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Administrador de Fincas
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Estoy interesado en una finca rústica, de 2000 m2 no segregable que es de 3 personas,2 estan de acuerdo en vender,pero no quieren forzar la venta( al tener 2/3) porque una de ellas tiene negocios con la parte desconforme y no quieren problemas.Se me ocurre, que me vendiesen las 2/3 partes y asi poder forzar la venta a mi mujer( por ejemplo).Me gustaría que me dijesen si es posible y si ven otra forma de poder acceder a la compra si crear suspicacias.
Administrador de Fincas.
Sus funciones:
"En la gestión de comunidades de propietarios, le corresponden las fijadas en el art. 10 de la LPH; pero al margen de las mismas, debe asesorar a la comunidad; controlar los proveedores; dar cuentas de siniestros a las compañías de seguros; ocuparse de las relaciones laborales con los empleados de la finca, aplicando las normas de convenio y las modalidades contractuales más favorables, practicando las liquidaciones de la Seguridad Social y las que fiscalmente procedan; llevar una adecuada contabilidad; advertir sobre la morosidad y mantener el mantenimiento de la convivencia entre los componentes de la comunidad.
Cuando actúa como secretario de la Comunidad, de acuerdo con el presidente, convocar la Junta, asistir a la reunión, redactar el actas y practicar las notificaciones que procedan."
www.cgcafe.org/valencia/funciones.htm
Administrador ¿colegiado o no?
Según la LPH en su artículo 13.6. "El cargo de administrador y, en su caso, el de secretario-administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones."
La LPH no lo exige. No obstante, ¿ha de decidir la Junta si el administrador en caso de ser externo ha de colegiarse o no?
Saludos
Sus funciones:
"En la gestión de comunidades de propietarios, le corresponden las fijadas en el art. 10 de la LPH; pero al margen de las mismas, debe asesorar a la comunidad; controlar los proveedores; dar cuentas de siniestros a las compañías de seguros; ocuparse de las relaciones laborales con los empleados de la finca, aplicando las normas de convenio y las modalidades contractuales más favorables, practicando las liquidaciones de la Seguridad Social y las que fiscalmente procedan; llevar una adecuada contabilidad; advertir sobre la morosidad y mantener el mantenimiento de la convivencia entre los componentes de la comunidad.
Cuando actúa como secretario de la Comunidad, de acuerdo con el presidente, convocar la Junta, asistir a la reunión, redactar el actas y practicar las notificaciones que procedan."
www.cgcafe.org/valencia/funciones.htm
Administrador ¿colegiado o no?
Según la LPH en su artículo 13.6. "El cargo de administrador y, en su caso, el de secretario-administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones."
La LPH no lo exige. No obstante, ¿ha de decidir la Junta si el administrador en caso de ser externo ha de colegiarse o no?
Saludos
Lo hacia, y me canse. Hasta ir a buscar al notario, comprar un carrete, para hacer fotos y que levantase un acta, ir al notario para que viniese y levantase acta con un perito electricista, de que un vecino estaba enganchado al contador de la comunidad, y muchas cosas más , pero nada agradecido. Solo una presidenta, despues de 5 años que no soy la administradora de su comunidad me felicita todos los años y me envia una cesta de frutas, le asesore bien, me hizo caso y le ganaron un pleito ( con un buen abogado, recomendado por mi y un buen informe de un buen arquitecto recomendado por mi y que cuando fue a realizar el informe la mayoria de las cosas ya tenia hasta fotos) al constructor. Hay otros que les han arreglado su casa despues de nueve años y ser la tercera administradora por una buena negociación llevada por mi y estoy esperando que me den las gracias.
Os digo todos los trabajos son ingratos pero el de administrador de fincas creo que el que más, pues a parte de tu trabajo, de no tener horario, de no poder cojer vacaciones o que te llamen cuando estas fuera, recibes insultos la mayoria de las veces de los vecinos, pues siempre hay dos bandos en las comunidades, los que defienden la labor del administrador y los que lo critican todo.
He tenido un presidente de una comunidad, que me enviaba todos los dias a las 12 de la noche un fax solicitando para el dia siguiente un comparativo de las cosas que se le ocurrian. No le mande a la mismisima pues fue un pulso entre el parafastidiar y yo por aguantar. En la Junta Ordinaria le gane el pulso. Ahora todos los dias pienso que es un mal nacido
Os digo todos los trabajos son ingratos pero el de administrador de fincas creo que el que más, pues a parte de tu trabajo, de no tener horario, de no poder cojer vacaciones o que te llamen cuando estas fuera, recibes insultos la mayoria de las veces de los vecinos, pues siempre hay dos bandos en las comunidades, los que defienden la labor del administrador y los que lo critican todo.
He tenido un presidente de una comunidad, que me enviaba todos los dias a las 12 de la noche un fax solicitando para el dia siguiente un comparativo de las cosas que se le ocurrian. No le mande a la mismisima pues fue un pulso entre el parafastidiar y yo por aguantar. En la Junta Ordinaria le gane el pulso. Ahora todos los dias pienso que es un mal nacido
Esta lista de Justa se parece más a la primera que envié yo. Justa tú eres un tesoro si haces todo eso.
Por eso decía yo que habría que desarrollar más extensamente los trabajos a realizar dentro de cada función que corresponde al administrador porque si no, se da la circunstancia de que no habiendo contrato, empiezan a decir: "esto no me corresponde, esto otro tampoco" Y al final acaba haciendo el trabajo pesado el presidente y el trabajo fácil el administrador y encima cobrando.
Por eso decía yo que habría que desarrollar más extensamente los trabajos a realizar dentro de cada función que corresponde al administrador porque si no, se da la circunstancia de que no habiendo contrato, empiezan a decir: "esto no me corresponde, esto otro tampoco" Y al final acaba haciendo el trabajo pesado el presidente y el trabajo fácil el administrador y encima cobrando.
Servicios que normalmente atiende un administrador de fincas:
Portería/Conserjería ( con sus respectivos contratos, nominas e impuestos) ; Grupo de Ascensores ;
Calefacción central ; Agua caliente centralizada;
Póliza seguro multiriesgo (partes de siniestros y su segimiento); Contador divisionario agua fría/caliente ( recibos a cada propietario segun su consumo);
Antena de T.V., videos comunitarios, porteros y grupos de presión , Aire acondicionado centralizado
Contratas diversas, Jardín,
Centralita telefónica, Alquiler de elementos comunes (con su contrato y sus impuestos) y la liquidación de los ingresos a cada propietario
Piscina ,
Organización de COMUNIDADES DE PROPIETARIOS;
Emisión de recibos extraordinarios;
Los pagos a proveedores y terceros ;expedición de todo tipo de certificaciones (comunitarias particulares, para organismos oficiales, juzgados notarias, etc.) incluso la certificación de deudas comunitarias en el caso de la compra-venta;la Preparación y asistencia a las Juntas de Propietarios y de Gobierno incluso en SABADOS, DOMINGOS o FESTIVOS, La Preparación y asistencia a Juntas Extraordinarias; la gestión, seguimiento y control económico-administrativo de las obras e instalaciones; actuaciones que requiera la presencia del administrador, en cualquier Organismo o Junta Municipal; la preparación de documentación para iniciar acciones judiciales ; la preparación, presentación y gestión completa de aquellas demandas judiciales que no requieran la intervención de profesionales del derecho y la comunidad,encargase dicha gestión al Administrador; el administrador puede ser el encargado de proceder a la desafección y venta de elementos comunes de la finca,;el administrador pude ser el encargado de hacer las gestiones, encaminadas a inscribir en la Agencia de
Protección de Datos, los ficheros de propietarios, personal de la comunidad de propietarios;Cuando la comunidad tiene una inspección laboral o de la Agencia tributaria asiste al Presidente o se presenta el solo, etc, asesorar en los conflitos con los constructores y preparar el dosier para hacer las reclamaciones oportunas. Inscripcíón en el registro de la Propiedad de estatutos, y un sin fin de cosas mas que os podria poner.
Portería/Conserjería ( con sus respectivos contratos, nominas e impuestos) ; Grupo de Ascensores ;
Calefacción central ; Agua caliente centralizada;
Póliza seguro multiriesgo (partes de siniestros y su segimiento); Contador divisionario agua fría/caliente ( recibos a cada propietario segun su consumo);
Antena de T.V., videos comunitarios, porteros y grupos de presión , Aire acondicionado centralizado
Contratas diversas, Jardín,
Centralita telefónica, Alquiler de elementos comunes (con su contrato y sus impuestos) y la liquidación de los ingresos a cada propietario
Piscina ,
Organización de COMUNIDADES DE PROPIETARIOS;
Emisión de recibos extraordinarios;
Los pagos a proveedores y terceros ;expedición de todo tipo de certificaciones (comunitarias particulares, para organismos oficiales, juzgados notarias, etc.) incluso la certificación de deudas comunitarias en el caso de la compra-venta;la Preparación y asistencia a las Juntas de Propietarios y de Gobierno incluso en SABADOS, DOMINGOS o FESTIVOS, La Preparación y asistencia a Juntas Extraordinarias; la gestión, seguimiento y control económico-administrativo de las obras e instalaciones; actuaciones que requiera la presencia del administrador, en cualquier Organismo o Junta Municipal; la preparación de documentación para iniciar acciones judiciales ; la preparación, presentación y gestión completa de aquellas demandas judiciales que no requieran la intervención de profesionales del derecho y la comunidad,encargase dicha gestión al Administrador; el administrador puede ser el encargado de proceder a la desafección y venta de elementos comunes de la finca,;el administrador pude ser el encargado de hacer las gestiones, encaminadas a inscribir en la Agencia de
Protección de Datos, los ficheros de propietarios, personal de la comunidad de propietarios;Cuando la comunidad tiene una inspección laboral o de la Agencia tributaria asiste al Presidente o se presenta el solo, etc, asesorar en los conflitos con los constructores y preparar el dosier para hacer las reclamaciones oportunas. Inscripcíón en el registro de la Propiedad de estatutos, y un sin fin de cosas mas que os podria poner.
Si además quitamos el "e", que no es obligatorio "Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad" y el "f" "todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta"( a saber cuáles), ¿con qué nos quedamos?
-Preparar el plan de gastos (¿presupuesto? normalmente elevado al cuadrado o al cubo)
-Atender a la conservación de la casa,( que normalmente son funciones que relizan diversas empresas:mantenimiento, limpieza...)
-Disponer las reparaciones (que tampoco realiza el administrador, como es lógico, porque no sabe; se limita a llamar por teléfono a quien él sabe)
-Ejecutar los acuerdos (de los cuales ejecuta los que le interesn.
-Efectuar los pagos (la mayoría están domiciliados)
-Realizar los cobros (la mayoría de las comunidades con morosos).
¿Qué hace?
Todo esto sin añadir después lo que no debiera hacer pero sí hace.
-Preparar el plan de gastos (¿presupuesto? normalmente elevado al cuadrado o al cubo)
-Atender a la conservación de la casa,( que normalmente son funciones que relizan diversas empresas:mantenimiento, limpieza...)
-Disponer las reparaciones (que tampoco realiza el administrador, como es lógico, porque no sabe; se limita a llamar por teléfono a quien él sabe)
-Ejecutar los acuerdos (de los cuales ejecuta los que le interesn.
-Efectuar los pagos (la mayoría están domiciliados)
-Realizar los cobros (la mayoría de las comunidades con morosos).
¿Qué hace?
Todo esto sin añadir después lo que no debiera hacer pero sí hace.
Básicamente, Dick Turpin, estoy de acuerdo con lo que dices, es decir, que "El administrador sin contrato deberá ejecutar aquéllas que legalmente le están impuestas."
Pero, fíjate, ¡qué concreción hay en la ley!
"Velar por el buen régimen de la casa"
Empecemos con la palabra velar. De todas sus definiciones, las más aproximadas y fig. "Cuidar solícitamente de una cosa" u "Observar atentamente una cosa" (Observar puede ser examinar atentamente una cosa, guardar y cumplir exactamente lo que se manda y ordena, advertir, reparar...) Sin entrar en otras que no parece que vengan al caso "estar sin dormir" o "asistir de noche a un enfermo"
Régimen: "Modo de gobernarse o regirse en una cosa,constituciones, reglamentos o prácticas de un gobierno en general,... o Técn. "condiciones de trabajo que caracterizan el funcionamiento de una máquina o bien de un mecanismo genérico"...
"y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares"
Advertir: "Fijar en algo la atención, observar"
Apercibir: "amonestar, advertir, observar o hacer saber a la persona citada, emplazada o requerida las consecuencias que se seguirán de determinados actos u omisiones suyas"
¿Habéis sacado algo en claro de lo que tiene que hacer en este punto?
Podría seguir analizando uno por uno pero, en verdad os digo, que por más que lo leo, no obtengo precisión alguna del trabajo que tiene que realizar.
Son tan generales y tan sumamente ambiguas las funciones que se le atribuyen, que por decir, no dicen nada (nada claro).
Pero, fíjate, ¡qué concreción hay en la ley!
"Velar por el buen régimen de la casa"
Empecemos con la palabra velar. De todas sus definiciones, las más aproximadas y fig. "Cuidar solícitamente de una cosa" u "Observar atentamente una cosa" (Observar puede ser examinar atentamente una cosa, guardar y cumplir exactamente lo que se manda y ordena, advertir, reparar...) Sin entrar en otras que no parece que vengan al caso "estar sin dormir" o "asistir de noche a un enfermo"
Régimen: "Modo de gobernarse o regirse en una cosa,constituciones, reglamentos o prácticas de un gobierno en general,... o Técn. "condiciones de trabajo que caracterizan el funcionamiento de una máquina o bien de un mecanismo genérico"...
"y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares"
Advertir: "Fijar en algo la atención, observar"
Apercibir: "amonestar, advertir, observar o hacer saber a la persona citada, emplazada o requerida las consecuencias que se seguirán de determinados actos u omisiones suyas"
¿Habéis sacado algo en claro de lo que tiene que hacer en este punto?
Podría seguir analizando uno por uno pero, en verdad os digo, que por más que lo leo, no obtengo precisión alguna del trabajo que tiene que realizar.
Son tan generales y tan sumamente ambiguas las funciones que se le atribuyen, que por decir, no dicen nada (nada claro).
Presiento que no me has entendido Dick; previo acuerdo comunero en reunión, esto en algún tiempo se ha hecho así en mi comunidad y entonces ha funcionado mejor, no del todo, pero no entraré en ese terreno porque como sabes, tengo tendencia a sacar a relucir los platos rotos..
Lo que quiero decir, es que , el administrador que ha ofertado, junto con otros, le hemos impuesto unas condiciones base normalitas a cumplir (no leoninas)
y si le ha interesado, le hemos dado el trabajo y si no le ha interesado, se ha quedado sin administrar; eso es la ley de la oferta y la demanda. La comunidad no le dirá al administrador en cada momento lo que tiene que hacer, ya lo tiene escrito y el texto y lo conoce todos los propietarios.
Por consiguente, el contrato es bilateral y respetando excepcionalmente todos los derechos que en esa materia tiene el ofertante..
Lo que quiero decir, es que , el administrador que ha ofertado, junto con otros, le hemos impuesto unas condiciones base normalitas a cumplir (no leoninas)
y si le ha interesado, le hemos dado el trabajo y si no le ha interesado, se ha quedado sin administrar; eso es la ley de la oferta y la demanda. La comunidad no le dirá al administrador en cada momento lo que tiene que hacer, ya lo tiene escrito y el texto y lo conoce todos los propietarios.
Por consiguente, el contrato es bilateral y respetando excepcionalmente todos los derechos que en esa materia tiene el ofertante..
Discrepo damaot.
El administrador no puede comprometerse a ponerse en manos de la voluntad de la comunidad. Es como decir: "la Comunidad le dirá al Administrador en cada momento y de forma unilateral, cuales son sus funciones y el Administrador deberá aceptar las mismas por el mismo precio".
Ello sería contrario al Código Civil, pues el contratod e arrendamiento de servicios es un contrato bilateral, no unilateral
El administrador no puede comprometerse a ponerse en manos de la voluntad de la comunidad. Es como decir: "la Comunidad le dirá al Administrador en cada momento y de forma unilateral, cuales son sus funciones y el Administrador deberá aceptar las mismas por el mismo precio".
Ello sería contrario al Código Civil, pues el contratod e arrendamiento de servicios es un contrato bilateral, no unilateral
Yo solo estoy de acuerdo con todos, pero con éstas matizaciones:
Que el acuerdo de administracción y siguiendo el espíritu de la ley, el administrador se COMPROMETE A REALIZAR asimismo,, todas aquellos compromisos que la Junta y propietarios pide:
A saber: Indicarlo correlativamente todo aquellos que ha señalado Lorea y varias más,, en general,
y además le añadiría: Que el administrador se compromete a conocer y observar las normas de la comunidad, estatutos,ect. por lo que ésta se rije.
bajo el precio convenido de x euros.
También se incorporarán cláusulas penalizadoras, incluso para ambas partes, que no se ciñan a lo acordado .
La falta de éstas precauciones trae consigo el 90% de los problemas que se tienen con los administradores.
Que el acuerdo de administracción y siguiendo el espíritu de la ley, el administrador se COMPROMETE A REALIZAR asimismo,, todas aquellos compromisos que la Junta y propietarios pide:
A saber: Indicarlo correlativamente todo aquellos que ha señalado Lorea y varias más,, en general,
y además le añadiría: Que el administrador se compromete a conocer y observar las normas de la comunidad, estatutos,ect. por lo que ésta se rije.
bajo el precio convenido de x euros.
También se incorporarán cláusulas penalizadoras, incluso para ambas partes, que no se ciñan a lo acordado .
La falta de éstas precauciones trae consigo el 90% de los problemas que se tienen con los administradores.
