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"ajuste de cuentas"
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Gracias Justa.
Tras su lectura debo decir que la interpretación que hace vicente manuel no es adecuada.
El Supremo sostiene que todo gasto resulta exigible cuando es necesario.
Lo esencial no es que su previsión se haya hecho constar en plan anual de ingresos y gastos aprobados, sino que se haya efectuado para atender a una auténtica e inaplazable necesidad. Y aunque lo haya efectuado el Presidente "motu propio", si esa necesidad es patente, puede ser repercutido en los distintos copropietarios, previa ratificación por la Junta.
Hacer notar que el concepto "necesidad" a que hace referencia el TS ya está regulado en la propia LPH al disponer el nº 2 del artículo 11 que cuando se adopten válidamente acuerdos para realizar innovaciones no exigibles a tenor del apartado anterior y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.
Por otra parte, en la sentencia comentada el TS (al igual que el Juzgado y la Audiencia) anula determinados gastos, no porque no sean necesarios, sino porque no han sido JUSTIFICADOS.
Consecuentemente con lo anterior SÍ se pueden ratificar "a toro pasado" los gastos necesarios (los ordinarios por regla general lo son) y es obvio que el propietario que lo estime oportuno podrá impugnar aquellas partidas cuyo gasto entienda no ha sido justificado, o en su caso, si no estaba previamente presupuestado, no era necesario.
Saludos
Viendo 1 - 20 de 35 comentarios
"ajuste de cuentas"
Ambos foreros tienen razon, lo que deberian hacer en su comunidad es solicitar una Auditoria de las Cuentas, lo cual, como cita Rex, conlleva la peticion correspondiente de responsabilidades, dado que como dice Lexis, las cuentas anteriores influyen en las actuales, por lo tanto se podrian encontrar con derramas inesperadas.
Tema peliagudo este.
Tema peliagudo este.
Me interesaría saber un extremo. Si en mi comunidad no se aprueban cuentas, y deseo impugnar un acuerdo, teniendo en cuenta que las cuentas ya no se podrán aprobar transcurrido el ejercicio anual, ¿Qué es lo que en vuestra opinión me corresponde pagar, se hayan aprobado cuentas o no (los presupuestos no se han aprobado nunca) para estar totalmente al corriente en los pagos? ¿Acaso todo aquello que se desprenda del contenido de las actas?
nota: se que es un tema muy raro, pero garantizo que es auténtico.
nota: se que es un tema muy raro, pero garantizo que es auténtico.
Si no se aprueban anualmente los presupuestos, ni se toma acuerdo de prorrogar el del año anterior, no hay obligacion de pago de cuotas.
El propietario no tiene porque continuar pagando indefinidamente la ultima cuota establecida en Junta, si no se convoca anualmente la Junta ordinaria incluyendo el punto de aprobacion de presupuesto.
El propietario no tiene porque continuar pagando indefinidamente la ultima cuota establecida en Junta, si no se convoca anualmente la Junta ordinaria incluyendo el punto de aprobacion de presupuesto.
En este caso seria una responsabilidad por dejacion tanto del Presidente y como del Administrador. El primero por ser el obligado a convocar la Junta Ordinaria anual (con inclusion de liquidacion del año anterior y propuesta de presupuesto del año en curso) y el segundo por estar obligado a asesorar a los propietarios incluso en caso de incumplimiento del Presidente.
Lo que tengo mas claro, es que si no se aprueba el presupuesto anual (con las correspondientes cuotas de reparto) o la prorroga del anterior presupuesto y de las anteriores cuotas en una Junta, no hay obligacion del pago.
Pero en este caso ¿quien sera el responsable de que no haya dinero para pagar los gastos comunes?.
Pero en este caso ¿quien sera el responsable de que no haya dinero para pagar los gastos comunes?.
Particularmente opino que sí se pueden aprobar a toro pasado las cuentas del ejercicio 1998 y con mayor razón si nunca se ha hecho.
Cierto es lo que apunta Lexis sobre el asiento de apertura de un ejercicio debe coincidir con el cierre del ejercicio anterior, pero también es cierto que en el actual ejercicio se puede regularizar al alza o a la baja el resultado contable del ejercicio 1998 de modo que si existiera remanente se acordara destinarlo a reservas voluntarias, por ejemplo, y en caso de pérdidas, se acordara el modo de asumirlas.
Cierto es lo que apunta Lexis sobre el asiento de apertura de un ejercicio debe coincidir con el cierre del ejercicio anterior, pero también es cierto que en el actual ejercicio se puede regularizar al alza o a la baja el resultado contable del ejercicio 1998 de modo que si existiera remanente se acordara destinarlo a reservas voluntarias, por ejemplo, y en caso de pérdidas, se acordara el modo de asumirlas.
ese es un tema controvertido, vicente manuel. Quizá lo que hay que valorar es la necesidad y el provecho que saca la comunidad con la obra. Por otra parte habrá que distinguir si se trata de una obra de conservación de elementos comunes o la construcción "ex novo" de algún elemento.
Lo que es evidente es que si el administrador ha ejecutado una obra sin consentimiento de la comunidad, ésta deberá adoptar algún tipo de acuerdo y en todos los casos, el acuerdo que adopte lo será a "toro pasado" ¿no crees?
Lo que es evidente es que si el administrador ha ejecutado una obra sin consentimiento de la comunidad, ésta deberá adoptar algún tipo de acuerdo y en todos los casos, el acuerdo que adopte lo será a "toro pasado" ¿no crees?
Sí. Desde luego será a toro pasado. Pregunto esto porque si mis vecinos pagan lo que les dice mi administrador sin aprobarse prácticamente nada, mi preocupación es si como yo no me someto a ese sistema feudal, algún día se les puede ocurrir aprobar de golpe lo que no han hecho durante decenios, y me viene un pago de miles de euros.
Hola a todos.
De una sentencia reciente publicada por Justa, se deduce perfectamente la respuesta a esta pregunta.
La respuesta es que las cuentas NO se pueden aprobar a toro pasado, tal y como se desprende de la sentencia del supremo, Sala de lo civil.
Ahora bien, dicho esto, decir que la respuesta de dickturpin no es incierta. Tal y como se desprende de dicha sentencia, hay gastos efectuados "por propia motivación" tanto por el presidente como incluso por el administrador, que pueden ser aprobados fuera del ejercicio y defendidos con éxito en Juicio, si dichos gastos SON NECESARIOS, ES DECIR, SE DESTINAN PARA ATENDER UNA AUTÉNTICA E INAPLAZABLE NECESIDAD. Lo importante no es si dichos gastos se incluyeron en el presupuesto anual, sino si la necesidad atendida es patente.
Las consecuencias de dicha sentencia son de una importancia sin precedentes, porque gastos como el seguro comunitario, limpieza, y ciertas reparaciones NO se pueden aprobar rebasado el ejercicio, y todo ello porque puede demostrarse que NO atienden ninguna auténtica e inaplazable necesidad.
De una sentencia reciente publicada por Justa, se deduce perfectamente la respuesta a esta pregunta.
La respuesta es que las cuentas NO se pueden aprobar a toro pasado, tal y como se desprende de la sentencia del supremo, Sala de lo civil.
Ahora bien, dicho esto, decir que la respuesta de dickturpin no es incierta. Tal y como se desprende de dicha sentencia, hay gastos efectuados "por propia motivación" tanto por el presidente como incluso por el administrador, que pueden ser aprobados fuera del ejercicio y defendidos con éxito en Juicio, si dichos gastos SON NECESARIOS, ES DECIR, SE DESTINAN PARA ATENDER UNA AUTÉNTICA E INAPLAZABLE NECESIDAD. Lo importante no es si dichos gastos se incluyeron en el presupuesto anual, sino si la necesidad atendida es patente.
Las consecuencias de dicha sentencia son de una importancia sin precedentes, porque gastos como el seguro comunitario, limpieza, y ciertas reparaciones NO se pueden aprobar rebasado el ejercicio, y todo ello porque puede demostrarse que NO atienden ninguna auténtica e inaplazable necesidad.
Necesito leer esa sentencia para valorarla, porque no me creo que haga esa interpretación el Supremo del modo que expones.
Gastos como la limpieza o el seguro se realizan como consecuencia de la previa aprobación de un presupuesto de gastos .... o no.
El Administrador (o quien ejerza las funciones) atenderá los cobros y pagos de la Comunidad para posteriormente rendir cuentas.
La LPH es clara en el sentido de OBLIGAR a celebrar una junta general de propietarios anual en la que se tratarán al menos los puntos sobre elección de cargos, y aprobación o censura de presupuesto del ejercicio venidero y de los gastos del ejercicio anterior.
Si no se hace así ¿qué efectos produce?
El Administrador actúa por mandato. No va a pagar él.
En el peor de los casos estaríamos ante un cuasicontrato (gestión de negoicos ajenos).
Lo dicho, necesitaría leer esa sentencia para valorarla y comentarla y de paso interpretar el concepto "necesidad" en un contexto adecuado.
Gastos como la limpieza o el seguro se realizan como consecuencia de la previa aprobación de un presupuesto de gastos .... o no.
El Administrador (o quien ejerza las funciones) atenderá los cobros y pagos de la Comunidad para posteriormente rendir cuentas.
La LPH es clara en el sentido de OBLIGAR a celebrar una junta general de propietarios anual en la que se tratarán al menos los puntos sobre elección de cargos, y aprobación o censura de presupuesto del ejercicio venidero y de los gastos del ejercicio anterior.
Si no se hace así ¿qué efectos produce?
El Administrador actúa por mandato. No va a pagar él.
En el peor de los casos estaríamos ante un cuasicontrato (gestión de negoicos ajenos).
Lo dicho, necesitaría leer esa sentencia para valorarla y comentarla y de paso interpretar el concepto "necesidad" en un contexto adecuado.
Dicturpin, la tienes en mi web, en Jurisprudencia año 2005
http://www.valcap.es/publish/viewfull.cfm?ObjectID=2002
Organo: Tribunal Supremo. Sala de lo Civil
Sede: Madrid
Sección: 1
N° de Recurso: 1327/1999
N° de Resolución: 786/2005
Fecha de Resolución: 20051020
Procedimiento: CIVIL
Ponente: IGNACIO SIERRA GIL DE LA CUESTA
Tipo de Resolución: Sentencia
Sorry, no quiero molestar. solo indicarte donde la puedes encontrar.
http://www.valcap.es/publish/viewfull.cfm?ObjectID=2002
Organo: Tribunal Supremo. Sala de lo Civil
Sede: Madrid
Sección: 1
N° de Recurso: 1327/1999
N° de Resolución: 786/2005
Fecha de Resolución: 20051020
Procedimiento: CIVIL
Ponente: IGNACIO SIERRA GIL DE LA CUESTA
Tipo de Resolución: Sentencia
Sorry, no quiero molestar. solo indicarte donde la puedes encontrar.
Gracias Justa.
Tras su lectura debo decir que la interpretación que hace vicente manuel no es adecuada.
El Supremo sostiene que todo gasto resulta exigible cuando es necesario.
Lo esencial no es que su previsión se haya hecho constar en plan anual de ingresos y gastos aprobados, sino que se haya efectuado para atender a una auténtica e inaplazable necesidad. Y aunque lo haya efectuado el Presidente "motu propio", si esa necesidad es patente, puede ser repercutido en los distintos copropietarios, previa ratificación por la Junta.
Hacer notar que el concepto "necesidad" a que hace referencia el TS ya está regulado en la propia LPH al disponer el nº 2 del artículo 11 que cuando se adopten válidamente acuerdos para realizar innovaciones no exigibles a tenor del apartado anterior y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.
Por otra parte, en la sentencia comentada el TS (al igual que el Juzgado y la Audiencia) anula determinados gastos, no porque no sean necesarios, sino porque no han sido JUSTIFICADOS.
Consecuentemente con lo anterior SÍ se pueden ratificar "a toro pasado" los gastos necesarios (los ordinarios por regla general lo son) y es obvio que el propietario que lo estime oportuno podrá impugnar aquellas partidas cuyo gasto entienda no ha sido justificado, o en su caso, si no estaba previamente presupuestado, no era necesario.
Saludos
