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Adjudicación de parcelas en un PAI
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Adjudicación de parcelas en un pai
Necesito ayuda. Vivo en un pueblo de la Comuidad Valenciana, y mi Ayuntamiento acaba de aprobar un PAI mediante gestión indirecta (AGENTE URBANIZADOR). No dispongo de la parecla mínima para edificar, ni de la mitad de la misma para ser adjudicada proindiviso, ¿Que puedo hacer para evitar que me compensen monetariamente por mi parcela, cómo puedo tener derecho a la adjudicación de parcela y evitar que me la quiten?
Gracias por contestar, ahora veo que a pesar de no disponer ni de la mitad de la parcela mínima edificable según el anteproyecto de urbanización (PAI) tengo derecho al proindiviso, excepto si expreso mi voluntad contraria al mismo y cobrar indemnización (MI INTERPRETACIÓN DEL PRECEPTO QUE ABAJO MENCIONO ES CORRECTA, contéstame por favor):
Efectivamente un agente urbanizador(PROMOTOR DEL PAI) presento una alternativa técnica en el Ayuntamiento para Urbanizar el suelo (PAI), y a continuación se abrió el período de información pública para presentar alegaciones y otras alternativas técnicas, transcurridos dichos períodos y tras presentar las proporciones jurídico-económicaa el Ayuntamiento en el pleno acepto una de las alternativas y proposición, adjudicando el PAI al agente urbanizador seleccionado. En mi caso (Comunidad Valenciana), se me aplica la siguiente normativa: LEY 6/1994, de 15 de noviembre, de la Generalitat Valenciana, Reguladora de la Actividad Urbanística.
La reparcelación forzosa
Artículo 68. Reparcelación. Finalidad legal y supuestos en que procede:
D) Permutar forzosamente, en defecto de previo acuerdo, las fincas originarias de los propietarios por parcelas edificables que se adjudicarán a éstos según su derecho.
Artículo 70. Reglas para la adjudicación de parcelas:
D) No podrán adjudicarse como fincas independientes superficies inferiores a la parcela mínima edificable o que carezcan de características urbanísticas adecuadas para su edificación. Tampoco se adjudicará la misma finca en proindiviso, contra la voluntad de los interesados, a propietarios cuyo derecho no alcance la mitad de la parcela mínima, salvo que el condominio ya estuviera constituido en la finca inicial.
Durante la exposición al público de la reparcelación, a fin de evitar el proindiviso, los interesados, podrán efectuarse requerimientos recíprocos para sustituir las cuotas de condominio previstas en el proyecto con indemnizaciones en metálico. El requerimiento deberá cursarse en escritura pública y ofrecer, simultánea y alternativamente, el pago o el cobro de la indemnización en metálico, dando un plazo de diez días al requerido para elegir si prefiere pagar o cobrar a un mismo precio unitario. Si un propietario no atende un requerimiento debidamente formulado se entenderá que prefiere cobrar y la reparcelación se aprobará en consecuencia.
E) Cuando la cuantía exacta del derecho de un propietario no alcance o exceda lo necesario para adjudicarle lotes independientes completos, los restos se podrán satisfacer mediante compensaciones monetarias complementarias o sustitutivas. La adjudicación podrá aumentarse para mantener en su propiedad al dueño de fincas con construcciones compatibles con la Actuación, imponiendo la compensación monetaria sustitutoria correspondiente.
Los propietarios y el Urbanizador podrán efectuar los requerimientos recíprocos, en la forma y plazo que regula el apartado anterior, para determinar si les corresponde pagar o cobrar la indemnización sustitutoria. El Urbanizador hará lo propio, requiriendo a la Administración, cuando solicite compensar en metálico excedentes de aprovechamiento.
¿CREES QUE SERÍA INTERANTE UNIRSE CON LOS PROPIETARIOS QUE LINDAN CON MI FINCA Y QUE NO QUIEREN VENDER, PERO TAMPOCO DISPONEN DE LA PARCELA MÍNIMA PARA EDIFICAR Y CON ELLO CONSEGUIER LA PARCELA MÍNIMA EDIFICABLE? ¿CÓMO PODEMOS Y CUÁNDO UNIR NUESTRAS PARCELAS, ANTES DE LA REPARCELACIÓN O DESPUÉS? GRACIAS.
Efectivamente un agente urbanizador(PROMOTOR DEL PAI) presento una alternativa técnica en el Ayuntamiento para Urbanizar el suelo (PAI), y a continuación se abrió el período de información pública para presentar alegaciones y otras alternativas técnicas, transcurridos dichos períodos y tras presentar las proporciones jurídico-económicaa el Ayuntamiento en el pleno acepto una de las alternativas y proposición, adjudicando el PAI al agente urbanizador seleccionado. En mi caso (Comunidad Valenciana), se me aplica la siguiente normativa: LEY 6/1994, de 15 de noviembre, de la Generalitat Valenciana, Reguladora de la Actividad Urbanística.
La reparcelación forzosa
Artículo 68. Reparcelación. Finalidad legal y supuestos en que procede:
D) Permutar forzosamente, en defecto de previo acuerdo, las fincas originarias de los propietarios por parcelas edificables que se adjudicarán a éstos según su derecho.
Artículo 70. Reglas para la adjudicación de parcelas:
D) No podrán adjudicarse como fincas independientes superficies inferiores a la parcela mínima edificable o que carezcan de características urbanísticas adecuadas para su edificación. Tampoco se adjudicará la misma finca en proindiviso, contra la voluntad de los interesados, a propietarios cuyo derecho no alcance la mitad de la parcela mínima, salvo que el condominio ya estuviera constituido en la finca inicial.
Durante la exposición al público de la reparcelación, a fin de evitar el proindiviso, los interesados, podrán efectuarse requerimientos recíprocos para sustituir las cuotas de condominio previstas en el proyecto con indemnizaciones en metálico. El requerimiento deberá cursarse en escritura pública y ofrecer, simultánea y alternativamente, el pago o el cobro de la indemnización en metálico, dando un plazo de diez días al requerido para elegir si prefiere pagar o cobrar a un mismo precio unitario. Si un propietario no atende un requerimiento debidamente formulado se entenderá que prefiere cobrar y la reparcelación se aprobará en consecuencia.
E) Cuando la cuantía exacta del derecho de un propietario no alcance o exceda lo necesario para adjudicarle lotes independientes completos, los restos se podrán satisfacer mediante compensaciones monetarias complementarias o sustitutivas. La adjudicación podrá aumentarse para mantener en su propiedad al dueño de fincas con construcciones compatibles con la Actuación, imponiendo la compensación monetaria sustitutoria correspondiente.
Los propietarios y el Urbanizador podrán efectuar los requerimientos recíprocos, en la forma y plazo que regula el apartado anterior, para determinar si les corresponde pagar o cobrar la indemnización sustitutoria. El Urbanizador hará lo propio, requiriendo a la Administración, cuando solicite compensar en metálico excedentes de aprovechamiento.
¿CREES QUE SERÍA INTERANTE UNIRSE CON LOS PROPIETARIOS QUE LINDAN CON MI FINCA Y QUE NO QUIEREN VENDER, PERO TAMPOCO DISPONEN DE LA PARCELA MÍNIMA PARA EDIFICAR Y CON ELLO CONSEGUIER LA PARCELA MÍNIMA EDIFICABLE? ¿CÓMO PODEMOS Y CUÁNDO UNIR NUESTRAS PARCELAS, ANTES DE LA REPARCELACIÓN O DESPUÉS? GRACIAS.
Ya no podeis, en este momento si esta aprobado el planeamiento y se esta tramitando el proyecto de reparcelación no te concederan licencia de agregación de las fincas para crear un proindiviso entre todos. Aunque si podeis compraros y venderos entre ustedes para tener todos participación en todas o crear una sociedad y aportar las fincas a esa sociedad con lo que ella si tendria la parcela minima. Lo otro es la salida andorrana, o compras o te compran al mismo precio es una buena solución si dispones de los recursos económicos para comprar lo que te falte del proindiviso.
Gracias a todos. Lo que hay aprobado hasta la fecha es el PAI por el pleno del ayutamiento, y en la documentación prsentada únicamente consta el anteproyecto urbanistico y la proposición jurídico-económica, donde se indica la indemnización a los propietarios (116€ M2, de risa) que no tienen derecho a la adjudicación de terrenos proindiviso y los m2 de parcela mínima edifcable, todavía falta inscribir el PAI en el regitro de PAI´s de la Generalitat Valenciana (Según el Derecho Urbanistico Valenciano), el secretario del ayutamiento me indica que no lo han mandado todavía a la Consellería, claro porque entonces empiezan a contar los plazos de ejecución y la elecciones a los ayuntamientos són dentro de unos 18 meses, será que hay miedo a los pobres pequeños propiestarios, falta presentar el proyecto de urbanización (donde es establecen ya determinadas las cuotas ubanisticas para cada propietario) y el proyecto de reparcelación.
La situación és la siguiente: Conozco propietarios que no quieren vender, y que al igual que yo no disponen de la mitad de la parcela mínima edificable, y por tanto no tienen derecho a adjudicación.
Que solución es la menos costosa desde un punto de vista administrativo y económica:
1ª. licencia de agregación de las fincas para crear un proindiviso entre todos.
2ª compraros y vendernos entre nosotros para participacipar en todas
3ª Crear una sociedad y aportar las fincas a esa sociedad con lo que ella si tendria la parcela minima.
4ª También estoy intentando vender a las cosntructoras que ya han comprado algunos terrenos "BUITRES".
¿Si el proyecto de reparcelación no esta presentado ni aprobado, cualquiera de ellas es válda?
Por lo que veo la licencia de agregación de fincas sólo es posible antes de la repacelación, correcto o no, pero a que momento de la reparcelación, cuando se presenta en información pública o hasta que se aprueba.
La situación és la siguiente: Conozco propietarios que no quieren vender, y que al igual que yo no disponen de la mitad de la parcela mínima edificable, y por tanto no tienen derecho a adjudicación.
Que solución es la menos costosa desde un punto de vista administrativo y económica:
1ª. licencia de agregación de las fincas para crear un proindiviso entre todos.
2ª compraros y vendernos entre nosotros para participacipar en todas
3ª Crear una sociedad y aportar las fincas a esa sociedad con lo que ella si tendria la parcela minima.
4ª También estoy intentando vender a las cosntructoras que ya han comprado algunos terrenos "BUITRES".
¿Si el proyecto de reparcelación no esta presentado ni aprobado, cualquiera de ellas es válda?
Por lo que veo la licencia de agregación de fincas sólo es posible antes de la repacelación, correcto o no, pero a que momento de la reparcelación, cuando se presenta en información pública o hasta que se aprueba.
