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Acuerdos unánimes sobre gastos de conservación y reparación del inmueble
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Coeficiente de propiedad mal asignado
Existen comunidades que el coeficiente de propiedad de cada una de las viviendas y locales no corresponde a los metros cuadrados, situación, etc., en definitiva, deberá fijarse objetivamente, existiendo un claro error.
En una comunidad con este problema se plantean graves situaciones de convivencia, sobre todo, cuando hay que realizar obras de gran costo de mantenimiento en la finca, observando cómo los pisos más grandes pagan menos que los pisos más pequeños.
Para cambiar o modificar los coeficientes de participación será necesario tomar una acuerdo por unanimidad de todos los propietarios, en caso contrario no quedará más remedio que acudir a los tribunales.
En el caso de llegar a un acuerdo por unanimidad solamente será necesario reflejar en acta las nuevos coeficientes y autorizar al Presidente y Secretario para que firmen la documentación necesaria ante notario y demás Organismos que correspondan, como el Registro de la Propiedad, a fin de llevar a buen término el acuerdo y que los propietarios que lo sean en su día tengan la información partiendo del Registro de la Propiedad.
No será necesario el cambio de las escrituras de propiedad de cada una de las viviendas, no hace falta hacer escrituras nuevas.
El coeficiente de participación se puede cambiar, por lo que el propietario o propietarios que estén afectados y puedan reunir informes y documentos que así lo acrediten, pueden acudir a los tribunales de forma individual, para la cual precisarán de los correspondientes informes y presentar una o varias soluciones de modificación y como quedarían los coeficientes, todo debidamente justificado ante el Juzgado correspondiente, siendo necesarios los servicios profesionales de una letrado.
Acuerdos unánimes sobre gastos de conservación y reparación del inmueble
Vengo un poco desencajado... despues de tánto lio armado y de ver y leer los Estatutos de mi comunidad, bien por leer lo que no quieres leer o por no darle el sentido que tiene, veo que el Artículo 10º de dichos estatutos dice textualmente:
Los gastos de conservación y reparación tanto ordinarios como extraordinarios de los elementos y servicios comunes como asimismo, los gastos que hubieraen como consecuencia de la contratación de porteros, limpiadoras, etc., serán satisfechos en iguales partes por los titulares de las viviendas y locales que integran el inmueble, ya que se acuerda unánimamente que cada vivienda y local tiene derecho a un voto. - - - - -
También dice el Artículo 16º en uno de sus apartados:
En la primera junta de comuneros se acordará una cuota mensual por vivienda y local, para que el administrador pueda ir satisfaciendo todos los gastos comunes que afecten al edificio. - - - - - -
En el artículo 10º dice que serán satisfechos en "iguales partes por los titulares de las viviendas y locales" que integran el inmueble, ya que se acuerda unánimamente que cada vivienda y local tiene derecho a un voto; pero si nos fijamos bién en el Artículo 16º dice que En la primera junta de comuneros se acordará una "cuota mensual por vivienda y local".
Creo que se contradicen un artículo a otro, proque si primero dice... ("iguales partes" "ya que se acuerda unánimamente") y luego dice... ("cuota mensual por vivienda y local") a mi corto entender si es por vivienda y local, entiendo que quiere decir que la cuota se aplica a cada una la que le corresponde y no es por partes iguales. Decidme, estoy en lo cierto?
Si el lunes quieren acogerse a eso en concreto, también puedo decirles que vean el artículo 16º en ese punto en concreto, digo yo, porque si por una lado dicen una cosa y es por unanimidad (según dicen) en la otra es "por vivienda y local", osea que a cada uno lo que le toque, luego eso ya no es unanimidad entiendo yo... ¿Qué me decís?
Y aunque fuera así, si los nuevos propietarios NO estamos conformes de pagar la cuota mensual conforme está en los Estatutos, dado que el acuerdo firmado por "unanimidad" no aparece, solo se refleja en los Estatutos porque imagino que ese acuerdo debe figurar en el Libro de Actas y dicho Libro de Actas se "extravió" hace "añooooosssss", entiendo que carece de validez... ¿estoy en lo cierto?
De todos los que firmaron dicho acuerdo en el año 1974 ya quedan pocos en la comunidad; por suerte, han habido renovaciones de propietarios pero NADIE se había percatado del tema hasta ahora, que es cuando hay que renovar los ascensores y se descubre el tema del C.I.F. de la comunidad que lo aplican al Garaje para hacerse con un seguro MULTIRRIESGO PYME.
Lo más curioso del caso es que del GARAJE no se hace mención alguna en los Estatutos (desconozco el por qué), ya diré cuando sepa.
Responderme a lo que os pregunto lo antes posible, gracias.
Los gastos de conservación y reparación tanto ordinarios como extraordinarios de los elementos y servicios comunes como asimismo, los gastos que hubieraen como consecuencia de la contratación de porteros, limpiadoras, etc., serán satisfechos en iguales partes por los titulares de las viviendas y locales que integran el inmueble, ya que se acuerda unánimamente que cada vivienda y local tiene derecho a un voto. - - - - -
También dice el Artículo 16º en uno de sus apartados:
En la primera junta de comuneros se acordará una cuota mensual por vivienda y local, para que el administrador pueda ir satisfaciendo todos los gastos comunes que afecten al edificio. - - - - - -
En el artículo 10º dice que serán satisfechos en "iguales partes por los titulares de las viviendas y locales" que integran el inmueble, ya que se acuerda unánimamente que cada vivienda y local tiene derecho a un voto; pero si nos fijamos bién en el Artículo 16º dice que En la primera junta de comuneros se acordará una "cuota mensual por vivienda y local".
Creo que se contradicen un artículo a otro, proque si primero dice... ("iguales partes" "ya que se acuerda unánimamente") y luego dice... ("cuota mensual por vivienda y local") a mi corto entender si es por vivienda y local, entiendo que quiere decir que la cuota se aplica a cada una la que le corresponde y no es por partes iguales. Decidme, estoy en lo cierto?
Si el lunes quieren acogerse a eso en concreto, también puedo decirles que vean el artículo 16º en ese punto en concreto, digo yo, porque si por una lado dicen una cosa y es por unanimidad (según dicen) en la otra es "por vivienda y local", osea que a cada uno lo que le toque, luego eso ya no es unanimidad entiendo yo... ¿Qué me decís?
Y aunque fuera así, si los nuevos propietarios NO estamos conformes de pagar la cuota mensual conforme está en los Estatutos, dado que el acuerdo firmado por "unanimidad" no aparece, solo se refleja en los Estatutos porque imagino que ese acuerdo debe figurar en el Libro de Actas y dicho Libro de Actas se "extravió" hace "añooooosssss", entiendo que carece de validez... ¿estoy en lo cierto?
De todos los que firmaron dicho acuerdo en el año 1974 ya quedan pocos en la comunidad; por suerte, han habido renovaciones de propietarios pero NADIE se había percatado del tema hasta ahora, que es cuando hay que renovar los ascensores y se descubre el tema del C.I.F. de la comunidad que lo aplican al Garaje para hacerse con un seguro MULTIRRIESGO PYME.
Lo más curioso del caso es que del GARAJE no se hace mención alguna en los Estatutos (desconozco el por qué), ya diré cuando sepa.
Responderme a lo que os pregunto lo antes posible, gracias.
Camarlengo segun yo lo veo:
La LPH se modifico en 1999. los estatutos del 79 deberian haberse modificado para ajustarse a la ley en ese año o poseriormente.
Podria utilizar ese argumento (Estatutos no ajustados a ley) para exigir que los estatutos se revisen y de paso que cada propiedad pague segun cuota. Despues vuelven a registrar el documento en el R: De la Propiedad y estaran obligados los presentes y los que adquieran despues cualquiera de las propiedades.
Que los propietarios no se ponen de acuerdo en una junta para realizar las adaptaciones solo le quedara la impugnacion judicial para obligarles.
Saludos
La LPH se modifico en 1999. los estatutos del 79 deberian haberse modificado para ajustarse a la ley en ese año o poseriormente.
Podria utilizar ese argumento (Estatutos no ajustados a ley) para exigir que los estatutos se revisen y de paso que cada propiedad pague segun cuota. Despues vuelven a registrar el documento en el R: De la Propiedad y estaran obligados los presentes y los que adquieran despues cualquiera de las propiedades.
Que los propietarios no se ponen de acuerdo en una junta para realizar las adaptaciones solo le quedara la impugnacion judicial para obligarles.
Saludos
chelinka, los estatutos de mi comunidad son de 1974 y no han tenido modificación alguna; es más, y es lo más grave que veo yo, cada vez que "alguien" ha comprado una vivienda, no le han ofertado los Estatutos en Notaría para que sepa en qué condiciones compra su vivienda, es decir, nadie le ha dicho que ese vivienda de ese edificio en concreto, está condicionado a unos estatutos específicos y con unos puntos que bajo ningún concepto admiten cambios, por el momento, por lo que lo condiciona a que si compra tiene que cumplir exáctamente con lo que los "fundadores de esa comunidad" ya pactaron previamente en nombre de ellos y en nombre de los posteriores compradores no dejándoles actuar según la Ley.
Caso parecido le ha pasado a una amiga; hija única, facelle la madre y cuando leen el testamento resulta que hay una cláusula que dice que no puede vender nada hasta que no muera la heredera, es decir, solo pueden vender sus hijos, todo queda a perpetuidad y sin poder "vender"; pues poco más o menos nos han hecho a nosotros, no podemos cambiar los estatutos de "cuota fija" a "cuota de participación" porque unos señores (por no decir otra cosa) se empeñaron en votar por unanimidad (cosa que no me lo creo) que los gastos eran a "partes iguales y que el garaje era una sola parte", dudo que en esa fecha, 1974 estubieran todos los pisos (74) y 3 locales comerciales totalmente habitados por 77 distintos propietarios y TODOS esstubieran de acuerdo en que fuera así, a "partes iguales".
Caso parecido le ha pasado a una amiga; hija única, facelle la madre y cuando leen el testamento resulta que hay una cláusula que dice que no puede vender nada hasta que no muera la heredera, es decir, solo pueden vender sus hijos, todo queda a perpetuidad y sin poder "vender"; pues poco más o menos nos han hecho a nosotros, no podemos cambiar los estatutos de "cuota fija" a "cuota de participación" porque unos señores (por no decir otra cosa) se empeñaron en votar por unanimidad (cosa que no me lo creo) que los gastos eran a "partes iguales y que el garaje era una sola parte", dudo que en esa fecha, 1974 estubieran todos los pisos (74) y 3 locales comerciales totalmente habitados por 77 distintos propietarios y TODOS esstubieran de acuerdo en que fuera así, a "partes iguales".
Vamos a ver. La ley de P.H. es del 21 de julio de 1960 y no de 1999. Es verdad que ha tenido varias modificaciones pero es de 1960.
Sobre su tema. Esos estatutos ¿están registrados en el registro de la propiedad?. Si es así, tiene rango de ley, si no lo es, sólo afecta a los firmantes de ese acuerdo, a los que llegaron después no los vincula.
Sobre su tema. Esos estatutos ¿están registrados en el registro de la propiedad?. Si es así, tiene rango de ley, si no lo es, sólo afecta a los firmantes de ese acuerdo, a los que llegaron después no los vincula.
Esto viene recogido en el artº 5, parrafo 4º de la L.P.H. que dice:
El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
Coeficiente de propiedad mal asignado
Existen comunidades que el coeficiente de propiedad de cada una de las viviendas y locales no corresponde a los metros cuadrados, situación, etc., en definitiva, deberá fijarse objetivamente, existiendo un claro error.
En una comunidad con este problema se plantean graves situaciones de convivencia, sobre todo, cuando hay que realizar obras de gran costo de mantenimiento en la finca, observando cómo los pisos más grandes pagan menos que los pisos más pequeños.
Para cambiar o modificar los coeficientes de participación será necesario tomar una acuerdo por unanimidad de todos los propietarios, en caso contrario no quedará más remedio que acudir a los tribunales.
En el caso de llegar a un acuerdo por unanimidad solamente será necesario reflejar en acta las nuevos coeficientes y autorizar al Presidente y Secretario para que firmen la documentación necesaria ante notario y demás Organismos que correspondan, como el Registro de la Propiedad, a fin de llevar a buen término el acuerdo y que los propietarios que lo sean en su día tengan la información partiendo del Registro de la Propiedad.
No será necesario el cambio de las escrituras de propiedad de cada una de las viviendas, no hace falta hacer escrituras nuevas.
El coeficiente de participación se puede cambiar, por lo que el propietario o propietarios que estén afectados y puedan reunir informes y documentos que así lo acrediten, pueden acudir a los tribunales de forma individual, para la cual precisarán de los correspondientes informes y presentar una o varias soluciones de modificación y como quedarían los coeficientes, todo debidamente justificado ante el Juzgado correspondiente, siendo necesarios los servicios profesionales de una letrado.
Cuando uno descubre cosas... a veces, más vale no haberlas descubierto, o sí?
Cuando me vendieron mi piso, me dieron unas hojas de la escritura del edificio donde figuraba mi vivienda, algunos puntos de los Estatutos y la página donde se demuestra estaban registrado por el Notario, pero la "hoja que figura en la escritura generica de mi finca", la última hoja que es la que dice que los Estatutos están pasados por el Registro de la Propiedad, esa hoja en concreto, NO me la dieron, eso lo JURO ante una biblia y ante quien sea; es decir, la omitieron con premeditación y alebosía porque sabían que si la entregaban corria el riesgo el propietario de mi vivienda de que no la comprara.
Hay una serie de "puntos negros" tales como que el presidente que me eligió como secretario duró en el cargo unos días más que uno de nuestro disfuntos Papas, porque este ex-presidente entró el 11 de Mayo y el 23 de Junio dimitió, ya me diréis...
Punto negro digo, porque no tengo muy claro su dimisión cuando estaba dispuesto a ayudar en "todo", si si, en todo... ja ja ja, me río de eso; seguro que "supuestamente" dimitió porque alguien le llamaría a capítulo ya que ser presidente en mi comunidad es ir contra o encontra de muchos intereses creados.
Por cierto, una preguntita, ¿exiten "derechos creados" en una comunidad?, es decir, un local que lleve años pagando una cuota determinada menor que el resto de las viviendas que componen la comunidad, se le puede exigir que se le cambie dicha cuota y que pague en proporción a la subida de las viviendas?
Y otra preguntita... En las escrituras del edificio figuran 4 locales comerciales y están debidamente señalados como táles en escritura pública, pero se da la circunstancia de que 3 sí pagan cuota de comunidad pero "un local", que yo sepa y por lo menos desde 1999 hasta hoy, NO ha pagado cantidad alguna a la comunidad, el resto sí; y como es lógico ese LOCAL es el garaje... ¡no podía ser otro!; mi pregunta es: si desde 1999 o antes no ha pagado como los demás locales, ¿se le puede exigir que "pague" lo que no ha pagado nunca y con intereses o por tener "supuestos derechos adquiridos" de "librarse de pagarlos (no se por qué)" no se les pueda reclamar nada?
Espero respuestas.
Cuando me vendieron mi piso, me dieron unas hojas de la escritura del edificio donde figuraba mi vivienda, algunos puntos de los Estatutos y la página donde se demuestra estaban registrado por el Notario, pero la "hoja que figura en la escritura generica de mi finca", la última hoja que es la que dice que los Estatutos están pasados por el Registro de la Propiedad, esa hoja en concreto, NO me la dieron, eso lo JURO ante una biblia y ante quien sea; es decir, la omitieron con premeditación y alebosía porque sabían que si la entregaban corria el riesgo el propietario de mi vivienda de que no la comprara.
Hay una serie de "puntos negros" tales como que el presidente que me eligió como secretario duró en el cargo unos días más que uno de nuestro disfuntos Papas, porque este ex-presidente entró el 11 de Mayo y el 23 de Junio dimitió, ya me diréis...
Punto negro digo, porque no tengo muy claro su dimisión cuando estaba dispuesto a ayudar en "todo", si si, en todo... ja ja ja, me río de eso; seguro que "supuestamente" dimitió porque alguien le llamaría a capítulo ya que ser presidente en mi comunidad es ir contra o encontra de muchos intereses creados.
Por cierto, una preguntita, ¿exiten "derechos creados" en una comunidad?, es decir, un local que lleve años pagando una cuota determinada menor que el resto de las viviendas que componen la comunidad, se le puede exigir que se le cambie dicha cuota y que pague en proporción a la subida de las viviendas?
Y otra preguntita... En las escrituras del edificio figuran 4 locales comerciales y están debidamente señalados como táles en escritura pública, pero se da la circunstancia de que 3 sí pagan cuota de comunidad pero "un local", que yo sepa y por lo menos desde 1999 hasta hoy, NO ha pagado cantidad alguna a la comunidad, el resto sí; y como es lógico ese LOCAL es el garaje... ¡no podía ser otro!; mi pregunta es: si desde 1999 o antes no ha pagado como los demás locales, ¿se le puede exigir que "pague" lo que no ha pagado nunca y con intereses o por tener "supuestos derechos adquiridos" de "librarse de pagarlos (no se por qué)" no se les pueda reclamar nada?
Espero respuestas.
