El portal de Derecho Español más completo y útil para jurístas, empresas y particulares
Bienvenid@
adquisición vivienda en construcción sobre la base de proyecto basico modificado por proyecto ejecución
- Foros Legales
- Derecho Civil General
- Tema: Adquisición vivienda en construcción sobre la base de proyecto basico modificado por proyecto ejecución
- Derecho Civil General
Nuevo Comentario
8
Comentarios
Adquisición vivienda en construcción sobre la base de proyecto basico modificado por proyecto ejecución
En octubre de 2004 firmé un contrato privado de compraventa con una constructora para la adqusición de una vivienda con jardín sobre plano que me entregan en octubre de 2007. La semana pasada fui a ver como iban las obras y cual fue mi sorpresa al comprobar que en el terreno donde se suponía que iba a estar emplazada mi vivienda estaban construyendo una rampa de entrada a garajes. De las comprobaciones que he realizado en el Ayuntamiento que ha otorgado la licencia de obras he podido averiguar que el contrato de compraventa lo he firmado en base a un proyecto básico ya que posteriormente de noviembre de 2004 existe un proyecto de ejecución que modifica el anterior (lo que se me ocultó por la constructora).
En el proyecto de ejecución se prevé la entrada a los garajes del edificio pegando a mi vivienda y además me han quitado metros del jardín sin mi consentimiento. Ello quita la razón de ser de la compra puesto que yo la adquirí proque estaba en una zona tranquila ya que la entrada a los garajes en los documentos que se me mostraron en el momento de la firma del contrato de compraventa privado se hallaba en el otro extremo del edificio lo que me afecta a efectos de ruido, humo, trasiego de coches, el jardín ya no tiene su razón de ser y que si yo lo hubiera sabido hubiera adquirido otra vivienda. Mis preguntas son :
1.- ¿se puede firmar el contrato de compraventa sobre la base de un proyecto básico (cosa que desconocía ppuesto que yo pensaba que era el definitivo?
2.- ¿se puede considerar que es una modificación sustancial el cambio de ubicación de la entrada a garajes en lo que respecta a la vivienda que voy a adquirir puesto que de hecho me han quitado algunos metros en el jardín de forma unilateral y el jardin de la vivienda pierde la razón de ser de la compraventa?
3.- ¿que pasos signo no sé si dirigirme a una asosiciación de defensa de consumidores?
4.- ¿qué derechos tengo?
En el proyecto de ejecución se prevé la entrada a los garajes del edificio pegando a mi vivienda y además me han quitado metros del jardín sin mi consentimiento. Ello quita la razón de ser de la compra puesto que yo la adquirí proque estaba en una zona tranquila ya que la entrada a los garajes en los documentos que se me mostraron en el momento de la firma del contrato de compraventa privado se hallaba en el otro extremo del edificio lo que me afecta a efectos de ruido, humo, trasiego de coches, el jardín ya no tiene su razón de ser y que si yo lo hubiera sabido hubiera adquirido otra vivienda. Mis preguntas son :
1.- ¿se puede firmar el contrato de compraventa sobre la base de un proyecto básico (cosa que desconocía ppuesto que yo pensaba que era el definitivo?
2.- ¿se puede considerar que es una modificación sustancial el cambio de ubicación de la entrada a garajes en lo que respecta a la vivienda que voy a adquirir puesto que de hecho me han quitado algunos metros en el jardín de forma unilateral y el jardin de la vivienda pierde la razón de ser de la compraventa?
3.- ¿que pasos signo no sé si dirigirme a una asosiciación de defensa de consumidores?
4.- ¿qué derechos tengo?
En principio el proyecto de ejecucion no puede hacer modificaciones sobre el propyecto basico, sino desarrollar el mismo para que se puedan ejecutar las obras. En ese caso estamos hablando de "otro" proyecto.
Te interesa averiguar en el Ayuntamiento, si se concedio licencia en base al proyecto basico, licencia condicionada a la presentacion del proyecto de ejecucion antes del inicio de la obra.
En este caso, el Ayuntamiento no deberia haber dado validez al proyecto de ejecucion.
Otra cuestion seria, que el Ayuntamiento hubiera visto algun incumplimiento en el proyecto basico, y condicionara la licencia a la modificacion en el proyecto de ejecucion.
Tambien podrias intentar informarte en el Colegio de Arquitectos. Intenta tambien ponerte en contacto con el Arquitecto autor del proyecto, aunque probablemente defendera la postura del promotor.
En cualquier caso si firmastes un contrato privado, acompañado del plano del proyecto basico y asi se hace constar en el contrato, podrias tener posibilidades.
Recaba toda esta informacion y presentasela a un abogado, para que te haga un estudio juridico sobre la viabilidad de una posible reclamacion judicial.
Te interesa averiguar en el Ayuntamiento, si se concedio licencia en base al proyecto basico, licencia condicionada a la presentacion del proyecto de ejecucion antes del inicio de la obra.
En este caso, el Ayuntamiento no deberia haber dado validez al proyecto de ejecucion.
Otra cuestion seria, que el Ayuntamiento hubiera visto algun incumplimiento en el proyecto basico, y condicionara la licencia a la modificacion en el proyecto de ejecucion.
Tambien podrias intentar informarte en el Colegio de Arquitectos. Intenta tambien ponerte en contacto con el Arquitecto autor del proyecto, aunque probablemente defendera la postura del promotor.
En cualquier caso si firmastes un contrato privado, acompañado del plano del proyecto basico y asi se hace constar en el contrato, podrias tener posibilidades.
Recaba toda esta informacion y presentasela a un abogado, para que te haga un estudio juridico sobre la viabilidad de una posible reclamacion judicial.
El Ayuntamiento concedió la licencia de obras en diciembre de 2003 con el proyecto básico que es de diciembre de 2003 pero no podía construir hasta que no estuviera aprobado el proyecto de ejecución.El proyecto de ejecución es de noviembre de 2004, un mes posterior a la firma del contrato y prevé una solución para la entrada a los garajes que me afecta a las condiciones de la vivienda. A mi entender, la solución a los garajes tenía que haber sido definitiva en el momento de la firma del contrato pues afecta a la parte baja de todo el edificio y deviene en una devaluación del inmueble que compré.¿es una clausula abusiva la posibilidad de poder modificar la vendedora el contrato en base a condiciones técnicas? Pues es a costa de mi propiedad, sin haber dado mi conformidad a la modificación que favorece económicamente a la constructora pues gana en edificabilidad.¿la modificación dada es un cambio de proyecto?. Los dos proyectos, el básico y el de ejecución están aprobados por el Ayuntamiento.
si la licencia se concedió en base al proyecto básico pero condicionada a la presentación del proyecto de ejecución, como creo que es este caso ¿puede haber responsabilidad en el Ayuntamiento que ha aprobado el proyecto de ejecución con la modificación que te he comentado? Si yo he comprado sobre planos que se corresponden al proyecto básico a mi me tienen que dar una vivienda del valor a la que se comprometieron en la firma del contrato. ¿se puede escudar la constructora en que tiene todo legalmente aprobado por el Ayuntamiento?
He planteado una solicitud de arbitraje en la junta arbitral de mi ayuntamiento. Si no consigo nada con esto, tengo intención de plantear el caso como una denuncia ante consumo,para que si consideran que hay infracción los inspectores de consumo le impongan una sanción y poder ir con mayor apoyo a un juicio civil para reclamar una indemnización.De todas formas no tengo muy claro si la responsable es la promotora que me vendió el inmueble conforme a proyecto básico por haberlo vendido antes de tiempo pues lo que se va a construir es de acuerdo al proyecto de ejecución que no existía en el momento de la firma del contrato (el proyecto de ejecución es de noviembre de 2004, un mes posterior a la firma del contrato de compraventa) o el responsable es el Ayuntamiento que ha aprobado el proyecto de ejecución con la modificación. Me gustaría que me aclararas todas estas dudas, y me dieras tu opinión agradeciéndote la colaboración y asesoramiento.
Creo haberte explicado bastante bien los pasos a seguir en mi anterior intervencion.
Lo importante es saber si la licencia concedida en base al proyecto basico, incluia algun incumplimiento de normativa urbanistica que deberia corregirse en el proyecto de ejecucion (con lo cual el proyecto de ejecucion podia incluir alguna modificacion, pero solo a efectos de cumplir con aquellos aspectos del proyecto basico que incumpliera con la normativa urbanistia), o simplemente el proyecto basico cumplia perfectamente con la normativa urbanistica y la licencia concedida con el propyecto basico, solo condicionaba el inicio de las obras a la presentacion del proyecto de ejecucion (que en este caso deberia haber respetado el proyecto basico).
En cualquier caso, si el cambio de ubicacion del acceso a garajes, no estaba impuesto por incumplimiento de la normativa urbanistica, esta claro que ha habido responsabilidad tanto por el promotor como por el Ayuntamiento.
Te recomiendo ponerte en contacto con abogado y encargar informe tecnico (Arquitecto o Aparejador), a fin de comprobar previamente la documentacion del expediente administrativo de concesion de licencia, que consta en el Ayuntamiento, incluyendo ambos proyectos, informes del tecnico municipal, etc.
Tambien seria interesante comprobar en el proyecto de ejecucion, la justificacion del Arquitecto proyectista, sobre los cambios efectuados en relacion con el proyecto basico. De la misma forma deberia (en caso de que se compruebe alguna irregularidad), implicar al Colegio Oficial de Arquitectos.
Lo importante es saber si la licencia concedida en base al proyecto basico, incluia algun incumplimiento de normativa urbanistica que deberia corregirse en el proyecto de ejecucion (con lo cual el proyecto de ejecucion podia incluir alguna modificacion, pero solo a efectos de cumplir con aquellos aspectos del proyecto basico que incumpliera con la normativa urbanistia), o simplemente el proyecto basico cumplia perfectamente con la normativa urbanistica y la licencia concedida con el propyecto basico, solo condicionaba el inicio de las obras a la presentacion del proyecto de ejecucion (que en este caso deberia haber respetado el proyecto basico).
En cualquier caso, si el cambio de ubicacion del acceso a garajes, no estaba impuesto por incumplimiento de la normativa urbanistica, esta claro que ha habido responsabilidad tanto por el promotor como por el Ayuntamiento.
Te recomiendo ponerte en contacto con abogado y encargar informe tecnico (Arquitecto o Aparejador), a fin de comprobar previamente la documentacion del expediente administrativo de concesion de licencia, que consta en el Ayuntamiento, incluyendo ambos proyectos, informes del tecnico municipal, etc.
Tambien seria interesante comprobar en el proyecto de ejecucion, la justificacion del Arquitecto proyectista, sobre los cambios efectuados en relacion con el proyecto basico. De la misma forma deberia (en caso de que se compruebe alguna irregularidad), implicar al Colegio Oficial de Arquitectos.
Me gustaría saber si puedo presentar un escrito en el Ayuntamiento que ha concedido la licencia de obras interesando fotocopia del expediente administrativo de concesión de licencia (que incluya ambos proyectos, informe del técnico municipal sobre los cambios efectuados en el proyecto básico) y si el Ayuntamiento está obligado a darme esa información.
¿de que modo acredito que soy parte interesada, con fotocopia del contrato de compraventa privado?
¿está obligado el Ayto a proporcionarmente esa información, si lo solicito por escrito?
¿será desfavorable en el caso de interponer un juicio que quede rastro de algo negativo que me puedan comunicar?
¿de que modo acredito que soy parte interesada, con fotocopia del contrato de compraventa privado?
¿está obligado el Ayto a proporcionarmente esa información, si lo solicito por escrito?
¿será desfavorable en el caso de interponer un juicio que quede rastro de algo negativo que me puedan comunicar?
He podido averiguar en el Ayuntamiento que concedió la licencia que aprobó los dos proyectos el básico y el de ejecución porque no apreció el técnico municipal infracción de normas urbanísticas en ninguno de los dos. No consta en el expediente de concesión de licencia documentación que acredite el cambio efectuado en el proyecto básico. ¿si están aprobados los dos proyectos por el Ayuntamiento por no haber apreciado infracción de normas urbanísticas, es responsable en lo que me afecta a mi vivienda? . El Ayuntamiento no tiene porque saber cuando la promotora vende las viviendas
mi caso es el siguiente compramos en febrero de 2005 en planos una planta baja en zona residencial de unos 120 metros cuadrados y una terraza de 45m. a la cual se accedia desde la vivienda bajando tres escalones,nuestra sorpresa viene cuando en enero de 2007 cuando el promotor no llama para ir a verla nos encontramos que en vez de tres escalones hay 21 con lo cual desde nuestra terraza la casa queda a la altura de un primer piso tambien el garaje comunitario esta en mi terraza del cual solo nos separa unas lamas de aluminio podemos tocar los coches estacionados con las manos. perdiendo intimidad y soportando ruidos y olores. el proyecto basico lo modificaron en marzo de 2005 un mes despues de firmar el contrato de cuyos cambios no nos fue notificado mi pregunta es podemos reclamar daños y perjuicios pues la vivienda la necesitamos urgente pues somos padres de tres niños pequeños gracias
