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Alquiler a un hijo
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Alquiler a un hijo
Hola. Tengo una vivienda en propiedad al 50% con mi hermana. Mi hijo va a vivir en ella y mi hermana pide un contrato de alquiler, pero a mi no me interesa aparecer como "alquilador". ¿Se puede hacer contrato de alquiler SOLO a nombre de mi hermana? El precio de dicho alquiler, ya que yo no voy a cobrar nada, ¿podria ser de la mitad de lo se hubiese hecho si los 2 alquilasemos o no se puede/debe hacer asi?
Gracias y ya me diran
Gracias y ya me diran
Si, uno de los dos copropietarios de la vivienda (en este caso, su hermana) puede perfectamente firmar un contrato de alquiler. Arts. 392 y ss. y concordantes del CC., con especial incidencia en el art. 398. Actos en beneficio de la comunidad: STS de 5-03-1982. Pero no podrá firmarse un arriendo por más de sesi años, porque eso ya no se considera administración sino disposición.
No obstante, sepa que el alquiler tendrá validez solamente en tanto en cuanto el otro comunero no lo impugne: "Sólo son admisibles como válidos y eficaces los actos particulares de los comuneros, si no consta el asentimiento de los demás, cuando la actuación de aquéllos redunda en claro provecho de la comunidad, pero no en el caso contrario, como en el supuesto de arrendamiento o enajenación de la cosa" (STS 13.11.2001).
No obstante, sepa que el alquiler tendrá validez solamente en tanto en cuanto el otro comunero no lo impugne: "Sólo son admisibles como válidos y eficaces los actos particulares de los comuneros, si no consta el asentimiento de los demás, cuando la actuación de aquéllos redunda en claro provecho de la comunidad, pero no en el caso contrario, como en el supuesto de arrendamiento o enajenación de la cosa" (STS 13.11.2001).
Hola y gracias por las respuestas. Lo del precio del alquiler, necesito aclaracion. Como yo no voy a alquilar, sino solo mi hermana, entiendo que si la cantidad "normal" del alquiler seria (por poner un ejemplo) de 700€, en el contrato de alquiler (ya que solo 1 de los propietarios alquila), se podría poner 350€, sin que salte ninguna "alerta" en ningun sitio, no? ¿o no es asi?
Yo no me atrevería a bajarlo tanto, ten en cuenta que el precio de mercado es el que es y puede hacer saltar la alarma si está muy por debajo de él. Por otro lado, tampoco justificaría ese precio debido a que alquila solamente uno de los copropietarios, porque implícitamente estás reconociendo una donación
Que le inspeccionen es difícil, pero puede pasar.
Mire a ver si asumiendo la propiedad los gastos de IBI y Comunidad -e incluso los consumos de agua y luz- le pueden poner un alquiler más alto. Por ejemplo, 500 con Comunidad e IBI incluidos.
Si no lo ven factible, háganle un contrato de comodato, y que use el piso pagando solamente los gastos: es perfectamente legal.
Mire a ver si asumiendo la propiedad los gastos de IBI y Comunidad -e incluso los consumos de agua y luz- le pueden poner un alquiler más alto. Por ejemplo, 500 con Comunidad e IBI incluidos.
Si no lo ven factible, háganle un contrato de comodato, y que use el piso pagando solamente los gastos: es perfectamente legal.
Hola. Gracias por las respuestas. Necesitaria otra aclaracion ya q estoy valorando comprar mi parte. Ejemplo:
Vivienda heredada, valorada en 200.000€
Compro mi parte por 150.000€, entiendo que la valoración pasa a ser de 300.000€
En 1 año o 2 lo vendo por 400.000
En ese momento, los impuestos, ganancia patrimonial etc, ¿se contabilizaria entre los 200.000 y los 400.000 o entre los 300.000 y los 400.000?
Gracias y ya me diran
Vivienda heredada, valorada en 200.000€
Compro mi parte por 150.000€, entiendo que la valoración pasa a ser de 300.000€
En 1 año o 2 lo vendo por 400.000
En ese momento, los impuestos, ganancia patrimonial etc, ¿se contabilizaria entre los 200.000 y los 400.000 o entre los 300.000 y los 400.000?
Gracias y ya me diran
Lo mejor será que haga esa pregunta en el foro de derecho fiscal, allí están los expertos en la materia.
Yo me atrevo a anticiparle algo, pero tómelo con las debidas reservas:
La "valoración" como tal de una casa, aparte de su valoración catastral, no existe, Existe el precio de compra, o valor real o comprobado, y la liquidación tributaria correspondiente.
Primera compra: de usted a su hermana por la mitad de la casa: su hermana adquirió su mitad indivisa por 100.000 y la vende por 150.000: su hermana ha tenido un incremento patrimonial de 50.000 € a incluir en su declaración del IRPF del año correspondiente. usted no hace nada.
Segunda compra (para usted es venta): usted vende una vivienda por 400.000: adquirió la mitad indivisa por título de herencia por 100.000 y la otra mitad indivisa por 150.000. Cada adquisición fue en una fecha. Al vender liquida usted una mitad indivisa por 200.000 - 100.000 en una cierta fecha (incremento patrimonial de esa mitad indivisa 100.000), y liquida luego la otra mitad indivisa por 200.000 - 150.000 (que es lo que usted pagó a su hermana, incremento patrimonial de 50.000 €).
Y recuerde calcular también los gastos, deducciones y amortizaciones.
Yo me atrevo a anticiparle algo, pero tómelo con las debidas reservas:
La "valoración" como tal de una casa, aparte de su valoración catastral, no existe, Existe el precio de compra, o valor real o comprobado, y la liquidación tributaria correspondiente.
Primera compra: de usted a su hermana por la mitad de la casa: su hermana adquirió su mitad indivisa por 100.000 y la vende por 150.000: su hermana ha tenido un incremento patrimonial de 50.000 € a incluir en su declaración del IRPF del año correspondiente. usted no hace nada.
Segunda compra (para usted es venta): usted vende una vivienda por 400.000: adquirió la mitad indivisa por título de herencia por 100.000 y la otra mitad indivisa por 150.000. Cada adquisición fue en una fecha. Al vender liquida usted una mitad indivisa por 200.000 - 100.000 en una cierta fecha (incremento patrimonial de esa mitad indivisa 100.000), y liquida luego la otra mitad indivisa por 200.000 - 150.000 (que es lo que usted pagó a su hermana, incremento patrimonial de 50.000 €).
Y recuerde calcular también los gastos, deducciones y amortizaciones.
Efectivamente, es como ha dicho Hoplon, has comprado la mitad por 100.000 y la otra mitad por 15.000,si vendes por 400.000 ganas 150.000.
De ese beneficio hay que restar un 23% aproximadamente, 34.500 euros, a pagar en renta,más notario, registro, plusvalía municipal, etc. Y, por último, hay que descontar la parte optimista de la historia, pensar que si compras en 300.000, en 1 o 2 añis podrás vender por 400.000.
De ese beneficio hay que restar un 23% aproximadamente, 34.500 euros, a pagar en renta,más notario, registro, plusvalía municipal, etc. Y, por último, hay que descontar la parte optimista de la historia, pensar que si compras en 300.000, en 1 o 2 añis podrás vender por 400.000.
Solo añadir que para calcular el beneficio que ha obtenido, entre el valor de adquisición y el valor de venta, se han de tener en cuenta los gastos que se hayan producido.
(Valor de adquisición gastos) - (valor de venta-gastos) = beneficio
Por tanto, al valor de adquisición ha de sumarle los gastos de ITP o IVA, notaría, registro. Y a los de venta debe restarle los gastos de notaria, plusvalía
Teniendo en cuenta esos gastos se obtiene el beneficio por el que debe tributar al, aproximadamente, el 23%
(Valor de adquisición gastos) - (valor de venta-gastos) = beneficio
Por tanto, al valor de adquisición ha de sumarle los gastos de ITP o IVA, notaría, registro. Y a los de venta debe restarle los gastos de notaria, plusvalía
Teniendo en cuenta esos gastos se obtiene el beneficio por el que debe tributar al, aproximadamente, el 23%
Hola de nuevo. Una última cosa antes de tornar ninguna decision. Igual estoy equivocado però he leido en algun sitio que si mi hijo quiere comprar un piso yo podria poner hasta 60.000€ para esa compra sin tener que declararlo como donacion, pagar IRPF, o algo asi. ¿Eso es asi? ¿O como iria hacer algo como lo que les he dicho?
Gracias anticipadas
Gracias anticipadas
Voy a anticiparle un poco, aunque reitero que lo mejor es que se lo pregunte a los expertos en tributación.
Son de aplicación los artículos 54 y 55 de la ley 19/2010, de 7 de junio, del impuesto sobre sucesiones y donaciones.
Vaya por delante que este tributo varía de unas CCAA a otras, en Madrid, por ejemplo, están exentas de tributar, que no de ser declaradas, las donaciones a hijos de hasta 250.000 € para compra de vivienda habitual, y se admiten también de tíos a sobrinos aunque en peores condiciones:
http://www.madrid.org/cs/Satellite?cid=1158306777200&pagename=Contribuyente%2FPage%2FCONT_contenidoFinal
En general:
Bonificación del 95 % en el pago del Impuesto de Donaciones:
- Donación de hasta 60.000 € de padre a hijo, hasta 120.000 si el beneficiario es minusválido.
- Beneficiario menor de 36 años y con una base imponible en el último IRPF inferior a 36.000 €.
- Formalización en Notaría, con expresión del destino del dinero para compra de primera vivienda habitual.
- 30 días (hábiles) para declarar a Hacienda, y tres meses para realizar la compra.
Pero hay que ir a cada CCAA concreta: Andalucía, Cantabria, Aragón, Galicia o Murcia tienen grandes ventajas, que son muy inferiores en La Rioja, Castilla La Mancha, Cataluña o Baleares.
En Cataluña:
https://atc.gencat.cat/es/atencio/que-cal-fer-si/detall/650-Donacio-de-quantitats-per-a-la-compra-del-primer-habitatge-habitual-de-fills-i-descendents
Son de aplicación los artículos 54 y 55 de la ley 19/2010, de 7 de junio, del impuesto sobre sucesiones y donaciones.
Vaya por delante que este tributo varía de unas CCAA a otras, en Madrid, por ejemplo, están exentas de tributar, que no de ser declaradas, las donaciones a hijos de hasta 250.000 € para compra de vivienda habitual, y se admiten también de tíos a sobrinos aunque en peores condiciones:
http://www.madrid.org/cs/Satellite?cid=1158306777200&pagename=Contribuyente%2FPage%2FCONT_contenidoFinal
En general:
Bonificación del 95 % en el pago del Impuesto de Donaciones:
- Donación de hasta 60.000 € de padre a hijo, hasta 120.000 si el beneficiario es minusválido.
- Beneficiario menor de 36 años y con una base imponible en el último IRPF inferior a 36.000 €.
- Formalización en Notaría, con expresión del destino del dinero para compra de primera vivienda habitual.
- 30 días (hábiles) para declarar a Hacienda, y tres meses para realizar la compra.
Pero hay que ir a cada CCAA concreta: Andalucía, Cantabria, Aragón, Galicia o Murcia tienen grandes ventajas, que son muy inferiores en La Rioja, Castilla La Mancha, Cataluña o Baleares.
En Cataluña:
https://atc.gencat.cat/es/atencio/que-cal-fer-si/detall/650-Donacio-de-quantitats-per-a-la-compra-del-primer-habitatge-habitual-de-fills-i-descendents
