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Lo que usted me cuenta no es nuevo para mi. Llevo en este foro varios años, y pocas veces, muy pocas veces he leído cosa buena de los administradores. Sé que algunos son buenos y responsable con su trabajo, pero esto es encontrar la aguja del pajar.
¿Qué se puede hacer?. A la vista de que es un incompetente, hay que sustituirlo. Comprendo que esto es vuelta a comenzar, e ignoro si se contrata a uno nuevo éste sea mejor que el cesado.
Yo ya le dicho que estos "elementos", cuando se les saca de cobrar recibos, pagarlos y mandar a un profesional de su confianza (el cual abulta la factura) para hacerle una reparacion, no quieren saber nada más. Ellos son los primeros que no quieren tener problemas con las comunidades, y cuando tienen varios problemas son los primeros en dejarlas.
Cuando hay personas mayores, es verdad que están en su salsa, hacen los que les da la real gana, nadie quiere tener problemas y ellos con pico de ñoro torean a la vecindad y le dicen:
"mire usted Matilde, las cosas no se hacen así, tienen unos procedimeintos, de lo contrario los vecinos pueden ser objeto de una multa o una querella judicial, déjeme a mi que de esto entiendo"
Y la abuela confiada en este personaje le deja hacer. Estas son las comunidades que quieren.
¿Qué se puede hacer?. A la vista de que es un incompetente, hay que sustituirlo. Comprendo que esto es vuelta a comenzar, e ignoro si se contrata a uno nuevo éste sea mejor que el cesado.
Yo ya le dicho que estos "elementos", cuando se les saca de cobrar recibos, pagarlos y mandar a un profesional de su confianza (el cual abulta la factura) para hacerle una reparacion, no quieren saber nada más. Ellos son los primeros que no quieren tener problemas con las comunidades, y cuando tienen varios problemas son los primeros en dejarlas.
Cuando hay personas mayores, es verdad que están en su salsa, hacen los que les da la real gana, nadie quiere tener problemas y ellos con pico de ñoro torean a la vecindad y le dicen:
"mire usted Matilde, las cosas no se hacen así, tienen unos procedimeintos, de lo contrario los vecinos pueden ser objeto de una multa o una querella judicial, déjeme a mi que de esto entiendo"
Y la abuela confiada en este personaje le deja hacer. Estas son las comunidades que quieren.
Buenos días Fontanero, gracias por tu amable respuesta, contestando a tus últimas palabras, decirte que el tema del ascensor lleva dando guerra desde hace como unos cuatro o cinco años, sólo que hasta el año pasado, no se aprobó y se hizo porque la vicepresidente me solicitó mi ayuda, así que, después de estar detrás del administrador para que realizase unos cáluclos aproximados de cuanto podía salir a pagar por vecino, hizo oídos sordos y tuve que hacerle su trabajo. Sí "asesoró" dando ideas de como se podría distribuir y, a partir de ahí actué. El cálculo realizado fué de la siguiente manera:
1º.- El precio ofertado por la empresa instaladora + el 16% de IVA = total.
2ª.- Total x un % por ciento por planta, es decir, Bajos 10%; Primero y Segundo 20%; Tercero y Cuarto 25%.
3º.- Los importes (10%, 20% y 25%) resultantes, por los coeficientes establecidos.
4º.- Todo ello a pagar en 6 meses. Su resultado es que sobraba dinero.
Atenuantes: Se establece que los bajos por no utilizar el ascensor pueden elegir entre:
1º.- Pagar instalación y estar exentos de pago de mantenimiento, salvo los gastos de revisiones.
2º.- No pagar la instalación y pagar el mantenimiento durante toda la vida.
Se realizó la debida junta y se aprobó la forma de pago presentada y se acordó que los bajos pagarían el mantenimiento y el importe de la instalación sería a repartir a partes iguales por el resto de los vecinos.
Bueno pues, la reunión se celebró el 24 de junio y a finales del mes de julio se firmó y envio la misma a los vecinos. Irregularidad completa, puesto que debía haber un periodo de un mes para todos los propietarios que no habían asistido y poder reclamar, alegar... Eso sin contar que cuando recibimos copia del acta nos encontramos que los cálculos de pago no son los que se han aprobado y, encima se equivocan en los coeficientes. Todo ello unido a que el administrador tenía en su poder desde finales del mes de mayo y meses anteriores, toda la documentación que se aportó a la junta del 24 de junio y, dos días antes me llaman por teléfono porque no entienden como he realizado los cálculos, cuando lo hice paso por paso e incluso lo entendieron los vecinos más mayores... La diferencia estriba en que yo utilicé los meses para el cálculo final y ellos el cálculo del 100% por propietario.
Se decició no impugnar el acta porque sino nos retrasaría mucho más (firma contrato, diseño del proyecto, visto bueno por el colegio de arquitectos, pedir subvención) y la diferencia era entre 0,05 céntimos y 2 Euros aproximadamente de más (sus cálculos). Así que a unos días antes de mediados del mes de agosto, nos entermaos que la secretaria del administrador ha negociado con la empresa suministradora la forma de pagarles, cuando la vicepresidenta firma el contrato nosotros los propietarios, deciden la forma de pago. Después cuando el presidente regresa de vacaciones firma el contrato y se envía a la empresa instaladora. Bien en diciembre (26-12-07) la empresa instaladora nos hace entrega (a la secretaria de la administración) la documentación necesaria para que nosotros terminemos de completar para entregar para la subvención. Decir que si no llamamos a la empresa instaladora no habríamos sabido que ya obraba en poder de la administración. Contestación por su parte, que hasta que no lo viera no iba a hacer nada. En definitiva, pasa el tiempo, por e-mail se le solicita que tenga preparada el resto de la documentación: actas, DNI representante legal, presupuestos... en fin la documentación que debe aportar la comunidad de propietarios y que obra en su custodia. Conclusión: envío de una circular donde dicen que la empresa instaladora no ha hecho nada, que ellos no se dedicar a esos trámites, etc. etc... vamos lo que he descrito en el mensaje anterior. Me he leído le Ley de Propiedad Horizontal y comprendo muy bien cuáles son las obligaciones del administrador, de lo que ya no estamos de acuerdo es que están acostumbrados a tratar con comunidades donde la mayoría de los propietarios son personas mayores y si les dicen que lo mejor es hacer esto así, ellos les constestan: hay sí hija, no entiendo, pero haz lo que creas mejor... total que hacen y deshacen a su gusto, y cuando se encuentran con comunidades, como la nuestra, que empieza a haber gente joven que no les gusta que tomen decisiones por ellos, se siente "cabreados?" por decirles lo que pueden o no pueden decidir. Total, que son más las irregularidades que comenten y menos caso te hacen. Pregunta: ¿qué hacer?, legalmente como proceder. En definitiva, lo tenemos bastante claro pero resulta muy bueno el poder desahogarse de esta manera, pero sobre todo pidiendo opiniones, siempre resulta de mucha ayuda y dan más ideas. Muchas gracias.
1º.- El precio ofertado por la empresa instaladora + el 16% de IVA = total.
2ª.- Total x un % por ciento por planta, es decir, Bajos 10%; Primero y Segundo 20%; Tercero y Cuarto 25%.
3º.- Los importes (10%, 20% y 25%) resultantes, por los coeficientes establecidos.
4º.- Todo ello a pagar en 6 meses. Su resultado es que sobraba dinero.
Atenuantes: Se establece que los bajos por no utilizar el ascensor pueden elegir entre:
1º.- Pagar instalación y estar exentos de pago de mantenimiento, salvo los gastos de revisiones.
2º.- No pagar la instalación y pagar el mantenimiento durante toda la vida.
Se realizó la debida junta y se aprobó la forma de pago presentada y se acordó que los bajos pagarían el mantenimiento y el importe de la instalación sería a repartir a partes iguales por el resto de los vecinos.
Bueno pues, la reunión se celebró el 24 de junio y a finales del mes de julio se firmó y envio la misma a los vecinos. Irregularidad completa, puesto que debía haber un periodo de un mes para todos los propietarios que no habían asistido y poder reclamar, alegar... Eso sin contar que cuando recibimos copia del acta nos encontramos que los cálculos de pago no son los que se han aprobado y, encima se equivocan en los coeficientes. Todo ello unido a que el administrador tenía en su poder desde finales del mes de mayo y meses anteriores, toda la documentación que se aportó a la junta del 24 de junio y, dos días antes me llaman por teléfono porque no entienden como he realizado los cálculos, cuando lo hice paso por paso e incluso lo entendieron los vecinos más mayores... La diferencia estriba en que yo utilicé los meses para el cálculo final y ellos el cálculo del 100% por propietario.
Se decició no impugnar el acta porque sino nos retrasaría mucho más (firma contrato, diseño del proyecto, visto bueno por el colegio de arquitectos, pedir subvención) y la diferencia era entre 0,05 céntimos y 2 Euros aproximadamente de más (sus cálculos). Así que a unos días antes de mediados del mes de agosto, nos entermaos que la secretaria del administrador ha negociado con la empresa suministradora la forma de pagarles, cuando la vicepresidenta firma el contrato nosotros los propietarios, deciden la forma de pago. Después cuando el presidente regresa de vacaciones firma el contrato y se envía a la empresa instaladora. Bien en diciembre (26-12-07) la empresa instaladora nos hace entrega (a la secretaria de la administración) la documentación necesaria para que nosotros terminemos de completar para entregar para la subvención. Decir que si no llamamos a la empresa instaladora no habríamos sabido que ya obraba en poder de la administración. Contestación por su parte, que hasta que no lo viera no iba a hacer nada. En definitiva, pasa el tiempo, por e-mail se le solicita que tenga preparada el resto de la documentación: actas, DNI representante legal, presupuestos... en fin la documentación que debe aportar la comunidad de propietarios y que obra en su custodia. Conclusión: envío de una circular donde dicen que la empresa instaladora no ha hecho nada, que ellos no se dedicar a esos trámites, etc. etc... vamos lo que he descrito en el mensaje anterior. Me he leído le Ley de Propiedad Horizontal y comprendo muy bien cuáles son las obligaciones del administrador, de lo que ya no estamos de acuerdo es que están acostumbrados a tratar con comunidades donde la mayoría de los propietarios son personas mayores y si les dicen que lo mejor es hacer esto así, ellos les constestan: hay sí hija, no entiendo, pero haz lo que creas mejor... total que hacen y deshacen a su gusto, y cuando se encuentran con comunidades, como la nuestra, que empieza a haber gente joven que no les gusta que tomen decisiones por ellos, se siente "cabreados?" por decirles lo que pueden o no pueden decidir. Total, que son más las irregularidades que comenten y menos caso te hacen. Pregunta: ¿qué hacer?, legalmente como proceder. En definitiva, lo tenemos bastante claro pero resulta muy bueno el poder desahogarse de esta manera, pero sobre todo pidiendo opiniones, siempre resulta de mucha ayuda y dan más ideas. Muchas gracias.
Puedo entender su malestar, pero esto ocurre con frecuncia dentro del gremio de administradores. En cuanto le sacan de pagar recibos y cobrarlos, te ponen mala cara y sin motivos.
Las obligaciones de un administrador quedan reflejadas den el artº 20 de la L.P.H que dice:
Corresponde al Administrador:
a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a esos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al Presidente o, en su caso, a los propietarios.
d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
e) Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta."
...................
Como podrá ver, está dentro de sus funciones el gestionar cualquier tema de la comunidad ya que para eso cobra. Y si no se le especificado claramente se le puede sugerir como bien se dice en el apartado f.
Por otra parte, la instalación de un ascensor conlleva varios pasos, y el administrador debería haberles asesorado, cosa que ignoro.
El primer paso es realizar una junta extraordinaria con el orden del día, "instalación del ascensor, información".
En esta primera reunión se debe informar a los vecinos sobre las posibilidades de instalarlo, (si hay espacio, si el edificio puede reunir las condiciones técnicas, su coste aproximado y la forma de pagarlo). Si ya se conoce todo esto, se debe votar, y si se aprueba por las 3/5 partes de los propietarios, el acuerdo obliga a todos a pagar. Pero llega el gran problema, su pago. La ley establece que el pago se haga por coeficientes y obliga a todos, incluido los locales y los bajos. Y estos pueden tener mayor coeficiente que el resto, es decir, que pagarian más que los que verdaderamente lo van a utilizar y ahi viene la discordia.
Espero haberle ayudado.
Las obligaciones de un administrador quedan reflejadas den el artº 20 de la L.P.H que dice:
Corresponde al Administrador:
a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a esos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al Presidente o, en su caso, a los propietarios.
d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
e) Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta."
...................
Como podrá ver, está dentro de sus funciones el gestionar cualquier tema de la comunidad ya que para eso cobra. Y si no se le especificado claramente se le puede sugerir como bien se dice en el apartado f.
Por otra parte, la instalación de un ascensor conlleva varios pasos, y el administrador debería haberles asesorado, cosa que ignoro.
El primer paso es realizar una junta extraordinaria con el orden del día, "instalación del ascensor, información".
En esta primera reunión se debe informar a los vecinos sobre las posibilidades de instalarlo, (si hay espacio, si el edificio puede reunir las condiciones técnicas, su coste aproximado y la forma de pagarlo). Si ya se conoce todo esto, se debe votar, y si se aprueba por las 3/5 partes de los propietarios, el acuerdo obliga a todos a pagar. Pero llega el gran problema, su pago. La ley establece que el pago se haga por coeficientes y obliga a todos, incluido los locales y los bajos. Y estos pueden tener mayor coeficiente que el resto, es decir, que pagarian más que los que verdaderamente lo van a utilizar y ahi viene la discordia.
Espero haberle ayudado.
Administrador
Buenas tardes, me dirijo a vosotros foreros, para una pequeña orientación de qué hacer. Se va a realizar la instalación de un ascensor, se va a presentar solicitud para subvención. El problema surge cuando nuestro administrador, aclaro su secretaria que además es la persona encargada "administradora" de nuestra finca, envía una circular firmada por el administrador, donde viene a decir, que ellos no están para la tramitación de papeleo referente a la subvención, etc. etc., que tenía que hacerlo la empresa instaladora ya que se "comprometieron" en contrato. Al volver a leer el contrato de la empresa instaladora especifica " Asesoramiento y tramitación, en colaboración con la Comunidad de Propietarios de la finca, para la solicitud de subvenciones a la Comunidad de Madrid", ellos han cumplido con los documentos que tenían que entregar, en realidad quien no cumple es nuestro "administrador/a", es más los documentos que faltan son copia de las actas, fotocopia del DNI del presidente de la comunidad y fotocopia de los presupuestos. No sólo eso sino que, además, dicen que la para solicitar la subvención tenemos tiempo hasta el año 2010, lo cual no es cierto, puesto que si se llama a la Comunidad de Madrid, que es lo que he hecho, ni tan siquiera saben hasta cuando estará, de momento hasta que se termine el dinero que tienen para la misma. En definitiva, que dicha subvención en por RIGUROSO ORDEN DE ENTRADA, y además, si realizas las obras antes de presentar los primeros papeles, no te la conceden ya que, aunque no se diga, uno de los principales requisitos es que no se realicen obra alguna hasta que no vaya un arquitecto de la Comunidad de Madrid con el Proyecto para verificar que es viable. Dado que tienen dicha documentación desde el 26-12-07, no habiendo manera ni por activa ni por pasiva, que nos hicieran caso remitimos un escrito (e-mail) para que hicieran las fotocopias pertinentes, explicándoles lo que nos habían dicho en la Comunidad de Madrid, en fin el pasado viernes nos remitieron la circular, diciendo que la empresa suministradora no ha hecho nada, de nada, ni licencias... etc. y, en el último párrafo nos dicen que no es un trabajo de la administración y que por tanto y en base a que se les está "atosigando" nos harán el favor al margen de sus "obligaciones". Llegados a este punto, no entendemos muy bien cuales son sus obligaciones porque todo lo referente a la empresa instaladora lo entregaron en mano a la secretaria-administradora de nuestra comunidad y el resto de la documentación la tiene ella en su poder. ¿Entonces? Pero lo más grave de todo es lo siguiente: Hace aproximadamente un año y pico, para terminar de pasar la ITE, se realizaron unas obras, se supone que la Administración, debía de haber mandado todos los papeles correspondientes, pues no, no lo han hecho a día de hoy y nos lo han reclamado por carta certificada. Para más "inri" ya se le pago al arquitecto y no hizo el certificado correspondiente, ahora estamos pendientes de que eso se haga y vamos para largo y lo que es peor: el arquitecto nos pasará la minuta, cosa que no debería hacer puesto que ya se le pagó y no terminó de realizar su trabajo. LLegados a este punto ¿a quien se le debe pedir explicaciones? ¿Me habéis entendido? Porqué sinceramente, ni yo misma lo entiendo.
