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Administrador de Fincas
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La ley dice cuales son las funciones del Administrador.
Asimismo la propia Ley abre un portillo al expresar en la letra f) "Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta."
Pues bien. El Administrador sin contrato deberá ejecutar aquellas que legalmente le están impuestas. Y todas las demás atribuciones que se confieran en Junta, podrá ejecutarlas, previa aceptación por su parte, porque los honorarios se referirán a sus funciones legales. El hecho de que decidáis atribuirle otras funciones no significa necesariamente que el administrador deba aceptar dicha designación (aunque en la práctica sí lo hará), ni que dicha asignación deba estar necesariamnete incluida en los honorarios por prestación de servicios.
Asimismo la propia Ley abre un portillo al expresar en la letra f) "Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta."
Pues bien. El Administrador sin contrato deberá ejecutar aquellas que legalmente le están impuestas. Y todas las demás atribuciones que se confieran en Junta, podrá ejecutarlas, previa aceptación por su parte, porque los honorarios se referirán a sus funciones legales. El hecho de que decidáis atribuirle otras funciones no significa necesariamente que el administrador deba aceptar dicha designación (aunque en la práctica sí lo hará), ni que dicha asignación deba estar necesariamnete incluida en los honorarios por prestación de servicios.
Dick Turpin, si cuando se vota en la Junta que una persona cualificada lleve la administración de la comunidad pero no se especifica en su día (por desconocimiento) qué labor o labores ha de desempeñar y a medida que pasa el tiempo se va desligando de unas y de otras alegando que para esto o lo otro no se le paga y, por supuesto, no hay contrato alguno que incluya dichas funciones o labores, ¿qué servicios mínimos le corresponden?
Llevamos así unos cuantos años sin contrato. ¿Es necesario un contrato que incluya una lista que especifique lo que tiene que hacer?
Muchas gracias de antemano por cualquier aclaración.
Llevamos así unos cuantos años sin contrato. ¿Es necesario un contrato que incluya una lista que especifique lo que tiene que hacer?
Muchas gracias de antemano por cualquier aclaración.
No te de rubor decirlo Lorea; la ley es tan corta, como los últimos "apuntadores" que asesoraron a los legisladores; por ella se rigen muchos administradores desaprensivos que llevan al pie de la letra su contenido en un total ocultismo y falta de escrúpulos en su presentación; parecido ,arecido
a como lleva Botin las cuentas de sus clientes.
a como lleva Botin las cuentas de sus clientes.
La ley dice exactamente:
"Corresponde al administrador:
a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y aparecibimientos a los titulares.
b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de Gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.
d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
e) Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta."
La ley enumera las funciones de una forma general. Cada punto se puede desglosar en todo lo que incluya. Por ejemplo, cuando dice en la anterior lista "preparar el balance y cierre de fin de año", tal cual no viene en la ley, pero se deriva del punto b.
Si argumentando que no viene tal cual en la ley, un administrador no relizase ese trabajo, lo tendrían que hacer los propietarios. Y entonces me pregunto yo ¿para qué pagar a un administrador, si la mitad de los trabajos puramente administrativos, los tuviera que realizar el presidente, el secretario o cualquier otro cargo de los órganos de gobierno?
No te molestes, yoyi, no es mi intención contradecirte, sino solamente expresar mis deducciones.
"Corresponde al administrador:
a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y aparecibimientos a los titulares.
b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de Gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.
d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
e) Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta."
La ley enumera las funciones de una forma general. Cada punto se puede desglosar en todo lo que incluya. Por ejemplo, cuando dice en la anterior lista "preparar el balance y cierre de fin de año", tal cual no viene en la ley, pero se deriva del punto b.
Si argumentando que no viene tal cual en la ley, un administrador no relizase ese trabajo, lo tendrían que hacer los propietarios. Y entonces me pregunto yo ¿para qué pagar a un administrador, si la mitad de los trabajos puramente administrativos, los tuviera que realizar el presidente, el secretario o cualquier otro cargo de los órganos de gobierno?
No te molestes, yoyi, no es mi intención contradecirte, sino solamente expresar mis deducciones.
OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR DE FINCAS
-Llevar la contabilidad general, así como la de banco y caja. Guardar las facturas y llevar un registro de las mismas.
-Información detallada sobre el estado de cuentas al presidente y a los censores de cuentas , siempre que o pidan, que comprendería:
. Resumen de ingresos y gastos.
. Evolución del presupuesto o situación del trimestre
. Recibos pendientes(listado de impagados)
. Reparto de gastos por propietario.
. Situación de los propietarios (resumen de saldos)
- Confección, emisión y gestión de recibos.
- Control de impagados y devoluciones, llevando los trámites para el cobro de morosos.
- Preparar con la suficiente antelación el Presupuesto del año siguiente bajo las directrices del presidente, para presentarlo a la Junta General.
- Preparar el balance y cierre de fin de año.
- Notificar los acuerdos de las reuniones según se estipule.
- Preparar las convocatorias.
- Gestionar todo lo relativo a los empleados de la comunidad: nóminas de porteros y conserjes, liquidaciones de los seguros sociales, etc.
- Gestiones ante los Organismos que la Junta Directiva o la Asamblea General consideren oportunas:
. Ayuntamiento
. Hacienda
. Compañías suministradoras.
. Correos, bancos,etc.
. Presentar y pagar los seguros sociales de los empleados de la comunidad.
. Custodia de todos los documentos propiedad de la comunidad: libro de Actas, pólizas de seguros, contratos, correspondencia con su respectivo registro.
Información tomada de www .esece.com/fincas/cuerpoAdministradorObligaciones.htm)
-Llevar la contabilidad general, así como la de banco y caja. Guardar las facturas y llevar un registro de las mismas.
-Información detallada sobre el estado de cuentas al presidente y a los censores de cuentas , siempre que o pidan, que comprendería:
. Resumen de ingresos y gastos.
. Evolución del presupuesto o situación del trimestre
. Recibos pendientes(listado de impagados)
. Reparto de gastos por propietario.
. Situación de los propietarios (resumen de saldos)
- Confección, emisión y gestión de recibos.
- Control de impagados y devoluciones, llevando los trámites para el cobro de morosos.
- Preparar con la suficiente antelación el Presupuesto del año siguiente bajo las directrices del presidente, para presentarlo a la Junta General.
- Preparar el balance y cierre de fin de año.
- Notificar los acuerdos de las reuniones según se estipule.
- Preparar las convocatorias.
- Gestionar todo lo relativo a los empleados de la comunidad: nóminas de porteros y conserjes, liquidaciones de los seguros sociales, etc.
- Gestiones ante los Organismos que la Junta Directiva o la Asamblea General consideren oportunas:
. Ayuntamiento
. Hacienda
. Compañías suministradoras.
. Correos, bancos,etc.
. Presentar y pagar los seguros sociales de los empleados de la comunidad.
. Custodia de todos los documentos propiedad de la comunidad: libro de Actas, pólizas de seguros, contratos, correspondencia con su respectivo registro.
Información tomada de www .esece.com/fincas/cuerpoAdministradorObligaciones.htm)
!que interesante! Leo con mucha frecuencia artículos similares: No se como estará actualmente su legislación, me refiero a la LPH pero compruebo que ellos tienen los mismos problemas que nosotros pero en más; ?Les llego la peste en su día¿.
Si quereis recibir con alguna frecuencia información sobre PROPIEDAD HORIZONTAL en lengua latina, de cualquier parte del mundo, el buscador GOOGLE tiene un servicio prefijando la petición con estas dos palabras y te manda la información, cuando sale, a tu dirección electrónica.
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SACADO DE UNA WEB ARGENTINA
Somos un grupo de profesionales comprometidos con el país y empeñados en luchar por una legislación más justa en materia de Propiedad Horizontal.
Somos la primera Organización No Gubernamental que desde el año 1996 brinda orientación y acción mancomunada a los integrantes de Consorcios de Propiedad Horizontal, a fin de:
:: Imponer transparencia y competitividad en las administraciones de Consorcios;
:: Asesorar a consorcistas y administradores en todos sus conflictos jurídicos;
:: Solucionar las dificultades que se plantean en la comunidad consorcial.
¿Que queremos los consorcistas?
Una ley que contemple los aspectos comunitarios de la propiedad horizontal:
Que garantice administraciones limpias y eficaces
Que la función de administrar sea reconocida como un simple servicio sometido a normas de competencia
Que quien administre sea elegido y removido por simple mayoría, según su eficiencia y competitividad
Queremos la simplificación del regimen de asambleas: que todas las decisiones se aprueben por simple mayoría de los presentes cuando la totalidad de los
propietarios hayan sido fehacientemente notificados
Que quien administra este obligado a exhibir los libros y papeles de su gestión
También queremos!
Saber quien es quien en el edificio que habitamos
Derecho a deliberar sin la presencia del administrador
Derecho a intervenir en la contratación y el despido del personal del edificio
Terminar con la tarea infamante de tocar timbres para reunir ilusorias mayorías para modificar reglamentos abusivos. Queremos poder acudir directamente al juez, cuando las circunstancias lo requieran
No toleraremos que corporación alguna nos arrebate el derecho inalienable de administrar nuestros bienes
Carta al Lector o Navegante
La Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal nació en 1996 como el primer movimiento en defensa del consorcista.
Hemos sido los pioneros en luchar contra la corrupción en los consorcios.
Hoy, a través de años de lucha, marcada por el afán indeclinable de mejorar la calidad de vida de los consorcistas, a través de las clases gratuitas abiertas a la comunidad, el Foro Permanente de Estudios Interdisciplinarios sobre Propiedad Horizontal, los cursos y los proyectos, en algunos casos plasmados en leyes, nos enorgullecemos de decir que hemos cambiado la realidad, hemos creado conciencia en la gente de los problemas que aquejan a los consorcios, que no es más que un reflejo de la sociedad argentina.
Pero resta mucho camino por andar todavía.
Y hemos de continuar transitándolo con el mismo empeño con el que lo iniciáramos hace años. Nuestros objetivos no han cambiado, y nuestros principios tampoco.
Siéntase bienvenido a la Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal. Si tiene una idea, sugerencia o inquietud que crea que pueda serle útil a la comunidad, no dude en enviárnosla para eventualmente ser publicada en la sección “La Voz del Consorcista” en nuestra revista Virtual.
Somos un grupo de profesionales comprometidos con el país y empeñados en luchar por una legislación más justa en materia de Propiedad Horizontal.
Somos la primera Organización No Gubernamental que desde el año 1996 brinda orientación y acción mancomunada a los integrantes de Consorcios de Propiedad Horizontal, a fin de:
:: Imponer transparencia y competitividad en las administraciones de Consorcios;
:: Asesorar a consorcistas y administradores en todos sus conflictos jurídicos;
:: Solucionar las dificultades que se plantean en la comunidad consorcial.
¿Que queremos los consorcistas?
Una ley que contemple los aspectos comunitarios de la propiedad horizontal:
Que garantice administraciones limpias y eficaces
Que la función de administrar sea reconocida como un simple servicio sometido a normas de competencia
Que quien administre sea elegido y removido por simple mayoría, según su eficiencia y competitividad
Queremos la simplificación del regimen de asambleas: que todas las decisiones se aprueben por simple mayoría de los presentes cuando la totalidad de los
propietarios hayan sido fehacientemente notificados
Que quien administra este obligado a exhibir los libros y papeles de su gestión
También queremos!
Saber quien es quien en el edificio que habitamos
Derecho a deliberar sin la presencia del administrador
Derecho a intervenir en la contratación y el despido del personal del edificio
Terminar con la tarea infamante de tocar timbres para reunir ilusorias mayorías para modificar reglamentos abusivos. Queremos poder acudir directamente al juez, cuando las circunstancias lo requieran
No toleraremos que corporación alguna nos arrebate el derecho inalienable de administrar nuestros bienes
Carta al Lector o Navegante
La Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal nació en 1996 como el primer movimiento en defensa del consorcista.
Hemos sido los pioneros en luchar contra la corrupción en los consorcios.
Hoy, a través de años de lucha, marcada por el afán indeclinable de mejorar la calidad de vida de los consorcistas, a través de las clases gratuitas abiertas a la comunidad, el Foro Permanente de Estudios Interdisciplinarios sobre Propiedad Horizontal, los cursos y los proyectos, en algunos casos plasmados en leyes, nos enorgullecemos de decir que hemos cambiado la realidad, hemos creado conciencia en la gente de los problemas que aquejan a los consorcios, que no es más que un reflejo de la sociedad argentina.
Pero resta mucho camino por andar todavía.
Y hemos de continuar transitándolo con el mismo empeño con el que lo iniciáramos hace años. Nuestros objetivos no han cambiado, y nuestros principios tampoco.
Siéntase bienvenido a la Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal. Si tiene una idea, sugerencia o inquietud que crea que pueda serle útil a la comunidad, no dude en enviárnosla para eventualmente ser publicada en la sección “La Voz del Consorcista” en nuestra revista Virtual.
La cuestión de admin colegiado o admin no colegiado, no es correcta, puesto que si nos ponemos asi, podemos hablar de medico colegiado y licenciado si o no, taxista con carnet de conducir si o no,..... es lo que hay y punto, y fuera de esto en cualquier profesion es ilegal, por lo que la discusion seria queremos ser legales en la comunidad si o no.
En relacion a los problemas de los admin, por lo que yo veo en mi trabajo que no tiene nada que ver, a mi felicitaciones de los clientes pocas, ahora quejas alguna, por lo que la gente y me incluyo solo hablamos de lo negativo y no de lo positivo, por lo que veo normalisismo que haya mas quejas que otras cosas, no creo que nadie diga un dia que feliz soy con mi admin (por decir un ejemplo) voy a buscar un foro para decirlo, sino que se movera solo y exlusivamente cuando tenga un problema, pero repito eso nos pasa a todos.
En relacion a los problemas de los admin, por lo que yo veo en mi trabajo que no tiene nada que ver, a mi felicitaciones de los clientes pocas, ahora quejas alguna, por lo que la gente y me incluyo solo hablamos de lo negativo y no de lo positivo, por lo que veo normalisismo que haya mas quejas que otras cosas, no creo que nadie diga un dia que feliz soy con mi admin (por decir un ejemplo) voy a buscar un foro para decirlo, sino que se movera solo y exlusivamente cuando tenga un problema, pero repito eso nos pasa a todos.
JorgeF; vengo observando en sus intervenciones que muestra un semblante opuesto en estos foros al sentir general en lo que concierne de manera especial a la ejecutoria de los administradores, debo apostillar que siempre hay excepciones.
Si usted fuera amigo de las estadísticas, observará qie continuamente aparecen muestras de irregularidades con un equivalente denominador; la poca verguenza y poco sentido del deber que muestran estos señores que sujetos a las siglas de una institución que los señala aptos para organizar administrativamente una colectividad, cuando buena parte de ellos no cumplen con sus obligaciones ni de trabajo ni de relación y en lugar de coordinar en una comunidad, se dedican a sacar la máxima tajada aprovechando todas las oportunidades que le brindan un conjunto de personas que no son precisamente una empresa, esa es su ventaja.
He intentado sacar de vicente manuel la información que al parecer le ha proporcionado el Colegio y no quiere.
Creo que el Colegio debía ser, además de una institución clasificatoria de aptitudes de profesionales, de los cuales se nutre económicamente, también de arbitros entre los propietarios y determinados administradores y reprimir sin contemplaciones determinadas actitudes de sus colegiados, que les desacreditan en grado sumo; no sabemos porque no hacen nada por interceder y corregir sus desmanes, siendo en este momento parte responsable de ésta irregularidades por su inoperancia.
Respecto al tema suscitado, colegiado si, colegiado nó, diré, por experiencia, que los colegiados en general proceden de licenciatura de derecho y estos conocen MUCHISIMO mejor que un ajeno a esta profesión, como y de que manera se puede "marear" a la justicia, de lo que especialmente se tienen que preparar.... así que esa cuestión sería muy discutible.
Si usted fuera amigo de las estadísticas, observará qie continuamente aparecen muestras de irregularidades con un equivalente denominador; la poca verguenza y poco sentido del deber que muestran estos señores que sujetos a las siglas de una institución que los señala aptos para organizar administrativamente una colectividad, cuando buena parte de ellos no cumplen con sus obligaciones ni de trabajo ni de relación y en lugar de coordinar en una comunidad, se dedican a sacar la máxima tajada aprovechando todas las oportunidades que le brindan un conjunto de personas que no son precisamente una empresa, esa es su ventaja.
He intentado sacar de vicente manuel la información que al parecer le ha proporcionado el Colegio y no quiere.
Creo que el Colegio debía ser, además de una institución clasificatoria de aptitudes de profesionales, de los cuales se nutre económicamente, también de arbitros entre los propietarios y determinados administradores y reprimir sin contemplaciones determinadas actitudes de sus colegiados, que les desacreditan en grado sumo; no sabemos porque no hacen nada por interceder y corregir sus desmanes, siendo en este momento parte responsable de ésta irregularidades por su inoperancia.
Respecto al tema suscitado, colegiado si, colegiado nó, diré, por experiencia, que los colegiados en general proceden de licenciatura de derecho y estos conocen MUCHISIMO mejor que un ajeno a esta profesión, como y de que manera se puede "marear" a la justicia, de lo que especialmente se tienen que preparar.... así que esa cuestión sería muy discutible.
Estás en tu derecho de abandonar pero no entiendo el argumento de "he agotado un ciclo, y que hay otras personas mucho más preparadas que yo deben intervenir". Yo pensaba que el foro era para consultar dudas, ayudarse unos a otros, etc, no para que intervengan sólo los que tengan más preparación.
Yo siempre parto de esta frase tan conocida: "Sólo sé que no sé nada"
Yo siempre parto de esta frase tan conocida: "Sólo sé que no sé nada"
Yo opino como JorgeF. Ante dos administradores de fincas aparentemente malos, uno colegiado, y otro no, me quedo a ojos cerrados con el colegiado. Siempre va a dar más garantías.
Aprovecho además la ocasión para deciros que, considerando que he agotado un ciclo, y que otras personas mucho más preparadas que yo deben intervenir, dejo el foro, aunque siempre me podeis encontrar en la siguiente dirección para lo que gusteis.
vicentemanuel@terra.es
No obstante, seguré de vez en cuando vuestros comentarios, porque para mi éste es el mejor foro que hay, sobre todo porque es un foro para todos.
Un saludo.
Aprovecho además la ocasión para deciros que, considerando que he agotado un ciclo, y que otras personas mucho más preparadas que yo deben intervenir, dejo el foro, aunque siempre me podeis encontrar en la siguiente dirección para lo que gusteis.
vicentemanuel@terra.es
No obstante, seguré de vez en cuando vuestros comentarios, porque para mi éste es el mejor foro que hay, sobre todo porque es un foro para todos.
Un saludo.
Ya me dirás, JorgeF, que seguro va a cubrir el hecho de que al no haber leido nuestro administrador los contadores de Kw, que todo dicho sea de paso, fue una labor que se tomó por sí mismo diciendo que se encargaría, y ahora resulta que estaban parados desde el comienzo del funcionamiento de la Comunidad y que debido a esto no podemos repartir los gastos de calefacción correctamente y que debido a esto también tenemos atrasadas las liquidaciones de los últimos años. Nos cobra la calefacción por "cuota de propiedad" con la famosa regla de tres a cien, solamente a los que vivimos en la Comunidad. ¿Los contadores individuales de adorno? Algún día liquidaremos de la forma correcta si es que entretanto no se inventa otra fórmula que le salga a él bastante más rentable.
