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alegaciones plan urbanistico culleredo coruña
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Alegaciones plan urbanistico culleredo coruña
Buenas tardes
el ayuntamiento donde me he comprado una casa el pasado julio pasado un plan urbanistico el 15.02.2013 que esta en periodo de alegaciones
http://www.culleredo.es/node/4256
en donde la casa y terrono que he comprado aparecia como zona urbana en el nuevo plan propuesto pasa a ser zona rural y donde se encuentra la casa zona de suelo rustico de proteccion de aguas, esta varia seun edificaciones pero la mia y anexa aparecen en la zona protegida, mis vecinos calle abajo en el otro lado de la carretera se les sigue considerando zona urbana
agradeceria vuestro consejo sobre como actuar ya que estamos viviendo en la misma
el ayuntamiento donde me he comprado una casa el pasado julio pasado un plan urbanistico el 15.02.2013 que esta en periodo de alegaciones
http://www.culleredo.es/node/4256
en donde la casa y terrono que he comprado aparecia como zona urbana en el nuevo plan propuesto pasa a ser zona rural y donde se encuentra la casa zona de suelo rustico de proteccion de aguas, esta varia seun edificaciones pero la mia y anexa aparecen en la zona protegida, mis vecinos calle abajo en el otro lado de la carretera se les sigue considerando zona urbana
agradeceria vuestro consejo sobre como actuar ya que estamos viviendo en la misma
Buenos días:
1) En cuanto a la clasificación de sus terrenos como suelo rustico de protección de aguas, le comento lo siguiente:
El artículo 8.2.4 del Plan General define éste en los siguientes términos:
"Constitúe o solo rústico de protección das augas os terreos, definidos na
lexislación sectorial de augas como leitos naturais, ribeiras e marxes das
correntes continuas e descontinuas de auga, e como leito ou fondo das lagoas
o encoros, terreos inundados e zonas húmidas, así como a zona de servidume.
Así mesmo, está formado polos terreos a ambos lados dos leitos importantes
do municipio identificados na Información Urbanística e que se sinalan nos
correspondentes Planos de Ordenación".
Pues bien, de la lectura de este segundo apartado se desprende que este suelo no urbanizable de especial protección va más allá de las limitaciones derivadas de la legislación de aguas. Probablemente el Plan General quiera eliminar el riesgo inherente a la
construcción de edificaciones ubicadas en un entorno próximo al cauce por eventuales avenidas y
recrecimiento del cauce.
Por ello, si pretendiera cuestionar esta clasificación de sus terrenos debería analizar con exhaustividad el contenido de la Memoria y, en concreto, la justificación que realiza el Plan al respecto. En mi opinión, la Memoria debería incluir un estudio hidrológico, que no he encontrado en la documentación del Plan que figura en la página web del Ayuntamiento.
Finalmente, en cuanto al régimen derivado de esta clasificación, el preceto citado señala lo siguiente: "Con carácter general, los usos y actividades en esta clase de solo están
relacionados con la explotación racional de los recursos naturales, las cometidos
agrícolas o forestales y lo disfrute del medio natural, siempre y cuando no
desvirtúen el valor a proteger, en particular el dominio público hidráulico y el suyo
entorno". Posteriormente, el precepto prevé un régimen más específico.
2) En cuanto a la clasificación como zona rural, la mayor parte de las Comunidades Autónomas prevén las siguientes clases de suelo: urbano, urbanizable y no urbanizable o rústico.
Sin embargo, a estas clases de suelo la legislación gallega añade el suelo de núcleo rural, que se define en el artículo 13.1 de la Ley 9/2002, de 30 de diciembre, de Ordenación Urbanística y Protección del Medio Rural de Galicia.en los siguentes términos:
"Constituyen el suelo de núcleo rural las áreas del territorio que sirven de soporte a un asentamiento tradicional de población singularizado, identificable y diferenciado administrativamente en los censos y padrones oficiales, que el plan general defina y delimite como tales teniendo en cuenta, al menos, su inclusión como tal o en la de su área de influencia en planes anteriores, el número de edificaciones, la densidad de viviendas, su grado de consolidación por la edificación y, en su caso, la tipología histórico-tradicional de su entramado y de las edificaciones existentes en el mismo".
Se trata de una clase de suelo que responde al fenómeno característico
de los asentamientos de población en Galicia, mediante la que se pretende compatibilizar la actividad edificatoria
y su naturaleza rural, y mejorar, en su caso, las condiciones de vida de sus habitantes mediante Planes Especiales de mejora del
núcleo o del medio rural. Su destino son usos relacionados con las actividades propias del medio rural y con las necesidades de la población residente en dichos núcleos.
En todo caso, se trata de un suelo susceptible de urbanización y edificación. En concreto, el régimen aplicable a esta clase de suelo se recoge en el artículo 24 de la citada norma autonómica y, más concretamente, en el Título VII del Plan General.
Finalmente, en cuanto a la concreta clasificación de sus terrenos debería tener en cuenta la justificación que realiza el Plan al respecto, y analizar la concurrencia de las circunstancias fácticas que concurren en este núcleo, a efectos de concluir si dicha clasificación se adecúa o no a la normativa vigente.
Espero que mis indicaciones le sirva de ayuda.
abogadourbanismoymedioambiente@gmail.com
1) En cuanto a la clasificación de sus terrenos como suelo rustico de protección de aguas, le comento lo siguiente:
El artículo 8.2.4 del Plan General define éste en los siguientes términos:
"Constitúe o solo rústico de protección das augas os terreos, definidos na
lexislación sectorial de augas como leitos naturais, ribeiras e marxes das
correntes continuas e descontinuas de auga, e como leito ou fondo das lagoas
o encoros, terreos inundados e zonas húmidas, así como a zona de servidume.
Así mesmo, está formado polos terreos a ambos lados dos leitos importantes
do municipio identificados na Información Urbanística e que se sinalan nos
correspondentes Planos de Ordenación".
Pues bien, de la lectura de este segundo apartado se desprende que este suelo no urbanizable de especial protección va más allá de las limitaciones derivadas de la legislación de aguas. Probablemente el Plan General quiera eliminar el riesgo inherente a la
construcción de edificaciones ubicadas en un entorno próximo al cauce por eventuales avenidas y
recrecimiento del cauce.
Por ello, si pretendiera cuestionar esta clasificación de sus terrenos debería analizar con exhaustividad el contenido de la Memoria y, en concreto, la justificación que realiza el Plan al respecto. En mi opinión, la Memoria debería incluir un estudio hidrológico, que no he encontrado en la documentación del Plan que figura en la página web del Ayuntamiento.
Finalmente, en cuanto al régimen derivado de esta clasificación, el preceto citado señala lo siguiente: "Con carácter general, los usos y actividades en esta clase de solo están
relacionados con la explotación racional de los recursos naturales, las cometidos
agrícolas o forestales y lo disfrute del medio natural, siempre y cuando no
desvirtúen el valor a proteger, en particular el dominio público hidráulico y el suyo
entorno". Posteriormente, el precepto prevé un régimen más específico.
2) En cuanto a la clasificación como zona rural, la mayor parte de las Comunidades Autónomas prevén las siguientes clases de suelo: urbano, urbanizable y no urbanizable o rústico.
Sin embargo, a estas clases de suelo la legislación gallega añade el suelo de núcleo rural, que se define en el artículo 13.1 de la Ley 9/2002, de 30 de diciembre, de Ordenación Urbanística y Protección del Medio Rural de Galicia.en los siguentes términos:
"Constituyen el suelo de núcleo rural las áreas del territorio que sirven de soporte a un asentamiento tradicional de población singularizado, identificable y diferenciado administrativamente en los censos y padrones oficiales, que el plan general defina y delimite como tales teniendo en cuenta, al menos, su inclusión como tal o en la de su área de influencia en planes anteriores, el número de edificaciones, la densidad de viviendas, su grado de consolidación por la edificación y, en su caso, la tipología histórico-tradicional de su entramado y de las edificaciones existentes en el mismo".
Se trata de una clase de suelo que responde al fenómeno característico
de los asentamientos de población en Galicia, mediante la que se pretende compatibilizar la actividad edificatoria
y su naturaleza rural, y mejorar, en su caso, las condiciones de vida de sus habitantes mediante Planes Especiales de mejora del
núcleo o del medio rural. Su destino son usos relacionados con las actividades propias del medio rural y con las necesidades de la población residente en dichos núcleos.
En todo caso, se trata de un suelo susceptible de urbanización y edificación. En concreto, el régimen aplicable a esta clase de suelo se recoge en el artículo 24 de la citada norma autonómica y, más concretamente, en el Título VII del Plan General.
Finalmente, en cuanto a la concreta clasificación de sus terrenos debería tener en cuenta la justificación que realiza el Plan al respecto, y analizar la concurrencia de las circunstancias fácticas que concurren en este núcleo, a efectos de concluir si dicha clasificación se adecúa o no a la normativa vigente.
Espero que mis indicaciones le sirva de ayuda.
abogadourbanismoymedioambiente@gmail.com
ya, todo eso está muy bien, y es de agradecer el generoso esfuerzo
pero Zachary dice que compró una parcela y una casa en suelo urbano, y dice que ahora se la proponen como suelo rústico de protección de aguas
supongo que a Zachary todas las justificaciones le importarán poco, y poco le importará la ley de aguas, la LOUPMR, el núcleo rural o el estudio hidrológico, porque para él supongo que todo eso serán cuentos chinos, porque ha comprado una parcela de suelo urbano con una casa
la ley de aguas y el estudio hidrológico habría que empezar por aplicárselo al Río Monelos, al Río Lagares, al Río do Tronco y a tantos otros ríos sin duda mayores sobre los que además hay experiencias relativamente recientes de desbordamientos, porque ese quizá no sea el caso del río, o regato, que está próximo a su casa
pero Zachary dice que compró una parcela y una casa en suelo urbano, y dice que ahora se la proponen como suelo rústico de protección de aguas
supongo que a Zachary todas las justificaciones le importarán poco, y poco le importará la ley de aguas, la LOUPMR, el núcleo rural o el estudio hidrológico, porque para él supongo que todo eso serán cuentos chinos, porque ha comprado una parcela de suelo urbano con una casa
la ley de aguas y el estudio hidrológico habría que empezar por aplicárselo al Río Monelos, al Río Lagares, al Río do Tronco y a tantos otros ríos sin duda mayores sobre los que además hay experiencias relativamente recientes de desbordamientos, porque ese quizá no sea el caso del río, o regato, que está próximo a su casa
buenos dias
efectivamente lo que mas me preocupa es que la casa aparece la estrategia de actuacion ficha sxel-01-56(Pb) como cesion
lo curioso del caso es que las cesiones aparecen todas en la rivera norte hasta llegar a mi casa que la incluye volviendo despues a la rivera sur
Como voy a ceder la casa si acabo de comprarla con hipoteca ? voy a pagar por algo que no tengo privandome de la oportunidad de volver a comprar algo has ta que liquide la hipoteca ,
tengo algun margen de movimiento para poder salvar mi casa?
gracias de antemano
efectivamente lo que mas me preocupa es que la casa aparece la estrategia de actuacion ficha sxel-01-56(Pb) como cesion
lo curioso del caso es que las cesiones aparecen todas en la rivera norte hasta llegar a mi casa que la incluye volviendo despues a la rivera sur
Como voy a ceder la casa si acabo de comprarla con hipoteca ? voy a pagar por algo que no tengo privandome de la oportunidad de volver a comprar algo has ta que liquide la hipoteca ,
tengo algun margen de movimiento para poder salvar mi casa?
gracias de antemano
relájate solo un poco, pero relájate algo, Zarachy, que nunca fue tan negro el cuervo como son sus alas
no se trata de que tú hayas de ceder tu casa a tu única costa y en beneficio de la comunidad
es un tema que hay que mirar en detalle, y lleva un tiempo, pero hay dos meses para hacerlo
yo todavía no lo he mirado y, a partir del dato que has dado (sxel-01-56(Pb)), solo para localizarlo de un modo rápido, he buscado en el documento TVII Anexos a Normativa 12-12, apareciendo algo en la página 89.
insisto en que todavía no he mirado ni siquiera los planos de ordenación, ni he leído esa ficha con detenimiento, pero todo se andará
no se trata de que tú hayas de ceder tu casa a tu única costa y en beneficio de la comunidad
es un tema que hay que mirar en detalle, y lleva un tiempo, pero hay dos meses para hacerlo
yo todavía no lo he mirado y, a partir del dato que has dado (sxel-01-56(Pb)), solo para localizarlo de un modo rápido, he buscado en el documento TVII Anexos a Normativa 12-12, apareciendo algo en la página 89.
insisto en que todavía no he mirado ni siquiera los planos de ordenación, ni he leído esa ficha con detenimiento, pero todo se andará
Muchas gracias Veo lo hare,
aparece en el
TOMO V: ESTRATEXIA DE ACTUACIÓN E ESTUDO ECONÓMICO. INFORME DE SOSTIBILIDADE ECONÓMICA
pag 108
si quieres te lo puedo facilitar por email
Solo para vuestras valoraciones el terreno y la casa tienen un muro de hormigon que realizo en su dia el anterior propietario por los años 80 de unos 2.5 m desde el rego de castro hasta el terreno, por eso no creo que sea por desbordamientos
una vez mas gracias
aparece en el
TOMO V: ESTRATEXIA DE ACTUACIÓN E ESTUDO ECONÓMICO. INFORME DE SOSTIBILIDADE ECONÓMICA
pag 108
si quieres te lo puedo facilitar por email
Solo para vuestras valoraciones el terreno y la casa tienen un muro de hormigon que realizo en su dia el anterior propietario por los años 80 de unos 2.5 m desde el rego de castro hasta el terreno, por eso no creo que sea por desbordamientos
una vez mas gracias
no lo he leído todavía, por falta de tiempo, pero ya el sábado me he descargado el documento completo
no te dejes llevar por primeras impresiones, ya que hay que mirarlo con calma, relacionando unas cosas con otras
así, a la caída, parece que te incluyen en un Área de Reparto, Sector R2, y que en las determinaciones se incluye mantener las edificaciones residenciales existentes, pero ... no quisiera yo asegurarte lo que no puedo
en todo caso creo que hay motivos de preocupación, de serena preocupación
distinto sería si pudiéramos fiarnos del Estado, si pudiéramos pensar que atenderá sus obligaciones con la misma premura con la que ejerce sus derechos ... pero
no te dejes llevar por primeras impresiones, ya que hay que mirarlo con calma, relacionando unas cosas con otras
así, a la caída, parece que te incluyen en un Área de Reparto, Sector R2, y que en las determinaciones se incluye mantener las edificaciones residenciales existentes, pero ... no quisiera yo asegurarte lo que no puedo
en todo caso creo que hay motivos de preocupación, de serena preocupación
distinto sería si pudiéramos fiarnos del Estado, si pudiéramos pensar que atenderá sus obligaciones con la misma premura con la que ejerce sus derechos ... pero
ya lo he mirado, podría decir que más o menos, aunque ha sido más y no menos
tengo que repetir lo ya dicho:
- que no se trata de que tú hayas de ceder tu casa a tu única costa y en beneficio de la comunidad, sino que, a esos efectos, estás incluido en un Área de Reparto, Sector R2, por lo que tus cargas y beneficios serán los mismo que los de cualquier otro integrante de ese Sector 2. De hecho, en esa página 108 de la que me hablabas, la observación primera es: Acción a cargo de la APR-Sector 2 en lo que respecta a la obtención del suelo. Y eso viene a coincidir con su inclusión en la ficha del AR Sector 2 de la página 89 del TVII que te había mencionado.
- lo que no tengo claro es que se vaya a mantener tu casa (ayer te decía que no quiero asegurarte lo que no puedo), y hoy creo que es posible que un año u otro se la carguen, que la idea puede ser cargársela, pero perfectamente pueden tardar 12, 22 ó 42 años en hacerlo. También es posible que pudiera mantenerse, aunque todo dependerá de la posición que adopte tu vecino, porque pienso que pudiera mantenerse tu casa cediendo el resto de parcela (pasando a ser público lo que hoy es tu parcela, el borde del rio), pero al menos habría que demoler un pedazo de la casa de al lado, al menos esa ampliación que ha hecho hasta el borde del río. Al otro lado del río también hay un par de casas afectadas y que podrían entrar la negociación porque, aunque son humildes y se ve todo como bastante abandonado, no dejan de tener algún interés.
- y, por último, repetir que el motivo de preocupación sería menor si pudiéramos fiarnos del Estado, si pudiéramos pensar que atenderá sus obligaciones con la misma premura con la que ejerce sus derechos. Y en este punto hasta he de decir, y comprendo que no sea de tu agrado, que me gusta la propuesta. Sí, la veo bien tras analizar cómo está aquello y qué puede aportar al conjunto, porque es una propuesta que aporta un buen grado de calidad con un coste muy bajo.
efectivamente, tu clasificación y calificación actuales son de suelo urbano, hasta diría que consolidado, residencial extensiva con ordenanza nº 2. Eso, al menos en teoría, hace que el ayuntamiento sea responsable patrimonial de la reclasificación, pero no lo veo claro o, dicho de modo claro, no lo sé. Pienso que esa propuesta (la que te afecta a ti en particular, no la globalidad del plan) aunque es posible que necesite unos retoques técnico-jurídicos, quizá está suficientemente clara para salvar cualquier problema legal, porque no hay duda de que forma parte del sistema general de espacio libres, lo que a mi criterio convierte en secundario, quizá absolutamente vacío, el debate sobre si es rústico o es urbano.
sigue ...
tengo que repetir lo ya dicho:
- que no se trata de que tú hayas de ceder tu casa a tu única costa y en beneficio de la comunidad, sino que, a esos efectos, estás incluido en un Área de Reparto, Sector R2, por lo que tus cargas y beneficios serán los mismo que los de cualquier otro integrante de ese Sector 2. De hecho, en esa página 108 de la que me hablabas, la observación primera es: Acción a cargo de la APR-Sector 2 en lo que respecta a la obtención del suelo. Y eso viene a coincidir con su inclusión en la ficha del AR Sector 2 de la página 89 del TVII que te había mencionado.
- lo que no tengo claro es que se vaya a mantener tu casa (ayer te decía que no quiero asegurarte lo que no puedo), y hoy creo que es posible que un año u otro se la carguen, que la idea puede ser cargársela, pero perfectamente pueden tardar 12, 22 ó 42 años en hacerlo. También es posible que pudiera mantenerse, aunque todo dependerá de la posición que adopte tu vecino, porque pienso que pudiera mantenerse tu casa cediendo el resto de parcela (pasando a ser público lo que hoy es tu parcela, el borde del rio), pero al menos habría que demoler un pedazo de la casa de al lado, al menos esa ampliación que ha hecho hasta el borde del río. Al otro lado del río también hay un par de casas afectadas y que podrían entrar la negociación porque, aunque son humildes y se ve todo como bastante abandonado, no dejan de tener algún interés.
- y, por último, repetir que el motivo de preocupación sería menor si pudiéramos fiarnos del Estado, si pudiéramos pensar que atenderá sus obligaciones con la misma premura con la que ejerce sus derechos. Y en este punto hasta he de decir, y comprendo que no sea de tu agrado, que me gusta la propuesta. Sí, la veo bien tras analizar cómo está aquello y qué puede aportar al conjunto, porque es una propuesta que aporta un buen grado de calidad con un coste muy bajo.
efectivamente, tu clasificación y calificación actuales son de suelo urbano, hasta diría que consolidado, residencial extensiva con ordenanza nº 2. Eso, al menos en teoría, hace que el ayuntamiento sea responsable patrimonial de la reclasificación, pero no lo veo claro o, dicho de modo claro, no lo sé. Pienso que esa propuesta (la que te afecta a ti en particular, no la globalidad del plan) aunque es posible que necesite unos retoques técnico-jurídicos, quizá está suficientemente clara para salvar cualquier problema legal, porque no hay duda de que forma parte del sistema general de espacio libres, lo que a mi criterio convierte en secundario, quizá absolutamente vacío, el debate sobre si es rústico o es urbano.
sigue ...
hace unos días, cuando planteaste el problema, los pocos datos me llevaron a ponerme en alerta ante un posible perjuicio tan claro como posiblemente no justificado y falto de medidas de acompañamiento que pudieran paliar el daño, pero hoy creo que no es ese el caso, o al menos no es esa la gravedad.
a todo esto, pudiera ser que esté patinando escandalosamente al suponer que he acertado a saber cuál es tu casa, pero soy así de atrevido y creo que hay razones objetivas para justificar la propuesta, para distinguir entre tu casa y las del otro lado del camino. Creo que el autor de la propuesta, el equipo redactor del Plan, nunca ha dudado en si delimitar terrenos en la ribera izquierda, si en la ribera derecha o si en las dos, porque sus prioridades no han sido afectar a unos u otros, sino establecer un corredor verde que establezca el tránsito entre una tipología de asentamiento claramente urbano y una tipología de asentamiento claramente rural y/o tradicional, y en ese sentido tu casa, la de al lado y las de enfrente al otro lado del río, son elementos en ese espacio de tránsito, que no tienen características claramente urbanas y no forman parte de la agrupación tradicional que tienes enfrente, la que aguas abajo, junto con el camino forman la ribera derecha (Sur).
¿cuál es mi opinión sobre lo que debes alegar?.- Que se haga claramente explícito, en la ficha del AR-Sector 2 y en la del SXEL-01-56, el objetivo de mantener las edificaciones residenciales existentes, que además, por la antigüedad de su implantación y por su tipología constructiva, son parte del patrimonio cultural.
lo dicho es mi opinión, que en sí misma no vale nada, y que hasta me atrevo a suponer cosas que no he leído. Es fácil que aquí se viertan otras opiniones, y quizá con mayor fundamento. Y a mayores, si no es en un momento dado lo será en otro, donde está expuesto el Plan estará alguien del equipo redactor que sin duda podrá responderte a cualquier pregunta con mayor claridad
a todo esto, pudiera ser que esté patinando escandalosamente al suponer que he acertado a saber cuál es tu casa, pero soy así de atrevido y creo que hay razones objetivas para justificar la propuesta, para distinguir entre tu casa y las del otro lado del camino. Creo que el autor de la propuesta, el equipo redactor del Plan, nunca ha dudado en si delimitar terrenos en la ribera izquierda, si en la ribera derecha o si en las dos, porque sus prioridades no han sido afectar a unos u otros, sino establecer un corredor verde que establezca el tránsito entre una tipología de asentamiento claramente urbano y una tipología de asentamiento claramente rural y/o tradicional, y en ese sentido tu casa, la de al lado y las de enfrente al otro lado del río, son elementos en ese espacio de tránsito, que no tienen características claramente urbanas y no forman parte de la agrupación tradicional que tienes enfrente, la que aguas abajo, junto con el camino forman la ribera derecha (Sur).
¿cuál es mi opinión sobre lo que debes alegar?.- Que se haga claramente explícito, en la ficha del AR-Sector 2 y en la del SXEL-01-56, el objetivo de mantener las edificaciones residenciales existentes, que además, por la antigüedad de su implantación y por su tipología constructiva, son parte del patrimonio cultural.
lo dicho es mi opinión, que en sí misma no vale nada, y que hasta me atrevo a suponer cosas que no he leído. Es fácil que aquí se viertan otras opiniones, y quizá con mayor fundamento. Y a mayores, si no es en un momento dado lo será en otro, donde está expuesto el Plan estará alguien del equipo redactor que sin duda podrá responderte a cualquier pregunta con mayor claridad
Buenos Dias Veo, gracias por tu asesoramiento
Mi casa es la que consideras de mi vecino, aclaro de las dos casas adosadas la mia es la mas al este,
He ido a consultar el plan y alli me he encontrado a gente del ayuntamiento me han aconsejado que presente alegacion, como tu bien dices declarando la antiguedad de la casa asentada desde el 80 y que adjunte plano urbanistico anterior escritura de propiedad de julio y de la hipoteca manifestando que es el unico bien a nuestro nombre, en su opinon no afecta al plan de actuacion
Son las unicas propiedades afectadas en el margen Derecha (sur)
1.-accederan a lo solicitado como expuesto en tu msg de arriba?
2.-tendria mayor porcentaje de exito si lo presento por medio de un despacho de urbanismo?
En este caso entiendo que lo mejor seria compartir gastos con mi vecino la casa del oeste
3.- O bien deberiamos presentarla alegacion conjunta en cualquiermodo por ser los dos unicos afectados en esa ribera?
4.- y aun asi para especificar mi caso particular deberia a su vez presentar una particular? (Por lo de que es el unico bien a nuestro nombre)
como entendereis no es de mi agrado quedar hipotecado para toda la vida por una propiedad que no va a ser mia pagando una letra que me prohibe vover adquirir una vivienda y me deja unos margenes muy bajos para optar a alquiler
nos estamos viendo con 2 niños y en la calle, tras solo apenas seis meses de propietarios cargandose nuestra vivienda ahora en 12 o en 22 años
gracias por vuestro consejo
Mi casa es la que consideras de mi vecino, aclaro de las dos casas adosadas la mia es la mas al este,
He ido a consultar el plan y alli me he encontrado a gente del ayuntamiento me han aconsejado que presente alegacion, como tu bien dices declarando la antiguedad de la casa asentada desde el 80 y que adjunte plano urbanistico anterior escritura de propiedad de julio y de la hipoteca manifestando que es el unico bien a nuestro nombre, en su opinon no afecta al plan de actuacion
Son las unicas propiedades afectadas en el margen Derecha (sur)
1.-accederan a lo solicitado como expuesto en tu msg de arriba?
2.-tendria mayor porcentaje de exito si lo presento por medio de un despacho de urbanismo?
En este caso entiendo que lo mejor seria compartir gastos con mi vecino la casa del oeste
3.- O bien deberiamos presentarla alegacion conjunta en cualquiermodo por ser los dos unicos afectados en esa ribera?
4.- y aun asi para especificar mi caso particular deberia a su vez presentar una particular? (Por lo de que es el unico bien a nuestro nombre)
como entendereis no es de mi agrado quedar hipotecado para toda la vida por una propiedad que no va a ser mia pagando una letra que me prohibe vover adquirir una vivienda y me deja unos margenes muy bajos para optar a alquiler
nos estamos viendo con 2 niños y en la calle, tras solo apenas seis meses de propietarios cargandose nuestra vivienda ahora en 12 o en 22 años
gracias por vuestro consejo
tu casa es la que yo pensaba
cuando, refiriéndome a la de tu vecino, he dicho "pero al menos habría que demoler un pedazo de la casa de al lado, al menos esa ampliación que ha hecho hasta el borde del río" me refería a la de tu vecino (Oeste), que tiene más fondo que la tuya y a la que, probablemente hace bastantes años, se le añadió un pedazo hasta el río, el pedazo que en planta primera tiene ventanas que dan a tu parcela. El objeto de demoler esa parte sería poder mantenerla con su volumen original, como casa tradicional, y a su vez liberar unos 4 ó 5 metros de ancho como zona de paseo al borde del río, y a esa misma causa, poder hacer por ahí un paseo, sería la que permitiría mantener tu casa cediendo el resto de parcela. Con ello pasarías a tener tu casa enclavada en el parque y lindando con el camino, y sería parque todo lo que habría por al Norte y Este de tus paredes.
el origen de tu casa es más antiguo, y de hecho la ficha catastral, que no está actualizada, recoge los datos de la antigua casa y unos cobertizos, y fecha 1900 como año de construcción. No hay que pensar que ha sido construida exactamente en el 1900, sino entre 1850 y 1920. Tu casa, que en la práctica puede considerarse nueva, pudo construirse porque allí ya había una casa, porque ha sido una reconstrucción y no una nueva construcción. De no ser así no podría hacerse, porque ni la parcela da la superficie mínima, ni se ha efectuado retranqueo al camino, ni ...
el tema es que tu casa es legal, sin objeciones aunque cogida por los pelos. Tú has comprado y no tienes culpa, e insisto en que considero que es legal de modo objetivo porque la normativa, para el caso de las reconstrucciones, contempla todas y cada una de las excepciones a la norma general, y porque además esa reconstrucción está ayudada por la Ley 8/1995, de Patrimonio Cultural de Galicia. Y digo que es legal cogida por los pelos porque en algún otro concello es muy fácil que pusieran pegas no ya a la reconstrucción de la casa original, sino al porche situado al Este (la entrada) y al arrimo que posteriormente se ha hecho al Norte, aunque personalmente creo lo que se ha hecho es razonable, arquitectónicamente lógico y bastante respetuoso con la arquitectura tradicional. El concello de Culleredo siempre ha mostrado una cierta flexibilidad en la interpretación/aplicación de la normativa, cuando se trata de obras planteadas con criterios lógicos, son de pequeña entidad y no distorsionan la imagen del conjunto. Realmente tu casa tiene menos superficie construida que lo que había antes de la reconstrucción, porque el porche y el arrimo miden menos m2 que los cobertizos que había antes y ahora no existen, y además está mucho más ordenada.
no sigas pensando en la ribera derecha y en la ribera izquierda, porque insisto en que creo que el equipo redactor ha buscado una propuesta lógica en la que entran tu casa y la de tu vecino (están ahí, ¡qué le vamos a hacer!), aunque creo que es posible mantenerlas dejando un paso público al borde del río.
no creo que sea cosa de que entres en gastos, ya que de creerlo te lo habría indicado o hasta te lo habría propuesto (en mi casa también hay que ingresar dinero).
ya te he dicho antes: "¿cuál es mi opinión sobre lo que debes alegar?.- Que se haga claramente explícito, en la ficha del AR-Sector 2 y en la del SXEL-01-56, el objetivo de mantener las edificaciones residenciales existentes, que además, por la antigüedad de su implantación y por su tipología constructiva, son parte del patrimonio cultural."
me parece bien que hagas fotocopia de la escritura de compra, de la hipoteca y demás, pero que sea principalmente para llevarle una copia, junto con una copia de la alegación, tanto al concejal de urbanismo como al arquitecto municipal. Aunque el arquitecto municipal no es el redactor del plan, no dudes que puede ayudar y además es buena persona. Al concejal de urbanismo no lo conozco (conozco a quien era concejal de urbanismo hace años, de nombre Ricardo, pero ya no está ni de concejal), pero supongo que el que está ahora también será accesible. A quien también conozco, no demasiado pero sí lo suficiente como para calificarlo de buena gente, es al redactor del plan.
sigue
cuando, refiriéndome a la de tu vecino, he dicho "pero al menos habría que demoler un pedazo de la casa de al lado, al menos esa ampliación que ha hecho hasta el borde del río" me refería a la de tu vecino (Oeste), que tiene más fondo que la tuya y a la que, probablemente hace bastantes años, se le añadió un pedazo hasta el río, el pedazo que en planta primera tiene ventanas que dan a tu parcela. El objeto de demoler esa parte sería poder mantenerla con su volumen original, como casa tradicional, y a su vez liberar unos 4 ó 5 metros de ancho como zona de paseo al borde del río, y a esa misma causa, poder hacer por ahí un paseo, sería la que permitiría mantener tu casa cediendo el resto de parcela. Con ello pasarías a tener tu casa enclavada en el parque y lindando con el camino, y sería parque todo lo que habría por al Norte y Este de tus paredes.
el origen de tu casa es más antiguo, y de hecho la ficha catastral, que no está actualizada, recoge los datos de la antigua casa y unos cobertizos, y fecha 1900 como año de construcción. No hay que pensar que ha sido construida exactamente en el 1900, sino entre 1850 y 1920. Tu casa, que en la práctica puede considerarse nueva, pudo construirse porque allí ya había una casa, porque ha sido una reconstrucción y no una nueva construcción. De no ser así no podría hacerse, porque ni la parcela da la superficie mínima, ni se ha efectuado retranqueo al camino, ni ...
el tema es que tu casa es legal, sin objeciones aunque cogida por los pelos. Tú has comprado y no tienes culpa, e insisto en que considero que es legal de modo objetivo porque la normativa, para el caso de las reconstrucciones, contempla todas y cada una de las excepciones a la norma general, y porque además esa reconstrucción está ayudada por la Ley 8/1995, de Patrimonio Cultural de Galicia. Y digo que es legal cogida por los pelos porque en algún otro concello es muy fácil que pusieran pegas no ya a la reconstrucción de la casa original, sino al porche situado al Este (la entrada) y al arrimo que posteriormente se ha hecho al Norte, aunque personalmente creo lo que se ha hecho es razonable, arquitectónicamente lógico y bastante respetuoso con la arquitectura tradicional. El concello de Culleredo siempre ha mostrado una cierta flexibilidad en la interpretación/aplicación de la normativa, cuando se trata de obras planteadas con criterios lógicos, son de pequeña entidad y no distorsionan la imagen del conjunto. Realmente tu casa tiene menos superficie construida que lo que había antes de la reconstrucción, porque el porche y el arrimo miden menos m2 que los cobertizos que había antes y ahora no existen, y además está mucho más ordenada.
no sigas pensando en la ribera derecha y en la ribera izquierda, porque insisto en que creo que el equipo redactor ha buscado una propuesta lógica en la que entran tu casa y la de tu vecino (están ahí, ¡qué le vamos a hacer!), aunque creo que es posible mantenerlas dejando un paso público al borde del río.
no creo que sea cosa de que entres en gastos, ya que de creerlo te lo habría indicado o hasta te lo habría propuesto (en mi casa también hay que ingresar dinero).
ya te he dicho antes: "¿cuál es mi opinión sobre lo que debes alegar?.- Que se haga claramente explícito, en la ficha del AR-Sector 2 y en la del SXEL-01-56, el objetivo de mantener las edificaciones residenciales existentes, que además, por la antigüedad de su implantación y por su tipología constructiva, son parte del patrimonio cultural."
me parece bien que hagas fotocopia de la escritura de compra, de la hipoteca y demás, pero que sea principalmente para llevarle una copia, junto con una copia de la alegación, tanto al concejal de urbanismo como al arquitecto municipal. Aunque el arquitecto municipal no es el redactor del plan, no dudes que puede ayudar y además es buena persona. Al concejal de urbanismo no lo conozco (conozco a quien era concejal de urbanismo hace años, de nombre Ricardo, pero ya no está ni de concejal), pero supongo que el que está ahora también será accesible. A quien también conozco, no demasiado pero sí lo suficiente como para calificarlo de buena gente, es al redactor del plan.
sigue
Con todo esto no puedo pronosticar cuál será el resultado final porque no conozco el resto de los condicionantes ni he hablado con ninguno de ellos, pero creo que ahora es el momento de hacer alegaciones, y hacer alegaciones no solo es cubrir esa hoja pidiendo que se garantice el mantenimiento de la casa aunque en su momento haya que ceder el resto de la parcela (eso es el acto formal de la alegación, y absolutamente necesario hacerlo), sino que hacer alegaciones también es hablar con el concejal (es tu representante) para transmitirle tu preocupación como vecino, mostrando con claridad tu situación (tu economía y tu bienestar han de preocuparle), y hacer alegaciones también es hablarlo con el arquitecto municipal, porque seguro que tiene muy claras las intenciones del plan y podrá ayudar a buscar la mejor vía para compatibilizar el parque con el mantenimiento de la casa.
No puedo asegurarte que tendrás éxito, ya que ni siquiera puedo asegurarte que la Xunta aprobará ese plan, pero lo que sí puedo asegurarte es que se dan las condiciones para mirar con buenos ojos tu alegación, que estoy convencido de que la atenderán en la medida en que sea posible hacerlo, en la medida en que tengan una solución que compatibilice mantener la casa con sus intenciones de hacer un cinturón verde
No puedo asegurarte que tendrás éxito, ya que ni siquiera puedo asegurarte que la Xunta aprobará ese plan, pero lo que sí puedo asegurarte es que se dan las condiciones para mirar con buenos ojos tu alegación, que estoy convencido de que la atenderán en la medida en que sea posible hacerlo, en la medida en que tengan una solución que compatibilice mantener la casa con sus intenciones de hacer un cinturón verde
Una vez consultado el planeamiento considero que no resulta razonable la inclusión de su vivienda en el corredor fluvial, ya que rompe el trazado rectilíneo del límite del mismo.
El trazado natural de este límite debería discurrir por el límite Norte de su finca, tal como sucede con el resto de su finca que carece de edificación. Por ello, no se alcanza a comprender el motivo de que la porción de su parcela libre de edificación se excluya y, por el contrario, sí se incluya la vivienda en el corredor.
Además, tampoco resulta muy razonable que su vivienda se incluya en el corredor y, por el contrario, no se incluyan las viviendas ubicadas al sur.
En todo caso, la ausencia de racionalidad de la propuesta también se pone de manifiesto en las indicaciones realizadas por el Arquitecto municipal, pues no le ha indicado ningún argumento de peso que pudiera llegar a justificar dicha propuesta.
Por todo ello, debería formular alegaciones en las que pusiera de manifiesto la irracionalidad del trazado del corredor. Asimismo, podría incidir también en la mayor racionalidad del vigente Plan General, así como en las cuestiones que le ha indicado el Arquitecto municipal.
Espero que mis indicaciones le sirvan de ayuda.
abogadourbanismoymedioambiente@gmail.com
El trazado natural de este límite debería discurrir por el límite Norte de su finca, tal como sucede con el resto de su finca que carece de edificación. Por ello, no se alcanza a comprender el motivo de que la porción de su parcela libre de edificación se excluya y, por el contrario, sí se incluya la vivienda en el corredor.
Además, tampoco resulta muy razonable que su vivienda se incluya en el corredor y, por el contrario, no se incluyan las viviendas ubicadas al sur.
En todo caso, la ausencia de racionalidad de la propuesta también se pone de manifiesto en las indicaciones realizadas por el Arquitecto municipal, pues no le ha indicado ningún argumento de peso que pudiera llegar a justificar dicha propuesta.
Por todo ello, debería formular alegaciones en las que pusiera de manifiesto la irracionalidad del trazado del corredor. Asimismo, podría incidir también en la mayor racionalidad del vigente Plan General, así como en las cuestiones que le ha indicado el Arquitecto municipal.
Espero que mis indicaciones le sirvan de ayuda.
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