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Acuerdos adoptados sin quórum
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Voy a colocar aquí una duda que me trae por la calle la amargura.
He Impugnado una Junta convocada y presidida por un presidente NO propietario, pero NO he impugnado la elección del presidente, pues en ese caso hubiera tenido que interponer dos demandas. En Asesoría Jurídica me dijeron que si impugnaba la Junta NO hacía falta que impugnara la elección del presidente, pero NO estoy muy convencida. Tengo todo preparado para interponer la demanda de impugnación de la elección del presidente NO propietario pero NO me gustaría, salvo que NO tenga otra opción, meter a la Comunidad en otra demanda. (la 3ª).
Necesito ayuda de quien pueda y quiera echarme una mano. Gracias.
Saludos cordiales.
P.D. El abogado que me asignaron, de oficio es quien me dijo que lo mismo pierdo la demanda de la Junta por NO haber impugnado la elección del presi. Cuando le dije que entonces la impugnaría me dijo que ya estaba fuera de plazo, entonces le dije que por qué NO me lo había dicho antes (aquí fue cuando le calé) NO obstante, yo le recordé que la elección del presi NO propietario es NULO DE PLENO DERECHO y NO tiene tiempo de caducidad. El estaba muy interesado en saber si iba a interponer esa demanda
He Impugnado una Junta convocada y presidida por un presidente NO propietario, pero NO he impugnado la elección del presidente, pues en ese caso hubiera tenido que interponer dos demandas. En Asesoría Jurídica me dijeron que si impugnaba la Junta NO hacía falta que impugnara la elección del presidente, pero NO estoy muy convencida. Tengo todo preparado para interponer la demanda de impugnación de la elección del presidente NO propietario pero NO me gustaría, salvo que NO tenga otra opción, meter a la Comunidad en otra demanda. (la 3ª).
Necesito ayuda de quien pueda y quiera echarme una mano. Gracias.
Saludos cordiales.
P.D. El abogado que me asignaron, de oficio es quien me dijo que lo mismo pierdo la demanda de la Junta por NO haber impugnado la elección del presi. Cuando le dije que entonces la impugnaría me dijo que ya estaba fuera de plazo, entonces le dije que por qué NO me lo había dicho antes (aquí fue cuando le calé) NO obstante, yo le recordé que la elección del presi NO propietario es NULO DE PLENO DERECHO y NO tiene tiempo de caducidad. El estaba muy interesado en saber si iba a interponer esa demanda
Lo que ocurre es que a Mª Rosa se le han roto los esquemas en cuanto a la aplicación del principio de la nulidad de pleno derecho.
No había leido el artículo en si, pero aunque haga reseña de una STS del año 2004, la cuestión jurídica de fondo no es novedosa y el argumento del Alto Tribunal es muy anterior al año 2004.
La conclusión a la que llega el Sr. Fuentes Lojo es correcta y antaño, con la ley de 1960, ya sucedía lo mismo.
Ya te dije Mª Rosa en otro tema, que estaba dispuesto a apostar contigo en lo referente a la aplicación de la "nulidad de pleno derecho". No es sencillo que se declare.
No había leido el artículo en si, pero aunque haga reseña de una STS del año 2004, la cuestión jurídica de fondo no es novedosa y el argumento del Alto Tribunal es muy anterior al año 2004.
La conclusión a la que llega el Sr. Fuentes Lojo es correcta y antaño, con la ley de 1960, ya sucedía lo mismo.
Ya te dije Mª Rosa en otro tema, que estaba dispuesto a apostar contigo en lo referente a la aplicación de la "nulidad de pleno derecho". No es sencillo que se declare.
María Rosa
Yo opino igual que D. alejandro Fuentes- Lojo Lastres Advocat.
De hecho todos estos temas que estarán sucediendo en las comunidades y encendiendo a unos propietarios contra otros y esto es lo que hace que la convivencia se haga insufrible.
Cuando las cosas se entienden por parte de los propietarios, no se ven injusticias y todo se resuelve con lógica y sentido común, la gente no se enfada.
Las leyes cambian, se reforman (me han quitado la broma) pero hay que bajar a tierra (comunidades), ver las situaciones o casuística que se plantea y, en fin, partir de la base.
Porque a veces, y no es por desmerecer ni menoscabar sentencias o resoluciones, es que las lees y dices: ¡Pero bueno esto qué es! ¿Qué tiene que ver una cosa con la otra?
No veía ,y sigo sin ver lógica ninguna, en el hecho de que como se puede impugnar, se permita poner en el acta que se ha acordado tal, si no se ha acordado por la mayoría exigida.
Sería mejor que se eliminara esa contradicción, para que los ignorantes propietarios, que cada vez lo son menos, todo sea dicho de paso, no vivieran situaciones escabrosas que en más de una ocasión son fruto de estas contradiciones o, en otras ocasiones, ambigüedades que nos ofrece la LPH.
Yo, exactamente no sé en qué casos se puede entender la mala fe.
Sólo te digo que si me tocara ser Presidenta-secretaria-administradora, intentaría,(bueno, es una forma de hablar) quiero decir que no dejaría que llegara esa situación.
Prefiero votar más de una vez lo mismo hasta que salga por la mayoría que se exige que no decir:
"Se acuerda por mayoría" y sea mentira. Esto sólo lo harían los que les interesa a toda costa que salga algo aunque pisen los derechos de los demás.
Ahí queda eso, María Rosa
Un cordial saludo
Yo opino igual que D. alejandro Fuentes- Lojo Lastres Advocat.
De hecho todos estos temas que estarán sucediendo en las comunidades y encendiendo a unos propietarios contra otros y esto es lo que hace que la convivencia se haga insufrible.
Cuando las cosas se entienden por parte de los propietarios, no se ven injusticias y todo se resuelve con lógica y sentido común, la gente no se enfada.
Las leyes cambian, se reforman (me han quitado la broma) pero hay que bajar a tierra (comunidades), ver las situaciones o casuística que se plantea y, en fin, partir de la base.
Porque a veces, y no es por desmerecer ni menoscabar sentencias o resoluciones, es que las lees y dices: ¡Pero bueno esto qué es! ¿Qué tiene que ver una cosa con la otra?
No veía ,y sigo sin ver lógica ninguna, en el hecho de que como se puede impugnar, se permita poner en el acta que se ha acordado tal, si no se ha acordado por la mayoría exigida.
Sería mejor que se eliminara esa contradicción, para que los ignorantes propietarios, que cada vez lo son menos, todo sea dicho de paso, no vivieran situaciones escabrosas que en más de una ocasión son fruto de estas contradiciones o, en otras ocasiones, ambigüedades que nos ofrece la LPH.
Yo, exactamente no sé en qué casos se puede entender la mala fe.
Sólo te digo que si me tocara ser Presidenta-secretaria-administradora, intentaría,(bueno, es una forma de hablar) quiero decir que no dejaría que llegara esa situación.
Prefiero votar más de una vez lo mismo hasta que salga por la mayoría que se exige que no decir:
"Se acuerda por mayoría" y sea mentira. Esto sólo lo harían los que les interesa a toda costa que salga algo aunque pisen los derechos de los demás.
Ahí queda eso, María Rosa
Un cordial saludo
.../...y el arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble; acuerdos que requieran el voto favorable de los propietarios que, a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación, que serán las referidas a la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas de personas con minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo o de los estatutos; acuerdos que requieren un tercio de los integrados de la Comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación, que será aquellas que tengan por objeto la instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-Ley 1/1998, de 27 de febrero, o a la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de la energía solar, o las infraestructuras necesarias para atender a nuevos suministros energéticos colectivos; y los demás acuerdos para los que bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación en 1ª convocatoria, y por la mayoría de los presentes que representen más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
No debiendo olvidarse las consecuencias que pueden derivarse para los propietarios disidentes, si están en minoría porque se verán obligados a impugnarles en todo caso ejercitando la correspondiente acción judicial, con los perjuicios económicos y gastos que ésta acción les comportaría dentro del plazo del año o de los tres meses de que impone el art. 18 de la propia Ley, y la ventaja de la Comunidad demandada que siempre podrá repartir dichos gastos entre todos los comuneros.
Esperemos que nuestro más Alto Tribunal reflexione al respecto y rectifique la doctrina que viene sosteniendo, cuando se le plantee por vez primera una acuerdo adoptado estando ya vigente la Reforma, siquiera parezca haber tomado ya una postura negativa en la sentencia de 28-10-2004 que hemos transcrito, pero que ni por el supuesto en que recayó, no puede en ningún caso constituir Jurisprudencia.
Si esta rectificación no se produce, la fórmula para burlar la necesidad de que los acuerdos, tengan que adoptarse por unanimidad, por un quórum determinado o por simple mayoría, que exige el art. 17 de la Ley, esta servida.
Bastaría adoptar el acuerdo por los asistentes a la Junta, sea cual fuere la opinión de los minoritarios, notificarlo a los no asistentes y esperar el transcurso del plazo de caducidad para llevar a cabo lo acordado, que será el de tres meses o el de un año según el art. 18 de la Ley. Porque si la acción impugnatoria no se produce en dicho plazo queda firme. Y si se produce, la Comunidad se allana a la demanda con lo que incluso puede librarse de las costas del procedimiento, ya que es frecuente que el Juzgado no las imponga haciendo uso de lo dispuesto en el art. 395 de la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil. Fin.
No debiendo olvidarse las consecuencias que pueden derivarse para los propietarios disidentes, si están en minoría porque se verán obligados a impugnarles en todo caso ejercitando la correspondiente acción judicial, con los perjuicios económicos y gastos que ésta acción les comportaría dentro del plazo del año o de los tres meses de que impone el art. 18 de la propia Ley, y la ventaja de la Comunidad demandada que siempre podrá repartir dichos gastos entre todos los comuneros.
Esperemos que nuestro más Alto Tribunal reflexione al respecto y rectifique la doctrina que viene sosteniendo, cuando se le plantee por vez primera una acuerdo adoptado estando ya vigente la Reforma, siquiera parezca haber tomado ya una postura negativa en la sentencia de 28-10-2004 que hemos transcrito, pero que ni por el supuesto en que recayó, no puede en ningún caso constituir Jurisprudencia.
Si esta rectificación no se produce, la fórmula para burlar la necesidad de que los acuerdos, tengan que adoptarse por unanimidad, por un quórum determinado o por simple mayoría, que exige el art. 17 de la Ley, esta servida.
Bastaría adoptar el acuerdo por los asistentes a la Junta, sea cual fuere la opinión de los minoritarios, notificarlo a los no asistentes y esperar el transcurso del plazo de caducidad para llevar a cabo lo acordado, que será el de tres meses o el de un año según el art. 18 de la Ley. Porque si la acción impugnatoria no se produce en dicho plazo queda firme. Y si se produce, la Comunidad se allana a la demanda con lo que incluso puede librarse de las costas del procedimiento, ya que es frecuente que el Juzgado no las imponga haciendo uso de lo dispuesto en el art. 395 de la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil. Fin.
.../...y en relación a acuerdos contrarios a la Ley o a los Estatutos (supuesto al que se han referido los demandantes al formular su pretensión anulatoria) hay que recordar que después de varios borradores, el legislador acertó en plasmar una solución correcta y definitiva para la impugnación de los acuerdos de la Junta; aquellos que supuestamente estén dentro de las previsiones del apartado 1º del artículo (artículo 18) en la Reforma de la Ley 8/1999. Afortunadamente algunas enmiendas que pretendían hacer diferencias entre los acuerdos nulos y anulables no fueron tenidas en cuenta. Resulta que había una clara disparidad entre lo que disponían las reglas 1ª y 4ª del artículo 16 (actualmente artículos 17 y 18), pues mientras en la primera parecía que el acuerdo no se podía adoptar sin los requisitos y quórum allí establecidos, en la 4ª se establecía la necesidad de impugnación contra las decisiones contrarias a la Ley o a los Estatutos. Este distinto contenido hizo que la doctrina y jurisprudencia mostraran un cierto vaiven, llegando finalmente a una postura mayoritaria, razonable, en el sentido de que había que diferenciar entre los acuerdos que afectan a la propia Ley de Propiedad Horizontal y los Estatutos, que sólo podían ser anulados, en su caso, mediante la impugnación en el plazo correspondiente y las decisiones que infringieran otras Leyes imperativas, las cuales había que considerar radicalmente nula, a no ser que en las mismas se determinara efecto distinto. Porque aquí estaba la cuestión, que, en principio, los actos contrarios a la Ley son nulos de pleno derecho, conforme al artículo 6.3 del Código Civil, aunque añade: “salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para su contravención”. Y esto es lo que precisamente hacía esa regla 4ª del antiguo y aplicable a este caso artículo 16, determinar la necesidad e impugnar contra las posibles infracciones de la Ley o los Estatutos, pues en otro caso sería tanto como dejar ocioso el precepto legal. Este criterio que ha de estimarse el adecuado, así lo ha entendido la última jurisprudencia del Tribunal Supremo en Sentencias de 7 de octubre de 1999, 7 de marzo, 2 de mayo y 5 de mayo de 2002”.
Jurisprudencia con la que no podemos estar de acuerdo, a la vista del nuevo artículo 17 de la Ley, introducido por la Reforma de 1999, que no se limita a contemplar la distinción entre acuerdos por unanimidad y por mayoría como hacía el art. 16 antes de dicha Reforma, sino entre acuerdos que han de adoptarse por unanimidad que todos aquellos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatutos; los acuerdos que necesita el quórum de las tres quintas partes de los propietarios que representan, a su vez las tres quintas partes de las cuotas de participación, que serán aquellas que se refieran al establecimiento o supresión del ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan modificación del título constitutivo o de los estatutos; .../...
Jurisprudencia con la que no podemos estar de acuerdo, a la vista del nuevo artículo 17 de la Ley, introducido por la Reforma de 1999, que no se limita a contemplar la distinción entre acuerdos por unanimidad y por mayoría como hacía el art. 16 antes de dicha Reforma, sino entre acuerdos que han de adoptarse por unanimidad que todos aquellos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatutos; los acuerdos que necesita el quórum de las tres quintas partes de los propietarios que representan, a su vez las tres quintas partes de las cuotas de participación, que serán aquellas que se refieran al establecimiento o supresión del ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan modificación del título constitutivo o de los estatutos; .../...
Acuerdos adoptados sin quórum
ACUERDOS DE LAS JUNTAS DE PROPIETARIOS ADOPTADOS SIN EL QUÓRUM PREVISTO EN LA LEY
Alejandro Fuentes-Lojo Lastres Advocat
Siempre pensamos, interpretando el que hasta la Reforma producida en 1999 era el art. 16 de la Ley de propiedad horizontal, que los acuerdos de las Juntas de propietarios que exigían la unanimidad eran nulos de pleno derecho sea cual fuere la materia que se decidiese en ellos, porque entendíamos que sin producirse esa unanimidad el acuerdo no existía.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo y la de las Audiencias en general no acepta esta tesis.
Un ejemplo de ello lo tenemos en las últimas sentencias dictadas por aquel, como la de 23-7-2004 recaída en un supuesto en el que se había planteado la nulidad de un acuerdo de Junta en el que se tomó la decisión de proceder al cerramiento de los viales comunitarios que daban acceso a los locales comerciales desde la calle; sentencia que desestimó la impugnación basándose en que la acción había caducado al no ejercitarse dentro del plazo previsto en la ley, razonando que la nulidad radical solo opera para aquellos acuerdos que violan disposiciones legales imperativas o prohibitivas que no tengan establecido un efecto distinto en caso de contravención y también si resultan contrarios a la moral, al orden público o impliquen un fraude de ley.
Y en la de 28-10-2004 dictada en un supuesto en el que se solicitaba la nulidad de pleno derecho de un acuerdo de elección de cargos por no contarse para ello con las representaciones otorgadas por escrito, estando ya levantada la sesión y en ausencia de los comuneros, e ignorarse por tanto el quórum existente y exigible.
Sentencia en la que llega a las mismas conclusiones que las anteriores, razonando:
“ Que la declaración de nulidad del acuerdo que se hace en la sentencia impugnada se ampara en el artículo 15, número 2 de la Ley de Propiedad Horizontal, al entender que tal acuerdo era nulo por violación de dicha disposición, reguladora de las reglas de convocatoria y orden del día de las juntas de comuneros y extender su entendimiento a que se estaba ante un supuesto de nulidad absoluta al que no le sería de aplicación el plazo de treinta días para su impugnación a que se refiere el artículo 16.4 de la Ley; .../...
Alejandro Fuentes-Lojo Lastres Advocat
Siempre pensamos, interpretando el que hasta la Reforma producida en 1999 era el art. 16 de la Ley de propiedad horizontal, que los acuerdos de las Juntas de propietarios que exigían la unanimidad eran nulos de pleno derecho sea cual fuere la materia que se decidiese en ellos, porque entendíamos que sin producirse esa unanimidad el acuerdo no existía.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo y la de las Audiencias en general no acepta esta tesis.
Un ejemplo de ello lo tenemos en las últimas sentencias dictadas por aquel, como la de 23-7-2004 recaída en un supuesto en el que se había planteado la nulidad de un acuerdo de Junta en el que se tomó la decisión de proceder al cerramiento de los viales comunitarios que daban acceso a los locales comerciales desde la calle; sentencia que desestimó la impugnación basándose en que la acción había caducado al no ejercitarse dentro del plazo previsto en la ley, razonando que la nulidad radical solo opera para aquellos acuerdos que violan disposiciones legales imperativas o prohibitivas que no tengan establecido un efecto distinto en caso de contravención y también si resultan contrarios a la moral, al orden público o impliquen un fraude de ley.
Y en la de 28-10-2004 dictada en un supuesto en el que se solicitaba la nulidad de pleno derecho de un acuerdo de elección de cargos por no contarse para ello con las representaciones otorgadas por escrito, estando ya levantada la sesión y en ausencia de los comuneros, e ignorarse por tanto el quórum existente y exigible.
Sentencia en la que llega a las mismas conclusiones que las anteriores, razonando:
“ Que la declaración de nulidad del acuerdo que se hace en la sentencia impugnada se ampara en el artículo 15, número 2 de la Ley de Propiedad Horizontal, al entender que tal acuerdo era nulo por violación de dicha disposición, reguladora de las reglas de convocatoria y orden del día de las juntas de comuneros y extender su entendimiento a que se estaba ante un supuesto de nulidad absoluta al que no le sería de aplicación el plazo de treinta días para su impugnación a que se refiere el artículo 16.4 de la Ley; .../...
