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¿afectan las notificaciones registrales recibidas por un coheredero a los restantes coherederos?
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¿afectan las notificaciones registrales recibidas por un coheredero a los restantes coherederos?
Hola a todos. Nos ocurre el siguiente caso con los siguientes hechos:
Mi abuelo compró una finca por segregación de otra de un vecino y la inscribió en el Registro en el año 1986. Los lindes de la finca son la finca matriz por el sur y oeste, cuyo deslinde está hecho con unas simples piedras, y otras dos fincas las cuales tienen muros delimitando los lindes norte y este. La finca fue catastrada en 2007, presentando un plano de un levantamiento topográfico, pero sin georreferencias porque en esa época no existía la Ley 13/2015, de 24 de junio. Según he comprobado a través de una Web que permite consultar y comparar las versiones antiguas del Catastro y por fecha, cuando la finca de mi abuelo se catastró ya estaba catastrada la del vecino del linde del norte, y la representación cartográfica de la de este no establecía el linde en el muro suyo sino más de un metro invadiendo la finca de mi abuelo, por lo que el Catastro representó la finca de mi abuelo pegando el linde a la representación cartográfica existente en ese momento y no al linde real del muro construido por el vecino. Hay que tener en cuenta que esto lo sé al añadir la capa de "ortofoto" sobre los planos cartográficos, ya que sin estos es difícil percatarse del error. Además, la representación cartográfica de la finca de mi abuelo fue modificada ligeramente por el Catastro con el tiempo, por lo que no se respeta la geometría del plano original presentado en su día.
Mi abuelo falleció en 2013, dejando testamento y habiendo tres herederos. De los tres herederos, mi tío vive en precario en la casa de mis abuelos, mientras que mi padre y mi tía viven en otras viviendas diferente en otros lugares. Ahora estamos tramitando la aceptación, partición y asignación de la herencia entre los herederos.
Pues bien mi tío nos dice ahora, tras indagar yo y ver la realidad de la finca, que, en 2018, llegó a la casa de mis abuelos, donde él vive, una carta del Registro de la Propiedad referente a la inscripción o venta del terreno (más una casa que tiene construida sobre el mismo) que linda con la finca de mi abuelo por el norte, la que está mal catastrada. Mi tío dice que la leyó y no le dio ninguna importancia ya que creía que no tenía nada que alegar al tratarse de una finca del vecino y al estar la finca claramente deslindada. La carta no la tiene porque dice que la tiró. La cuestión es que, analizando esa finca en la página Web del Registro, parece ser que los herederos del vecino tramitaron una coordinación entre el Registro y el Catastro de su finca para venderla, con las respectivas coordenadas georreferenciadas, coordinación en la que simplemente se dio por válida la cartografía errónea del Catastro, en la que no sólo está el error de la invasión de la finca de mi abuelo sino que hay otros como que partes de la finca del vecino no están incluidas en la representación cartográfica, cuando la finca está completamente deslindada por muros por sus cuatro puntos cardinales.
Dado que parece ser, por lo que he podido indagar, que con la nueva ley citada, las inscripciones georreferenciadas parece que van a misa, las preguntas que me surgen de este caso son la siguientes:
1. ¿Hasta qué punto mi padre, que es heredero, se puede ver perjudicado por el hecho de que mi tío no nos dijera nada ni indagara ni alegara nada cuando le llegó la carta del registrador, si mi padre no vive ni reside en la casa donde llegó la notificación?
2. ¿Está perdido el suelo afectado por la invasión cartográfica resultante de la coordinación del Registro con el Catastro, teniendo nosotros justo título del mismo y cuya posesión a título de dueño la tuvo mi abuelo y la seguimos ostentamos nosotros?
3. ¿Qué podríamos hacer para rectificar ese error y que se reconozca que el linde es el muro del vecino? Hay que tener en cuenta que no han pasado 10 años desde que se coordinó esa finca entre el Registro y el Catastro ni desde que los nuevos propietarios compraron la propiedad (propietarios que parece que son extranjeros y que no viven en la casa comprada porque esta lleva años abandonada), aunque el Catastro lleva representando la invasión desde que se creo su Sede Electrónica, en 2002, por lo que he podido comprobar.
Gracias de antemano por aclarar la duda.
Mi abuelo compró una finca por segregación de otra de un vecino y la inscribió en el Registro en el año 1986. Los lindes de la finca son la finca matriz por el sur y oeste, cuyo deslinde está hecho con unas simples piedras, y otras dos fincas las cuales tienen muros delimitando los lindes norte y este. La finca fue catastrada en 2007, presentando un plano de un levantamiento topográfico, pero sin georreferencias porque en esa época no existía la Ley 13/2015, de 24 de junio. Según he comprobado a través de una Web que permite consultar y comparar las versiones antiguas del Catastro y por fecha, cuando la finca de mi abuelo se catastró ya estaba catastrada la del vecino del linde del norte, y la representación cartográfica de la de este no establecía el linde en el muro suyo sino más de un metro invadiendo la finca de mi abuelo, por lo que el Catastro representó la finca de mi abuelo pegando el linde a la representación cartográfica existente en ese momento y no al linde real del muro construido por el vecino. Hay que tener en cuenta que esto lo sé al añadir la capa de "ortofoto" sobre los planos cartográficos, ya que sin estos es difícil percatarse del error. Además, la representación cartográfica de la finca de mi abuelo fue modificada ligeramente por el Catastro con el tiempo, por lo que no se respeta la geometría del plano original presentado en su día.
Mi abuelo falleció en 2013, dejando testamento y habiendo tres herederos. De los tres herederos, mi tío vive en precario en la casa de mis abuelos, mientras que mi padre y mi tía viven en otras viviendas diferente en otros lugares. Ahora estamos tramitando la aceptación, partición y asignación de la herencia entre los herederos.
Pues bien mi tío nos dice ahora, tras indagar yo y ver la realidad de la finca, que, en 2018, llegó a la casa de mis abuelos, donde él vive, una carta del Registro de la Propiedad referente a la inscripción o venta del terreno (más una casa que tiene construida sobre el mismo) que linda con la finca de mi abuelo por el norte, la que está mal catastrada. Mi tío dice que la leyó y no le dio ninguna importancia ya que creía que no tenía nada que alegar al tratarse de una finca del vecino y al estar la finca claramente deslindada. La carta no la tiene porque dice que la tiró. La cuestión es que, analizando esa finca en la página Web del Registro, parece ser que los herederos del vecino tramitaron una coordinación entre el Registro y el Catastro de su finca para venderla, con las respectivas coordenadas georreferenciadas, coordinación en la que simplemente se dio por válida la cartografía errónea del Catastro, en la que no sólo está el error de la invasión de la finca de mi abuelo sino que hay otros como que partes de la finca del vecino no están incluidas en la representación cartográfica, cuando la finca está completamente deslindada por muros por sus cuatro puntos cardinales.
Dado que parece ser, por lo que he podido indagar, que con la nueva ley citada, las inscripciones georreferenciadas parece que van a misa, las preguntas que me surgen de este caso son la siguientes:
1. ¿Hasta qué punto mi padre, que es heredero, se puede ver perjudicado por el hecho de que mi tío no nos dijera nada ni indagara ni alegara nada cuando le llegó la carta del registrador, si mi padre no vive ni reside en la casa donde llegó la notificación?
2. ¿Está perdido el suelo afectado por la invasión cartográfica resultante de la coordinación del Registro con el Catastro, teniendo nosotros justo título del mismo y cuya posesión a título de dueño la tuvo mi abuelo y la seguimos ostentamos nosotros?
3. ¿Qué podríamos hacer para rectificar ese error y que se reconozca que el linde es el muro del vecino? Hay que tener en cuenta que no han pasado 10 años desde que se coordinó esa finca entre el Registro y el Catastro ni desde que los nuevos propietarios compraron la propiedad (propietarios que parece que son extranjeros y que no viven en la casa comprada porque esta lleva años abandonada), aunque el Catastro lleva representando la invasión desde que se creo su Sede Electrónica, en 2002, por lo que he podido comprobar.
Gracias de antemano por aclarar la duda.
Lo único que pueden hacer es presentar una demanda contra el vecino, desarrollando una exposición que sea lo mejor para defender su derecho (georreferencias, histórico, escrituras, invasión de parte del terreno, ausencia de resoluciones inconcusas) y, desde luego, no perjudica entre coherederos lo hecho por uno sin el conocimiento de los demás, por lo que el expediente administrativo que le fue notificado a su tío siempre puede modificarse o, para ser exactos, el hecho de que su tío tomara una postura pasiva es algo subsanable. Pero si no hay un reconocimiento voluntario por parte de los vecinos, la única posibilidad es la litigiosa, y así se lo hará saber la autoridad administrativa. Vaya a un abogado con lo que tiene, y estudien la mejor opción.
Gracias por responder. Si localizáramos al nuevo propietario y este no tuviera problema en arreglar esto de forma amistosa, porque estoy seguro de que él no es consciente del error que hay con las georreferencias, ¿qué habría que hacer? En el caso de que se oponga a reconocer su muro como el linde entre las fincas ¿qué demanda sería, prescripción adquisitiva? Porque la acción declarativa de dominio, que sería lo más lógico, parece ser, por lo que he podido indagar, que estaría destinada al fracaso debido a las consecuencias de la nueva Ley 13/2015.
Esto es un asunto en el que hay que estar muy documentado para darle una respuesta solvente. Hay que ver el catastro, qué documentos tienen ustedes, el registro de la propiedad, analizar el tiempo transcurrido desde una u otra acción...si el vecino está dispuesto a arreglar, eso lo solucionan en una mañana.
