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Adjunto nueva ley de vivienda, los arrendadores nos tendremos que espabilar
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Por lo demas, yo estimo que el único y verdadero problema de la falta de vivienda en alquiler es la desprotección del casero, especialmente la lentitud de los desahucios, y que esta ley en lugar de solucionarlo lo agrava.
Para mi es indudable que el legislador lo sabe perfectamente, pero que no le importa.
Para mi es indudable que el legislador lo sabe perfectamente, pero que no le importa.
Hay que ver la evolución de esta Ley y de la situación política sin prisas, El Tribunal Constitucional tumbó la ley catalana que limitaba las rentas, puede que también tumbe esta ley.
Si es gran tenedor puede donar el usufructo a sus hijos, e incluso el pleno dominio, y que alquilen ellos. Lo malo es que ello devenga impuestos. Incluso podría probar el comodato a sus hijos, a ver qué tal resulta.
Yo considero que la referencia al último contrato en vigor solamente se aplica en el caso de identidad de arrendador ¿cómo va a vincular el nuevo arrendador lo que hicera hace años el otro casero?
Otra opción es vender dos pisos modestos y comprar uno de lujo: alguno de mis clientes se lo están planteando. En general, yo considero que es catastrófico para la economía que la gente haga movimientos pensando en la ley y la fiscalidad, y no en lo que debería ser el interés económico.
Si es gran tenedor puede donar el usufructo a sus hijos, e incluso el pleno dominio, y que alquilen ellos. Lo malo es que ello devenga impuestos. Incluso podría probar el comodato a sus hijos, a ver qué tal resulta.
Yo considero que la referencia al último contrato en vigor solamente se aplica en el caso de identidad de arrendador ¿cómo va a vincular el nuevo arrendador lo que hicera hace años el otro casero?
Otra opción es vender dos pisos modestos y comprar uno de lujo: alguno de mis clientes se lo están planteando. En general, yo considero que es catastrófico para la economía que la gente haga movimientos pensando en la ley y la fiscalidad, y no en lo que debería ser el interés económico.
He leído este anuncio en una conocida web de alquileres: copio borrando los datos identificativos.
No estoy seguro de que sea una broma:
"Alquilo vivienda tres dormitorios dos baños.
Este alquiler se sujeta escrupulosamente a lo previsto en la nueva y deseada Ley de Derecho a la Vivienda:
Antes de firmar, te facilitaré los planos, y una copia de mi título de propiedad, aunque la forma en que adquirí y si tengo hipoteca o no sea algo que en realidad no te incumba. Y mi DNI, aunque la Ley de Protección de Datos debería amparar que no tienes derecho a pedírmelo antes de firmar. Y la cédula de habitabilidad.
También el CEE, actualizado.
La renta, como manda la Ley, será asequible, es decir, que no superará el 30 % de tus ingresos. Como la renta es de 600 €, deberás acreditar unos ingresos estables y constantes de más de 2.000 €
El plazo contractual será, para una mayor garantía de cara al inquilino, de seis años. La fianza será de una anualidad, como en caso de impago tardaré dos años en echarte, probablemente perderé un año de renta, si no consigo que lo pague el avalista que también te voy a pedir.
La zona en la que se ubica el inmueble no ha sido declarada tensionada, así que no tengo que enseñarte el último contrato de alquiler que firmé.
A cambio, solamente te pido que cumplas estos requisitos, asumiendo con ello un gran riesgo, ya que no puedo exigir que no traigas niños, ni ancianos, y con ello te garantizas que siempre te van a considerar un inquilino vulnerable:
Contrato y nómina superior a dos mil euros, antigüedad de tres años.
Una anualidad de renta como fianza.
Avalista con una propiedad inmobiliaria a su nombre y sin cargas, o bien aval bancario por un año de renta, plazo diez años, ya que el contrato que vamos a firmar te dará derecho a prórrogas de hasta tres años aún en contra de mi voluntad.
Si no te encaja el anuncio no llames, no pierdas tu tiempo ni me hagas perder el mío, busca otro anuncio."
No estoy seguro de que sea una broma:
"Alquilo vivienda tres dormitorios dos baños.
Este alquiler se sujeta escrupulosamente a lo previsto en la nueva y deseada Ley de Derecho a la Vivienda:
Antes de firmar, te facilitaré los planos, y una copia de mi título de propiedad, aunque la forma en que adquirí y si tengo hipoteca o no sea algo que en realidad no te incumba. Y mi DNI, aunque la Ley de Protección de Datos debería amparar que no tienes derecho a pedírmelo antes de firmar. Y la cédula de habitabilidad.
También el CEE, actualizado.
La renta, como manda la Ley, será asequible, es decir, que no superará el 30 % de tus ingresos. Como la renta es de 600 €, deberás acreditar unos ingresos estables y constantes de más de 2.000 €
El plazo contractual será, para una mayor garantía de cara al inquilino, de seis años. La fianza será de una anualidad, como en caso de impago tardaré dos años en echarte, probablemente perderé un año de renta, si no consigo que lo pague el avalista que también te voy a pedir.
La zona en la que se ubica el inmueble no ha sido declarada tensionada, así que no tengo que enseñarte el último contrato de alquiler que firmé.
A cambio, solamente te pido que cumplas estos requisitos, asumiendo con ello un gran riesgo, ya que no puedo exigir que no traigas niños, ni ancianos, y con ello te garantizas que siempre te van a considerar un inquilino vulnerable:
Contrato y nómina superior a dos mil euros, antigüedad de tres años.
Una anualidad de renta como fianza.
Avalista con una propiedad inmobiliaria a su nombre y sin cargas, o bien aval bancario por un año de renta, plazo diez años, ya que el contrato que vamos a firmar te dará derecho a prórrogas de hasta tres años aún en contra de mi voluntad.
Si no te encaja el anuncio no llames, no pierdas tu tiempo ni me hagas perder el mío, busca otro anuncio."
Fernando07.
Respecto a su duda sobre la renta de un nuevo alquiler sobre un piso cuyo último contrato fue de "renta antigua":
La ley no hace distinción, en aplicación del art. 31, 3 y la D.F. 1ª, 3, la renta deberá ser la del último contrato, actualizada.
¿Única manera de soslayar este límite? pactar un contrato de diez años de duración (salvo que se sea un gran tenedor): se podrá poner la renta que uno quiera, y pedir la fianza y avales que uno desee.
Respecto a su duda sobre la renta de un nuevo alquiler sobre un piso cuyo último contrato fue de "renta antigua":
La ley no hace distinción, en aplicación del art. 31, 3 y la D.F. 1ª, 3, la renta deberá ser la del último contrato, actualizada.
¿Única manera de soslayar este límite? pactar un contrato de diez años de duración (salvo que se sea un gran tenedor): se podrá poner la renta que uno quiera, y pedir la fianza y avales que uno desee.
Fernando 07: sin perjuicio de que me parece muy bien tu intervención yo quisiera decir que tengo la sensación (cuidado, no es un estudio exhaustivo, sino simplemente una sensación) de que el problema con las grades ciudades es que llega un punto en el que su mercando inmobiliario "implosiona", es decir, que les ocurre algo así como a los artefactos nucleares: que llega un momento de concentración de uranio, de plutonio o de lo que sea, a partir del cual se produce la reacción nuclear en cadena.
Pues con las ciudades pasa lo mismo. Y al igual que con las armas nucleares la reacción no puede controlarse.
Barcelona hace mucho tiempo que está así y supongo que irá empeorando. Cuando la ciudad es demasiado grande los precios se desbocan por completo y no hay forma de controlarlos. La única forma sería (teóricamente) imponer límites físicos a las ciudades, pero eso no está en la agenda ni de lejos. No quiero ni pensar lo que debe ser Tokyo, Nueva York, etcétera.
Pues con las ciudades pasa lo mismo. Y al igual que con las armas nucleares la reacción no puede controlarse.
Barcelona hace mucho tiempo que está así y supongo que irá empeorando. Cuando la ciudad es demasiado grande los precios se desbocan por completo y no hay forma de controlarlos. La única forma sería (teóricamente) imponer límites físicos a las ciudades, pero eso no está en la agenda ni de lejos. No quiero ni pensar lo que debe ser Tokyo, Nueva York, etcétera.
Por otro lado, y disculpándome por mi segunda interacción, me gustaría añadir debido a que últimamente he visto defensores de topar los alquileres y despreciar propietarios alegando que obtienen beneficios extraordinarios y especulan con la vivienda que:
- Los arrendadores son necesarios para la sociedad.
- Que los rendimientos que a priori se muestran brutos no son lo que parece.
A modo de ejemplo:
Un inquilino firma un contrato de alquiler por 1000 euros. Pasados 3 años se da cuenta que el mercado de alquiler ofrece pisos con mejores calidades i/o caracteristica. Este inquilino tiene el derecho de mudarse a otro piso sin incurrir en mas gastos que la renta y la nueva fianza(que le será devuelta si cumple con las condiciones contractuales).
Un propietario que estime una renta bruta de un 6%(algo habitual en grandes ciudades) pasados 30 años en el mejor de los casos deberá afrontar una reforma integral, sin tener en cuenta las derramas que pueda tener la finca.
Como inquilino, no tienes que preocuparte por esas derramas ya que no te afectan, y en caso de residir por un tiempo prolongado en el mismo inmueble, no deberas afrontar esa reforma.
A mi parecer es algo que raramente se tiene en cuenta por ambas partes pero afecta a ambos por igual y se termina repercutiendo en el mercado.
Ya me gustaria ver a esos defensores de un alquier topado afrontar una reforma de 30.000 euros.
Saludos,
- Los arrendadores son necesarios para la sociedad.
- Que los rendimientos que a priori se muestran brutos no son lo que parece.
A modo de ejemplo:
Un inquilino firma un contrato de alquiler por 1000 euros. Pasados 3 años se da cuenta que el mercado de alquiler ofrece pisos con mejores calidades i/o caracteristica. Este inquilino tiene el derecho de mudarse a otro piso sin incurrir en mas gastos que la renta y la nueva fianza(que le será devuelta si cumple con las condiciones contractuales).
Un propietario que estime una renta bruta de un 6%(algo habitual en grandes ciudades) pasados 30 años en el mejor de los casos deberá afrontar una reforma integral, sin tener en cuenta las derramas que pueda tener la finca.
Como inquilino, no tienes que preocuparte por esas derramas ya que no te afectan, y en caso de residir por un tiempo prolongado en el mismo inmueble, no deberas afrontar esa reforma.
A mi parecer es algo que raramente se tiene en cuenta por ambas partes pero afecta a ambos por igual y se termina repercutiendo en el mercado.
Ya me gustaria ver a esos defensores de un alquier topado afrontar una reforma de 30.000 euros.
Saludos,
Sin entrar en si la ley es constitucional o no(eso se lo dejo a los letrados expertos) lo que si puedo decir es que te equivocas referente a las hipotecas. A dia de hoy siguen dando hipotecas, la diferencia respecto a estos últimos años en los que se firmaban a tipos fijos por debajo del 1% es que las entidades bancarias tienen en cuenta los intereses para calcular el endeudamiento. Principales problemas? De primera mano 2. Por un lado que los pisos en las grandes ciudades como Barcelona están caros respeto al poder adquisitivo de la gran mayoría de compradores y por otro lado, que no han bajado a la vez que los intereses han subido. Eso dificulta mucho más la concesión de hipotecas a personas físicas para su primera vivienda, pero la realidad en Barcelona es otra; quien se hipoteca a 30 años para comprar un piso de 50m2? En barcelona mas del 40% de la población vive de alquiler y lo más probable es que siga aumentando.
A que se debe esto? Desde mi punto de vista el mercado ha cambiado así como las preferencias de la gente. Si hablamos de Barcelona que es un mercado que conozco por implicación y necesidad, las familias buscan alquileres porque su intención no es vivir durante toda su vida en el caso de esa ciudad, si no que residen ahí por los servicios que ofrece y sobretodo por cercanía al trabajo.
Partiendo desde este punto de vista que podemos esperar?
- Que llegue un punto en el que la gente que vive de alquiler invierta en una vivienda y resida en ella durante varios años (algo que es muy poco probable debido a que el mercado ha cambiado y la gente no quiere hipotecarse a 30 años donde no tiene intención de residir toda su vida).
- Que por parte de los ayuntamientos/autonomias/estado se impulse un plan de movilidad y desarrollo de transporte público que no justifique vivir en las grandes ciudades para trabajar necesariamente, es decir que no pierda la gente 2 horas para desplazarse a su puesto de trabajo.
Como reflexión, creo que el enfoque que se debería tomar sería el segundo punto ya que en Barcelona no hay mucho suelo edificable.
Y a mi parecer creo que el modo de vivir de las nuevas generaciones ha cambiado y es totalmente opuesto a tener una vivienda en propiedad. A dia de hoy la gente tiene trabajos mas inestables o descentralizados, lo que conlleva menos ataduras a una ubicación y eso influye y lo seguirá haciendo en el futuro.
Saludos,
A que se debe esto? Desde mi punto de vista el mercado ha cambiado así como las preferencias de la gente. Si hablamos de Barcelona que es un mercado que conozco por implicación y necesidad, las familias buscan alquileres porque su intención no es vivir durante toda su vida en el caso de esa ciudad, si no que residen ahí por los servicios que ofrece y sobretodo por cercanía al trabajo.
Partiendo desde este punto de vista que podemos esperar?
- Que llegue un punto en el que la gente que vive de alquiler invierta en una vivienda y resida en ella durante varios años (algo que es muy poco probable debido a que el mercado ha cambiado y la gente no quiere hipotecarse a 30 años donde no tiene intención de residir toda su vida).
- Que por parte de los ayuntamientos/autonomias/estado se impulse un plan de movilidad y desarrollo de transporte público que no justifique vivir en las grandes ciudades para trabajar necesariamente, es decir que no pierda la gente 2 horas para desplazarse a su puesto de trabajo.
Como reflexión, creo que el enfoque que se debería tomar sería el segundo punto ya que en Barcelona no hay mucho suelo edificable.
Y a mi parecer creo que el modo de vivir de las nuevas generaciones ha cambiado y es totalmente opuesto a tener una vivienda en propiedad. A dia de hoy la gente tiene trabajos mas inestables o descentralizados, lo que conlleva menos ataduras a una ubicación y eso influye y lo seguirá haciendo en el futuro.
Saludos,
Muchas gracias a todos.
Me quitan un poco un peso de encima.
Otra cuestión, en Barcelona se llevó a los tribunales el tema de los alquileres, y creo que se ganó, no?.
Lo digo por si esta ley no se podría también anular por estar atentando contra la propiedad privada (la cual también está especificada en la Constitución), y algunos puntos podrían eliminarse.
De las hipotecas no dicen nada, y hoy en día es también imposible pedir una hipoteca o que te la den, y ahí no ponen leyes, o en los precios de los pisos, parece que la unica manera de vjvir sea de alquiler, cuando también está la opción de compra. Y los precios están por las nubes.
Me quitan un poco un peso de encima.
Otra cuestión, en Barcelona se llevó a los tribunales el tema de los alquileres, y creo que se ganó, no?.
Lo digo por si esta ley no se podría también anular por estar atentando contra la propiedad privada (la cual también está especificada en la Constitución), y algunos puntos podrían eliminarse.
De las hipotecas no dicen nada, y hoy en día es también imposible pedir una hipoteca o que te la den, y ahí no ponen leyes, o en los precios de los pisos, parece que la unica manera de vjvir sea de alquiler, cuando también está la opción de compra. Y los precios están por las nubes.
Buenos días:
Si se pacta un nuevo contrato:
1. El artículo 9 de la LAU no ha sufrido ninguna modificación, por lo que el inquilino podrá estar hasta 5 años.
2. Si entra en vigor la prórroga del artículo 10, ésta sigue siendo igual de la anterior: Prórrogas anuales hasta un máximo de 3 años.
3. Al acabar la del art 10. esa última prórroga(tercer año), podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario y si el arrendador es un gran tenedor, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de un año, durante el cual se seguirá aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria requerirá la acreditación por parte del arrendatario de una situación de vulnerabilidad social y económica sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico.
4. Si la vivienda está en zona tensionada al acabar la prórroga de 1 año adicional del art 10, habría otra de 3 años, salvo pacto en contra, nuevo contrato o necesidad de vivienda para el arrendador.
Un saludo.
Si se pacta un nuevo contrato:
1. El artículo 9 de la LAU no ha sufrido ninguna modificación, por lo que el inquilino podrá estar hasta 5 años.
2. Si entra en vigor la prórroga del artículo 10, ésta sigue siendo igual de la anterior: Prórrogas anuales hasta un máximo de 3 años.
3. Al acabar la del art 10. esa última prórroga(tercer año), podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario y si el arrendador es un gran tenedor, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de un año, durante el cual se seguirá aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria requerirá la acreditación por parte del arrendatario de una situación de vulnerabilidad social y económica sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico.
4. Si la vivienda está en zona tensionada al acabar la prórroga de 1 año adicional del art 10, habría otra de 3 años, salvo pacto en contra, nuevo contrato o necesidad de vivienda para el arrendador.
Un saludo.
Buenos días:
"¿si un piso está a nombre por ejemplo de 4 hermanos, se considera vivienda entera y les sumaria a todos los hermanos por igual como si fuera una vivienda entera para lo de gran tenedor?"
1. Si son propietarios de pleno dominio al 25% cada uno, al no tener la facultad de arrendar de forma individual, dicha vivienda no debería contar para que cada copropietario ostente la condición de gran tenedor.
2. Si tres son nudos propietarios y el 4º usufructuario del 100% de la vivienda, dicha vivienda no debería contar para que cada copropietario y el usufructuario ostente la condición de gran tenedor, pues los primeros carecen de facultad de disposición sobre la misma(posibilidad de alquilar) y el usufructuario no es propietario.
Un saludo.
"¿si un piso está a nombre por ejemplo de 4 hermanos, se considera vivienda entera y les sumaria a todos los hermanos por igual como si fuera una vivienda entera para lo de gran tenedor?"
1. Si son propietarios de pleno dominio al 25% cada uno, al no tener la facultad de arrendar de forma individual, dicha vivienda no debería contar para que cada copropietario ostente la condición de gran tenedor.
2. Si tres son nudos propietarios y el 4º usufructuario del 100% de la vivienda, dicha vivienda no debería contar para que cada copropietario y el usufructuario ostente la condición de gran tenedor, pues los primeros carecen de facultad de disposición sobre la misma(posibilidad de alquilar) y el usufructuario no es propietario.
Un saludo.
1. "¿La condición de gran tenedor de mas de 5 viviendas, esas 5 viviendas han de estar en la misma zona tensionada? "
Artículo 3 Ley por el Derecho a la vivienda. . Gran tenedor. Esta definición podrá ser particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado hasta aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma en la correspondiente memoria justificativa.
Por lo tanto, en mi opinión las 5 o más viviendas deberán estar ubicadas en la/s zona/s declarada/s tensionada por cada comunidad autónoma.
2. "Tampoco me queda claro si los gastos de la inmobiliaria si el alquiler es de temporada o por habitaciones, también son a cargo del arrendador"
Art 20 LAU actualizada: Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador."
Dicho artículo está encuadrado en el Título II de la LAU, por lo será de aplicación sólo a los contratos de arrendamiento de vivienda habitual porque son los que se rigen, en virtud del artículo 4.2 LAU, por el citado Título. Los de uso distinto al de vivienda(temporada y locales de negocio" se rigen por el Título III en virtud del artículo 4.3 LAU, y los de habitaciones por el código Civil.
Por lo tanto, en mi opinión el art 20 LAU 1994 no es aplicable en cuanto al pago de los honorarios a los contratos de uso distinto al de vivienda ni tampoco a los de habitaciones.
3. " ¿Ahora pasarán meses hasta que las zonas se puedan declarar tensionadas o lo harán automáticamente?."
Artículo 18 Ley por el derecho a la vivienda: "Las Administraciones competentes en materia de vivienda podrán declarar, de acuerdo con los criterios y procedimientos establecidos en su normativa reguladora y en el ámbito de sus respectivas competencias, zonas de mercado residencial tensionado" Es decir, cada comunidad autónoma podrá decidir, en principio, si declara o no alguna zona tensionada y, si lo hace, deberá hacerlo conforme a su propia normativa y al procedimiento regulado en ese mismo precepto, por lo que en principio queda descartada la aplicación a corto plazo.
Un saludo.
Artículo 3 Ley por el Derecho a la vivienda. . Gran tenedor. Esta definición podrá ser particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado hasta aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma en la correspondiente memoria justificativa.
Por lo tanto, en mi opinión las 5 o más viviendas deberán estar ubicadas en la/s zona/s declarada/s tensionada por cada comunidad autónoma.
2. "Tampoco me queda claro si los gastos de la inmobiliaria si el alquiler es de temporada o por habitaciones, también son a cargo del arrendador"
Art 20 LAU actualizada: Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador."
Dicho artículo está encuadrado en el Título II de la LAU, por lo será de aplicación sólo a los contratos de arrendamiento de vivienda habitual porque son los que se rigen, en virtud del artículo 4.2 LAU, por el citado Título. Los de uso distinto al de vivienda(temporada y locales de negocio" se rigen por el Título III en virtud del artículo 4.3 LAU, y los de habitaciones por el código Civil.
Por lo tanto, en mi opinión el art 20 LAU 1994 no es aplicable en cuanto al pago de los honorarios a los contratos de uso distinto al de vivienda ni tampoco a los de habitaciones.
3. " ¿Ahora pasarán meses hasta que las zonas se puedan declarar tensionadas o lo harán automáticamente?."
Artículo 18 Ley por el derecho a la vivienda: "Las Administraciones competentes en materia de vivienda podrán declarar, de acuerdo con los criterios y procedimientos establecidos en su normativa reguladora y en el ámbito de sus respectivas competencias, zonas de mercado residencial tensionado" Es decir, cada comunidad autónoma podrá decidir, en principio, si declara o no alguna zona tensionada y, si lo hace, deberá hacerlo conforme a su propia normativa y al procedimiento regulado en ese mismo precepto, por lo que en principio queda descartada la aplicación a corto plazo.
Un saludo.
sé lo de tacita reconducion que es cuando ya se han pasado las prorroga legales,
pero no entiendo como funciona, en cuanto a actualizaciones,ipc,etc..
si podeis aclararme bien, gracias, luis
-tengo contratos que ya han pasado los 5 años
-otros que ya han pasado los 8
si podeis aclararme bien, gracias, luis
pero no entiendo como funciona, en cuanto a actualizaciones,ipc,etc..
si podeis aclararme bien, gracias, luis
-tengo contratos que ya han pasado los 5 años
-otros que ya han pasado los 8
si podeis aclararme bien, gracias, luis
Efectivamente eso que apunta Hoplon esa es otra posible solución: si se pactan duraciones "largas" las garantías pueden ser muy superiores. Estoy casi seguro de que eso va a empezar a darse a partir de ahora. En cuanto al peña tenga una fianza depositada de 6000 euros ya veras como se andan con mucha mas "sensatez".
