación de viviendas, con o sin mobiliario, y locales de negocio, llegado el día del vencimiento del plazo pactado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el inquilino o arrendatario, aun cuando un tercero suceda al arrendador en sus derechos y obligaciones".
La interpretación que yo hago de dicho es que aun cuando haya expirado el plazo concertado por las partes( 1,2,8 o 20 años) el contrato se prorrogará si el arrendatario no comunica a su arrendador la voluntad de no renovarlo. Es decir, es "indefinido" pues la duración del mismo dependerá de la voluntad del Arrendatario, salvo por las causas de resolución y de denegación de prórroga que recoge la Ley.
Para acabar con esta situación se aprobó el RDLey 2/1985 de 30 de Abril,el cual a través de su art 9 derogaba la prórroga forzosa( para el arrendador) del art 57 LAU 1964. Sin embargo, la Jurisprudencia no es unánime en cuanto a que el art 9 del RD derogara el art 57 LAU 1964 estableciendose 2 corrientes jurisprudenciales al respecto:
1)Entiende que el art 9 del RD deroga el art 57 LAU 1964 , salvo que expresamente se señale en el contrato que las partes se somenten voluntariamente al régimen de prórroga forzosa, o que no exista duda, intrepretando la voluntad de las partes plasmada en los pactos del contrato y actos coetáneos, que su intención fue acogerse al régimen de prórroga forzosa.SSTS 12 de mayo de 1989; 4 de febrero de 1992 y 9 de junio de 1993.
2) Entiende que lo que determinó el RDLey fue la posibilidad de renunciar al derecho de prórroga forzosa, por lo que NO renunciándose expresamente en el contrato al mismo, dicha prórroga forzosa se debe mantener.STS de 20 de abril de 1993.
Espero haberle sido de alguna ayuda.
Salvo mejor criterio. Un saludo.
Artículo 57
"Cualquiera que sea la fecha de la ocupación de viviendas, con o sin mobiliario, y locales de negocio, llegado el día del vencimiento del plazo pactado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el inquilino o arrendatario, aun cuando un tercero suceda al arrendador en sus derechos y obligaciones. Se aplicará igual norma en los casos de extinción de usufructo, sin perjuicio de lo prevenido en el artículo 114, causa 12. "
Lo más interesante del citado precepto se encuentra en su inicio".Cualquiera que sea la fecha de la ocupación de viviendas, con o sin mobiliario, y locales de negocio, llegado el día del vencimiento del plazo pactado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el inquilino o arrendatario, aun cuando un tercero suceda al arrendador en sus derechos y obligaciones".
La interpretación que yo hago de dicho es que aun cuando haya expirado el plazo concertado por las partes( 1,2,8 o 20 años) el contrato se prorrogará si el arrendatario no comunica a su arrendador la voluntad de no renovarlo. Es decir, es "indefinido" pues la duración del mismo dependerá de la voluntad del Arrendatario, salvo por las causas de resolución y de denegación de prórroga que recoge la Ley.
Para acabar con esta situación se aprobó el RDLey 2/1985 de 30 de Abril,el cual a través de su art 9 derogaba la prórroga forzosa( para el arrendador) del art 57 LAU 1964. Sin embargo, la Jurisprudencia no es unánime en cuanto a que el art 9 del RD derogara el art 57 LAU 1964 estableciendose 2 corrientes jurisprudenciales al respecto:
1)Entiende que el art 9 del RD deroga el art 57 LAU 1964 , salvo que expresamente se señale en el contrato que las partes se somenten voluntariamente al régimen de prórroga forzosa, o que no exista duda, intrepretando la voluntad de las partes plasmada en los pactos del contrato y actos coetáneos, que su intención fue acogerse al régimen de prórroga forzosa.SSTS 12 de mayo de 1989; 4 de febrero de 1992 y 9 de junio de 1993.
2) Entiende que lo que determinó el RDLey fue la posibilidad de renunciar al derecho de prórroga forzosa, por lo que NO renunciándose expresamente en el contrato al mismo, dicha prórroga forzosa se debe mantener.STS de 20 de abril de 1993.
Espero haberle sido de alguna ayuda.
Salvo mejor criterio. Un saludo.
Muchas gracias Jan.
La cuestión es que en este caso expresamente pactan la no aplicación del Real D-Ley 2/85 y se someten al art 57 LAU 64. Y además no existe un plazo de duración inicial del contrato.
Por tanto, según lo que expones el contrato es indefinido, y yo añadiría perpetuo al ser el arrendatario una S.A. Y es esto lo que no me cuadra.
Al hilo de todo esto me asalta otra cuestión, ¿cabe pactar hoy día un arrendamiento indefinido o perpetuo?, aparentemente si gracias a la libertad que otorga el art 1255 CC, sin embargo entiendo que esta circunstancia desvirtúa la esencia del arrendamiento y lo acerca a un derecho real.
Esto se parece más a un censo, que es un derecho real, que exige escritura pública y además cabe la posibilidad de redimirlo, aunque se pacte perpetuo. En fin, que estoy un poco perdido, estoy conforme con todo lo dicho por Jan, pero sinceramente no lo acabo de ver claro (o me resisto a verlo), gracias de nuevo.
La cuestión es que en este caso expresamente pactan la no aplicación del Real D-Ley 2/85 y se someten al art 57 LAU 64. Y además no existe un plazo de duración inicial del contrato.
Por tanto, según lo que expones el contrato es indefinido, y yo añadiría perpetuo al ser el arrendatario una S.A. Y es esto lo que no me cuadra.
Al hilo de todo esto me asalta otra cuestión, ¿cabe pactar hoy día un arrendamiento indefinido o perpetuo?, aparentemente si gracias a la libertad que otorga el art 1255 CC, sin embargo entiendo que esta circunstancia desvirtúa la esencia del arrendamiento y lo acerca a un derecho real.
Esto se parece más a un censo, que es un derecho real, que exige escritura pública y además cabe la posibilidad de redimirlo, aunque se pacte perpetuo. En fin, que estoy un poco perdido, estoy conforme con todo lo dicho por Jan, pero sinceramente no lo acabo de ver claro (o me resisto a verlo), gracias de nuevo.
