El portal de Derecho Español más completo y útil para jurístas, empresas y particulares
Bienvenid@
Administrador se niega a aplicarme el coeficiente
- Foros Legales
- Propiedad Horizontal
- Tema: Administrador se niega a aplicarme el coeficiente
- Propiedad Horizontal
Nuevo Comentario
40
Comentarios
Viendo 21 - 40 de 40 comentarios
El administrador no puede decidir cobrar de una manera o de otra, eso debe hacerlo la junta. Y el administrador deberá hacerlo como esta diga, aunque como profesional debería informar a la junta de cómo debe hacerse. Hay una forma muy sencilla de hacer que la junta en sus decisiones se atenga a la ley y se aplique el pago por coeficiente: plantea que se cobre así en junta, por ser exigible por ley, y si no se aprueba, impugna. Realmente no es problema del administrador, lo es entre tú y tus vecinos.
Las leyes hay que cumplirlas, pero nadie te va a garantizar su cumplimiento fuera de los mecanismos legales, es la forma forma en que las leyes garantizan su cumplimiento. Es como querer convencer a un ladrón de que te lo devuelva, y te dice que no, que lo denuncies. Pues no es la solución quejarse de que las leyes no se cumplen: denuncia.
Las leyes hay que cumplirlas, pero nadie te va a garantizar su cumplimiento fuera de los mecanismos legales, es la forma forma en que las leyes garantizan su cumplimiento. Es como querer convencer a un ladrón de que te lo devuelva, y te dice que no, que lo denuncies. Pues no es la solución quejarse de que las leyes no se cumplen: denuncia.
Hola Luzlucia tienes que pedirlo por escrito al admin y que en acta conste. Tengo un familiar que el admin le dijo a los vecinos que como este pide coeficiente y no hay norma registrada lo tiene que aplicar y asi se hizo, esto creo yo que tendria que hacer cualquier administrador pero en mi caso pasa la pelota a la comunidad que se niega claro. Por lo que ves hacer las cosas mal es gratis y bien no, asi vamos...vaya que impugnar te saldra alrededor de 3000 euros y que el juez te de la razon dependiendo que coeficiente tengas te sale a cuenta o no y reclamar costas.
Yo lo he reclamado hasta en consumo, la ultima opcion es pagar por coeficiente y como seras morosa que te denuncien y a ver que dice el juez, a parte que depende que cantidad no les va a salir a cuenta denunciar pero claro ya no tendras voto en las reuniones.
Yo lo he reclamado hasta en consumo, la ultima opcion es pagar por coeficiente y como seras morosa que te denuncien y a ver que dice el juez, a parte que depende que cantidad no les va a salir a cuenta denunciar pero claro ya no tendras voto en las reuniones.
abusando de la amabilidad del Sr.Dick Turpin,
la verdad que ando un poco liada con este tema y que a mi también me atañe
en mi comunidad se aprobó ignoro si por unanimidad o por mayoría el cambio de abono a partes iguales en lugar de por coeficientes.
he leído el art. 5 de la LPH y ahí indica que un acuerdo que afecte al título constitutivo si no está registrado no afecta a terceros
he ido al Registro y no está incluido ese acuerdo
la vivienda la compré hace dos meses.
mi duda, y pienso que la de Caltayud84 es:
¿que podemos hacer ahora, cual es el camino a recorrer?
¿no es reversible?
Estoy completamente segura que este tema por las buenas no se soluciona
¿se puede impugnar ese acuerdo?
se que tengo un año para hacerlo desde que lo compré
en este tema que significa "actos propios"
muy agradecida
la verdad que ando un poco liada con este tema y que a mi también me atañe
en mi comunidad se aprobó ignoro si por unanimidad o por mayoría el cambio de abono a partes iguales en lugar de por coeficientes.
he leído el art. 5 de la LPH y ahí indica que un acuerdo que afecte al título constitutivo si no está registrado no afecta a terceros
he ido al Registro y no está incluido ese acuerdo
la vivienda la compré hace dos meses.
mi duda, y pienso que la de Caltayud84 es:
¿que podemos hacer ahora, cual es el camino a recorrer?
¿no es reversible?
Estoy completamente segura que este tema por las buenas no se soluciona
¿se puede impugnar ese acuerdo?
se que tengo un año para hacerlo desde que lo compré
en este tema que significa "actos propios"
muy agradecida
En un acta de hace 40 años se aprobo pero ni se registro ni consta en estatutos, entiendo que yo en esa reunion no estaba y al no registrarse estatutos no puedo conocer este sistema ni me deberia influir, lo pido desde el primer dia que entre a vivir, solo pido que se aplique la lph a falta de estatutos. A la reunion es imposible cambiarlo por unanimidad ya que solo van los dos vecinos que mas coeficiente tienen, los demas son alquiler, un moroso y unas personas mayores que no se enteran de nada.
Creo que las leyes estan para evitar estas situaciones sino se dan cita actuaciones fraudulentas como aprovechar las vacaciones de algunos vecinos para convocar junta adoptar un acuerdo y si hay suerte y en un mes no se pronuncian que se j**** ya de por vida, que bonito no? Y sino que impugnen y se gasten el dinero.
Creo que las leyes estan para evitar estas situaciones sino se dan cita actuaciones fraudulentas como aprovechar las vacaciones de algunos vecinos para convocar junta adoptar un acuerdo y si hay suerte y en un mes no se pronuncian que se j**** ya de por vida, que bonito no? Y sino que impugnen y se gasten el dinero.
En este tema hay que tener en cuenta varias cosas:
1º.- Lo dispuesto en el artículo 9.1 e) de la LPH.- El sistema legalmente establecido para repartir los gastos comunes es el de coeficiente, a partir del cual se establecerá la cuota de participación en gastos.
2º.- Así mismo debe tener en cuenta lo dispuesto en el título constitutivo de la comunidad.
Es importante que observe si el sistema de reparto de gastos por partes iguales, se aprobó EXPRESAMENTE Y POR UNANIMIDAD y si dicho acuerdo, así concebido, se contiene en algún acta.
Y ello es importante porque caso de haber sido aprobado, le van a oponer la doctrina de los actos propios (es lo que yo haría).
No hay ninguna duda de que el sistema de reparto establecido en la LPH (no sé si en el título constitutivo de su edificio también) es el de coeficiente o cuota de participación como sistema de contribución a los gastos.
Siendo ello así, corresponde a la Comunidad demandada probar que tal sistema (el de coeficiente) ha sido modificado por UNANIMIDAD.
Si lo acreditan, necesitará igual quorum para revertir el sistema de reparto por partes iguales.
Y ello es fundamental porque es posible que la Comunidad alegue la existencia de acuerdos válidamente adoptados para la modificación o contribución de los comuneros a los gastos comunes, enumerando las sucesivas reuniones de la Junta de Propietarios en las que se ha aprobado siempre una cuota igual para todos los copropietarios, e incluso alegar que desde el nacimiento de la Comunidad, ésta ha adoptado un sistema de contribución por cuotas iguales para los gastos ordinarios que se ha venido aplicando de forma pacífica durante tropecientos años, sosteniendo que, si no explícitamente, sí que existió un acuerdo tácito de la Comunidad en tal sentido.
Para hacer frente a dicha posible alegación es importante analizar y valorar correctamente todos los acuerdos adoptados, tanto en la primera Junta de Propietarios, como en el resto de juntas, no sea que, como muchas veces ocurre, se realicen liquidaciones de gastos a repartir por partes iguales, sin que en realidad se haya adoptado un acuerdo expreso por el que se modifique el sistema de reparto.
Lo esencial es determinar si en alguna de las JUNTAS SE APROBÓ UNÁNIME Y LEGALMENTE UN ACUERDO POR EL QUE SE ESTABLECÍA UN SISTEMA DE CONTRIBUCIÓN A LOS GASTOS ORDINARIOS POR PARTES IGUALES, o si lo que aprobaban era fijar una contribución para dotar a la comunidad de una provisión de fondos por partes iguales, porque no es lo mismo.
Caso de existir un acuerdo que modificara el sistema de reparto a partes iguales, necesitará un acuerdo con idéntico quórum (unanimidad), para revertir el anterior.
Por el contrario, si no ha existido nunca acuerdo alguno modificando el sistema legal o estatutariamente previsto, cabría concluir que no se modificó el sistema de participación previsto legal o estatutariamente, modificación que por otra parte necesitaba el acuerdo unánime de los propietarios al suponer una modificación del título constitutivo y sería impugnable.
Esa es la situación y como ve, a los abogados nos cuesta ponernos de acuerdo.
Saludos.
1º.- Lo dispuesto en el artículo 9.1 e) de la LPH.- El sistema legalmente establecido para repartir los gastos comunes es el de coeficiente, a partir del cual se establecerá la cuota de participación en gastos.
2º.- Así mismo debe tener en cuenta lo dispuesto en el título constitutivo de la comunidad.
Es importante que observe si el sistema de reparto de gastos por partes iguales, se aprobó EXPRESAMENTE Y POR UNANIMIDAD y si dicho acuerdo, así concebido, se contiene en algún acta.
Y ello es importante porque caso de haber sido aprobado, le van a oponer la doctrina de los actos propios (es lo que yo haría).
No hay ninguna duda de que el sistema de reparto establecido en la LPH (no sé si en el título constitutivo de su edificio también) es el de coeficiente o cuota de participación como sistema de contribución a los gastos.
Siendo ello así, corresponde a la Comunidad demandada probar que tal sistema (el de coeficiente) ha sido modificado por UNANIMIDAD.
Si lo acreditan, necesitará igual quorum para revertir el sistema de reparto por partes iguales.
Y ello es fundamental porque es posible que la Comunidad alegue la existencia de acuerdos válidamente adoptados para la modificación o contribución de los comuneros a los gastos comunes, enumerando las sucesivas reuniones de la Junta de Propietarios en las que se ha aprobado siempre una cuota igual para todos los copropietarios, e incluso alegar que desde el nacimiento de la Comunidad, ésta ha adoptado un sistema de contribución por cuotas iguales para los gastos ordinarios que se ha venido aplicando de forma pacífica durante tropecientos años, sosteniendo que, si no explícitamente, sí que existió un acuerdo tácito de la Comunidad en tal sentido.
Para hacer frente a dicha posible alegación es importante analizar y valorar correctamente todos los acuerdos adoptados, tanto en la primera Junta de Propietarios, como en el resto de juntas, no sea que, como muchas veces ocurre, se realicen liquidaciones de gastos a repartir por partes iguales, sin que en realidad se haya adoptado un acuerdo expreso por el que se modifique el sistema de reparto.
Lo esencial es determinar si en alguna de las JUNTAS SE APROBÓ UNÁNIME Y LEGALMENTE UN ACUERDO POR EL QUE SE ESTABLECÍA UN SISTEMA DE CONTRIBUCIÓN A LOS GASTOS ORDINARIOS POR PARTES IGUALES, o si lo que aprobaban era fijar una contribución para dotar a la comunidad de una provisión de fondos por partes iguales, porque no es lo mismo.
Caso de existir un acuerdo que modificara el sistema de reparto a partes iguales, necesitará un acuerdo con idéntico quórum (unanimidad), para revertir el anterior.
Por el contrario, si no ha existido nunca acuerdo alguno modificando el sistema legal o estatutariamente previsto, cabría concluir que no se modificó el sistema de participación previsto legal o estatutariamente, modificación que por otra parte necesitaba el acuerdo unánime de los propietarios al suponer una modificación del título constitutivo y sería impugnable.
Esa es la situación y como ve, a los abogados nos cuesta ponernos de acuerdo.
Saludos.
Hable con un abogado y me daba la razon. Tanto junta como presupuestos se aprueban anualmente y son independientes a los anteriores, habria que serguir una norma diferente si esta registrada en los estatutos sino la lph si no hay otro acuerdo por unanimidad. Una reunion de un año concreto no puede condicionar la forma de hacer las cosas para los siguientes años. Pero claro el admin pasa la pelota a la comunidad, le solicito que ponga en acta los motivos porque no me aplica coeficiente y solo pone que los vecinos no estan de acuerdo y se aprueban presupuestos. Entonces para que quiero un administrador? Impugnar sale muy caro y a veces no es rentable, al final me voy avtener que cojer la justicia por mi mano.
Su caso es exactamente igual al expuesto por Calatayud84, por lo cual tiene la misma soluccion.
Si el acuerdo no esta inscrito en el Registro a terceros no les afecta segun art 5 penultimo parrafo.
O sea es impugnable, pero el problema viene segun algunos contertulios que en su dia me contradijeron, y como ahora tengo mis dudas de lo que yo dije, solo me limito a indicar lo que dijeron que creo que es cierto.
Segun el art. 5 se debe de impugnar dicho acuerdo en un plazo de un año desde el momento que se tiene conocimiento del hecho, y como usted fue conocedor hace años y no lo impugno, ahora ya no puede hacer nada.
No entiendo de leyes pero entiendo que aqui el derecho consuetudinario no tiene que ver, dado que si existe la ley que lo indica.
Puede ser que me equivoque, si es asi perdon
Si el acuerdo no esta inscrito en el Registro a terceros no les afecta segun art 5 penultimo parrafo.
O sea es impugnable, pero el problema viene segun algunos contertulios que en su dia me contradijeron, y como ahora tengo mis dudas de lo que yo dije, solo me limito a indicar lo que dijeron que creo que es cierto.
Segun el art. 5 se debe de impugnar dicho acuerdo en un plazo de un año desde el momento que se tiene conocimiento del hecho, y como usted fue conocedor hace años y no lo impugno, ahora ya no puede hacer nada.
No entiendo de leyes pero entiendo que aqui el derecho consuetudinario no tiene que ver, dado que si existe la ley que lo indica.
Puede ser que me equivoque, si es asi perdon
Entro en este hilo haciendo una pregunta sobre un tema similar, si estoy haciendo algo incorrecto pido disculpas.
En la comunidad en que vivo, según la división horizontal y los estatutos originales, y así consta en el registro de la propiedad, hasta el día de hoy, el pago sera por coeficiente.
No obstante, desde que yo compre la vivienda, hace 20 anos, pagamos a partes iguales.
Hace unos años reclame esto al presidente y administrador, y me dijeron que esto se había cambiado hace años, antes de yo comprar mi vivienda, por acuerdo comunitario.
Pedí, en diversas ocasiones copia del acta de la junta donde se tomo el acuerdo, y no me la dieron
Mi pregunta es la siguiente: Si no hay mudanza registrada, si no hay acta de la junta donde se tomo el acuerdo, que se puede hacer ?.
Alguien me habla de derecho consuetudinario ?,
Nuevamente pido disculpas a Dick Turpin por la intromisión, pero siempre que opina en este foro.me parece consecuente.
En la comunidad en que vivo, según la división horizontal y los estatutos originales, y así consta en el registro de la propiedad, hasta el día de hoy, el pago sera por coeficiente.
No obstante, desde que yo compre la vivienda, hace 20 anos, pagamos a partes iguales.
Hace unos años reclame esto al presidente y administrador, y me dijeron que esto se había cambiado hace años, antes de yo comprar mi vivienda, por acuerdo comunitario.
Pedí, en diversas ocasiones copia del acta de la junta donde se tomo el acuerdo, y no me la dieron
Mi pregunta es la siguiente: Si no hay mudanza registrada, si no hay acta de la junta donde se tomo el acuerdo, que se puede hacer ?.
Alguien me habla de derecho consuetudinario ?,
Nuevamente pido disculpas a Dick Turpin por la intromisión, pero siempre que opina en este foro.me parece consecuente.
Entiendo lo que dice pero no es cambiar nada ya que los presupuestos se aprueban año tras año y los años anteriores son independientes y deben seguir los estatutos o lph si no hay unanimidad para un sistema distinto, que otros años se haya hecho de otra forma por unanimidad perfecto, pero si un año un vecino no aprueba este reparto hay que seguir la legalidad ya que no hay ninguna norma establecida. Es como si la mayoria de vecinos decidimos cambiar de administrador y este diga que es imposible porque se le aprobo otros años, a no ser que en los estatutos diga que el admin tal sea para toda la vida, creo que las leyes estan para evitar estas discusiones, o se crean unos estatutos registrados en la comunidad o se sigue la lph. Gracias por tu opinion.
Hola DickTurpin si le entiendo. Le cuento el caso de un familiar, pidio al administrador coeficiente y este traslado a los vecinos que si no hay estatutos que rijan esta norma de reparto si un vecino lo pide lo debe aplicar y asi lo hizo, creo que el administrador esta para esto para aplicar la ley, comentar que a las reuniones solo van los 2 vecinos que mas coeficiente tienen y se niegan. Que lleven unos años haciendolo asi por costumbrismo entiendo que no debe ser asi, cada año se aprueba junta administrador y presupuestos y entiendo que si un año un vecino pide esto hay que seguir la LPH para esos presupuestos, veo que hacer las cosas mal sale gratis pero para hacerlas bien te tienes que gastar un dinero para impugnar que depende que coeficiente tengas igual no te sale a cuenta. Es como si la mayoria de vecinos decidimos cambiar de administrador y este diga que es imposible porque los otros años se le ha aprobado. Sin unas normas registradas en estatutos hay que seguir la LPH, por esa regla de tres pues que se quejen al ayuntamiento de que pagan mas ibi que pisos mas pequeños, las normas estan para no entrar en estos conflictos, al final uno se tendra que tomar las normas por su mano.
Lamentablemente para usted, la única vía que tiene es la impugnación judicial y ello con más razón si tenemos en cuenta que el sistema arbitrado por la comunidad (reparto a partes iguales), es el que impera desde hace años.
En ese sentido el mejor argumento que tiene, además de lo dispuesto en la LPH, es sostener que los acuerdos se aprueban por doble mayoría (voto/coeficiente) y que los propietarios con mayor coeficiente, votan atendiendo a ese coeficiente y no a la cuota con la que atienden los gastos comunes (no sé si se entiende lo que pretendo transmitir, así que pondré un ejemplo).
En una comunidad de 10 propietarios en la que un propietario tiene un 50% de coeficiente y los otros 9 propietarios tienen un 5,55% de coeficiente cada uno, resulta que contribuyen al pago de los gastos comunes con un 10 por 100 de coeficiente cada uno y sin embargo a la hora de tomar decisiones, el propietario que tiene el 50 por 100 impone el mismo sin que participe en los gastos con idéntico coeficiente. Es decir. Se aplica un 50 % para decidir pero no para contribuir).
Creo que debe adicionar un argumento análogo en su impugnación para que prospere la misma, pero si quiere que se adopte el sistema de coeficientes, va a ser inevitable si no convence al resto de propietarios, promover una demanda judicial, a cuyo fin necesitará abogado y procurador.
En ese sentido el mejor argumento que tiene, además de lo dispuesto en la LPH, es sostener que los acuerdos se aprueban por doble mayoría (voto/coeficiente) y que los propietarios con mayor coeficiente, votan atendiendo a ese coeficiente y no a la cuota con la que atienden los gastos comunes (no sé si se entiende lo que pretendo transmitir, así que pondré un ejemplo).
En una comunidad de 10 propietarios en la que un propietario tiene un 50% de coeficiente y los otros 9 propietarios tienen un 5,55% de coeficiente cada uno, resulta que contribuyen al pago de los gastos comunes con un 10 por 100 de coeficiente cada uno y sin embargo a la hora de tomar decisiones, el propietario que tiene el 50 por 100 impone el mismo sin que participe en los gastos con idéntico coeficiente. Es decir. Se aplica un 50 % para decidir pero no para contribuir).
Creo que debe adicionar un argumento análogo en su impugnación para que prospere la misma, pero si quiere que se adopte el sistema de coeficientes, va a ser inevitable si no convence al resto de propietarios, promover una demanda judicial, a cuyo fin necesitará abogado y procurador.
Otro apunte. Entonces si lo que vota la mayoria es lo que vale que os parece si votamos la mayoria que el vecino que nunca viene a las reuniones pague el la limpieza entera porque nos cae mal? Si despues no reclama y se aprueba esto sera asi para la eternidad? Las leyes estan para no entrar en estos conflictos
No se trata se perjudicar ni beneficiar a nadie. Las leyes estan para cumplirlas, de la misma manera que si se derrumba el edificio o hay una subvencion para rehabilitar la fachada esta sera por coeficiente, es un sisema de reparto que lo que les conviene coeficiente y lo que no partes iguales, otra cosa es que el acuerdo este registrado en los estatutos o titulo constitutivo, entonces hay que tragar pero cada año se presentan nuevos presupuestos y partidas y tenemos derecho a pedir que se vuelva a la legalidad, no ouedes aumentar mi coeficiente sin unanimidad. Un piso mas grande tiene mas porcentaje de la parcela y debe contribuir respecto a su coeficiente de participacion que para eso los asigno el constructor
Entiendo se enojo, pero quiera usted o no quiera, el administrador esta cumpliendo el acuerdo que hace años la comunidad voto, y esta, en todo caso es la que deberia votar para cambiar la forma de reparto.
El administeador no es nadie para realizar ese cambio, y no esta haciendo nada mal, ese punto lo realiza de forma correcta, porque si lo cambiase le beneficiaria a usted, pero otros propietarios saldrian perjudicados. Si no es capaz de entender este punto de vista, me es imposible explicarlo de otra manera
Y dudo que esos dos propietarios mayores pudiesen cambiar el reparto, dado que ellos en su dia cuando se voto estuvieron de acuerdo, bien de forma activa o pasiva.
El administeador no es nadie para realizar ese cambio, y no esta haciendo nada mal, ese punto lo realiza de forma correcta, porque si lo cambiase le beneficiaria a usted, pero otros propietarios saldrian perjudicados. Si no es capaz de entender este punto de vista, me es imposible explicarlo de otra manera
Y dudo que esos dos propietarios mayores pudiesen cambiar el reparto, dado que ellos en su dia cuando se voto estuvieron de acuerdo, bien de forma activa o pasiva.
Que el administrador cumple la ley? Para que queremos entonces un administrador? Para que haga lo que quiera? Donde vivia antes un vecino pidio coeficiente y el admin nos dijo que no podia negarselo y asi se hizo, para eso entiendo que esta el admin para estos conflictos y cumplir la ley. Que facil es hacer las cosas mal. Y no me sale a cuenta impugnar ya que la diferencia es poca ya que me aplica un 10 y me tendria que aplicar un 9, para amortizar lo que me cuesta impugnar tendrian que pasar 35 años. Hay 2 vecinos que si les saldria a cuenta porque tienen un coeficiente muy bajo pero son mayores y no lo acaban de entender y me dicen que no quieren lios y lo que diga haran. Por lo que veo el admin puede hacer lo que le de la gana y si no te gusta pues gastate el dinero en impugnar, asi vamos.
Usted tiene razon que usted deberia contribuir segun coeficiente dado que es un acuerdo que no esta inscrito en el Registro
En España nos rejimos por leyes, y este asunto se rije por la LPH, y esta indica que usted debera impugnar, y solo tiene un año desde el momento que tiene conocimiento del agravio.
Y siento decirle que aun a mi pesar el administradof si cumple la ley, y como es normal el colegio es gremialista.
Le saldra mas barato impugnar que seguir todo su vida pagando de mas.
Esto es lo que hay
En España nos rejimos por leyes, y este asunto se rije por la LPH, y esta indica que usted debera impugnar, y solo tiene un año desde el momento que tiene conocimiento del agravio.
Y siento decirle que aun a mi pesar el administradof si cumple la ley, y como es normal el colegio es gremialista.
Le saldra mas barato impugnar que seguir todo su vida pagando de mas.
Esto es lo que hay
