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Adjudicación por convenio regulador.
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Adjudicación por convenio regulador.
Hola compañeros, con vuestra experiencia me podriais decir si suelen admitir que en el convenio regulador de un Divorcio de Mutuo Acuerdo se incluya una claúsula en la que se adjudique al 100% el inmueble a una de las partes, con lo cual se procede a la división del condominio existente. Las partes han acordado proceder a la cancelación económica y registral de dicha hipoteca asumiendo el pago al 50% del saldo pendiente y de los gastos generados por dicha cancelacón.¿Suelen admitirlo o suelen considerar que habría que instar una liquidación de gananciales?en el caso de que lo admitan el adjudicatario del bien debería escriturar de nuevo el piso, ahora sólo a su nombre, o con llevar el convenio aprobado al registrador de la propiedad sería suficiente?
Muchas gracias de antemano por vuestra ayuda.
Muchas gracias de antemano por vuestra ayuda.
Interesante tema...Elric?? por lo de Melniboné...
Si ya os meteis con estas cosas, por qué no liquidas los gananciales en el convenio?
También entiendo que puede caber una confesión de privatividad respecto de ese bien si ese convenio se elevara a público, con lo cual sacas ese bien de la masa ganancial...
Para tu pregunta de la adjudicación, te diría que con un testimonio de la sentencia que aprueba el convenio y el convenio, puede llevarlo tu cliente al Registro y que lo cambien, o sino, solicitar que lo haga el Juzgado por medio de mandamiento.
Salvo mejor criterio...
Si ya os meteis con estas cosas, por qué no liquidas los gananciales en el convenio?
También entiendo que puede caber una confesión de privatividad respecto de ese bien si ese convenio se elevara a público, con lo cual sacas ese bien de la masa ganancial...
Para tu pregunta de la adjudicación, te diría que con un testimonio de la sentencia que aprueba el convenio y el convenio, puede llevarlo tu cliente al Registro y que lo cambien, o sino, solicitar que lo haga el Juzgado por medio de mandamiento.
Salvo mejor criterio...
Efectivamente Kalhuo, me he puesto Elric por los libros de Elric de Melniboné:).
Muchas gracias por tu ayuda, quizás lo mejor será liquidar el piso, pues nohay otros bienes,en el propio convenio. Pero si el Juez lo aceptara, aparte de llevar el convenio testimoniado al Registro o solicitar que lo hagan por mandamiento, el que se ha adjudicado el bien me imagino que deberá escriturar de nuevo el piso para que conste en la misma que es sólo suyo.
Un fuerte abrazo.
Muchas gracias por tu ayuda, quizás lo mejor será liquidar el piso, pues nohay otros bienes,en el propio convenio. Pero si el Juez lo aceptara, aparte de llevar el convenio testimoniado al Registro o solicitar que lo hagan por mandamiento, el que se ha adjudicado el bien me imagino que deberá escriturar de nuevo el piso para que conste en la misma que es sólo suyo.
Un fuerte abrazo.
Lo más lógico y común es q en el propio convenio se liquide la sociedad de gananciales, ya haya uno o varios bienes. Con lo cual, la vivienda deberíais liquidarla en el mismo convenio, lo q implica q se especifique a quién se le adjudicará la vivienda y por otro lado, cuánto se le abonará al otro cónyuge por el exceso de adjudicación q recibe el otro al quedarse con el 100% de la plena propiedad. Si hay hipoteca pendiente tamb hay q liquidarla. Una vez la sentencia aprobando el convenio sea firme, con el testimonio de la sentencia y el convenio deberás liquidar el impuesto de transmisiones patrimoniales, q al ser un bien ganancial no deberás, en principio, abonar nada por este concepto, pero sí necesitarás haberlo liquidado y el sello de la oficina para acudir con todo ello al registro de la propiedad. En el registro, con todo ello, procederán a cambiar la titularidad de la vivienda, con lo cual, no te hace falta hacer escritura pública, únicamente es necesario el testimonio de la sentencia y el convenio, una vez liquidado el impuesto. Con esto es suficiente para que el registro inscriba y cambie la titularidad de la vivienda. Un saludo.
Una duda pasante, y si no puedes liquidar la hipoteca?? No es tan fácil ya que es bastante dinero extinguir la hipoteca. Quizá habría que adjudicar a la persona que se queda el inmueble, la hipoteca. Y así, además, el exceso de adjudicación sería menor, porque de lo contrario sería muchísimo dinero.
En todo lo demás estoy totalmente de acuerdo contigo.
Grandes libros los de Elric!!
Salvo mejor criterio...
En todo lo demás estoy totalmente de acuerdo contigo.
Grandes libros los de Elric!!
Salvo mejor criterio...
Quizás no me he explicado bien: lo q he querido decir con lo de liquidar la hipoteca es q, al igual q la vivienda, q formará parte del activo, hay q contar con la hipoteca como parte del pasivo. Es decir, q de existir hipoteca, habría q restar lo q actualmente quede por pagar de la hipoteca del valor de la vivienda. Y esta diferencia sería el valor real de la vivienda q se adjudica el cónyuge q se quedará con ella. A ver, un ejemplo:
Valor vivienda: 100.000 €.
Hipoteca pendiente de pago: 25.000 €.
Valor de la vivienda descontada la hipoteca: 75.000 €.
Y este resultado es el q se dividiría entre los dos cónyuges para calcular el exceso de adjudicación del cónyuge q se queda con la vivienda. En este caso, el exceso de adjudicación es de 37.500 €, pues ha recibido un bien (la vivienda) valorada en 75.000 €, cuando debería de haber recibido sólo 37.500 €. Así pues, y para compensar al otro cónyuge q no recibe la vivienda deberá pagarle la cantidad de 37.500 € para igualar ambos lotes y evitar desequilibrios económicos. Espero haberme explicado con claridad, y no haber metido la pata en nada ;)
Valor vivienda: 100.000 €.
Hipoteca pendiente de pago: 25.000 €.
Valor de la vivienda descontada la hipoteca: 75.000 €.
Y este resultado es el q se dividiría entre los dos cónyuges para calcular el exceso de adjudicación del cónyuge q se queda con la vivienda. En este caso, el exceso de adjudicación es de 37.500 €, pues ha recibido un bien (la vivienda) valorada en 75.000 €, cuando debería de haber recibido sólo 37.500 €. Así pues, y para compensar al otro cónyuge q no recibe la vivienda deberá pagarle la cantidad de 37.500 € para igualar ambos lotes y evitar desequilibrios económicos. Espero haberme explicado con claridad, y no haber metido la pata en nada ;)
Conforme con pasante, pero la escritura de hipoteca es cosa distinta. Una cosa es que se proceda a la liquidación de gananciales con asunción de hipoteca quien se queda con la vivienda, y otra muy distinta es cancelar hipoteca.
la atribución del bien ganancial, es suficiente con incluirlo en el convenio regulador, Testimonio de la sentencia y convenio, vas al registro de la propiedad y lo inscribes a nombre del esposo adjudicatario. Gastos solamente los de la inscripción registral, y 0 de impuestos. Pero lo de la escritura de cancelación de hipoteca es algo independiente, a negociar exclusivamente con el banco que la concedió y si accede a sacar de la hipoteca al cónyuge que no se la adjudica, cancelación de la hipoteca anterior y nueva hipoteca con un solo prestatario. Pero normalmente, los bancos no acceden a una modificación de hipoteca para sacar a uno de los deudores por el riesgo que conlleva. Evidentemtne, los gastos de cancelación y nueva hipoteca son los ordinarios.
Salvo mejor criterio que seguro que lo hay
la atribución del bien ganancial, es suficiente con incluirlo en el convenio regulador, Testimonio de la sentencia y convenio, vas al registro de la propiedad y lo inscribes a nombre del esposo adjudicatario. Gastos solamente los de la inscripción registral, y 0 de impuestos. Pero lo de la escritura de cancelación de hipoteca es algo independiente, a negociar exclusivamente con el banco que la concedió y si accede a sacar de la hipoteca al cónyuge que no se la adjudica, cancelación de la hipoteca anterior y nueva hipoteca con un solo prestatario. Pero normalmente, los bancos no acceden a una modificación de hipoteca para sacar a uno de los deudores por el riesgo que conlleva. Evidentemtne, los gastos de cancelación y nueva hipoteca son los ordinarios.
Salvo mejor criterio que seguro que lo hay
Maramur, con lo que dices me surge una duda. ¿Qué pasaría en caso de que el banco no aceptara sacar de la hipoteca al otro cónyuge pero el convenio con el acuerdo sí se ha inscrito en el Registro, se ha cambiado la titularidad del bien y se ha acordado en el convenio que a ella se le adjudica como parte del pasivo la totalidad de la hipoteca?
El Banco podría ir contra él por ser uno de los deudores de la hipoteca pero entiendo que él podría repercutirlo contra ella en virtud de lo acordado, no? Es decir, que aunque el banco le reclamara y le hiciera pagar, luego él podría reclamarle a ella lo que él ha pagado al banco.
El Banco podría ir contra él por ser uno de los deudores de la hipoteca pero entiendo que él podría repercutirlo contra ella en virtud de lo acordado, no? Es decir, que aunque el banco le reclamara y le hiciera pagar, luego él podría reclamarle a ella lo que él ha pagado al banco.
Así es Kalhuo. Si en el convenio regulador se firma por los cónyuges que uno de ellos se queda con la propiedad y asume la deuda de la hipoteca, el "liberado" podrá repetir en su caso contra el "obligado". Pero lo que yo quería decir es que un convenio regulador no obliga al banco a modificar a los inicialmente prestatarios, salvo que el banco consienta. El convenio adjudicando la propeidad a uno de ellos es suficiente para su presentación al Registro (testimoniado claro con la sentneica), pero no cancela hipoteca alguna, porque insisto, es preciso una escritura de cancelación de hipoteca entre prestamista y prestatario
La experiencia q yo tengo es la siguiente (q no tiene pq ser así en todos los casos, aunq en los míos sí q ha sido tal y como voy a exponer): normalmente, las entidades bancarias suelen consentir en cancelar la hipoteca, a través de la correspondiente escritura pública de cancelación, una vez se les presenta el convenio y verifican q el propietario del 100% de la plena propiedad es el cónyuge q va a asumir el pago del préstamo, liberando al otro cónyuge (q deja de ser propietario) del pago de la hipoteca, por la sencilla razón de q de cara a la entidad bancaria el q obstenta el bien sujeto al pago de la hipoteca es el cónyuge adjudicatario y no el cónyuge q no recibe la vivienda en pago de su haber ganancial. En los casos q yo he tenido, ninguna entidad bancaria ha puesto óbice alguno a renegociar el préstamo hipotecario y otorgar la escritura de cancelación de hipoteca a favor del cónyuge no adjudicatario de la vivienda. Pero como digo, hablo desde mi propia experiencia y puede ser q haya casos en los q las entidades bancarias se nieguen a modificar los obligados al pago, pero no le encuentro mucho sentido puesto q la razón de ser del préstamo hipotecario es hacer efectivo el préstamo sobre el propio bien hipotecado. De todos modos, y como bien decís, en caso de q la entidad bancaria se negase, cabría la vía de repercutir contra el cónyuge adjudicatario y q vía convenio asumió la obligación de pago del préstamo.
Tu lo has dicho, pasante, renegociar la hipoteca, que presumiblemente significa renegociar y modificar las condiciones de la contratación, evidentemente siempre a beneficio del banco.
No puedo estar contigo en cuanto a que la responsabilidad de la deuda hipotecaria se cubre con el bien hipotecado. Con el 1.911 del Código civil, todo deudor responde de su obligacion con todos sus bienes presentes y futuros y ésta es una cláusula tipo de todo préstamo hipotecario, lo que significa que si el inmueble no es suficiiente para saldar toda la deuda con el deudor/res, seguirán yendo contra su patrimonio hasta liquidarla totalmente.
Salvo mejor criterio que seguro que lo hay.
No puedo estar contigo en cuanto a que la responsabilidad de la deuda hipotecaria se cubre con el bien hipotecado. Con el 1.911 del Código civil, todo deudor responde de su obligacion con todos sus bienes presentes y futuros y ésta es una cláusula tipo de todo préstamo hipotecario, lo que significa que si el inmueble no es suficiiente para saldar toda la deuda con el deudor/res, seguirán yendo contra su patrimonio hasta liquidarla totalmente.
Salvo mejor criterio que seguro que lo hay.
Maramur, tienes toda la razón en cuanto a la aplicación del 1.911 CC y por tanto, extensión de la responsabilidad al cónyuge no adjudicatario en caso de impago de las cuotas, quedando a salvo el Dº del no adjudicatario a repercutir sobre el otro cónyuge.
Y ahora si me permitís, voy a hacer yo una preguntita tmb sobre liquidación de sociedad de ganaciales: cónyuge q tiene un inmueble privativo, lo vende antes de contraer matrimonio, una vez contraído matrimonio, invierte ese dinero en la compra de la vivienda cómún a parte de en diversas obras y reformas. Mi propuesta de liquidación es como dije en mis primeros post: valor actual del inmueble común descontando la hipoteca pendiente de pago. La cantidad resultante de esa operación será el valor real de la vivienda q hay q dividir entre 2 para q el cónyuge adjudicatario satisfaga al otro el exceso de adjudicación. Ahora bien, el cónyuge adjudicatario es el q aportó el dinero obtenido con la compra del bien privativo para la adquisición de la vivienda en común, con lo cual, esa cantidad habrá q descontarla de lo q se le adjudique al cónyuge q no aportó. Estoy en lo cierto?. Creo q la operación es correcta, pero me gustaría cerciorarme.
Por otro lado, otro cónyuge mantiene un bien privativo en alquiler. Al pago de la hipoteca de ese bien privativo han estado contribuyendo ambos. Podría reclamársele algo por haber contribuido con dinero ganancial al pago de un bien privativo?. En esto sí q estoy totalmente perdido y ya de tanto pensarlo me estoy liando. Gracias!
Y ahora si me permitís, voy a hacer yo una preguntita tmb sobre liquidación de sociedad de ganaciales: cónyuge q tiene un inmueble privativo, lo vende antes de contraer matrimonio, una vez contraído matrimonio, invierte ese dinero en la compra de la vivienda cómún a parte de en diversas obras y reformas. Mi propuesta de liquidación es como dije en mis primeros post: valor actual del inmueble común descontando la hipoteca pendiente de pago. La cantidad resultante de esa operación será el valor real de la vivienda q hay q dividir entre 2 para q el cónyuge adjudicatario satisfaga al otro el exceso de adjudicación. Ahora bien, el cónyuge adjudicatario es el q aportó el dinero obtenido con la compra del bien privativo para la adquisición de la vivienda en común, con lo cual, esa cantidad habrá q descontarla de lo q se le adjudique al cónyuge q no aportó. Estoy en lo cierto?. Creo q la operación es correcta, pero me gustaría cerciorarme.
Por otro lado, otro cónyuge mantiene un bien privativo en alquiler. Al pago de la hipoteca de ese bien privativo han estado contribuyendo ambos. Podría reclamársele algo por haber contribuido con dinero ganancial al pago de un bien privativo?. En esto sí q estoy totalmente perdido y ya de tanto pensarlo me estoy liando. Gracias!
Pasante, si tu liquidación es judicial, el dinero privativo que el cónyuge adjudicatario invirtió en la vivienda ganancial tendría que haber quedado reflejado previamente en el pasivo del inventario de la sociedad como un crédito a su favor contra la sociedad ganancial, y como hemos hablado antes de deudas de la sociedad, se liquidan antes de adjudicar.
Asimismo, también tienes que tener en cuenta que el dinero privativo utilizado en obras y reformas para mejorar la casa también debe ser reembolsado. Pero lo dicho, si estas en sede judicial esto ha debido quedar reflejado en el inventario.
En cuanto a tu segunda pregunta, yo entiendo que se incardina perfectamente en el 1.358 del CC,y por tanto la sociedad de gananciales tiene derecho al reembolso.
Y como siempre, salvo mejor criterio...
Asimismo, también tienes que tener en cuenta que el dinero privativo utilizado en obras y reformas para mejorar la casa también debe ser reembolsado. Pero lo dicho, si estas en sede judicial esto ha debido quedar reflejado en el inventario.
En cuanto a tu segunda pregunta, yo entiendo que se incardina perfectamente en el 1.358 del CC,y por tanto la sociedad de gananciales tiene derecho al reembolso.
Y como siempre, salvo mejor criterio...
Yo estoy de acuerdo con Kalhuo en cuanto a tu 1ª cuestión.
En cuanto a la 2ª, igualmente estoy de acuerdo con él. Pero plantéate y estudia lo siguiente:Conyuge con inmueble privativo, y con sociedad de gananciales, facilmente demostrable que la sociedad ganancial ha abonado el préstamo hipotecario del inmueble privativo. El otro cónyuge puede ejercitar dos acciones:
- derecho de reembolso como dice Kalhuo.
- Que dicho crédito se materialice en un porcentaje en la propiedad del inmueble. Resulta interesante cuando ha transcurrido muchos años de matrimonio y al cónyuge acreedor no le satisface económicamente la devolución de los gastos hipotecarios e intereses, sobre todo cuando el inmueble se adquirió valía cuatro perras y ahora a multiplicado por 10 su valor. Y no estamos hablando de un posible enriquecimiento injusto eh?. Que hay sentencias que han dado un porcentaje en propiedad al cónyuge no propietario, con la particularidad de que la vivienda privativa del otro conyuge era VIVIENDA FAMILIAR.
Salvo mejor criterio que seguro que lo hay.
En cuanto a la 2ª, igualmente estoy de acuerdo con él. Pero plantéate y estudia lo siguiente:Conyuge con inmueble privativo, y con sociedad de gananciales, facilmente demostrable que la sociedad ganancial ha abonado el préstamo hipotecario del inmueble privativo. El otro cónyuge puede ejercitar dos acciones:
- derecho de reembolso como dice Kalhuo.
- Que dicho crédito se materialice en un porcentaje en la propiedad del inmueble. Resulta interesante cuando ha transcurrido muchos años de matrimonio y al cónyuge acreedor no le satisface económicamente la devolución de los gastos hipotecarios e intereses, sobre todo cuando el inmueble se adquirió valía cuatro perras y ahora a multiplicado por 10 su valor. Y no estamos hablando de un posible enriquecimiento injusto eh?. Que hay sentencias que han dado un porcentaje en propiedad al cónyuge no propietario, con la particularidad de que la vivienda privativa del otro conyuge era VIVIENDA FAMILIAR.
Salvo mejor criterio que seguro que lo hay.
Muchas gracias tanto a maramur como a kalhuo. Me ha parecido muy interesante lo expuesto en relación a la posibilidad de materializar el crédito en un porcentaje de la propiedad. Pero me temo q en este caso no podría aplicar esa opción pues estamos hablando de vivienda privativa q no constituye el domicilio conyugal. De todos modos y ya abusando de tu confianza y tus conocimientos, maramur, si pudieras indicarme alguna de esas sentencias te lo agradecería enormemente. Y para resumir, mi actuación en vía judicial (se prevé q el procedimiento será contencioso): respecto a la inversión de dinero privativo en la adquisición y reforma de la vivienda conyugal adquirida constante el matrimonio, la incluiré cómo crédito a favor del cónyuge q invirtió el dinero a descontar del activo de la sociedad de gananciales.
Y en relación al inmueble privativo, al q se ha venido contribuyendo para el pago de la hipoteca con dinero ganancial, solicitaré el reembolso de las cantidades abonadas a favor de la sociedad de ganaciales. Espero q prospere, pq sino, para mi cliente ésto va a ser una ruina!. Mil gracias de nuevo!!!
Y en relación al inmueble privativo, al q se ha venido contribuyendo para el pago de la hipoteca con dinero ganancial, solicitaré el reembolso de las cantidades abonadas a favor de la sociedad de ganaciales. Espero q prospere, pq sino, para mi cliente ésto va a ser una ruina!. Mil gracias de nuevo!!!
Perdonadme por la insistencia, pero a la hora de incluir en el inventario el pago de hipoteca de un bien privativo con dinero ganancial, supongo q deberé reclamar el reembolso de la mitad de las cuotas abonadas al otro cónyuge como una deuda q uno de los cónyuges tiene con el otro, no?. O incluyo el todas las cuotas (no la mitad) y lo reclamo como deuda a favor de la sociedad de gananciales?. Creo q es más sencillo de lo q parece y yo me estoy liando....
