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Actas "orales"
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Actas "orales"
El administrador de mi finca, durante los 4 últimos años, ha hecho 2 reuniones, (Junta de propietarios y aprobación de presupuestos, actas y acuerdos,...) una a los 2 años y otra al año y medio, lo que se dice en "ruegos y preguntas", queda hecho en el mes siguiente, y el resto de vecinos que no podemos ir, ni siquiera recibimos las actas, al reclamarlas durante 7 meses, el otro día dice que no las va a recibido nadie y que se aprobarán cuando se haga la reunión, él las lee y los que estén la aprueban...¿Es esto legal?
Deberian despedir a ese administrador...... Que viejuno!!
Las actas han de recoger los acuerdos adoptados en la junta y deben redactarse y firmarse por el secretario (que no necesariamente debe ser el administrador) en el plazo de 10 dias con el visto bueno del presidente y han de remitirse a la mayor brevedad a todos los propietariosno deben aprobarse en la junta siguiente. En ningun articulo de la ley dice que sea obligado leerlas y aprobarlas en la proxima junta. Ese procedimiento se utiliza en caso de que haya que corregirlas porque haya errores en la redaccion, votaciones o cualquier cosa de importancia que haya sido recogida en ellas y cuyo cambiose haya solicitado, obviamente para ello ha de haber sido enviada.
Hable con el presidente y exija que se cumpla la ley.
Por cierto en ruegos y preguntas no se puede aprobar nada ya que esos temas estan fuera del orden del dia y por tanto los acuerdos son anulables por la via judicial mediante impugnacion de los mismos. En ruegos y preguntas se proponen temas a tratar en la siguiente junta y si hay algo urgente se convoca junta extraordinaria. Haciendo las cosas asi estan pisoteando los derechos de los propietarios que no asisten a la junta por el motivo que sea. y cualquier dia van a tener un problema serio.
lea el art 19 de LPH
2. El acta de cada reunión de la Junta de propietarios deberá expresar, al menos, las siguientes circunstancias:
a) La fecha y el lugar de celebración.
b) El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido.
c) Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su celebración en primera o segunda convocatoria.
d) Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como de los propietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de participación.
e) El orden del día de la reunión.
f) Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen.
3. El acta deberá cerrarse con las firmas del Presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario.
El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 9.
Serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como las cuotas de participación que respectivamente suponga y se encuentre firmada por el Presidente y el secretario. Dicha subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la subsanación.
Las actas han de recoger los acuerdos adoptados en la junta y deben redactarse y firmarse por el secretario (que no necesariamente debe ser el administrador) en el plazo de 10 dias con el visto bueno del presidente y han de remitirse a la mayor brevedad a todos los propietariosno deben aprobarse en la junta siguiente. En ningun articulo de la ley dice que sea obligado leerlas y aprobarlas en la proxima junta. Ese procedimiento se utiliza en caso de que haya que corregirlas porque haya errores en la redaccion, votaciones o cualquier cosa de importancia que haya sido recogida en ellas y cuyo cambiose haya solicitado, obviamente para ello ha de haber sido enviada.
Hable con el presidente y exija que se cumpla la ley.
Por cierto en ruegos y preguntas no se puede aprobar nada ya que esos temas estan fuera del orden del dia y por tanto los acuerdos son anulables por la via judicial mediante impugnacion de los mismos. En ruegos y preguntas se proponen temas a tratar en la siguiente junta y si hay algo urgente se convoca junta extraordinaria. Haciendo las cosas asi estan pisoteando los derechos de los propietarios que no asisten a la junta por el motivo que sea. y cualquier dia van a tener un problema serio.
lea el art 19 de LPH
2. El acta de cada reunión de la Junta de propietarios deberá expresar, al menos, las siguientes circunstancias:
a) La fecha y el lugar de celebración.
b) El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido.
c) Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su celebración en primera o segunda convocatoria.
d) Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como de los propietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de participación.
e) El orden del día de la reunión.
f) Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen.
3. El acta deberá cerrarse con las firmas del Presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario.
El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 9.
Serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como las cuotas de participación que respectivamente suponga y se encuentre firmada por el Presidente y el secretario. Dicha subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la subsanación.
Usted quiere recibir las actas?
Mire que facil:
Mande burofax al administrador, indicando que a partir del proximo mes, usted hara el ingreso de su cuota en la cuenta de la comunidad, que para ello debera remitirle de forma urgente el n de la C.C de la comunida, que no le remita el recibo a su cuenta corriente dado que ha dado orden de no abonar dicho recibo (cosa que realmente tiene que hacer).
El ingreso lo hace por internet y es gratuito o va a su sucursal y pregunte si usted da la orden de transferencia en la oficina es gratuito.
Le indica que para poder realizar dicho ingreso dado que no tiene constancia del mismo debera remitirle la ultima acta dado que no se le ha remitido (incluya direccion) la misma y que en cada ejercicio deberan remitirsela segun lo estipulado en el srt.19.3, para saber su cuota de aportacion y que si no se la remite, no podra ingresar su cuota por desconocimiento.
Que logra con esto? Pues que le remitan todos los años el acta
Le indico que no tiene ninguna obligacion de que el administrador tenga su n de C.C.
Mire que facil:
Mande burofax al administrador, indicando que a partir del proximo mes, usted hara el ingreso de su cuota en la cuenta de la comunidad, que para ello debera remitirle de forma urgente el n de la C.C de la comunida, que no le remita el recibo a su cuenta corriente dado que ha dado orden de no abonar dicho recibo (cosa que realmente tiene que hacer).
El ingreso lo hace por internet y es gratuito o va a su sucursal y pregunte si usted da la orden de transferencia en la oficina es gratuito.
Le indica que para poder realizar dicho ingreso dado que no tiene constancia del mismo debera remitirle la ultima acta dado que no se le ha remitido (incluya direccion) la misma y que en cada ejercicio deberan remitirsela segun lo estipulado en el srt.19.3, para saber su cuota de aportacion y que si no se la remite, no podra ingresar su cuota por desconocimiento.
Que logra con esto? Pues que le remitan todos los años el acta
Le indico que no tiene ninguna obligacion de que el administrador tenga su n de C.C.
Muchas gracias por ambas respuestas, entiendo perfectamente lo que dice Chelinka, dado que sería lo correcto, que el acta constase de todo lo "legal" y que la ENVIARAN a cada vecino, aparte de que las convoquen cada año, (no cada 2), algo quieren ocultar, dado que los últimos acuerdos lo han gestionado entre el presidente, administrador y 2 ó 3 vecinos, luego han ido allí a aprobar las actas "verbalmente", acuerdos que al resto de asistentes (desde luego, sin mayoría) no hemos podido ni preguntar, ni nos dan explicación alguna...levantándose, yéndose y cerrando la sesión.
Amadeo2002, en cuanto al pago de las cuotas, los hacemos por domiciliación en la cuenta de la comunidad, e incluso ahora dicen que si alguien se retrasa tendrán un 15% de interés de demora, ¿Esto se puede hacer?...Me consta que hay un par viviendas de jubilados que les cuesta llegar a fin de mes, y pagan cuando reciben las extras. No veo lógico que les cobren intereses, siendo innecesario el dinero, puesto que hay suficiente en la comunidad, para los gastos y extras que se generan.
Amadeo2002, en cuanto al pago de las cuotas, los hacemos por domiciliación en la cuenta de la comunidad, e incluso ahora dicen que si alguien se retrasa tendrán un 15% de interés de demora, ¿Esto se puede hacer?...Me consta que hay un par viviendas de jubilados que les cuesta llegar a fin de mes, y pagan cuando reciben las extras. No veo lógico que les cobren intereses, siendo innecesario el dinero, puesto que hay suficiente en la comunidad, para los gastos y extras que se generan.
Si se acuerda en junta sera "legal" cobrar intereses por los retrasos siempre que nadie impugne el acuerdo, mientras tanto,si lo imponen sin acuerdo podra negarse a pagarlo.
Para la impugnacion.....o bien hay que acudir a la junta, votar en contra y decir que salva su voto y exigir que asi conste en acta, esa que usted no recibe ....o no asistir a la junta, esperar a recibir el acta y en el plazo de 30 dias desde la recepcion enviar un burofax con un escrito de oposicion para poder iniciar el proceso de impugnacion paa lo que necesitara abogado y procurador.
me parece un abuso que carguen un 15%.... es mucho mas que el interes de cualquier banco!!
busque la complicidad de sus vecinos...ustedes pueden solicitar juntas si tienen un 25% de propietarios o de cuotas y si no les hacen caso el presidente y el administrador pueden convocarlas directamente siguiendo los pasos que estan descritos en la lph . Podrian cambiar de presidente y administrador si tuvieran la mayoria en junta
Para la impugnacion.....o bien hay que acudir a la junta, votar en contra y decir que salva su voto y exigir que asi conste en acta, esa que usted no recibe ....o no asistir a la junta, esperar a recibir el acta y en el plazo de 30 dias desde la recepcion enviar un burofax con un escrito de oposicion para poder iniciar el proceso de impugnacion paa lo que necesitara abogado y procurador.
me parece un abuso que carguen un 15%.... es mucho mas que el interes de cualquier banco!!
busque la complicidad de sus vecinos...ustedes pueden solicitar juntas si tienen un 25% de propietarios o de cuotas y si no les hacen caso el presidente y el administrador pueden convocarlas directamente siguiendo los pasos que estan descritos en la lph . Podrian cambiar de presidente y administrador si tuvieran la mayoria en junta
Gracias por tu comentario, pero...Si vas y lo dices no lo reflejan en el acta y si no vas, no recibes el acta, porque no la mandan...Llevo años diciendo que se refleje en el acta lo que considero y nunca lo han hecho, nada y en cuanto a recibir el acta, dicen que se habrá perdido...he comunicado varias veces que lo hagan por email, y ni con esas...Siento una total indefensión a la vez que impotencia y rabia.
No es obligado comunicar nada por email. solo por correo postal.IInsiste.
Salvar el voto es obligatorio que sea recogido en acta, lo dice claramente el art 19f) Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen.
y siempre puede usted grabar la junta, no necesita permiso ni comunicarselo a nadie. Si no consta en acta tendra una prueba de que lo hizo y el abogado sabra que hacer con ello.
Lo mas facil seria que convocasen junta el 25% para destituir al presidente, nombrar uno nuevo y despedir al administrador, puede buscar apoyos sobre todo si en la comunidad hay malestar por la gestion y por la "implantacion" del intereses del 15%
Salvar el voto es obligatorio que sea recogido en acta, lo dice claramente el art 19f) Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen.
y siempre puede usted grabar la junta, no necesita permiso ni comunicarselo a nadie. Si no consta en acta tendra una prueba de que lo hizo y el abogado sabra que hacer con ello.
Lo mas facil seria que convocasen junta el 25% para destituir al presidente, nombrar uno nuevo y despedir al administrador, puede buscar apoyos sobre todo si en la comunidad hay malestar por la gestion y por la "implantacion" del intereses del 15%
Deberan redactar una convocatoria de junta en la que conste que se convoca por ese 32 % (especifique pisos, sin nombres, para que se pueda combrobar que efectivamente los convocantes tienen ese % y estan legitimados).
art 16.2. La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.
Enviarla la convocatoria a todos los propietarios como tengan por costumbre y ademas colocarla en el tablon de anuncios o en el lugar que acostumbren
En la junta, a su inicio deberan elegir un presidente si el titular no se presenta y un secretario para que tome notas y redacte el acta, la firme con el visto bueno de quien presida la junta y la envie. Tambien al inicio de la junta podran retirar el voto a los morosos y estos no contaran para las mayorias.
una vez acordada la destitucion del presidente y del administrador y habiendo nombrado un nuevo presidente (que puede ser administrador- secretario hasta que contraten otro) deberan comunicarselo a los destituidos, por escrito (con la copia del acta sirve) y al administrador mejor por burofax y en el mismo solicitar al administrador que entregue la documentacion de la comunidad. Si contratan otro administrador se puede encargar el de esta gestion. Lo importante seria que dieran todos los pasos con el mayor ajuste legal posible para que pueda ser impugnado el nuevo acuerdo.
art 16.2. La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.
Enviarla la convocatoria a todos los propietarios como tengan por costumbre y ademas colocarla en el tablon de anuncios o en el lugar que acostumbren
En la junta, a su inicio deberan elegir un presidente si el titular no se presenta y un secretario para que tome notas y redacte el acta, la firme con el visto bueno de quien presida la junta y la envie. Tambien al inicio de la junta podran retirar el voto a los morosos y estos no contaran para las mayorias.
una vez acordada la destitucion del presidente y del administrador y habiendo nombrado un nuevo presidente (que puede ser administrador- secretario hasta que contraten otro) deberan comunicarselo a los destituidos, por escrito (con la copia del acta sirve) y al administrador mejor por burofax y en el mismo solicitar al administrador que entregue la documentacion de la comunidad. Si contratan otro administrador se puede encargar el de esta gestion. Lo importante seria que dieran todos los pasos con el mayor ajuste legal posible para que pueda ser impugnado el nuevo acuerdo.
A lo que le dice Chelinka solo me queda darle un consejo. Busquen un abogado que entienda de LPH y contrátenlo, y que les guie los pasos a seguir desde antes de que convoquen la reunión, y les asista en la misma, que pueden grabar para que no haya problemas posteriores. Puede ser el dinero mejor invertido en mucho tiempo. Lo pagan entre todos los convocantes y poca cosa le puede suponer, y lo hacen todo de la forma más correcta posible.
Saludos
Saludos
Quien convoca la junta es el presidente o los convocantes (25% propietarios y/o cuotas) el administrador es un mero "instrumento" para materializar y gestionar la convocatoria
Puede pedir ayuda al administrador para que remita la convocatoria pero no es obligado por ley y, obviamente, en cuanto vea que su puesto peligra muy probablemente le pondra pegas y excusas para no hacerlo e incluso para negarle informacion de la comunidad (morosos, direcciones de no residentes etz).
Si seria conveniente que le solicite la junta previamente al presidente y si se niega, convocarla ustedes.
Puede pedir ayuda al administrador para que remita la convocatoria pero no es obligado por ley y, obviamente, en cuanto vea que su puesto peligra muy probablemente le pondra pegas y excusas para no hacerlo e incluso para negarle informacion de la comunidad (morosos, direcciones de no residentes etz).
Si seria conveniente que le solicite la junta previamente al presidente y si se niega, convocarla ustedes.
