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Actualización renta acordada con arrendatario
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Comentarios
Creo que queda meridianamente claro. En este caso extinguiremos el contrato antiguo y firmaremos uno nuevo. La ventaja para el arrendador (yo) es que se puede actualizar la renta y para el arrendatario que le garantiza un nuevo plazo de 5 años de tranquilidad.
Es un poquito pesado tener que realizar el trámite de la extinción del contrato, levantamiento del aval legal depositado en el gobierno vasco y presentación de nuevo aval, pero entiendo que es lo más correcto.
Es un poquito pesado tener que realizar el trámite de la extinción del contrato, levantamiento del aval legal depositado en el gobierno vasco y presentación de nuevo aval, pero entiendo que es lo más correcto.
Totalmente cierto, ha sido un error a la ejemplificar la situación para explicarme. Entiendo que durante la prorroga legal, el contrato sigue sujeto a la LAU y actuan los límites, pero una vez finalizados los 53 y en el caso de que se encuentre en tacita reconducción, un cambio sustancial en la renta arrendaticia se entendería como la celebración de un nuevo contrato o podría hacerse mediante un anexo siguiendo en tacita reconducción? Es decir, en tacita reconducción puedo cambiar la renta como quiera sin perder esta ventajosa situación?
Graciasalforo: si su contrato de vivienda habitual cumple cinco años el próximo mes y no ha mandado usted el preaviso de extinción con cuatro meses de anticipación que prevé el art. 10, 1 LAU, pasará a una situación de prórroga legal, no de tácita reconducción, por tres anualidades:
"Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más..."
"Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más..."
Si su contrato de vivienda habitual es de febrero del 2022 aún quedan dos años de prórroga legal hasta alcanzar los cinco años de duración que establece el art. 9 LAU.
Por lo tanto:
Opción 1: si hace usted un anexo, solamente puede actualizar la renta plicando la variación del IPC, véase el art. 18 LAU ya citado.
Opción 2: extingue usted de mutuo acuerdo entre los tres intervinientes el contrato vigente, y firma uno nuevo: salvo que esté la vivienda en zona tensionada podrá poner la renta que libremente estipulen.
Por lo tanto:
Opción 1: si hace usted un anexo, solamente puede actualizar la renta plicando la variación del IPC, véase el art. 18 LAU ya citado.
Opción 2: extingue usted de mutuo acuerdo entre los tres intervinientes el contrato vigente, y firma uno nuevo: salvo que esté la vivienda en zona tensionada podrá poner la renta que libremente estipulen.
Permiteme insistir... supongamos que el proximo mes tengo un antiguo contrato de alquiler que cumple los 5 años y entraria en tacita reconduccion. En el contrato se marca actualizacion por ipc. Imaginesmos que la ultima renta es de 600e. Podria dejar el contrato de tacita reconducion y subirle la renta a 1000e? Yo entiendo que no, que no podria subir por encima del ipc, y que podria entenderse que esa subida supone la celebracion de un nuevo contrato disfrazando la situacion en una tacita reconducion.
Si que entiendo que en la tacita reconducion no estaria sujeto a los limites ficticios que el gobierno establece, pero si al que marque el contrato inicial... y modificar la renta supone modificar un aspecto sustancial del contrato y por tanto supone la creacion de uno nuevo...
Puedo estar equivocado... pero me interesa aclarar esto...
Si que entiendo que en la tacita reconducion no estaria sujeto a los limites ficticios que el gobierno establece, pero si al que marque el contrato inicial... y modificar la renta supone modificar un aspecto sustancial del contrato y por tanto supone la creacion de uno nuevo...
Puedo estar equivocado... pero me interesa aclarar esto...
Si, @graciasalforo, con la tácita reconducción eso (entre otras muchas cosas) es exactamente así.
La tácita reconducción tiene muchíííííííísimas ventajas, sobre todo la mensual que es la que se da cuando la renta se FIJA en cómputo mensual. Cuidado: no cuando se paga mes a mes sino cuando su importe se FIJA en términos mensuales.
No es lo mismo una renta de 6000 euros anuales pagadera del 1 al 5 de cada mes que una renta de 500 euros al mes pagadera igualmente del 1 al 5 de cada mes. Desde el punto de vista económico si es lo mismo, pero desde el punto de vista jurídico no porque en el primer caso la tácita reconducción sería anual (aunque el pago sea mensual) mientras que en el segundo la tácita reconducción sería mensual (y por supuesto pagándose igualmente de manera mensual).
La tácita reconducción tiene muchíííííííísimas ventajas, sobre todo la mensual que es la que se da cuando la renta se FIJA en cómputo mensual. Cuidado: no cuando se paga mes a mes sino cuando su importe se FIJA en términos mensuales.
No es lo mismo una renta de 6000 euros anuales pagadera del 1 al 5 de cada mes que una renta de 500 euros al mes pagadera igualmente del 1 al 5 de cada mes. Desde el punto de vista económico si es lo mismo, pero desde el punto de vista jurídico no porque en el primer caso la tácita reconducción sería anual (aunque el pago sea mensual) mientras que en el segundo la tácita reconducción sería mensual (y por supuesto pagándose igualmente de manera mensual).
No.
En el caso del anexo en el que solo de modifica la renta no hay una novación, es decir, no se produce un contrato nuevo, sino que sigue el antíguo con, unicamente, la renta distinta. Lo demás sigue exactamente igual, en particular los plazos y las prórrogas.
En cambio, en el caso de un contrato nuevo, si que se produce una novación, o mejor dicho una extinciön del anterior y el nacimiento de uno nuevo, que si tendría, entre otras muchas cosas, un plazo mínimo de 5 años garantizado para el inquilino.
En el caso del anexo en el que solo de modifica la renta no hay una novación, es decir, no se produce un contrato nuevo, sino que sigue el antíguo con, unicamente, la renta distinta. Lo demás sigue exactamente igual, en particular los plazos y las prórrogas.
En cambio, en el caso de un contrato nuevo, si que se produce una novación, o mejor dicho una extinciön del anterior y el nacimiento de uno nuevo, que si tendría, entre otras muchas cosas, un plazo mínimo de 5 años garantizado para el inquilino.
Depende un poco de la fecha del contrato:
En principio:
"Artículo 1255 Código Civil:
Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público."
Pero:
"Artículo 18 LAU. Actualización de la renta.
1. Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. " (...) "En todo caso, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo".
Me dice usted "...hace años...", pero ¿cuántos?.
Necesito saberlo. La fecha exacta.
En principio:
"Artículo 1255 Código Civil:
Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público."
Pero:
"Artículo 18 LAU. Actualización de la renta.
1. Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. " (...) "En todo caso, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo".
Me dice usted "...hace años...", pero ¿cuántos?.
Necesito saberlo. La fecha exacta.
Si, claro, basta con un anexo al contrato que especifique simplemente que ambas partes acuerdan:
1- Aceptar el desistimiento del ocntrato de Dª __________ (la pareja que se marcha).
2- Fijar una nueva renta de _________ euros mensuales.
Hacer referencia al contrato principal. Añadir lugar y fecha. Firman los tres, insisto, los tres, y con eso es suficiente. Si cree que no va a saber redactar el anexo dígale y pondré uno.
1- Aceptar el desistimiento del ocntrato de Dª __________ (la pareja que se marcha).
2- Fijar una nueva renta de _________ euros mensuales.
Hacer referencia al contrato principal. Añadir lugar y fecha. Firman los tres, insisto, los tres, y con eso es suficiente. Si cree que no va a saber redactar el anexo dígale y pondré uno.
Actualización renta acordada con arrendatario
Hola.
Soy el arrendador de una vivienda alquilada desde hace años a un precio muy reducido. El inquilino es un familiar y hasta ahora estaba en una situación precaria.
Este año el inquilino ha encontrado trabajo y me dice que está en condiciones económicas de pagarme lo que sea justo por la vivienda. Obviamente algo "justo" sería aumentar el precio en más de un 30%.
Además, recientemente se ha separado y habría que rehacer el contrato ya que el anterior estaba a nombre de la pareja y ahora la afrontará solo mi familiar.
¿Puedo en estas condiciones renegociar una nueva mensualidad aunque el aumento supere ampliamente el IPC interanual?
Gracias.
Soy el arrendador de una vivienda alquilada desde hace años a un precio muy reducido. El inquilino es un familiar y hasta ahora estaba en una situación precaria.
Este año el inquilino ha encontrado trabajo y me dice que está en condiciones económicas de pagarme lo que sea justo por la vivienda. Obviamente algo "justo" sería aumentar el precio en más de un 30%.
Además, recientemente se ha separado y habría que rehacer el contrato ya que el anterior estaba a nombre de la pareja y ahora la afrontará solo mi familiar.
¿Puedo en estas condiciones renegociar una nueva mensualidad aunque el aumento supere ampliamente el IPC interanual?
Gracias.
